Корректировки для квартир

  1. Уторговывание

Уторговывание – процесс изменения стоимости объекта в ходе переговоров продавца и покупателя объекта.
Данный фактор является немаловажным как для продавца, так и для покупателя, потому как в некоторых случаях продавец изначально закладывает надбавку с целью снижения ее в ходе подготовки к заключению сделки, используя как психологически располагающий к «конструктивному» диалогу фактор, а в некоторых случаях покупатель рассчитывает стоимость возможной покупки.

Содержание

Таблица 1. Значения корректировки на уторговывание с указанием интервала

Объект Усредненное значение наиболее типичной скидки, % Минимальное знаечние,% Максимальное значение, %
1 комнатная квартира

2,8

0,5

10

2 комнатная квартира

3,2

1

10

3 комнатная квартира

3,4

1

10

Болем 3 комнат

3,9

1

10

класс «бизнес», «элита»

6,1

2

10

2. Вид из окна

Фактор, который определен местом расположения объекта и ориентацией окон его помещений на ту или иную сторону здания, те или иные окружающие здание объекты. Самые дорогие квартиры, которые имеют вид из окна на природные объекты (парки, скверы, реки, набережные, озера, леса, сады и т.п.). Немного дешевле стоят квартиры, которые имеют панорамный вид — учитывает наличие видового осмотра местности, как правило характерен для объектов, расположенных на верхних этажах (выше основной застройки), усиливается видом на привлекательные, эстетические объекты. Квартиры, расположенные с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали — стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор.

Таблица поправок, выражены в %

Объект оценки Объекты сравнения
На природные объекты Панорамный вид Во двор во двор-колодец или неупорядоченный двор шумные места на магистраль или проезжую улицу на промышленные здания
На природные объекты 0 +1 +3 +6 +6 +8 +9
Панорамный вид -1 0 +2 +5 +5 +7 +8
Во двор -3 -2 0 -3 -3 -5 -6
во двор-колодец или неупорядоченный двор -6 -5 -3 0 0 -2 -3
шумные места -6 -5 -3 0 0 -2 -3
на магистраль или проезжую улицу -8 -7 -5 -2 -2 0 +1
на промышленные здания -9 -8 -6 -3 -3 -1 0

3. Планировка

Стоимость квартир со смежными комнатами, как правило, ниже стоимости аналогичных по площади квартир, в которых комнаты изолированные.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
Раздельная планировка Смежно-раздельная планировка Смежная планировка
Раздельная планировка 0 +5 +10
Смежно-раздельная планировка -5 0 +5
Смежная планировка -10 -5 0

3. Материал стен здания

Материал стен здания — это фактор, учитывающий влияние на стоимость объекта долговечности службы объекта, экологичность, по его теплотехнические характеристики, а также конструктивные особенности планировок. Материал стен здания на рынке может быть воспринят потребителем на основе внешнего вида фасада, в связи с чем для объектов конструкции «блочный с облицовкой кирпичом» характерны интервалы, сопоставимые со значением «кирпичный»

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
Кирпич на монолитном каркасе, блочный Кирпич, керамические / силикатные камни Железобетонные панели кирпич с деревянными перекрытиями деревянные
Кирпич на монолитном каркасе, блочный 0 0 +2 +3 +19
Кирпич, керамические / силикатные камни 0 0 +2 +3 +19
Железобетонные панели -2 -2 0 +1 +17
кирпич с деревянными перекрытиями -3 -3 -1 0 +16
деревянные -19 -19 -17 -16 0

4. Состояние мест общего пользования

К местам общего пользования относятся помещения, находящиеся в пользовании более чем у одного собственника (владельца одного помещения). В практике сложилось, что к таким местам относятся подъезды, лестницы, лестничные площадки, коридоры, секции, общие санузлы, кухни и т.д.
Техническое состояние мест общего пользования, как правило, является показателем
социального состава жителей и влияет на условия жизни граждан. Поэтому многие
потенциальные покупатели в первую очередь обращают внимание на состояние подъезда, коридоров, общих санузлов, кухонь и т.д.
Данный фактор учитывает комплексно состояние и уровень отделки помещений.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
высококачественная отделка, индивидуальный дизайн высококачественная отделка простая отделка Требует косметического ремонта требует капитального

ремонта

высококачественная отделка, индивидуальный дизайн 0 +3 +7 +10 +15
высококачественная отделка -3 0 +4 +7 +12
простая отделка -7 -4 0 +3 +8
Требует косметического ремонта -10 -7 -3 0 +5

требует капитального

ремонта

+15 +12 +8 +5 0

5. Общая площадь.

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. (Фактор масштаба) При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь — каждые 10 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 3%.

6. Жилая площадь.

Жилая площадь также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь больше — имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью. Поэтому применяется следующая корректировка на площадь — показатель разница 2-4 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 2,5%.

7. Площадь кухни.

Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир с кухней площадью 11 кв. м. и более до 2% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, имеющих кухню площадью от 7-11 кв.м. и до 5% дороже продажи квартир, которые имеют кухню площадью до 7 кв.м., и до 8% дороже квартиры с кухней нишей.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
11 кв.м и больше от 7-11 кв.м. До 7 кв.м. Кухня-ниша
11 кв.м и больше 0 +2 +5 +8
от 7-11 кв.м. -2 0 +3 +6
До 7 кв.м. -5 -3 0 +3
Кухня-ниша -8 -6 -3 0

8. Этаж расположения квартиры

Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир, расположенных на средних этажах до 1% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, расположенных на верхних этажах и до 3% дороже продаже квартир расположенных на последних этажах (большая вероятность протекания крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды), и до 4% дороже квартир, расположенных на первых этажах (расположение на первом этаже влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а так же, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения через посаженных вокруг дома деревьев или кустов).
Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
Средние этажи Верхние этажи Последний этаж Первый этаж
Средние этажи 0 +1 +3 +4
Верхние этажи -1 0 +1 +3
Последний этаж -3 -2 0 +1
Первый этаж -4 -3 -1 0

9. Техническое состояние квартиры

Этому критерию потенциальные покупатели довольно требовательны, поскольку затраты на капитальный ремонт квартиры значительны. Обычно решение о целесообразности капитального ремонта квартиры принимается с учетом инвестиционной привлекательности местоположения. В среднем квартиры в хорошем состоянии дороже 30% и более квартиры, дальнейшая эксплуатация которых требует проведения капитального ремонта. Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
Хорошее Удовлетворительное Требует частичного ремонта Требует капитального ремонта
Хорошее 0 +10 и больше +15 и больше +20 и больше
Удовлетворительное -10 и больше 0 +10 +20
Требует частичного ремонта -15 и больше -10 0 +10
Требует капитального ремонта -20 и більше -20 -10 0

9. Наличие балкона / лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличие в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и / или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и / или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр учитывается при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 8%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
Терраса и тому подобное Больше одного балкона/лоджии Один балкон/лоджия Отсутствует балкон/лоджия
Терраса и тому подобное 0 +3 +5 +8
Больше одного балкона/лоджии -3 0 +2 +5
Один балкон/лоджия -5 -2 0 +3
Отсутствует балкон/лоджия -8 -5 -3 0

10. Формат туалета / санузла

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировании санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартире только один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, чем аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с общим санузлом

Объект оценки Объекты сравнения
Больше 2 санузлов Раздельный санузел Совместный санузел Малогабаритный санузел
Больше 2 санузлов 0 +3 +5 +9
Раздельный санузел -3 0 +2 +6
Совместный санузел -5 -2 0 +4
Малогабаритный санузел -9 -6 -4 0

Корректировка на год постройки дома при оценке квартиры

Даже еще не построенные квартиры являются предметом купли-продажи или иных форм отчуждения. А значит квартира в новостройке уже может являться объектом оценки. Хотя такая оценка и весьма специфична.

Все потому, что во время этой операции мы оцениваем объект, который еще не построен, то есть не пригоден к эксплуатации. Однако определить стоимость такого жилья все же можно. На его цену влияет несколько факторов.

Оценка строящегося жилья крайне важна, если вы покупаете жилье для дальнейшей продажи или в качестве долгосрочного вложения денежных средств.

Оцениваем не квартиру, а стоимость прав на нее

В законе № 135 ФЗ Об оценочной деятельности в РФ сказано, что объектами оценки могут быть не только отдельные материальные объекты (вещи), но и отдельные права — вещные права и права требования.

В случае строящегося жилья соинвестор —участник долевого строительства или просто дольщик обладает не квартирой в недостроенном доме, а правами в отношении объекта незавершенного строительства и правами требования к застройщику, осуществляющего строительство данного дома. Источником этих прав является договор участия в долевом строительстве.

То есть, когда мы говорим об оценке стоимости квартиры в строящемся доме, мы всегда понимаем, что это оценка стоимости прав, вытекающих из вступившего в силу договора об участии в долевом строительстве.

Договор должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав — это требование закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» +ссылка на статью 1 «Долевое участие в строительстве: что важно знать».

Что влияет на стоимость квартиры в новостройках

Факторы и параметры, которые влияют на итоговую величину стоимости данных прав, определяется той рыночной стоимостью, по которой эти права можно продать на рынке (закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …

» допускает переуступку этих прав).

В первую очередь — это рынок жилой недвижимости в районе, где строится дом, и средние цены продажи квартир, чьи потребительские свойства совпадают со свойствами и качествами оцениваемой квартиры.

Квартиры в строящихся домах Петербурга не могут стоить дороже, чем аналогичные квартиры, расположенная в том же районе, но готовая для проживания. Поэтому вся логика оценки квартир в недостроенных домах основана на оценке готовой квартиры.

Но при этом учитываются и риски нарушения сроков строительства, риски возникновения дополнительных расходов, риски банкротства застройщика, риски возникновения сложной финансовой и юридической ситуации, что повлечет за собой длительные судебные разбирательства между всеми участниками долевого строительства.

Пример расчета оценки квартиры в новостройке

Если в данной ситуации нет оснований предполагать, что сроки сдачи дома в эксплуатацию будут нарушены — тогда стоимость квартиры в строящемся доме будет отличаться от стоимости готовой квартиры на некоторую величину дисконта, который зависит от срока завершения строительства.

Если квартира будет сдана через год, то этот дисконт лежит, как правило, в диапазоне 14–18%. Эта величина сильно зависит от общей конъюнктуры рынка недвижимости и стоимости заемных средств.

Стоимость квартиры отличается от цены первоначального предложения на величину скидки, которую продавец может уступить покупателю. Эта скидка, называемая поправкой на уторговывание, может быть небольшой — 3–5% в период растущего или стабильного рынка, но на падающем рынке она может доходить до 20–30% и ее необходимо учитывать в расчетах, иначе можно очень сильно ошибиться.

Наибольшую сложность при проведении оценки представляют квартиры в домах, где уже очевидно возникновение проблем с завершением строительства. В этом случае общая методология оценки требует определения прогнозного периода завершения строительства, а сделать это очень непросто.

Часто даже сами участники долевого строительства сильно расходятся в оценке этих сроков. Застройщик может говорить одно, а инвесторы — совершенно другое, и обе стороны скорее будут озвучивать сроки, больше соответствующие их материальным интересам, чем объективным факторам, влияющим на завершение строительства.

Неопределенность в сроках сдачи дома самым негативным образом влияет на стоимость квартиры.

Со стороны оценщика

Оценщик квартиры в новостройке вынужден придерживаться скорее пессимистичных прогнозов, чем оптимистичных, а увеличение прогнозного периода завершения строительства резко уменьшает стоимость оцениваемой квартиры.

Приведу пример, пусть для дома, завершение строительства которого планировалось через 1 год, срок строительства увеличен еще на 1 год, и теперь окончание строительства произойдет только через 2 года.

В этом случае дисконт от стоимости готовой квартиры составит, примерно, 35–40%.

Корректировка на год постройки дома сталинки хрущевки брежневки

По данным риэлторских компаний, в последнее время большее количество сделок происходит на рынке вторичного жилья. Безусловно, роскошь современных новостроек трудно переоценить.

Особенно если учесть, что большие компании-застройщики часто приглашают специалистов из-за рубежа, чтобы строить жилье европейского стандарта. Однако, в силу сложившейся экономической ситуации, большинству жителей страны доступны квартиры в домах старой постройки.

Следует помнить, что планировка может существенно разниться. Для тех, кто решился приобрести такую квартиру, необходимо знать, чем отличаются сталинки, брежневки и хрущевки друг от друга. Сталинки Так называют дома, которые построили в эпоху правления Сталина.

В период с конца 30-х и по середину 50-х гг сооружались двухэтажные строения преимущественно из негорючих материалов.

Жить в брежневке было куда удобнее, чем в маленькой хрущевке. В 80-х рудимент тридцатых годов – окошко из санузла в кухню – начал потихоньку исчезать за ненадобностью.

Никто же тогда не знал, что в 90-х опять станут веерно отключать свет… Со времен правления Брежнева унаследовали россияне и еще один тип жилых домов – с квартирами так называемого гостиничного типа. В основном такие дома строились в девять этажей, площадь квартир в них составляла 12 квадратных метров.

Внимание

Тогда такие квартиры выделялись гражданам в качестве временного жилья, но, как это обычно у нас в стране бывает, остались как постоянное. ИНТЕРЕСНЫЕ ФАКТЫ • Тоталитарные режимы не любили частные дома.

Важно

Это три основных типа квартир на вторичном рынке. Если вы сами живете именно в такой квартире, то вас наверняка интересует ее цена и востребованность на рынке. А если собираетесь приобретать подобную недвижимость, то важно проанализировать все ее достоинства и недостатки.

Во всем этом мы смогли старались разобраться. «Сталинка» Официально «домами сталинской постройки» именуют все дома, построенные в период с начала 30-х по конец 50-х годов. То, что в народе привыкли называть «сталинками» — только парадная часть архитектуры тех времен, так называемый «сталинский ампир».
Парадная архитектура сталинского периода имел идеологический характер и был призвана подчеркнуть незыблемость и силу советского строя. Для этого стиля характерны ориентированность на вечность, помпезность и некоторая театральность.
В едином стиле застраивались целые ансамбли вдоль главных улиц и проспектов.

Ссср

Ну а по поводу низких потолков и совмещенных санузлов люди шутили, что Хрущев, мол, хоть и совместил ванную комнату с уборной, но не успел совместить пол с потолком.

«Раскрытие пространства» Еще одним неизменным элементом хрущевки было окно в ванной.

Сегодня для многих такое окно является настоящей мечтой, но только если оно панорамное, открывает вид, скажем, на Нью-Йорк и находится минимум на 15-м этаже дома.

А вот зачем делались крохотные «подглядывалки» между ванной и кухней в советское время, многим непонятно и по сей день. А между тем архитекторы возлагали на эти окна-отверстия огромные надежды.

«Раскрытие пространства». Да, да, эта «щель» должна была создать впечатление, что ванная комната «дышит»! Таким образом, это окошко должно было визуально увеличить эти два квадратных метра.

Ну и, естественно, дополнительное освещение.

Проект по техническому решению представлял собой панельный либо кирпичный дом в три-пять этажей с низким потолком (2,5 м), отсутствием лифта и мусоропровода.

И если сталинки были только для элиты общества – инженеров крупных предприятий, директоров и прочих лиц особой важности на низшем уровне, то хрущевки строились для всех – рабочих, служащих и их многочисленных семей.

Строительство пресловутых хрущевок начиналось под девизом «Каждой советской семье – по квартире». Заслужили, мол, строители коммунизма, намыкались. И пусть оно будет экономное при строительстве, крохотное, это жилье, но свое. Такие дома в основном возводились в крупных городах.

Квартиры, конечно, были небольшими, с минимумом удобств, но в то время для людей и это было счастьем. Жилая площадь однокомнатной квартирки, по данным, пришедшим из 1957 года, – это 16 квадратных метров, двухкомнатной – 22, «трешки» – 30.

Ну а по поводу низких потолков и совмещенных санузлов люди шутили, что Хрущев, мол, хоть и совместил ванную комнату с уборной, но не успел совместить пол с потолком. «Раскрытие пространства» Еще одним неизменным элементом хрущевки было окно в ванной.

Сегодня для многих такое окно является настоящей мечтой, но только если оно панорамное, открывает вид, скажем, на Нью-Йорк и находится минимум на 15-м этаже дома. А вот зачем делались крохотные «подглядывалки» между ванной и кухней в советское время, многим непонятно и по сей день.

А между тем архитекторы возлагали на эти окна-отверстия огромные надежды. «Раскрытие пространства». Да, да, эта «щель» должна была создать впечатление, что ванная комната «дышит»! Таким образом, это окошко должно было визуально увеличить эти два квадратных метра.

Ну и, естественно, дополнительное освещение.

Типы домов: преимущества и недостатки

Здания, которые не подключались к сетям, проектировались с возможностью дальнейшего внедрения коммунальных систем. После смены власти было принято решение о борьбе с архитектурными излишествами.
Дома стали строить без внешней отделки. От былой монументальности и декора не осталось и следа.

А вскоре страна перешла на массовое индустриальное сооружение. Было принято решение строить дома меньшего размера. Так в стране появились хрущевки. Хрущевки Дома, построенные в хрущевскую эпоху, выполнялись в стиле функционализма и предполагалось, что носят временный характер.

Основным отличием их стало теснота и отсутствие пространства. Избавление от «архитектурных излишеств» фактически привело к полному отсутствию какого-либо украшения.

Стремление обеспечить каждую советскую семью отдельной жилплощадью фактически привела к постройке домов, на кухнях которых эти семьи могли есть разве что по очереди.

Причем обычно в этих квартирах весьма немаленькие кухни (хотя есть исключения) и прихожие, где можно спокойно раздеться, не задевая локтем шкаф и не спотыкаясь о рядом стоящую обувь. Другой важный плюс – планировка. Как правило, в «сталинках» изолированные комнаты, что выгодно отличает их от тех же «хрущевок».

«Сталинки» чаще всего располагаются в кирпичных домах, а значит там тепло и тихо. А пол и потолок почти перпендикулярны стенам – в отличие от «панелек», где данный угол может быть вообще каким угодно. Минусы «сталинок»: — Возраст домов.

Увы, с каждым годом такие дома теряют свое престижное место в рейтинге недвижимости. Во-первых, в них обычно старые коммуникации, которые уже несколько десятилетий ждут замены. А во-вторых, там не так просто сделать ремонт: от удара молотком может облететь вся штукатурка.

В коммунальные удобства входило:

  • водопровод;
  • канализация;
  • отопление

Планировка Отличительной чертой этих домов является просторность. Площадь насчитывала от 50 до 100 кв м. Квартира могла состоять из 3-х, 4-х или даже больше комнат. Одного архитектурного плана не было. Типы домов существенно отличались.

Комнаты могли быть смежными или раздельными. Квартиры снабжались санузлами, иногда даже двумя. Однокомнатные сталинки встречаются реже, но таковые строились, и квадратура у них составляла от 32 до 50 кв м.

В 50-е гг стали строить сталинки, в которых непременно присутствовали:

  • жилые комнаты;
  • кухня;
  • передняя;
  • ванная или душевая;
  • уборная;
  • кладовая;
  • встроенные шкафы.

Отличительной чертой являются высокие потолки, которые достигали 3 или 3,2 м.

Сначала хрущевки строили кирпичными, потом, в начале 60-х годов, перешли на панельное домостроение. То был, как говорят строители, большой прорыв, поскольку в разы увеличилась скорость строительства.

Процесс этот шел колоссальными темпами, что сказалось на качестве жилья. Вскоре стало понятно, что жилье, конечно, далеко от идеального: подкачали теплоизоляция, плохая шумоизоляция – в целях экономии о них мало думали.

Дешевизна материалов, экономия пространства и «полная открытость советского гражданина» делали все звуки квартиры достоянием общественности. Чтобы хоть как-то изолироваться, семьи прибегали к таким хитростям, как ковры и большие, почти до потолка, стенки.

Конечно, и то, и другое выполняло еще и функцию эстетическую: в серванты с гордостью выстраивали книги и хрусталь, а шерстяные полотна с оленями и цветами украшали скучные стены, демонстрируя достаток владельцев.

Поправка на этажность жилого дома при оценке

В целях оптимизации и повышения качества расчетов по определению рыночной стоимости жилой недвижимости ( квартир, комнат и т.д.

) мной была проведена масштабная работа по формированию аппарата поправочных коэффициентов.Для наглядности расчетов был выбран механизм многоступенчатых корректировок.

Поправочные коэффициенты определялись на основании статистических данных сайтов www.topmetr.ru и www.

При использовании сравнительного подхода к оценке единых объектов (далее – ЕОН) торгово-офисной и производственно-складской недвижимости требуется внесение корректировки на обеспеченность аналогов земельными участками.

При этом итоговая скорректированная удельная цена аналогов рассчитывается с учетом стоимости прав на занимаемый земельный участок.

В общем случае процедура оценки предполагает отдельную оценку стоимости прав на земельные участки в составе объекта оценки и объектов-аналогов (что значительно увеличивает трудоемкость оценочных процедур).

Отчет об оценке жилого дома (коттеджа) — часть 3 из 4

Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование объекта недвижимости, которое является физически и финансово осуществимым, юридически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость объекта будет максимальной. Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

При расчете стоимости жилого помещения оценочной комиссией райисполкома учитываются: год постройки дома, этажность, материал стен, общая площадь дома и т.п. а также применяются индексы строительно-монтажных работ (пересматриваются ежемесячно). Для наглядности оценка стоимости жилого помещения (квартиры) общей площадью 53,0 м 2.

состоящей из двух жилых комнат, кухни, коридора, ванной, туалета и двух лоджий рассчитывается следующим образом.

Domofond Оценка

Если вы решили продать или сдать свою квартиру, быстрая онлайн-оценка Domofond.ru поможет определить ее ориентировочную стоимость.

Сделать более детальную оценку именно вашей квартиры помогут наши партнеры — агентства недвижимости, обладающие необходимыми возможностями для профессиональной экспертизы и опытом в вашем регионе.

Онлайн-оценка квартир основана на ценах предложений о продаже и аренде жилья, размещенных на сайтах Domofond.ru и Avito.ru.

Определение корректировок для рынка жилой недвижимости

В статье исследуются ценообразующие факторы жилой недвижимости. Определены их количественные значения для вторичного рынка жилой недвижимости методом парных продаж.

Активность рынка жилой недвижимости обуславливает применение сравнительного подхода как основного при определении рыночной стоимости. В соответствии с ФСО № 7 (п.

22 д) оценщик при определении стоимости сравнительным подходом может использовать качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Поправка на этаж расположения помещения торгового назначения в РИНБУРГ

Выведение средних цен продажи и аренды для помещений торгового назначения, расположенных на первых этажах жилых и административных зданий и для расположенных в цоколе и подвале зданий в зависимости от ценового пояса* г.Ектеринбурга.

При этом используются цены предложений, а не реальные цены сделок с объектами недвижимости, цена продажи и аренды объектов выведена в формате стоимости за 1 кв.м.

Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве

При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы.

Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта.

Применение корректировок (поправок) зависит от многих характеристик оцениваемого объекта (дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры – на внешнюю часть улицы или во внутренний двор).

Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения.

Отчет об оценке квартиры (пример)

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации.

Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.

Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.5 комнат. Состояние квартиры – под отделку. На дату оценки квартира не эксплуатируется.
Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке Затратный подход: не использовался. Сравнительный подход: 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС. Доходный подход: не использовался.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС

2. Исходные данные для проведения оценки

Таблица 2. Исходные данные для проведения оценки

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки Договор на оценку №ОД-01-01 от 12 марта 2010 года, Задание на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку).
Собственник объекта оценки Иванов Петр Васильевич, российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001 г. Москва ОВД Клязьмино.
Применяемые стандарты оценки Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).
Объект оценки Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.
Дата осмотра Осмотр не производился
Дата оценки 19 марта 2010 года.
Цель оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи проведения оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки для внесения в уставный капитал
Остаточная балансовая стоимость Нет данных.
Номер, дата составления отчета №25-03/2010 от 19 марта 2010 года
Форма отчета Письменная, полный развернутый отчет
График проведения оценки С 18 марта 2010 года по 19 марта 2010 года

3. Задание на оценку

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

(наименование)

Характеристики объекта:

Пятикомнатная квартира на 11 этаже, состояние – под отделку.

  1. 2. Имущественные права на объект:

(указать какое право: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, пользования…),

на основании

свидетельства о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.

(указать правоустанавливающие документы)

Определение рыночной стоимости

  1. 4. Предполагаемое использование результатов оценки

Для внесения в уставный капитал

  1. 5. Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт 4 Задания на оценку).

  1. 8. Срок проведения оценки:

5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

  1. 9. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценки:
    1. 1. В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.
    2. 2. Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
    3. 3. Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.
    4. 4. От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
    5. 5. Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.
    6. 6. Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.
    7. 7. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
    8. 8. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.
    9. 9. Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

10. Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11. Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

  1. 10. Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета

Поправка на этажность дома при оценке квартир


Основным подходом к оценке жилой недвижимости является сравнительный подход, суть которого заключается в определении стоимости объекта оценки на основании его сравнения с аналогичными объектами.

Разумеется, аналоги в большинстве случаев несколько отличаются от оцениваемого объекта, поэтому оценщику приходится вводить соответствующие корректировки.

Существует множество способов расчета корректировок, но все их можно разделить на две категории методов: количественные и качественные.

Секреты оценки

В магазине сакраментальный вопрос «сколько стоит?» задают покупатели. А в агентстве недвижимости — и сами продавцы.

И от того, насколько грамотно и честно им ответят риэлторы, во многом зависит успех сделки: завышенная цена отталкивает покупателей, а заниженная делает продажу невыгодной. Правильно оценить стоимость объекта на рынке – дело непростое и ответственное.

О том, как с этой задачей справляются агентства недвижимости, рассказывают наши эксперты: — В работе с объектом недвижимости перед риэлтором стоит вполне конкретная задача: организовать продажу объекта недвижимости в определенный клиентом период времени.

Независимая экспертиза стоимости квартир

Жилой дом с подвалом Этажность: 2 Общая площадь: 384,1 м2 Высота потолков: 3,45 м Количество комнат: 10 Площадь подвала: 170 м2 Дом выполнен из кирпича.

Участок земли: 15 соток. Жилой дом Этажность: 2 Общая площадь: 106,7 м2 Высота потолков: 3 м Количество комнат: 6 Дом выполнен из кирпича, утеплён и обшит сайдингом. Участок земли: 4 сотки.

Мы сравниваем квартиру по вашему адресу с множеством похожих объявлений из базы Cian за последние 5 лет. Чем меньше отличий у квартиры в объявлении от вашей, тем выше вес этого аналога в расчете.

В определении цены наиболее важны цены на квартиры в вашем доме с таким же числом комнат, затем все прочие квартиры в нем, затем квартиры в похожих домах в вашем районе.

Для отбора «похожих» домов мы выполнили исследование по типологизации жилого фонда Москвы и МО.


Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (см. таблицу 1).

Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических.

На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района.

О поправках на корректировки

Однако, большинство оценщиков вместо изучения рынка и выявления механизмов ценообразования пользуются уже заранее заготовленными факторы, о которых узнали из учебников и курсов повышения квалификации, а иногда и из требований к оценщикам банков, муниципалов и прочих контролирующих структур. Корректировки в строгой последовательности забиваются в эксель-расчетную форму и живут там долгие годы, предоставляя оценщикам право лишь менять их величину, а иногда способ расчетов.

Если рассматривать самое простое, то есть, оценку квартир, то классическим набором факторов с некоторыми вариациями, учитываемых оценщиком, будут являться 1) набор прав на недвижимость, передаваемого по сделке; 2) условия финансирования сделки; 3) дата объявления4) местоположение объекта; 5) физические и экономические характеристики объекта.

Оценка недвижимости

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект.

Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2- й этап.

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3- й этап.

Оценка рыночной стоимости квартиры

К примеру, независимая оценка квартир необходима для правильного расчета средств, которые вы планируете вложить в приобретение, или получить от его реализации. Правильно оценить квартиру – очень важно в обоих случаях.

Если вы выступаете в роли покупателя, то оценка квартиры поможет вам точно определиться в затратах на её приобретение, а также вы сможете чётко просчитать её окончательную стоимость, в том случае, если собираетесь делать перепланировку и ремонт, сдавать в аренду либо попросту вложить капитал.

Недвижимость – самый дорогой предмет собственности, даже незначительное изменение стоимости квартиры может означать реально немалую сумму денег.

Определяем цену квартиры всеми доступными способами

Теперь немного подробнее о том, как рассчитать стоимость используя сравнительный подход.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов сравнения

⇐ ПредыдущаяСтр 7 из 9

Сопоставление стоимости 1 м2 рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:

· условия продажи;

· на дату продажи (оферты);

· объем передаваемых прав;

· снижение цены в процессе торгов;

· на различие в местоположении;

· на материал стен;

· на различие в качестве отделки (физическое состояние);

· на наличие дополнительных улучшений.

Вид права: в зависимости от вида права собственности на объекты недвижимости, последние можно разделить на следующие группы: «право краткосрочной аренды», «право долгосрочной аренды», «постоянное (бессрочное) право пользования», «право собственности с обременением», «полное право собственности». Самой большой стоимостью обладает полное право собственности, самой меньшей – «право краткосрочной аренды». В нашем случае все объекты недвижимости находятся в собственности.

Поправка на уторговывание: На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание.

Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры иногда приводят к положительному результату для покупателя. Согласно данным справочника «Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Том 1, 2014», скидка на торг составляет для жилых домов в среднем 3-8% (активный рынок). Однако экспертно можно варьировать данное значение в условиях рынка.

Для целей настоящего Отчета Исполнитель использовал скидку 3% для всех объектов-аналогов (как к минимальному значение для новых домов).

Условия продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.

Поправка на дату продажи (оферты): Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.

Местоположение:

Местоположение складывается из двух факторов:

1. Привлекательность (престижность) района. Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость, который отображен в разделе «Краткая характеристика рынка жилья».

2. Локальная привлекательность. Локальная привлекательность определяет насколько изменяется стоимость объекта оценки внутри района в зависимости от ряда факторов. Ниже приведена таблица влияния различных факторов локального месторасположения.

Локальная привлекательность
%
Транспортная доступность Высокая Средняя Слабая
Инфраструктура Развитая Среднеразвитая Слаборазвитая
Интенсивность строительства Интенсивное Точечная Не ведется

Также важным ценообразующим фактором является наличие рядом берега реки, какого-либо парка, лесного массива и др. Влияние данного фактора определяется экспертным путем.

Так как объект оценки и объекты-аналоги располагаются в одном районе (Салмачи – все объекты), а значит, имеют аналогичную локальную привлекательность местоположения, оценщиками было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для всех объектов аналогов.

Поправка на уровень отделки: Величина поправки на состояние объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В нижеследующей таблице приведена информация о стоимости ремонтных работ в г. Казань в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).

Таблица Стоимость ремонтных работ в г. Казань (для жилых помещений).

Вид ремонта Стоимость работ, руб./кв. м.
Косметический ремонт (эконом, простая отделка) 2 650,00 http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
3 550,00 http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/71/
3 950,00 http://www.region116.com/
2 850,00 http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
3 500,00 http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. 3 300,00
Комплексный ремонт квартиры (улучшенная отделка) 5 350,00 http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
4 950,00 http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/72/
5 200,00 http://www.region116.com/
4 650,00 http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
4 850,00 http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. 5 000,00
Дизайнерский ремонт (высококачественная отделка) 6 050,00 http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/
7 750,00 http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/73/
6 950,00 http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK
6 050,00 http://kazan.brigada-doma.ru/
Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. 6 700,00

Величина корректировки определяется как абсолютная разница в стоимости ремонтных работ по соответствующим видам ремонта. В нашем случае поправка не применяется, так как аналоги как и объект оценки имеют предчистовую отделку.

Корректировка на стоимость земельного участка: Поскольку для целей настоящей оценки в качестве объектов аналогов были выбраны жилые дома с земельными участками, различающимися по площади, то Исполнителем было принято решение «очистить» стоимости объектов-аналогов от стоимостей земельных участков. Расчет стоимости 1 кв. м. земли представлен в разделе 6.3.2 данного Отчета. В таблице ниже приводятся стоимости земельных участков и итоговая корректировка на размер земельного участка по объектам-аналогам.

Таблица 8 Корректировка на размер земельного участка.

Показатель Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Площадь земельного участка, кв. м.
Стоимость 1 кв. м., руб. 2655,38
Стоимость земельного участка (корректировка, используемая в расчетах), руб. -1327687,5 -1327687,5 -1062150,0 -1327687,5

Корректировка на общую площадь:

Поправка на площадь учитывает различия в площади здания. Анализ вторичного рынка недвижимости показал, что чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв. м.

Поправка на разницу площади (S, м2) между оцениваемым Объектом (So соответственно) и объектом-аналогом (Sа) определяется с помощью коэффициентов таблицы.

Таблица 9 Поправочные коэффициенты на размер

На разницу в площади
So/Sа Ко
<0,25 1,25
0,49-0,25 1,2
0,85-0,5 1,1
0,86-1,15
1,16-1,50 0,95
>1,50 0,93

Рз=So/Sа;

Где: Рз – расчетное значение показателя,

So – площадь объекта оценки,

Sа – площадь объекта аналога.

К Аналогам корректировка не применяется. Аналоги — в диапазоне 0,86-1,15

Корректировка на наличие коммуникаций. Стоимость коммуникаций составляет 25-30% от стоимости земельного участка. В зависимости от стоимости коммуникаций, приведенной на сайте http://www.metrinfo.ru/articles/53805.htm, наличие электроснабжения увеличивает стоимость на 5%, водоснабжение – на 7%, водоотведение – на 3 %, газоснабжение – на 11%.

Корректировка не требуется, наличие коммуникаций объекта оценки и аналогов идентично.

Корректировка на материал стен. Корректировка применяется к аналогам 3 и 4 как к домам с кирпичными стенами, в отличии от объекта оценки и аналогов 1 и 2. Согласно исследованию по опросу риэлтерских агентств кирпичные дома имеют различие в цене от деревянных домов и домов из экспериментальных материалов, при идентичных иных параметров на 5% больше. Корректировка не применяется – материал стен аналогов и объекта оценки – идентичен.

Корректировка на этажность. Поправка на различие этажности между оцениваемым объектом и объектом-аналогом определялась с помощью коэффициентов, представленных в книге Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011, стр. 432. Коэффициент приведения для зданий различной этажности, в случае если этажность оцениваемого объекта превышает этажность аналога, составляет – 0,95; в случае если этажность оцениваемого объекта меньше этажности аналога, либо у аналога имеются неполноценные этажи (мансарда и др.) – 1,05. Корректировка не применяется – этажность сопоставима.

Весовые доли:

Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:

,

где:

D – весовой коэффициент;

Q – общее количество корректировок;

q – количество корректировок аналога;

p – количество аналогов.

Таблица 10 Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов.

Наименование объектов сравнения Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3 Объект-аналог 4
Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам
Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам
Количество объектов-аналогов
Весовой коэффициент, % 25,000% 25,000% 25,000% 25,000%

Расчет стоимости приведен в таблице ниже.

Рекомендуемые страницы:

Корректировка на местоположение объекта

Корректировка на местоположение квартиры, находящейся не в одном районе с квартирами-аналогами, может быть рассчитана из разница между кадастровой стоимостью 1 кв. м оцениваемой квартиры кадастровой стоимостью 1 кв. м квартиры-аналога по формуле:
S оцениваемой
Kмп = ( —————— — 1) x 100 %,
S аналога
где Кмп — корректировка на местоположение, %;
S оцениваемой и S аналога — кадастровая стоимость квадратного метра квартир соответственно.

В Москве в большинстве случаев можно найти достаточно актуальных предложений о продаже квартир в том же районе, а иногда в том же доме, что и оцениваемая квартира. По этой причине данная корректировка в Москве чаще всего не применяется.
Внимание! При расчете размера корректировок не следует проводить взаимосвязанные корректировки.

К таким корректировкам относятся:

  • корректировка на общую и полезную площадь квартиры;
  • корректировка на дату ввода в эксплуатацию и износ квартиры (на наличие в доме капитального ремонта или реконструкции);
  • корректировка на местоположение оцениваемой квартиры и ее транспортную доступность;

По всем возникшим вопросам касательно оценки квартиры в Москве и МО обращайтесь к нам по телефону: (495) 636-28-62

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *