Себестоимость многоквартирного дома

Стоимость квадратного метра для многих — просто цифра, которую нужно умножить на метраж квартиры и получить итоговую сумму за заветную крышу над головой. Когда квартиры начинают дорожать, у покупателей жилья возникает вопрос: а почему? Застройщики объясняют: мол, строительные материалы подорожали, зарплаты повысились, индекс строительно-монтажных работ растет и т.д.

— Себестоимость квадратного метра — 500 долларов! Почему же цена его на рынке становится в 1600 — 1800 долларов? — вопрошает наш читатель Дмитрий.

А ведь и вправду, что входит в стоимость одного квадратного метра? Сколько там строительных материалов, самой работы, сколько на каждом квадрате зарабатывает застройщик?

В небоскребе квадратный метр дороже, чем в обычной панельке

Надо сказать, что однозначной формулы, из которой были бы видны составляющие квадратного метра, нет. Есть документы по стоимости типовых жилых домов. Но ведь дома все разные. Например, если взять 25-этажный монолитно-каркасный дом, то в нем квадратный метр будет стоить долларов на 200 — 250 дороже, чем в доме с такими же наружными стенами, но высотой в 10 этажей. Дело в том, что на здание, которое выше 50 метров, возрастают ветровые нагрузки. Это влияет на несущую способность конструкции. А значит, она должна быть более прочной. К тому же в 10-этажке не обязательно делать незадымляемую лестницу, устанавливать системы дымоудаления, там можно ограничиться маленьким лифтовым холлом. Так что это миф, когда говорят, что чем больше этажей, тем ниже себестоимость квадратного метра в самом доме. Правда в том, что в 10-этажке квадратный метр будет дешевле, чем, предположим, в 8-этажке — с условием, что это два одинаковых по конструкции и фасаду здания.

Подземная парковка удорожает метр даже для тех, у кого нет машины

Нередко застройщики отказываются от строительства подземных паркингов. Мол, наличие подземной парковки удорожает строительство. Отчасти это правда. К тому же сами жильцы не всегда хотят выкупать места для машин. Шутка ли — заплатить дополнительно 20 — 25 тысяч долларов.

Не совсем правильно считать место для машины исключительно по метражу. Ведь в подземном гараже нужно сделать два выезда, предусмотреть аварийные выходы, провести вентиляцию, сделать дополнительные полосы для проезда, разворота, чтобы можно было спокойно заехать, развернуться и поставить машину на место.

Если посчитать всю площадь подземной парковки, то себестоимость ее квадратного метра будет около 600 долларов. Но ведь не занятые машинами пространства тоже надо оплачивать. Это как общие помещения на лестничных клетках. Вот и получается такой кусачий ценник для подземной парковки авто.

В дорогом метре виноваты сами покупатели?

Себестоимость квадратного метра, как правило, куда ниже рыночной цены. Например, в 25-этажном монолитно-каркасном доме метр будет стоить примерно 1100 — 1200 долларов. Если это будет аналогичный, но 10-этажный дом, квадрат обойдется в 850 — 950 долларов. Откуда же на рынке появляются ценники в 1600 — 1800 долларов?

Помимо себестоимости, в которую в том числе входит и работа строителей, проектировщиков и т.д., в ценник квадратного метра закладывают и другие издержки. Например, на содержание заказчика тратится 2,2 — 2,3%. Это технадзор, госстройнадзор, всевозможные отчисления на землю и т.д.

Маржа застройщику также идет. На вопрос, сколько можно заработать на одном квадратном метре в жилом доме, строительные компании отвечают пространное «по-разному». Единственное, в чем сходятся застройщики, что цену регулирует рынок. Сколько потребитель готов заплатить, столько и накинут маржи на один квадратный метр. Бывает, что типовая 10-этажка в хорошем по расположению месте продается дороже, чем 25-этажка с оригинальным проектом.

ВОПРОС РЕБРОМ

За счет чего можно снизить стоимость квадратного метра?

Сразу оговоримся: при итоговом расчете вам это сделать не удастся. Вы приходите к застройщику, смотрите проект и говорите либо «да», либо «нет». Дальше вы, как покупатель, стоимость квартиры уже не снизите. Что реально сделать для простого человека, так это отказаться от дополнительной чистовой отделки. Сэкономите примерно 150 долларов на одном квадратном метре. Но если в проекте заложена минимальная отделка (стяжки, штукатурка, подвод сантехники и т.д.), то отказаться от этих услуг вам уже не удастся. БРТИ при замерах сразу заметит изменения в проекте. А значит, нужно будет потратиться на новую экспертизу.

Так что снизить стоимость квадратного метра реально при проектировании. За счет чего? Например, поставить более дешевые лифты, недорогие окна, использовать дешевые материалы для отделки.

Если в доме предусмотрена свободная планировка, идет экономия на перегородках, их штукатурке. Правда, это увеличивает метраж квартиры.

ИНФОГРАФИКА

Из чего состоит себестоимость квадратного метра жилья?*

Белорусские строительные компании рассказали «КП», из чего же на самом деле состоит цена одного квадратного метра.Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ

50% — каркас + фундамент

10% — отделочные материалы + работа

7% — сантехника

7% — электрика

6% — фасад

5% — окна, лоджии

5% — штукатурные работы

4% — благоустройство

3% — стяжка

2% — лифты

1% — кровля

*сюда входят как строительные материалы, так и работа. Себестоимость квадратного метра в монолитно-каркасном 25-этажном доме — 1100 — 1200 долларов, в 10-этажном — 850 — 950 долларов.

КСТАТИ

В мае в Минске начнется строительство первого дома по госзаказу. То есть там будут жить люди, имеющие право получить льготный кредит в банке. В 10-этажном двухподъездном доме будет 77 квартир. Еще перед тем как начать строительство жилья по госзаказу, чиновники говорили: мол, такие дома будут типовых потребительских качеств, то есть небольшой метраж и практически никаких излишеств. Подробнее о том, как на самом деле будут выглядеть квартиры для льготников

Содержание

Официальные нормативы по стоимости квадратного метра жилья 2019(Данные Минстроя России)

Норматив стоимости одного квадратного метра — 45 133 43 374 рубля (на 2-ое полугодие 2019).
По сравнению со первым полугодием 2019 года величина норматива увеличилась на сумму около 2 000 руб. (было 43 374 рубля).
Показатели средней рыночной стоимости по регионам России:
(таблица)

Показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на 3 квартал 2019 года (в рублях)

Позиция
в списке
Регион России Стоимость в руб.
Центральный федеральный округ
1 Белгородская область 40 919
2 Брянская область 30 412
3 Владимирская область 36 928
4 Воронежская область 35 315
5 Ивановская область 32 529
6 Калужская область 41 846
7 Костромская область 32 156
8 Курская область 33 638
9 Липецкая область 35 438
10 Московская область 61 040
11 Орловская область 31 854
12 Рязанская область 41 103
13 Смоленская область 32 893
14 Тамбовская область 34 039
15 Тверская область 40 122
16 Тульская область 44 332
17 Ярославская область 42 389
18 г. Москва 99 378

Северо-Западный федеральный округ
19 Республика Карелия 44 208
20 Республика Коми 46 361
21 Архангельская область 49 717
22 Вологодская область 35 375
23 Калининградская область 40 909
24 Ленинградская область 49 719
25 Мурманская область 60 425
26 Новгородская область 36 346
27 Псковская область 34 924
28 Ненецкий автономный округ 64 057
29 г. Санкт-Петербург 76 142
Южный федеральный округ
30 Республика Адыгея 36 091
31 Республика Калмыкия 32 811
32 Республика Крым 53 793
33 Краснодарский край 46 811
34 Астраханская область 34 752
35 Волгоградская область 36 652
36 Ростовская область 41 964
37 г. Севастополь 61 170
Северо-Кавказский федеральный округ
38 Республика Дагестан 30 522
39 Республика Ингушетия 32 126
40 Кабардино-Балкарская Республика 29 970
41 Карачаево-Черкесская Республика 36 893
42 Республика Северная Осетия — Алания 34 933
43 Чеченская Республика 39 289
44 Ставропольский край 30 526
Приволжский федеральный округ
45 Республика Башкортостан 41 996
46 Республика Марий Эл 33 057
47 Республика Мордовия 39 499
48 Республика Татарстан 50 165
49 Удмуртская Республика 37 469
50 Чувашская Республика — Чувашия 34 144
51 Пермский край 43 234
52 Кировская область 34 876
53 Нижегородская область 49 440
54 Оренбургская область 34 410
55 Пензенская область 35 628
56 Самарская область 36 674
57 Саратовская область 30 000
58 Ульяновская область 35 544
Уральский федеральный округ
59 Курганская область 32 412
60 Свердловская область 51 539
61 Тюменская область 43 369
62 Челябинская область 31 725
63 Ханты-Мансийский автономный округ — Югра 51 643
64 Ямало-Ненецкий автономный округ 62 748
Сибирский федеральный округ
65 Республика Алтай 39 038
66 Республика Тыва 44 088
67 Республика Хакасия 36 039
68 Алтайский край 34 845
69 Красноярский край 44 578
70 Иркутская область 45 097
71 Кемеровская область — Кузбасс 36 368
72 Новосибирская область 46 129
73 Омская область 36 076
74 Томская область 42 880
Дальневосточный федеральный округ
75 Республика Саха (Якутия) 71 292
76 Камчатский край 59 632
77 Приморский край 59 346
78 Хабаровский край 63 246
79 Амурская область 57 469
80 Магаданская область 59 632
81 Сахалинская область 65 952
82 Еврейская автономная область 59 632
83 Чукотский автономный округ 59 632
84 Республика Бурятия 59 632
85 Забайкальский край 40 486

Стоимость в предыдущие периоды

Официальный норматив стоимости одного квадратного метра (общей площади жилого помещения) устанавливается Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства России. На второе полугодие 2019 года его величина составила 45 133 рубля.
Данный показатель – представляет собой методику расчета среднерыночной стоимости 1 кв.м. жилого помещения. Сама норма рассчитывается каждые полгода, а средняя рыночная стоимость по регионам пересчитывается раз в квартал.
Показатель среднерыночной стоимости используется для расчета величины безвозмездных субсидий на приобретение или строительство жилых помещений гражданами за счет средств федерального бюджета. То есть для расчета размеров социальных выплат определенным категориям граждан на приобретение жилья на льготных условиях.
К числу таких категорий относятся молодые семьи, ветераны, инвалиды, военные, молодые ученые и т.д. То есть те граждане, которых государство обязывается обеспечить жильем по программам льготного финансирования. В разных регионах страны могут действовать разные программы, частично отличающимися по условиям, и круг лиц попадающих в льготные категории может отличаться.
При покупке квартиры физическими лицами, не претендующими на государственные субсидии, данные значения цен практически не играют роли. Однако они очень важны для тех, кто вправе рассчитывать на помощь государства в приобретении жилья. А также для тех, кто участвует в иных государственных жилищных программах, например, сдает свою квартиру государству и получает за это компенсацию (как граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей). Именно на основе этих норм рассчитываются причитающиеся выплаты и компенсации.
Кроме того, эти значения принимаются в качестве стартовой цены на тендерах по выкупу жилья, построенного за счет госбюджета. Строительные и риэлтерские компании, участвующие в тендере, не могут приобрести жилье по более низкой цене, но также это и ограничивает верхнюю планку цены для конечных покупателей жилья. Что в целом ограничивает и сдерживает рост цен на один квадрат жилой площади.
В то же время «среднерыночная цена по Минстрою» лишь относительно связана с реальной рыночной стоимостью жилой площади и в крупных городах и регионах, которая на практик значительно превышает установленный официальный норматив. Так, по Москве средняя реальная рыночная цена на те же даты составляла около 200 тыс. руб. за 1 кв. метр. Что более чем в два раза превышает официальную норму.
В регионах, особенно в глубинке, сложностей с определением цен и получением компенсаций еще больше, поскольку там размеры субсидий могут рассчитываться не только с учетом показателя по региону, но и с данными, специфичными для его отдельных районов. Из этого следует, что в некоторых местностях и населенных пунктах устанавливаемые показатели среднерыночных цен могут отличаться от приведенных в таблице. Их можно выяснить обратившись в уполномоченные государственные организации или банки, участвующие в финансировании социальных жилищных программ.

Расчет строительства 17-ти этажного односекционного дома с подземной парковкой

Цена: 195 000 000 ₽ 2.6 Многоэтажная жилая застройка

  • Расчет выполнен для жилого дома из крупноразмерных конструкций (панелей).
  • В расчете не учтены работы по прокладке наружных сетей, и монтажу технологического оборудования.
  • В расчете учтены цены конструкций на III квартал 2018 года.
  • Рекомендуемая общая площадь здания – 8000 кв.м.
  • Рекомендуемая продаваемая площадь здания – 6500 кв.м.
  • Рекомендуемая территория под строительство – 4000 кв м.
  • Рекомендуемая этажность здания – 17 надземных этажей и 1 подземный.

17-ти этажный односекционный дом с подземной парковкой

Расчет строительства 17-ти этажного односекционного жилого дома:

  1. Выполнение ПСД (проектно сметной документации) – 2’500’000 руб.
  2. Выполнение инженерно геологических изысканий – 300’000 руб.
  3. Получение технических условий – 200’000 руб.
  4. Получение разрешения на строительство – 300’000 руб.
  5. Выполнение СМР из расчета 24000 руб. на 1 кв. м. общих площадей.
    • В расчете учтены все строительные работы, включая монтаж внутренних коммуникаций и самоотделку квартир.
  6. Сдача дома в эксплуатацию – 500’000 руб.
  7. Оформление объекта и участка в собственность – 200’000 руб.

Общая стоимость строительства 17-ти этажного односекционного жилого дома:

2500000 + 300000 + 200000 + 300000 + (24000 х 8000) +500000 + 200000 = 195’000’000 руб.

Себестоимость одного квадратного метра = 34’000 руб.

  • Срок производства ПСД – 3 месяца.
  • Срок проведения экспертизы проекта – 1 месяц.
  • Срок получения технических условий – 1 месяц.
  • Срок получения разрешения на строительство – 1 месяц.
  • Срок выполнения СМР – 9 месяцев.
  • Срок сдачи объекта – 2 месяца.
  • Срок оформления выписки из реестра о собственности – 1 месяц.

Общий срок строительства 17-ти этажного односекционного жилого дома – 18 месяцев.

* фото на картинке просто для примера — заказывайте свой вариант — все зависит от Вас и Вашего воображения!

А вот наши земельные участки, на которых возможно жилое многоэтажное строительство:

Земельный участок 0,15 Га ул. Связистов Ленинский район

Цена:15 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: ОД-1 Площадь (кв. м.): 1475 Форма собственности: собственность ID: 46348

Земельный участок 0,55 Га ул. Кропоткина Ипподромская Заельцовский район

Цена:63 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: ОД-1 Площадь (кв. м.): 5493 Форма собственности: собственность ID: 45816

Земельный участок 3,63 Га ул. Станционная Ленинский район

Цена:29 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: ОД-1 Площадь (кв. м.): 36253 Форма собственности: аренда ID: 39432

Земельный участок 3,06 Га ул. Троллейная Связистов Ленинский район

Цена:110 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: Ж-1 Площадь (кв. м.): 30599 Форма собственности: собственность ID: 41170

Содержимое данной записи доступно ТОЛЬКО зарегистрированным и подтвержденным НАМИ ВРУЧНУЮ пользователям! Свяжитесь с нами по телефону +7 (951) 392-51-15 или оставьте заявку через форму.

Земельный участок 1,04 Га ул. Кошурникова Левый Берег Каменки Октябрьский район

Цена:Договорная Категория: Назначение: Зонирование: Ж-1 Площадь (кв. м.): 10354 Форма собственности: собственность ID: 42846

Земельный участок 4,50 Га ул. Овчукова Калининский район

Цена:112 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: ОД-1 Площадь (кв. м.): 45008 Форма собственности: собственность ID: 42677

Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2.

Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из стоимости земельного участка, затрат на изыскательские и проектные работы, получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ, содержание службы заказчика и прочие.

Как правило, стоимость всех затрат Застройщика колеблется от 32000 до 40000 рублей на 1 метр эффективной (продаваемой) площади в зависимости от затрат на земельный участок, затрат на подключение к инженерным сетям и условий инвестиционной нагрузки (инвестиционный контракт, соцкультбыт, обременения).

Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент – «эконом» – что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки.

Определим затраты Застройщика как: S2 = 35000 руб/м2 продаваемой площади.

Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД.

На основании рыночной стоимости того периода мы принимаем стоимость продажи равной S1 = 40000 руб/м2 – на начальной стадии строительства, и S1 = 60000 руб/м2 – на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Стоимость растет пропорционально степени готовности объекта что позволяет нам говорить о некой средней стоимости реализации равной S1 = 50000 руб/м2, если Застройщик продает квартиры в течение всего срока строительства.

Существует еще одна статья расходов, без которой реализация квартир, как и любого другого продукта, невозможна – это расходы на рекламу и содержание отдела продаж. Примем эти расходы за величину Р. Затраты на эту статью в среднем составляют 3% от цены проданной квартиры. В нашем случае P = 1500 руб/м2.

Теперь имеем достаточные данные, чтобы произвести промежуточные расчеты.

Вариант №1 — Идеальный вариант. В реальности почти не встречается: если Застройщик строит весь объект на собственные средства, то:

(S1 — S2 — P) * V = (60000 – 35000 – 1500) * 20000 = 470 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта при продаже в самом конце строительства.

При этом Застройщик потратит 700 млн.рублей и с реализации получит 1 170 млн. рублей. Важно понимать, что Застройщик продает квартиры после завершения строительства по максимальной стоимости, но для этого нужно время, чтобы продать площади и тем самым срок реализации инвестиционного проекта составит не 2 года, а как минимум 3 года.

Доходность можно оценить как:

470 / 700 / 3 = 0,2 – что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 20% годовых. Данный показатель говорит, что потенциальному инвестору такой проект будет практически не интересен, поскольку доходность не значительно выше, чем банковский вклад, а риски значительно выше. При этом, если Застройщик будет пользоваться кредитными продуктами, его доход будет практически равен нулю.

Вариант №2. Самая распространенная схема реализации такого рода проектов. Суть данного варианта в том, что Застройщик продает квартиры в строящемся объекте по 214-ФЗ в течение всего срока строительства.

(S1 — S2 — P) * V = (50000 – 35000 – 1500) * 20000 = 270 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.

На данном графике видно, что Застройщик значительно раньше выходит в положительное сальдо и значительно меньше вкладывает средств, по сравнению с Вариантом №1. Такой моделью пользовались до 90% всех Застройщиков на рынке недвижимости.

При этом Застройщик потратит денежные средства только на создание объекта, т.е. на покупку земельного участка, проектирование и получение разрешения на строительство. Затраты на физическое строительство и выполнение Технических условий будут компенсироваться за счет продажи квартир. Поскольку продажа квартиры будет происходить в течение всего срока строительства, то срок реализации проекта будет равен сроку строительства – 2 года.

В этом случае доходность можно оценить следующим образом.

Стоимость затрат на земельный участок и проектирование составит ориентировочно 80 млн. рублей. Следовательно:

270 / 80 / 2 = 1,69, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 170% годовых. Данный результат показывает абсолютно реальную доходность большинства адекватных Застройщиков, но нуждается в комментариях.

Такие цифры являются не самыми большими в этой области бизнеса, и ниже можно привести пример еще более яркий, но нужно понимать, что это возможно только при условии благоприятных внешних факторов. Рынок недвижимости должен быть стабилен по спросу, поскольку строительство ведется за счет продаж квартир на этапе строительства и привлечения участников долевого строительства, и если динамика продаж не будет совпадать с динамикой строительства, то объект будет строиться дольше. Перенос срока строительства на более поздний может существенно сократить доходность и увеличить количество претензий от дольщиков. Другими словами, такая схема более рискованна и требует более продуманного управления. Но, тем не менее, она значительно более доходная.

Отдельно нужно сказать, что при такой экономике проекта Застройщик вполне может применять кредитные инструменты, для того чтобы сглаживать колебания поступления денежных средств от продаж и выдерживать график строительства. Такие кредиты, как правило, небольших объемов, не сказываются на доходности фатально.

Вариант №3. Возможно, такой вариант встречается нечасто, но, тем не менее, применятся некоторыми компаниями. Суть данной схемы несильно отличается от Варианта №2. Это лишь один из частных случаев, но в тех или иных вариациях часто встречается в строительстве, а именно: Застройщик хочет максимально уменьшить сумму первоначальных вложений в объект строительства и сразу перейти к этапу продаж, чтобы покрывать все свои расходы за счет дольщиков. Это позволяет ему получить строительный объект за меньшие деньги и увеличить доходность. Еще один частный случай в такого рода схемах – это приобретение земельного участка с проектом, т.е. всеми документами для начала строительства.

Существует два основных способа и комбинации из них, которые позволяют это реализовать.

Первый из них: купить земельный участок в рассрочку или оформить аренду с правом выкупа, что по сути одно и то же. Тем самым будущий Застройщик заплатит 20-30% от стоимости земли/проекта сразу, а оставшуюся сумму будет оплачивать по длительному графику, т.к. такие сделки не противоречат закону.

Второй из них – это предварительная продажа квартир Застройщиком на этапе, когда еще не все документы на строительство оформлены и не позволяют организовать продажу по 214-ФЗ. Привлекательная цена на квартиры притупляет осторожность многих покупателей, и такой формат продажи до сих пор присутствует на рынке. Это безусловный риск, на который Застройщик идет сознательно. За такую продажу предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей за каждый выявленный факт. Продав даже два десятка квартир, для погашения необходимых платежей и пуска строительства, Застройщик рискует только возможными незначительными издержками.

Проведем предварительные расчеты.

При грамотном менеджменте Застройщик потратит только около 25% от затрат на земельный участок и проект, т.е. 20 млн. рублей, и сразу начнет реализацию квартир. Допустим, что средняя стоимость продажи квартиры будет немного ниже вследствие демпинга, а именно 45000 руб./м2. Поскольку продажи Застройщик начнет практически сразу, минуя срок изыскания и получения всей необходимой документации (около 6 месяцев), тогда:

(S1 — S2 — P) * V = (45000 – 35000 – 1500) * 20000 = 173 млн. руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.

На данном графике видно, что Застройщик, при грамотно выстроенной схеме продаж, перекрывает все затраты с поступления денежных средств от «дольщиков» с превышением. По сути Застройщик получает прибыль на самом начале строительства объекта. Данные избыточные средства можно реинвестировать в аналогичные проекты, тем самым значительно повысив свою доходность. При этом первоначальные вложения в строительный объект в среднем колеблются от 5% до 10% от общей суммы затрат на проект.

173 / 20 / 1,5 = 5,76, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 576% (!) годовых. Данный результат для некоторых Застройщиков не является шокирующим, правда такие стройки очень часто становятся проблемными, поскольку всецело зависят от рынка недвижимости и динамики продаж. Даже незначительное колебание рынка может остановить авантюрного Застройщика. Но при благоприятном «климате», когда стоимость и спрос в квартирах постоянно растет, такие схемы дали возможность совершенно неизвестным и небольшим компаниям дорасти до крупнейших Застройщиков.

Выводы

Как всегда, медаль имеет две стороны, и данный вопрос не исключение.

С одной стороны, возможность получения сверхдоходов при использовании тех или иных схем дало возможность появлению ныне крупнейших известных строительных холдингов, которые грамотно распорядились средствами и «выросли» до стабильно развивающихся корпораций. В данных компаниях не видят сложностей при адаптации к изменениям в законодательстве и повышенным требованиям к Застройщикам.

С другой стороны, конечно, наличие таких «свобод» в законодательстве и требованиях в области жилищного строительства привело к появлению множества недобросовестных Застройщиков и откровенно мошенническим действиям. Как следствие, в стране появилось множество недостроенных домов и «обманутых дольщиков». И эта проблема, в том числе, подтолкнула Правительство на пересмотр 214-ФЗ и ужесточение требований к Застройщикам.

Если сравнивать, что было до внесения поправок в Закон и что будет после реформы 214-ФЗ, то, как и во всем, можем выделить и большие плюсы и серьезные минусы.

Из минусов нужно сразу отметить, что изменения в законодательстве произведут серьезную «чистку» в рядах многочисленных Застройщиков, и категории «мелких» и «средних» вымрут как факт, поскольку не смогут соответствовать новым требования 214-ФЗ. На рынке останутся только «крупные» игроки, которые будут диктовать свои условия на рынке, а для потребителя это будет означать повышение стоимости квартир на 25-40%.

Если детально рассмотреть структуру повышения стоимости, то стоимость кредитных средств составляет около 16-20%, стоимость страхования ответственности Застройщика составит ориентировочно 5-6%. И, конечно, нельзя сбрасывать со счетов некую монополизацию рынка, которая увеличит стоимость квартир в сложно предсказуемые диапазоны.

Пропадут с рынка и небольшие строительные объекты, поскольку «крупным» компаниям будет экономически нецелесообразно заниматься строительством объектов от 5000 до 20000 м2.

Вполне предсказуемо исчезнут объекты точечной и камерной застройки в небольших городах и поселениях, которые застраивались именно «некрупными» строительными компаниями. Прежде всего, это может отразиться на регионах, где доходная часть при строительстве в принципе невелика и масштаб строительства может составлять около 50-100 тыс. м2 в год.

Еще одно негативное последствие для рынка в целом – изменится гибкость. Как правило, именно небольшие Застройщики оперативно могут реагировать на изменения рынка и предлагать наиболее интересные форматы недвижимости, ввиду их масштаба и жизненного цикла.

Как уже ранее упоминалось, можно ожидать, что с рынка уйдут до 60% Застройщиков по причинам описанным выше. Данный процент может серьезно увеличиться, когда в условиях работы Застройщиков появится проектное финансирование и обязательное участие Банков.

Проблема заключается в том, что банки в принципе не рассматривают жилищные строительные проекты как ликвидные и крайне придирчиво относятся ко всем Застройщикам, которые не подконтрольны банковским структурам или которые не имеют весомого административного ресурса.

>Строительство многоквартирного жилого дома

Описание проекта

Сакко и Ванцетти, 87, Октябрьский р-н (ГПНТБ)

В распоряжении нашего строительного холдинга, который успешен на строительном рынке Новосибирска уже более 15 лет, имеется площадка, которая по утверждённому Мэрией Генеральному Плану развития г. Новосибирска, предназначена для строительства многоэтажного жилого дома, где нашим холдингом и проектируется жилой дом 19 этажей (1 этаж магазин, 1 этаж технический, ) и двухуровневой паркинг-стоянкой на 74 машино/места. Начало строительства не позднее 1 июня 2015 г., завершение – ноябрь-декабрь 2017 г. Сейчас делается проект стадия «П»

Площадка 0,6 га расположена в спальном районе у пересечения ул. Сакко и Ванцетти и Белинского, вблизи Шевченковского жилого массива, в 7 минутах ходьбы от ст.метро «Октябрьская». Вблизи находятся три высших учебных заведения, два средне-технических; магазины, аптеки, детские сады, школа, Октябрьский рынок.

Площадь этажа: 436.85 м2

Общая площадь квартир на этаже 404.9 м2, во всём доме – 6883.3м2.

Торгово-офисные помещения 1 этаж- 408,0

Площадь балконов на этаже (с к.0,5) 117,95 м2, в доме – 2005,15 м2

Конструктив дома: железобетонный каркас, кирпич, вентилируемые фасады.

Двор дома планируется обустроить в формате сити-парка: каскадный фонтан, детские площадки, места отдыха для взрослых.

Себестоимость строительства жилого дома составит 285,8 млн.руб.

Себестоимость 1 м2 жилья и торговых помещений составит 39,2 тыс.руб.

Рыночная стоимость готового жилья в ближайших новостройках или с аналогичным местоположением около 63,0 тыс.руб. за один квадратный метр продаваемого жилья.

Ожидаемый доход от продажи квартир, соответственно (по пессимистическому варианту) составит 459,35 млн.руб.;

дополнительно балконы – 17,0 млн.руб.

1 этаж торговые помещения – 25,7 млн.руб. Всего: 502,05 млн. руб.

Прибыль от продажи всех площадей в доме – 216,25

Себестоимость паркинг-стоянки на 74 машино/места 29,7 млн. руб.

Себестоимость строительства 1 маш./места – 401,05 тыс.руб.

Стоимость реализации 1 маш./места – 700 тыс.руб. (по минимуму)

Стоимость реализации всего паркинга – 51,8 млн. руб. (минимум)

Ожидаемая прибыль от реализации парковок — 22,1 млн.руб.

Стоимость всего проекта (доход) – 553,85 млн.руб.

Себестоимость всего проекта – 315,5

Ожидаемая прибыль от всего проекта –238,35 млн.руб.

До начала строительства желательно привлечь инвестиции в объёме 30 млн. руб. в два транша: 15 млн.руб. до 8 марта и 15 млн.руб –до 31 марта расселить три дома ветхой застройки. Возможны варианты с залогами. Первому инвестору предлагаются квадратные метры застройки по себестоимости из расчёта 39,2 руб./м2

Инвестор может увеличить объём инвестиций до 100 млн. рублей и войти в долевое участие в данном проекте с распределением прибыли от продажи всего дома в соответствии с вложенными долями.

Возможны иные варианты партнёрства.

Эту тему всесторонне раскрывают и анализируют заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко.

Фото: www.saomos.news

Развитие потребления в жилищной сфере все интенсивней сдвигается от стремления людей иметь свою крышу над головой к осознанию ими значимости проживания в среде, которая обеспечивает повышение качества жизни, получение дохода, позволяющего удовлетворять текущие и будущие потребности домохозяйства, а также предоставляет дополнительные возможности для его развития. Такая среда включает жилое помещение, дом, в состав которого оно входит, обустроенную придомовую территорию, социальное инфраструктурное обеспечение места нахождения дома и его окружения, транспортную инфраструктуру, обеспечивающую связь с возможными местами приложения труда и реализации других жизненных интересов. Важными качествами среды являются ее экология, отсутствие сложных природных условий и техногенных воздействий, а также способность сохранять и обеспечивать повышение ценности вложений в недвижимое имущество в средне- и долгосрочной перспективе.

В сфере потребления жилья, представленного многоквартирными домами (МКД), в которых обособленные жилые и нежилые помещения находятся в собственности двух и более (множества) лиц, все большее значение для обеспечения их безопасности и комфорта, в том числе и социального, приобретает компетентность собственников и пользователей недвижимым имуществом. К людям приходит понимание того, что в МКД каждый из них владеет обособленным помещением как частью целого, то есть дома. Для поддержания в доме, разделенном на обособленные части, на высоком уровне безопасности и комфорта необходимо обеспечивать правильную эксплуатацию каждого помещения, регламентированное пользование общим имуществом и его содержание в соответствии с установленными требованиями. Это становиться достижимым только при солидаризации интересов партнеров по собственности в доме и надлежащем имущественном поведения собственников и потребителей каждого обособленного помещения.

Разделение многоквартирных домов на обособленные жилые и нежилые помещения, являющимися объектами недвижимого имущества и принадлежащие множеству лиц, приводит к двум последствиям, которые необходимо учитывать при их создании и использовании. Первое: потребители обособленных помещений, становясь собственниками, обретают в отношении них всю совокупность прав и свобод, предусмотренных законом. Второе: владение и пользованию частью в целом всегда сопряжено с определенными ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных, а также иных имущественных прав в отношении этих частей, то есть обособленных помещений.

В многоквартирных домах для совместного домовладения, эти ограничения (обременения) определяются двумя группами основных факторов. Во-первых, неоднородностью жилых и нежилых помещений в МКД по назначению, потребительским свойствам, качеству и количеству потребляемых коммунальных ресурсов, необходимых для обеспечения их надлежащей эксплуатации, количеству и качеству общего имущества, предназначенного для их обслуживания. Во-вторых, использованными при создании многоквартирных зданий архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными, инженерно-техническими и функционально-технологическими решениями (проектными решениями). Этими решениями определяются места нахождения каждого жилого или нежилого помещения в доме, их взаимосвязь с другими такими же помещениями и общим имуществом, предназначенным для обслуживания каждого обособленного помещения, а также ограничения (обременения) права собственности, границы эксплуатационной ответственности собственников и пользователей этих помещений, требования к их эксплуатации и пользованию общим имуществом.

Ключевым индикатором современности многоквартирного жилого дома, в котором обособленные жилые и нежилые помещения предназначены для передачи в собственность множеству лиц, является его приспособленность (адаптация) к использованию в условиях совместного домовладения. Адаптированность МКД к совместному домовладению определяется примененными при его создании проектными решениями. Этими решениями, их сочетаниями и взаимосвязью формируются обстоятельства, определяющие требования, соблюдение которых необходимо при выстраивании отношений собственности между владельцами обособленных жилых и нежилых помещений. В рамках этих отношений должна обеспечиваться защита прав и свобод владельцев обособленных помещений, устанавливаться требования в части их ограничения (обременения) и обязанности, связанные с эксплуатацией принадлежащих им помещений и содержанием общего имущества, предназначенного для их обслуживания.

Основными инструментами, которые позволяют приспособить МКД и входящие в его состав обособленные жилые и нежилые помещения к совместному домовладению, являются: моделирование при его создании отношений собственности в нем и использование проектных решений с учетом результатов этого моделирования; администрирование этих отношений; подготовка в процессе проектирования эксплуатационной документации (ЭД) на дом и обособленные помещения в нем. Моделирование отношений собственности (отношений совместного домовладения в многоквартирном доме) при проектировании МКД и их администрирование позволяют оценивать влияние принимаемых проектных решений на обеспечение защиты имущественных прав в отношении каждого обособленного помещения, необходимости установления ограничений (обременений) прав.

Фото: www.holdis.ru

Администрирование отношений совместного домовладения в многоквартирном доме включает:

идентификацию обособленных жилых и нежилых помещений и общего имущества в доме, предназначенного для обслуживания каждого такого помещения;

выявление ограничений (обременений) прав, являющихся следствием использованных при создании МКД проектных решений, в котором обособленные жилые и нежилые помещения предназначаются для передачи в собственность множеству лиц;

подготовку регламента отношений собственности в МКД, которым учитываются особенности использованных при его создании проектных решений и который включает модели распределения бремени расходов на содержание общего имущества в доме и оплаты коммунальных ресурсов;

отражение результатов администрирования в проектной и рабочей документации (в частности, с использованием BIM-моделирования), в эксплуатационной документации на дом и каждое обособленное жилое и нежилое помещение в доме, в исполнительной документации, технических планах.

В состав эксплуатационной документации, подготавливаемой при проектировании многоквартирных домов, должны входить руководство по эксплуатации дома и инструкции по эксплуатации каждого обособленного жилого и нежилого помещения. Инструкция по эксплуатации того или иного обособленного помещения, обладающего статусом объекта недвижимости и признаками индивидуально определенной вещи, является его принадлежностью.

В многоквартирных домах, создание которых не сопровождается реализацией отмеченных выше мероприятий, направленных на их приспособление к использованию в условиях совместного домовладения, возрастают риски:

• ненадлежащей эксплуатации обособленных жилых и нежилых помещений со стороны их собственников и пользователей,

• ненадлежащего пользования общим имуществом;

• захвата и несанкционированного использования общего имущества;

• несанкционированного доступа к коммунальным ресурсам и неконтролируемого их использования;

• несправедливого распределения в доме бремени расходов на содержание общего имущества и использования в доме несправедливой системы оплаты коммунальных ресурсов;

• недобросовестного имущественного поведения собственников и пользователей обособленных жилых и нежилых помещений.

Адаптация МКД к использованию в условиях совместного домовладения позволяет формировать в них среду жизнедеятельности, которая способна не допускать возникновения отмеченных негативных явлений, смягчать их последствия. Для МКД, которые создаются в условия той или иной неопределенности, в частности в отношении однородности жилых и нежилых помещений по потребительским свойствам, их потребности в общем имуществе и коммунальных ресурсах и др., значимость адаптации возрастает. Она позволяет наделять эти дома и обособленные жилые и нежилые помещения в них дополнительными потребительскими свойствами, повышающими их ценность и привлекательность, и соответственно, конкурентоспособность строительной продукции.

Адаптация обеспечивает формирование в жилищной сфере компетентного и просвещенного собственника и потребителя недвижимого имущества. Посредством ЭД собственники и пользователи получают знания об устройстве дома и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений. У них появляется возможность ознакомиться с правилами эксплуатации этих помещений, пользования общим имуществом в доме, предназначенном для их обслуживания. В этих правилах отражаются особенности устройства и эксплуатации каждого обособленного помещения, в частности связанные с местом расположения этого помещения в доме, особенности его взаимосвязи как части дома, с другими обособленными помещениями, прежде всего со смежными.

Сведения, содержащиеся в ЭД, дают возможность собственникам и пользователям обособленных жилых и нежилых помещений в МКД индивидуально и совместно, взаимодействуя между собой, удовлетворять потребности в недвижимом имуществе, в частности в жилище и услугах, которые связаны с его использованием. Они позволяют бережливо потреблять ресурсы, направляемые на обеспечение сохранности дома и содержание общего имущества в нем, контролировать их использование.

Фото: www.sevnotariat.ru

Моделирование отношений собственности и подготовка ЭД при проектировании МКД позволяет использовать проектные решения с учетом оценки их влияния на потребительские свойства дома и обособленных жилых и нежилых помещений, входящих в их состав. Посредством администрирования отношений собственности в МКД устанавливаются ограничения (обременения) прав, связанные с необходимостью предоставления собственниками и пользователями обособленных жилых и нежилых помещений доступа к строительным конструкциям, инженерно-техническим системам и сетям инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества дома. Потребность в этом появляется тогда, когда для осуществления проверок, осмотров ‎и освидетельствования состояния конструкций, систем и сетей, а также для проведения мероприятий по их техническому обслуживанию, возникает необходимость доступа к ним из обособленных помещений.

Моделирование и администрирование отношений собственности, подготовка эксплуатационной документации позволяют сформировать среду жизнедеятельности в доме как открытое информационное пространство. В этой среде обеспечивается доступность сведений об отношениях собственности в доме, о пользовании общим имуществом и коммунальными ресурсами в отношении каждого обособленного помещения, об исполнении каждым собственником своих обязательств в части несения бремени расходов на оплату содержания общего имущества и требований, связанных с ограничениями (обременениями) прав. Такая среда позволяет не допускать умалчивания сведений о случаях ненадлежащего имущественного поведения со стороны отдельных собственников и пользователей помещений, недобросовестных действий со стороны органов управления сообществ собственников, управляющих компаний и других субъектов, связанных с эксплуатацией дома и помещений в нем, поставкой коммунальных ресурсов и оказанием услуг.

Проектирование МКД с учетом моделирования отношений собственности позволяет формировать в них среду жизнедеятельности, способную создавать достойные условия для жизни домохозяйств с разными потребительскими предпочтениями и на разных стадиях их развития. Эта среда обеспечивает домохозяйствам равные возможности для получения основных коммунальных, а также дополнительных услуг, необходимых отдельным домохозяйствам, согласно их особенностями, месту локализации обособленного помещения в доме и др. факторам. Она позволяет проявлять заботу о людях с ограниченными возможностями, старшего поколения, детях, домашних животных и др.

Адаптированность к использованию в условиях совместного домовладения — не простое для понимания потребительское свойство как дома в целом, так и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц. Особенность этого свойства в том, что его потенциал становиться понятен и полностью раскрывается только в процессе использования строительной продукции, представленной обособленными помещениями, конечными потребителями и, прежде всего, собственниками этих помещений. Понимание людьми значимости адаптированности как комплексного потребительского свойства недвижимого имущества возрастает по мере увеличения времени владения и пользования этим имуществом, обретения владельцами обособленных помещений опыта проживания в домах, приспособленных для совместного домовладения, а также возможности сопоставлять уровень безопасности и комфорта в таких МКД и домах, не обладающих соответствующим свойством.

Адаптированный для совместного домовладения МКД обеспечивает возможность рационального и эффективного владения и пользования недвижимым имуществом, как в кратко-, так и в средне- и долгосрочной перспективе, позволяет оптимизировать эксплуатационные издержки, связанные с пользованием обособленными помещениями и содержанием общего имущества в доме. Адаптированность является потребительским свойством, способным существенно повышать ценность и ликвидность недвижимого имущества.

Проживание и владение жилыми и нежилыми помещениями в домах, которые адаптированы для совместного домовладения, способствует развитию у потребителей компетенций и поведенческих навыков, обеспечивающих формирование в них среды уважения права собственности, доверия и добрососедства. В таких домах между партнерами по собственности возникает иная конфигурация взаимоотношений и обязанностей, которая поощряет добросовестное имущественное поведение. В них появляется потребность в эмоционально окрашенных, персонофицированных отношениях между собственниками и пользователями помещений, прежде всего смежных. В результате в этих домах среда жизнедеятельности становиться значимым фактором повышения ценности жилых и нежилых помещений. Она позволяет домохозяйствам реализовывать индивидуальные стили жизни в отношении обустройства обособленных помещений, пользования общим имуществом, автономного потреблением коммунальных ресурсов и др., при этом на надлежащем уровне и за приемлемую цену поддерживать безопасность и комфорт в доме.

Наделение жилища этими качествами способно влиять на представления людей о ценности принадлежащего им недвижимого имущества. В адаптированных МКД для многих людей ценность принадлежащих им обособленных помещений будет выше издержек, которые они понесли при их приобретении. Это обуславливается наделением обособленных помещений значимыми для их собственников и пользователей потребительскими свойствами, возможностью изменения этих свойств в соответствии с изменением предпочтений домохозяйств, а также обеспечением возможности формирования в этих домах среды жизнедеятельности как среды добрососедства и социального комфорта. Еще Плиний Старший подчеркивал важность соседства, отмечая: «Обзаводясь землей, приглядись, прежде всего, к воде, дороге, соседу».

Фото: www.zhek.biz

Представляется, что переход к массовому созданию многоквартирных домов, «генетически» приспособленных для использования в условиях совместного домовладения, сможет придать новый импульс развитию жилища, повышению спроса на жилые и нежилые помещения в современных МКД. Многоквартирные дома с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированные к совместному домовладению, могут стать драйвером изменений в жилищной сфере. Их создание и использование катализирует рациональное и эффективное использование жилищного фонда. Это достигается посредством обеспечения семьям и домохозяйствам возможности более частой смены жилых помещений, связанных с их развитием, изменением потребительских предпочтений, материального достатка и др.

Адаптированное жилище позволяет его потребителям минимизировать свои издержки, связанные со сменой помещений. В состав этих издержек входят затраты на проведение работ по обустройству, переустройству, перепланировке и трансформации помещений, на доставку и хранение строительных материалов, на сбор и вывозку мусора, на проведение ремонтных и сопутствующих работ в местах общего пользования, на получение разрешительных документов, на подготовку проектной документации, на трансакции. Адаптированные дома создаются уже приспособленными для проведения отмеченных работ, поэтому их надлежащее осуществление не сопровождается и не приводит к нарушению прав и свобод собственников и пользователей смежных помещений, к ухудшению безопасности и комфорта в доме. Приобретая обособленные помещения в современных МКД, адаптированных для совместного домовладения, люди не только обретают среду жизнедеятельности, позволяющую им удовлетворять свои потребности в недвижимом имуществе и сопутствующих коммунальных услугах, с учетом их предпочтений, но и инвестируют в свое будущее.

Проживание в современном МКД, адаптированном для совместного домовладения, делает собственников помещений более открытыми для перемен. Оно способствует трансформации потребителей жилища в компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества. В таком доме собственникам и пользователям помещений предлагаются стандарты имущественного поведения, в частности посредством эксплуатационной документации, учитывающие особенности устройства дома и отношений собственности в нем. Следование этим стандартам обеспечивает формирование и поддержание в доме высокого уровня безопасности и социального комфорта. Среда жизнедеятельности в таком доме обеспечивает понимание людьми значимости для них приспособленности дома к использованию в условиях совместного домовладения. Эта среда позволяет собственникам помещений увидеть и почувствовать, чем и как именно они «скреплены» в общем доме.

В МКД, адаптированном для совместного домовладения, у собственников и пользователей помещений больше возможности понимать и принимать друг друга, формировать позитивные общие траектории имущественного поведения и следовать им. ЭД является своеобразным пособием по выбору таких траекторий, искусству жить вместе в условиях совместного домовладения, повышению компетентности собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в МКД. Обращение к ЭД формирует чувство сопричастности ко всему тому, что происходит в отношении дома, его общего имущества. Оно также способствует солидаризации партнеров по собственности в доме, для которой важны компетентность и близость имущественных интересов.

Все это мотивирует их к социальному единению, конструктивному взаимодействию, направленному на обеспечение безопасности, комфорта, рациональное и бережливое использование эксплуатационных ресурсов. ЭД позволяет собственникам и пользователям каждого жилого и нежилого помещения в доме увидеть, почувствовать, осознать и понять свою ответственность за эксплуатацию, принадлежащего ему помещения и надлежащее пользование общим имуществом, предназначенным для его обслуживания, а также за ситуацию в доме, связанную с обеспечением в нем безопасности и комфорта.

Наделение МКД при их создании приспособленностью к совместному домовладению является новым направлением совершенствования строительной продукции, которое изменяет развитие этой продукции и обеспечивает повышение ее потребительских свойств и конкурентоспособности. В многоквартирных домах, создание которых сопровождалось моделированием отношений собственности и подготовкой эксплуатационной документации на дом и обособленные жилые и нежилые помещения в нем как части этого дома, и, соответственно, эта документация является принадлежностью каждого помещения как индивидуально-определенной вещи, обеспечиваются повышенная рискозащищенность и более безопасные и комфортные условия жизни. В них среда жизнедеятельности располагает собственников и пользователей помещений к уважению прав и свобод, связанных владением и пользованием обособленными помещениями в многоквартирном доме. Она ориентирует их на повышение своих компетенций, на приобретение знаний и навыков, необходимых для надлежащей эксплуатации обособленных помещений и пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания.

Фото: www.mechta-ekb.com

Приспособленность МКД и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений к использованию в условиях совместного домовладения — их значимое потребительское свойство, повышающее ценность этих помещений как объектов недвижимого имущества и дома, в состав которого они входят. Эта приспособленность при создании МКД достигается посредством моделированием отношений собственности в нем, использования проектных решений с учетом результатов моделирования, а также подготовки инструкций по эксплуатации обособленных жилых и нежилых помещений, как их принадлежностей. Наделение в процессе использования обособленного помещения в МКД, неприспособленном к совместному домовладению, потребительскими свойствами, которые позволяют в той или иной мере компенсировать эту неприспособленность, как правило, будет связано со значительными издержками. Они существенно превысят дополнительные расходы, которые возникают в случае приобретения в доме, адаптированном к совместному домовладению, помещения, обладающего этими свойствами.

Появление многоквартирных домов, адаптированных для совместного домовладения, способно побудить многих людей сменить жилье. В настоящее время все больше домохозяйств связывает улучшение своих жилищных условий не столько с обретением крыши над головой, сколько с жилищем, обитание в котором обеспечивает повышение качества жизни, создает дополнительные возможности для их развития, позволяет сохранять вложенные в его приобретение средства, в том числе и в долгосрочной перспективе. Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в таких домах обеспечивает возможность качественных изменений многих аспектов жизни людей. Им предоставляется возможность пользоваться дополнительными потребительскими свойствами многоквартирного дома в целом, общего имущества и обособленных помещений, которыми они наделяются при создании и потребность в которых возникает у семей и домохозяйств в процессе их развития и происходящих в их жизни перемен. В таких домах создаются условия владения и пользования обособленными помещениями, которые обеспечивают защиту имущественных прав и свобод собственников и потребителей этих помещений и поддержания их баланс при совместном домовладении.

Среду жизнедеятельности в адаптированных многоквартирных домах отличает ее способность наполняться атмосферой уважения прав партнеров по собственности, их стремлением к надлежащему имущественному поведению, конструктивному взаимодействию между собой для обеспечения эффективного использования коммунальных ресурсов, справедливого распределения бремени расходов на содержание и развитие общего имущества, сохранности дома. Эта атмосфера располагает людей, которые не склонны к такому имущественному поведению, исходя из своего прошлого жизненного опыта, принять и поддержать новый стиль имущественного поведения. В такой среде у людей появляется чувство большей ответственности друг перед другом. Это связанно с пониманием ими, как партнерами по собственности в доме, необходимостью обеспечения в нем общей безопасности и комфорта, а также с формированием у них общего стремления не допустить случайной и преждевременной потери привлекательности дома и потребительской ценности принадлежащих им обособленных помещений. В такой среде люди становятся более склонными к такому имущественному поведению, которое находит одобрение у соседей, пользователей смежных помещений, партнеров по собственности в доме.

Становясь собственниками и пользователями жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, адаптированных к совместному домовладению, люди получают возможность вести другой образ жизни. Этот образ жизни — как способ и формы жизнедеятельности партнеров по собственности в доме и потребителей помещений, которые характеризуют особенности их имущественного поведения, общения и взаимодействия, отношения к правам и свободам друг друга, связанным с владением и пользованием этими помещениями и общим имуществом в доме, — отличает следующее. В таких домах минимизированы риски снижения в них безопасности и комфорта, являющиеся следствием имущественного поведения потребителей помещений, а также риски несправедливого распределения между ними бремени расходов на содержание общего имущества. Также минимизированы риски, обусловленные возникновением ситуаций выяснения отношений между собственниками и пользователями смежных помещений, между партнерами по собственности в доме и др., в частности связанные с потреблением и оплатой коммунальных ресурсов и услуг.

Фото: www.23kvartiri.ru

Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в современном многоквартирном доме, надлежаще адаптированном к использованию в условиях совместного домовладения, обладает способностью восприниматься их собственниками и потребителями как бонус, который дает им возможность организовать свою жизнь наилучшим образом. В таком доме среда жизнедеятельности позволяет домохозяйствам удовлетворять потребности в жилище и сопутствующих услугах, в отношении количества, качества, режима пользования и др., в соответствии со своими предпочтениями. При этом уровни безопасности, комфорта и качества жилищно-коммунальных услуг в таком доме выше, чем в домах, не адаптированных к совместному домовладению, а издержи связанные с их оплатой аналогичных услуг, ниже. Проживанию в адаптированных домах и владение помещениями в них должно быть привлекательным и по экономическим соображениям.

Создание многоквартирных домов с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированными для совместного домовладения, их оборот и завоевание ими лояльности у потребителей, приведет к существенным позитивным изменениям в жилищной сфере и на рынке жилья. Это в свою очередь позволит сформировать новые возможности для домохозяйств в удовлетворении потребности в жилье и сопутствующих услугах, для развития жилища и его рационального и эффективного использования, а также бизнеса, связанного с его созданием и эксплуатацией. Проектирование МКД, адаптированных к совместному домовладению, подготовка, пользование, актуализация ЭД, в частности инструкций по эксплуатации обособленных помещений, непосредственно связаны с внедрением информационных технологий, использованием инновационных проектных решений, конструкций, материалов, изделий, инженерно-технологического оборудования.

Переход к массовому созданию таких домов будет содействовать инновационному развитию строительной отрасли. Он повысит прозрачность в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечит снижение издержек связанных с производством и потреблением соответствующих услуг. Формирование жилищного фонда, представленного многоквартирными домами с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированными для совместного домовладения, приведет к более рациональному и эффективному использованию существующего фонда, созданию дополнительных возможностей улучшения жилищных условий граждан и экономического развития России.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»,

Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

Тайная себестоимость строительства: факты, мнения и сомнения

Цена строительства всегда занимала покупателя жилья. Интересно ведь, сколько зарабатывает на проекте застройщик и не врет ли, говоря о падении прибыли и малюсенькой пятипроцентной маржинальности. Иногда, впрочем, может быть и так, что застройщик подсчитал одну стоимость, а на деле оказались суммы значительно выше. Не учел нюансов (хотел поставить, к примеру, локальные системы канализации, а заставили подключаться к центральным) или власть нагрузила дополнительными расходами.

Цифры есть

Что нам дает знание себестоимости строительства? Покупателю – ничего. Вот, к примеру, мы будет знать себестоимость производства молока. Она в зависимости от сезона и технического состояния фермы может составлять 15-20 рублей за килограмм, производители молочной продукции приобретают его за 25 рублей, в магазине оно стоит в два-четыре раза дороже. Причем в случае с молоком цепочка наценки довольно короткая и ее легко отследить. В стройке параметров, влияющих на конечную стоимость, значительно больше. В любом случае мы не приобретаем молоко по цене фермера, а платим значительно дороже в магазине. Даже если захотим, кстати, купить у фермера по закупочной цене, вряд ли сможем.

Тем не менее, есть цифры Росстата по стоимости строительства многоквартирного жилья. Какие показатели учитывает Росстат, вряд ли знает даже сам Росстат. Но других официальных цифр нет. Причем это не себестоимость, а стоимость строительства – очевидно, более объемный показатель.

Так вот на 1 января 2019 года по Петербургу стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых помещений составляет 60 тыс. рублей. А в Москве – удивитесь! – 54 тысячи. Почему строить в Москве дешевле, не может объяснить ни один специалист, причем средняя стоимость квадратного метра в столице в два раза выше, чем в Петербурге.

Квартиры от застройщиков с акциями

Также не совсем понятно, почему стоимость строительства имеет такой большой разброс. «Средняя себестоимость строительства по стране (по данным проектных деклараций) варьируется в пределах 37,4- 55,9 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от используемых материалов наружных стен», – говорится в аналитическом исследовании компании EY «Обзор рынка жилищного строительства России» за 2018 год. «Удельная стоимость жилого строительства существенно варьируется по федеральным округам. Для Северо-Западного и Центрального федеральных округов характерны наиболее высокие показатели себестоимости строительства, что связано с высокой долей монолитного и монолитно-кирпичного строительства, а также типично высокой стоимостью строительства в столицах. Средняя стоимость строительства в Москве и Петербурге превышает 70 тыс. рублей за кв. м. Высокая стоимость строительства в столичных регионах связана в том числе с большей долей жилья высокого класса», – отмечают аналитики.

Детали застройки

Эксперты говорят, что в себестоимости строительства распределение трат таково: строительно-монтажные работы – 70%, создание инженерных сетей – 12-15%, приобретение земли – 10-12%, проектно-изыскательские работы – до 5%.

Но это сухие цифры, которые варьируются в зависимости от многих «вводных». К примеру, стоимость земельного участка зависит от того, насколько он подготовлен к стройке, есть ли возможность подключения к коммуникациям, в какой локации он расположен (смотрите таблицу). Понятно, что участок в Шушарах будет стоить дешевле, чем на Петроградке, участок со всей необходимой для строительства документацией — дороже, чем без документации. Эксперты намекают, что каждый объект строительства уникален, просчитывается индивидуально, даже расположенные в одной локации жилые комплексы могут обладать различными характеристиками, различной социальной нагрузкой, влияющими на стоимость реализации проекта. Кроме того, у одних компаний есть собственные заводы по производству цемента, свои ДСК, свой парк техники — в итоге строительство обходится дешевле.

Сделки на земельном рынке Санкт-Петербурга в I квартале 2018 года
площадь участка покупатель продавец сумма сделки (экспертно) адрес участка
0,89 га Холдинг RBI ПАО «Ладога» 2 млрд рублей 12-я Красноармейская ул., 26А
5,7 га Setl City Завод «Балтика» 1 млрд рублей Фарфоровская ул., 1
8,8 га Setl City ЗАО «Meгалит» (структура обанкротившейся сети «Метрика») 1,19 млрд рублей Торфяная дорога, 17
2,6 га Seven Suns Development «Лидер Групп» 1,4 млрд рублей Морская набережная, намыв В.О. (бывш. ЖК «Артур Грей»)
Источник: данные «ДП»

Представитель застройщика

Виталий Коробов, директор по развитию Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»: В мегаполисах себестоимость жилых проектов выше не из-за разницы в цене на стройматериалы, а прежде всего из-за стоимости самого земельного участка. Затраты на его приобретение и оформление всех необходимых документов могут составить от 10 до 20% в зависимости от расположения. Кроме того, большие города требуют более весомых трат на оплату труда и рабочих, и профильных специалистов.

Стоимость возведения квадратного метра может разниться в зависимости от класса, заложенных технических и инженерных решений, благоустройства и так далее. В экономклассе цифры составляют порядка 50-60 тысяч рублей за кв. м, в комфорт-классе – 70-80 тысяч, в бизнес-классе – от 120 тысяч и выше. Около 65-70% в структуре себестоимости занимают затраты на возведение самого конструктива здания, остальное – стоимость участка, оплата инженерии, подключения к коммуникациям, возведение инфраструктуры, благоустройство, которому, к примеру, в наших объектах уделяется особо пристальное внимание, соответственно, и затраты на него выше. При переходе на эскроу-счета сюда добавится еще и строчка за обслуживание кредита и спецсчетов в банке, где будут резервироваться деньги покупателей.

Учитывая, что большая часть себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, технологии строительства играют большую роль. Более бюджетным вариантом считаются панельные дома, особенно в том случае, если у застройщика есть собственное панельное производство. Такие дома быстрее возводятся и менее трудоемки на этапе строительства. Из монолитного домостроения менее затратным можно назвать каркасный тип с монолитными колоннами, перекрытиями и заполнением газобетоном. Наиболее дорогостоящий – кирпично-монолитный метод. При этом именно по последней технологии строится более половины всех многоквартирных домов в Петербурге, в том числе наши многоэтажные проекты. Крепкий монолитный каркас позволяет возводить здания любой этажности, дает возможность для экспериментов с формой, обеспечивает разнообразие планировок, хорошие тепло- и звукоизолирующие свойства, долговечность, а это дополнительные конкурентные преимущества.

Представитель застройщика

Роман Мирошников, исполнительный директор АО «Ойкумена»: Помимо цены на материалы себестоимость строительного проекта включает в себя и другие составляющие: расходы на покупку земельного участка, затраты на зарплаты специалистов, разработку концепций жилого комплекса и благоустройства, и рекламного продвижения. Большая часть из этого списка расходов в Петербурге и в Москве стоит гораздо выше, чем в маленьком городе.

Андрей Бойков, партнер Rusland SP: Себестоимость строительства однотипных объектов везде примерно одинаковая. Однако стоимость земли различается существенно. Например, по сравнению с Петербургом в Москве цена участка в зависимости от локации может быть выше в два или даже в три раза. При этом маржинальность проектов в Москве так же будет выше по нескольким причинам: там выше цены продаж и спрос на недвижимость. Отмечу, что в Москве в отличие от Петербурга проще и быстрее происходит согласование градостроительной документации.

-=»Вести бизнес без рекламы — все равно что подмигивать девушкам в полной темноте. Включим свет для ONLY»=-
Так вышло, что я в последнее время изучил очень много жилых комплексов по всей России. Это и очень качественные современные проекты, это и ужасные муравейники. А еще я общался с разными застройщиками и чиновниками. Каждый раз я задаю вопрос: «Ну вы же видите, что происходит! Вы же видите, во что вы превращаете Россию! Зачем? Зачем вы это делаете?»
Но еще интереснее вопрос: «Почему вы этого не делаете?» Например, я могу еще понять (с большой натяжкой), зачем застройщик делает 20 этажей вместо 10. Есть участок земли, нужно построить необходимое количество квадратных метров, получить деньги, отдать кредиты, ок. Но вот что мешает делать нормальный двор? Или нормальные подъезды? В стоимости проекта – это же копейки. Вопрос исключительно в подходе к своей работе. И тут почти всегда ситуация плачевная. Но есть и исключения.
Недавно ко мне обратился один московский девелопер с просьбой прорекламировать их квартал. Он, кстати, очень неплохой по московским меркам, хотя и высоковат. В общем, я решил осуществить свою давнюю мечту и расспросить для вас все детали строительного бизнеса в России. Девелопер честно и открыто ответил на все каверзные вопросы, пустил на стройку и раскрыл всю кухню.
Изучать строительный рынок будем на примере квартала апартаментов бизнес-класса в Филях ONLY.
Сразу оговорюсь, что ONLY — квартал апартаментов. Но между квартирами и апартаментами границы размываются. Эти форматы часто рассматриваются покупателем как единое предложение рынка. Поэтому в данном посте, для удобства, буду использовать формулировку «квартиры».
Для начала небольшие вводные.
Средняя цена квадратного метра в Москве — 175 000 рублей. Дешевое жильё стоит в районе 110 тысяч рублей, а дорогое — около 300 тысяч.
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
Считают, что 175 тысяч — это цена “комфорта”. Правда, не все критерии «комфортности» чётко определены. Например, наличие детских зон и зон отдыха желательно, но необязательно. Но есть и точные параметры. Потолок должен быть не ниже 2,7 метров, а площадь квартиры — не меньше 28 кв. м. Жилую недвижимость дороже 175 000 условно можно отнести к премиум-классу. Дешевле 175 000 — к эконому.
Сейчас на рынке жилья проседание цен, взгляните на график цен за последние 5 лет.
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
Самое интересное. Из чего же складывается такая цена?
Самая большая часть расходов — строительство. На него приходится примерно 40% от всех затрат. Следующие две крупные части — внутренняя отделка и приобретение проекта. Ниже приведен график расходов на примере квартала ONLY.
Это самая интересная часть нашего исследования. Тут видно, на чем можно сэкономить. Но самое главное, видно, на чем экономить нельзя! Давайте разберем некоторые пункты.
Затраты на рекламу находятся в пределах 1,5-2,5%. Если больше, то тут два варианта: либо у проекта неэффективное управление, либо жилой комплекс настолько некачественный, что на его продажу приходится тратить больше денег.
Расходы на рекламу на старте проекта — приблизительно 10 млн рублей в месяц. Рекламный бюджет складывается из нескольких факторов: известность бренда, класс объекта, стадия готовности, сезонность и тп. Поэтому бюджет на рекламу неравномерный и изменяется с развитием проекта. Постепенно бюджет уменьшается до 5 млн рублей в месяц, потому что девелопер продолжает использовать только эффективные инструменты конверсии.
У ONLY бюджет на рекламу меньше чем у остальных. Топовые застройщики за 2 месяца могут потратить на рекламу больше денег, чем ONLY будет тратить 2 года. А все потому, что у ONLY эффективный рекламный отдел, в котором конверсия из звонка в сделку составляет 7%, в то время как для остального рынка нормальным показателем считаются 3%.
Но самое интересное – это благоустройство!
Затраты на благоустройство составляют 2,6% от себестоимости жилья. В ONLY в стоимость каждого квадратного метра жилья заложено 4500 рублей за благоустройство.
ONLY сделали очень красивый двор! В этот двор нет доступа машин! Вообще никакого. То есть, это правильный двор, каким он должен быть. Для проектирования двора пригласили хороших архитекторов — бюро Wowhaus. Они делали Крымскую набережную в Москве! И посмотрите, как круто вышло. Двор в ONLY — это место рекреации, место, куда будет не страшно отпустить детей погулять. И все это счастье стоит всего 2,6% от стоимости квартиры.
Почему?! Вот почему другие застройщики так не делают? Покупатель эти проценты не заметит, зато не будет жить в говне.
Стоимость качественной стройки квадратного метра жилья в Москве — около 70 тысяч рублей. Она может быть еще больше, если застройщик использует дорогие материалы для оформления фасада.
Кстати, тут я с интересом узнал, что стройка в Москве стоит дороже, чем в том же Питере. Например, бетон может быть в два раза дороже! В Москве есть деньги, а спрос рождает предложение. Зарплаты на московских стройках тоже выше.
Квартал ONLY относится к бизнес-классу, затраты на фасад тут около 700 млн рублей. В стоимость входят немецкий оконный профиль, японские стекла с нанонапылением, клинкерный кирпич, керамогранит и архитектурная подсветка, меняющая цвет в зависимости от времени суток и года. Фасады в классе «эконом» и «комфорт» будут попроще.
Днём фасад в ONLY будет выглядеть так.
А так — ночью.
Себестоимость квадратного метра бизнес-класса в Москве — 170 тысяч рублей.
Ладно. На этом месте читатель хочет спросить, а что же зарабатывает девелопер???
20% — рентабельность девелоперского бизнеса в Москве. Она не берется из воздуха. Инвестору нужно иметь прибыль больше, чем если бы он эти деньги просто положил на депозит в банк. Продолжительность девелоперского проекта 3-4 года, потенциальные 20% прибыли от проекта делим на количество лет — получаем 5-6,7%. Цифра стремится к ставкам депозита в крупнейших, мало рискованных банках. Ни один инвестор не будет вкладывать свои деньги под меньший процент, чем у банковского депозита.
Если девелопер получает прибыль больше 20% — значит, он гений. Если меньше — значит, он не очень хороший девелопер.
Но это ситуация, если вы вдруг решите строить на свои. А если не на свои, то придется брать кредит. При нынешних ставках надо закладывать еще процентов десять сверху.
И вот мы подходим к итоговой цене.
204 000 рублей — минимальная средневзвешенная цена за проект бизнес-класса, по которой девелопер может продавать жильё. Эта цифра получается, если добавить 20% к посчитанной себестоимости в 170 000 рублей.
Школа, детский сад, парковка — дополнительные расходы, которые повышают стоимость квартир.
Для любого девелопера паркинг — это убыток или самоокупаемость, в лучшем случае. Чем больше уровней и сложнее геология, тем выше убытки. Но делать паркинг всё равно надо. Когда формируется цена на него, учитывается рыночная цена и класс жилья.
У паркинга в ONLY сложная и качественная гидроизоляция (квартал стоит у реки), износостойкая отделка, проведены все инженерные системы (вентиляция, отопление, канализация, водоотвод, и т.п.). Всего сделано 173 машино-места по 37 кв.м, с учетом рампы и проездов. Паркинг очень удобный, консультанты проверили в нём каждый поворот. Площади парковочных мест у конкурентов меньше.
2,8 млн рублей — себестоимость строительства одного парковочного места. Справедливая цена должна быть 3,5-4,5 млн, но это невозможно из-за рыночной цены в 2-3 млн.
Кстати, часто цену машиноместа в подземном паркинге сравнивают с ценой квартиры. Но это не совсем верное сравнение. Не забывайте, что копать под землей всегда дороже, чем строить вверх.
В целом, квартал ONLY очень неплохой. Очень хорошая концепция, прекрасное место, крутой двор. Меня, если честно, смущает только этажность. Сюда бы да 8 этажей, как в Финляндии, и было бы совсем хорошо… Но тут проблема места. Если бы этот дом строили в центре Москвы, то можно было бы делать меньше этажей и продавать дороже. А в этом месте сегодня народ не готов платить за низкую этажность.
В квартале ONLY 16 этажей. Не 8 этажей, потому то при себестоимости квадратного метра в 170 000 и при цене в 204 000 строить невыгодно, а при цене в 350 000 — жильё в этом районе не купят.
На чем же можно экономить?
У девелопера есть 4 варианта заработать больше денег: жадный, механистичный, умный и быстрый.
Жадный способ: экономия на качестве материалов, подрядчиках, инженерии.
Механистичный способ: экономия за счет стандартизации процессов, строительства типовых домов, рекламы и всего остального. Такой способ работает только в классах «эконом» и «комфорт», потому что состоятельный покупатель хочет интересное индивидуальное жильё.
Быстрый способ: экономия за счёт быстрой стройки. Стоимость денег, взятых у инвестора или банка — 9-12% годовых. Быстрее построив и продав проект, девелопер сэкономит 90 000 000 — 120 000 000 рублей в год на каждый занятый миллиард. Этот способ работает только для подготовленных девелоперов, которые могут быстро продавать квартиры. ONLY сочетает такой способ с умным.
Умный способ: создать проект, который не с чем сравнить. По этому пути пошел ONLY. В их проекте благоустройство от архитектурного бюро Wowhaus, чистовая отделка, двор без машин. Похожие проекты в Москве найти очень сложно.
Что еще интересного?
Все квартиры в ONLY продаются уже с отделкой! Для России это очень необычная история. А вот в Европе и США — стандартная практика. Представьте новостройку, где никто не делает ремонт! Я покупал квартиру в новостройках два раза. И я хорошо помню весь тот ад на несколько лет, когда кто-то штробит стены, кто-то пилит пеноблоки, а кто-то отключает электричество! Я отлично помню, как 3 года был засраный лифт и убитый подъезд, как все было в пыли и строительном мусоре. Велосипед нельзя было оставить в коридоре, так как таджики, делающие ремонт у соседей, его просто воровали. А охрана ничего не могла сделать, потому что стройка = проходной двор.
Это такой ад, что я решил больше никогда в жизни не заселяться в новостройку. Лучше переплатить немного, но сразу начать нормально жить.
У ONLY очень крутая отделка. Есть несколько вариантов по цветам и качеству. Везде немецкая сантехника, подключенная кухня с техникой от Electrolux. Сразу после сдачи дома можно заселиться и жить.
Так представил застройщик варианты отделки в шоу-руме.
Вариант оформления в тёмных тонах.
Такая же планировка, но больше светлых тонов.
Шикарные спальни.
А вот оформление детских комнат.
На что обратить внимание, если придете покупать квартиру?
Посмотрите на стройку. Я был на многих московских стройках и такой чистоты и порядка не видел. Я специально не буду вам тут выкладывать фото, как все материалы лежат аккуратно на поддонах, как рабочие опрятно одеты и работают прямыми руками. Подумаете, что это постановка для рекламы. По стройке сразу видно, какой подход к делу у застройщика.
Проект получается очень интересным, особенно если двор реализуют так, как на фото. Единственное, я бы еще крышу сделал эксплуатируемую! Вот это было бы совсем хорошо. Но в начале не подумали, а сейчас поздно все пересогласовывать. Эксплуатируемую крышу смогут без проблем оформить жильцы после сдачи дома.
А теперь самое интересное. Сегодня застройщик будет отвечать на ваши вопросы в комментариях. Спрашивайте, что интересует по современному жилому строительству.
И еще, если вы уже купили квартиру в ONLY и готовы дать небольшое интервью, напишите мне на почту 7967738@gmail.com.

Санкции против «Северного потока-2» и «Турецкого потока» вступили в силу 06:44, Политика Когда появились цветные телевизоры 06:02, РБК Стиль и LG OLED Власти Колумбии запретили Uber 06:00, Общество Трамп объявил о создании космических войск США 05:22, Политика Эксперт назвала лучшие методы борьбы с алкогольным отравлением 05:20, Общество Facebook сообщил о ликвидации поддельных аккаунтов из трех стран 04:13, Технологии и медиа Трамп подписал оборонный бюджет с санкциями против «Северного потока-2» 04:11, Политика Три человека пострадали в результате стрельбы в Торонто 03:30, Общество Подрядчик «Северного потока-2» приостановил работы после угроз США 03:21, Бизнес Помпео и глава МИД ФРГ обсудили санкции США по «Северному потоку-2» 03:11, Политика «Аэрофлот» введет безбагажные тарифы на дальнемагистральных рейсах 02:42, Бизнес Сериальный убийца или прожигатель фейерверков: кто вы на Новый год. Тест 02:35, РБК и Huawei Киев сообщил о выплате «Газпромом» $3 млрд после решения по транзиту 02:17, Политика «Рома» разгромила «Фиорентину» в выездном матче чемпионата Италии 02:09, Спорт «Хоффенхайм» одержал волевую победу над дортмундской «Боруссией» 01:52, Спорт В больнице подмосковного Королева произошло возгорание 01:31, Общество Кудрин перечислил меры для решения проблемы долгостроев за три года 01:28, Экономика Во Франции хирурга заподозрили в изнасиловании 349 детей 01:16, Общество Умер экс-вратарь сборной СССР и ЦСКА Юрий Пшеничников 00:55, Спорт Пенсионный фонд объявил сроки выплат январских пенсий 00:25, Общество СМИ узнали о секретной команде в Apple для разработки спутников 00:13, Бизнес В Венесуэле при крушении частного самолета погибли девять человек 20 дек, 23:51, Общество Экс-тренер сборной России Гус Хиддинк вернулся на работу в ПСВ 20 дек, 23:33, Спорт Forbes назвал самые большие потери миллиардеров в 2019 году 20 дек, 23:33, Бизнес Украина пообещала раскрыть подробности договоренностей с Россией по газу 20 дек, 23:24, Экономика Куда стоит заглянуть в Нью-Йорке и встретить Новый год дважды 20 дек, 23:12, РБК Стиль и Visa Глава Пентагона сообщил об условиях пребывания военных США в Сирии 20 дек, 22:53, Политика Военные сообщили о двух попытках прорыва бронетехники боевиков в Идлибе 20 дек, 22:49, Политика

Себестоимость строительства м2

GoodWin_e1
Дата: 16 октября 2007 22:59
Для начала, прошу прощения у автора темы, за то что погорячился в своем первом ответе, но рассуждения в стартовом посте действительно местами как минимум забавные.
Ну раз не сдержался сначала, то отвечу до конца, как говориться «Сказал А, так говори и Б».
Также прошу прощения у читателей, будет много букв.
Поскольку автор методически неверно, на мой взгляд, подошел к довольно серьезной теме и чтобы не углубляться в цитирование, предложу свою методику подсчета, при этом принимаю некоторые базовые исходные данные и ограничения, задуманные автором.
Постараюсь не углубляться в теорию и обозначить цифры, близкие к рыночной стоимости материалов и услуг при заявленных исходных данных. Аналогично автору темы, не исключаю вероятность ошибки в цифрах и не претендую на безусловную истинность своих заявлений.
Все написанное ниже просто информация и размышления частного лица, не более того.
Перед тем как что-то написать в ответ, прошу ещё раз прочесть все что написано выше.
За сим лирику завершаю и приступаю к конкретике.
Цель:
Построить жилой дом с минимальными затратами.
Характеристики и исходные данные:
Место строительства г.Екатеринбург, исключая В.Пышму, Березовский, Кольцово и иже с ними.
9 жилых этажей
Один подъезд
Высота этажа 3 метра
На каждом этаже 2 однокомнатные и 2 двухкомнатные квартиры
1 пассажирский лифт
1 лестница
Этаж прямоугольный в плане, без балконов, с лоджиями
Санузлы в квартирах совмещенные
Технический этаж 3м (он же теплый чердак)
Подвал 2.5м
Необходима стоянка на 20 автомобилей, но мы не будем из-за этого строить подземный паркинг, разместим ее в пределах землеотвода
Дом не газифицируется
Тепло- электро- водоснабжение и канализация от городских сетей
Дом строится из монолитного железобетона (не самый дешевый вариант) полностью — фундаменты, колонны, диафрагмы жесткости,
перекрытия, лестницы, стены лифтовых шахт
Фасад вентилируемый (не лучший вариант ио постоимости и по эксплуатации)
Дом строит не старый, ленивый, жирный и обнаглевший генподрядчик (тут каждый может подставить понравившееся ему название любой крупной генподрядной организации), а молодая, мобильная, укомплектованная грамотными и не боящимися работы профессиональными кадрами строительная фирма.
Аналогичный генпроектировщик.
Аналогичный технический заказчик.
Дом строится в минимально необходимой чистовой отделке, обеспечивающей возможность начала минимально комфортного проживания жильцов в квартирах после приемки дома госкомиссией.
Строительство дома начинается после получения всех необходимых согласований, экспертиз и разрешений.
Площадь квартир
Однокомнатная
прихожая 2,5кв.м.
коридор 2 кв.м.
санузел 4,5 кв.м.
кухня 6 кв.м.
лоджия 2 кв.м.
комната 16 кв.м
Итого: 33 квадратных метра
Двухкомнатная
прихожая 2,5кв.м.
коридор 3 кв.м.
санузел 4,5 кв.м.
кухня 7,5 кв.м.
лоджия 2,5 кв.м.
комната 16 кв.м
комната 12 кв м
Итого: 48 кв.м.
Полезная площадь (коммерческая)
2х33+2х48=162кв.м.
На эту цифру и будем впоследствии считать себистоимость
Считаем остальные площади
Общие коридоры и аппендикс мусоропровода 10 кв.м.
Лестница с площадками 12.5 кв.м.
Лифт и лифтовой холл 5 кв.м.
Вентшахты, мусоропровод, стояки электрики, водопровода и канализации 7 кв.м.
Внутренние стены квартир и перегородки в квартирах 11.5 кв.м.
24 колонны 600х600 мм 8.64 кв.м.
Стены лифтовых шахт и диафрагмы жесткости вдоль лестничных клеток 2.25 кв.м.
Наружные стены ГЗБ толщиной 300 мм с учетом захожов на лоджии 21 кв.м.
Итого около 78 кв.м
В сумме площадь этажа 240 кв.м.
Выход полезной (коммерческой) площади 67,5% (надо стремиться к 70%)
Принимаем размеры в плане 20х12 метров
(конструкторам — простите неточности в конструктиве, в этой теме речь о другом)
Шаг колонн 4х4 метра (не очень рациональный)
Толщина монолитного безбалочного перекрытия 200 мм
Приступим к расчетам
Предположим, что дом ставим на хорошую скалу, тогда фундаменты столбчатые монолитные 1.5х1.5х0.6м
объем бетона фундаментов колонн 1.5х1.5х0.6х24=32.4м3
подбетонка 7м3
объем бетона ленточных фундаментов под стены подвала 8.64м3
подбетонка 3.52м3
объем фундаментов диафрагм и лифтовой шахты с приямком 3.24м3
подбетонка 0.54м3
итого фундаменты 44.28м3
подбетонка 11.06м3
Высота колонн 2.5+3х10=32.5м
объем бетона колонн 280.8м3
объем бетона стен подвала 0.2х2.5х64=32м3
объем бетона лифтовой шахты и диафрагм 73.125м3
итого вертикальные конструкции 385.9м3
объем бетона монолитных безбалочных перекрытий за вычетом лестницы и лифтовой шахты
(240-10-2)х0.2х10=456м3
объем лестничных маршей с площадками 20м3
Определяем себистоимость монолитного железобетонного каркаса здания. Не углубляясь в подробности, назову итоговые тарифы на 1 куб бетона в готовой конструкции по типам конструкций.
Тариф включает в себя: стоимость материалов с доставкой, с проектнй маркой бетона и процентом армирования на основании многолетнего опыта проектирования и строительства монолитных железобетонных конструкций, стоимость машин и механизмов, амортизацию опалубки оплату труда рабочих, без учета налогов и прибыли в текущих ценах
куб бетона «в деле» в среднем округленно (в теплый период года)
фундаменты 9 000 руб/м3
перекрытия 12 000 руб/м3
вертикальные конструкции 18 000 руб/м3
лестницы 15 000 руб/м3
получаем стоимость
фундаментов 498 060 руб
перекрытий 5 472 000 руб
вертикальных конструкций 6 946 200 руб
лестниц 300 000 руб
еще надо бы выкопать котлован, да потом выполнить обратную засыпку с трамбовкой
2х14х22=616м3х1000=616 000 руб
Подведу первый промежуточный итог.
Себистоимость строительства монолитного железобетонного каркаса, без учета нормы прибыли генподрядчика составит 13 832 260 руб.
Стоимость проектирования монолитного железобетонного каркаса
составит 540 000 рублей
В пересчете на квадратный метр полезной (коммерческой) площади
(13 832 260 руб+ 540 000 руб) /1458 кв.м = 9 858 руб./кв.м
и это только каркас
Продолжаю. Общестроительные работы.
Площадь фасада (с учетом захода стены внутрь на лоджии и за вычетом площади окон и балконных дверей (270 кв.м.)) 248х30-(10х1,5х1,5+4х0,9х2,1)х9=7170 кв.м.
Окна 10 штук на этаже (1,5х1,5), балконных дверей по 4 штуки (0,9х2,1)
Объем наружных стен из ГЗБ 7170х0.3=2150 кубов
объем утеплителя (пусть будет ROCKWOOL, только это дорого) 7170х0.15=1075 кубов
Вентфасад делать не будем, кронштейны в ГЗБ плохо держатся, поштукатурим по-старинке и покрасим, дешевле выйдет
Стоимость окон с балконными дверями (включая доставку и монтаж)
270х4 500=1 215 000 руб
Стоимость наружных стен (с кладкой)
2150х3 000=6 450 000 руб
Стоимость утеплителя (Rockwool Фасад Баттс), с монтажем, штукатурной сеткой, шпатлевкой, покраской
1075х4 000=4 300 000 руб
Крыша (утеплитель тот же Rockwool Руф Баттс, гидроизоляция, все с работой)
240х2500=600 000 руб
Двери подъездные (1 металлическая и 1 деревянная)
15000+10000=25 000 руб
Итого, чтобы закрыть тепловой контур
1215000+6450000+4300000+600000+25000 = 12 590 000 руб
Внутренние межквартирные стены ГЗБ толщиной 300мм 190м3х3000=570 000 руб
Перегородки пазогребневые 70м3х3000=210 000 руб
Стены санузлов и вентшахты из кирпича (без штукатурки и плитки) 120м3х3500=420 000 руб
В санузлах еще гидроизоляцию сделать 162м2х800=129 600 руб
Двери в квартиры входные металлические китайские 36х8000=288 000 руб
Двери санузлов, кухонь, комнат 126х2000=252 200 руб
Пол и обои клеить не будем, все равно все переделывают
Рабочий проект АР пусть будет также 540 000 руб
итого, получаем общестроительные работы(без учета каркаса)
12590000 +570000+210000+420000+129600+288000+252200+540000=14 999 800 руб
Всего общестроительные работы
13 832 260 руб+14 999 800 руб= 28 832 060 руб
или в пересчете на квадратный метр полезной (коммерческой) площади 19 775 руб/кв.м
так дорого из-за утеплителя получается и потому что дом одноподьездный
to be continued…
P.S.продолжение будет в этом же посте

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *