218 ФЗ долевое строительство

Вместе с поправками о компенсационном фонде в закон о долевом строительстве попала значительная порция новых норм, прямо не связанных с фондом, но касающихся чувствительных для девелоперов вопросов. Уточняется их юридический статус, требования к опыту, порядок взаимодействия с подрядчиками и банками, привлечение и использование кредитов, наличие финансовых резервов.

Проще говоря, механизмы работы застройщиков уже подверглись глубокому пересмотру, что приведет к негативным последствиям для рынка…

Ограничение доступа для новых игроков

Уточняя понятие застройщика, законодатели ввели требования к его опыту работы. С 1 июля 2018 года, чтобы обладать данным статусом, организация (или ее «дочки») должна не менее трех лет участвовать в строительстве многоквартирных домов и получить разрешение на ввод не менее 10 тыс. кв. м жилья.

По сути, миграция бизнесменов, скажем, из строительства коммерческой недвижимости или иных отраслей экономики в девелопмент жилья пресекается. Возникает также вопрос и о судьбе застройщиков в районных центрах и небольших городах, которые строят не больше 5 тыс. кв. м в год. Такие локации рискуют вовсе остаться без новостроек.

Кроме того, возникли требования к фактической заморозке к началу продаж не менее 10% от проектной стоимости объекта. Эти ограничения закроют доступ на рынок небольшим застройщикам и новым организациям. В итоге такие игроки будут уходить из бизнеса, и мы уже фиксируем появление в продаже участков, владельцы которых отказываются от самостоятельной реализации проектов из-за невозможности выполнить новые требования.

Один застройщик — одно разрешение на строительство

Есть и ограничения, которые могут существенно усложнить деятельность давних участников рынка. В частности, вводится противоречивый принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Очевидно, что данная норма призвана ограничить вывод денег из успешных проектов с целью компенсировать провалы продаж в проблемных ЖК.

Однако встает вопрос о том, как реализовывать масштабные жилые комплексы, предполагающие пять — десять очередей и десятки корпусов. Такие ЖК возводятся не один год и требуют солидных вложений уже на стадии разработки проектной документации. Теперь все это придется делать сразу для всех очередей еще до начала продаж, чтобы получить разрешение на строительство. Это очень дорого.

Кроме того, девелоперу крупных проектов придется создавать под каждую очередь отдельное юридическое лицо, размежевывать земельный участок и получать на него разрешение на строительство. Это усложнит администрирование масштабных проектов, что может привести к увеличению сроков строительства, росту издержек и управленческим ошибкам.

Законные цели расходования средств покупателей

Новые поправки изменили перечень законных целей, на которые можно расходовать средства дольщиков. Так, разработка проектной документации для строительства объектов инфраструктуры теперь не может покрываться за счет привлеченных денег покупателей, если эти объекты не передаются в совместную собственность дольщиков, муниципалитета или государства. Таким образом, строительство коммерческой недвижимости, а также школ, детских садов и поликлиник, принять которые на свой баланс власти не готовы, придется вести за счет собственных средств застройщика.

Другой противоречивый момент в целевом использовании денежных средств дольщиков — это запрет на возмещение из них затрат, уже понесенных застройщиком на строительство. Теперь за счет привлеченных средств покупателей нельзя возместить расходы на аренду или покупку земли, возникшие до начала продаж. Средствами дольщиков можно оплатить только текущую арендную плату за землю. Вносить платежи по договору купли-продажи земли или недвижимости при этом нельзя. По сути, застройщик вообще лишается права рефинансировать собственные затраты на земельный участок до окончания строительства.

Банковский контроль над расходами

Еще один новый механизм наблюдения за операциями девелопера — банковский контроль. Застройщик, технический заказчик и генподрядчик обязаны открыть счета в одном банке, и все расчеты между ними будут проходить исключительно в этом учреждении.

Конечно, для девелоперов, которые совмещают в одном лице функционал двух или даже всех трех участников строительства, эта поправка не создаст проблем. В противном же случае придется договариваться и искать банки, удовлетворяющие всех. Причем список кредиторов будет ограниченным: учреждается институт уполномоченных банков, которые и получат право вести расчеты всех участников девелоперского проекта. Однако в этом есть и положительный момент, ведь в условиях непростой ситуации в банковской сфере вероятность отзыва лицензий у уполномоченного банка минимальна.

По замыслу законодателей, расчетный счет позволит банку контролировать расход средств дольщиков. Однако на практике для этого придется нанять штат специалистов в строительстве, четко понимающих смысл всех операций застройщика и подрядчиков. Для банка это обернется лишними расходами, которые будут переложены на плечи участников строительства. Кроме того, при выборе банка строители будут ориентироваться на самых крупных игроков, укрепляя тем самым их монопольное положение и подогревая желание завышать цены на данные услуги.

Кредитование строительства

У застройщика не должно быть никаких обязательств по кредитам, займам, ссудам, кроме целевого займа на реализацию проекта. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего финансирования, и единственным кредитором может быть только банк.

Между тем сейчас распространена практика, при которой девелопер предоставляет внутренний займ — например, для приобретения площадки и старта работ застройщику или подрядчику, входящему в его группу компаний. Соответственно, ограничение на привлечение средств повысит зависимость проектов от банковского финансирования, что приведет к росту себестоимости строительства.

Пересмотр порядка ценообразования

И одно из самых важных ограничений — полный пересмотр порядка ценообразования. Из закона исключили само понятие «вознаграждение застройщика». Вводится определение «иные расходы», размер которых вместе с заработной платой сотрудников, затратами на рекламу, маркетинг и арендой офиса не может превышать 10% от стоимости строительства.

Ранее такого ограничения не было, и у большинства застройщиков эти затраты, конечно, превышали 10%. В некоторых проектах, особенно новых, одни только затраты на рекламу могут достигать 10% и более. Учитывая агрессивную конкурентную среду, в которой работают застройщики, такие расходы совершенно обоснованны и их искусственное занижение ударит по эффективности проектов.

Таким образом, новые поправки в 214-ФЗ будут иметь три главных последствия для девелопмента. Во-первых, усложняется само управление проектами в силу ограничений на административно-управленческие затраты, обязанности возводить ЖК по одному разрешению на строительство и проводить все расчеты через один банк. Во-вторых, повышается зависимость застройщиков от банковского сектора, который получает несвойственные для него надзорные функции и становится единственным источником проектного финансирования. В-третьих, требования к заморозке значительных денежных средств к началу продаж приведут к осложнению финансовой модели проекта.

В совокупности все три фактора спровоцируют рост себестоимости строительства, что в условиях стагнации цен означает уход большого числа игроков, чья маржа не позволит компенсировать возросшие затраты.

Счет застройщика: как банки будут работать со строителями

Денис Ковриженко, исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка, — об особенностях взаимодействия девелоперов и банков после принятия поправок к закону 214-ФЗ. Денис Ковриженко (Фото: ПАО Сбербанк)

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которые приведут к постепенному переходу от долевого к проектному финансированию строительства с привлечением банковских кредитов.

Два формата работы

— Какие основные изменения привнес обновленный 214-ФЗ в жизнь девелоперов?

— Изменений довольно много. Их смысл в том, чтобы защитить интересы дольщиков и повысить прозрачность рынка недвижимости в целом. Новые изменения в закон вводят дополнительные требования к застройщику и его деятельности. В частности, для контроля целевого использования средств дольщиков — покупателей квартир, теперь будут привлечены банки: застройщики переведут свои расчеты в ряд уполномоченных банков. Всего таких банков 55, и Сбербанк, конечно, в их числе.

— Когда застройщики должны открыть спецсчета?

— На открытие спецсчета у застройщиков есть время до 1 сентября 2018 года. Однако, не дожидаясь этой даты, многие компании уже открыли спецсчета.

— Что изменит появление спецсчетов в отношениях «банк—застройщик»?

— В целом их появление означает, что банк будет контролировать расходы девелоперов по спецсчетам. Важный момент — всех застройщиков можно разделить на две группы: те, кто получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, и те, кто еще будут получать разрешение. Первой группе клиентов также необходимо открывать спецсчет, но им банк предлагает упрощенный контроль, который выражается в запрете расходов, не связанных с проектом: например, покупка акций, выдача новых займов.

Во второй группе клиентов помимо соответствия платежей по целевому характеру банк будет смотреть на такие показатели, как доля авансов генподрядчику и доля затрат на операционную деятельность в бюджете проекта, который обозначен в проектной декларации. При этом график выполнения работ не контролируется.

— Будут ли сотрудники банка выезжать на стройку?

— Нет, это документарный контроль, который не предполагает выезд сотрудников банка на объекты.

— Как открыть спецсчет?

— Мы запустили услугу открытия спецсчета с 1 июля 2018 года — с того момента, как поправки вступили в силу. Открыть спецсчет очень просто, не сложнее чем обычный расчетный счет. Если застройщик — действующий клиент Сбербанка, ему достаточно позвонить своему менеджеру, который организует дистанционное открытие счета. Если компания не является клиентом Сбербанка, то необходимо зарезервировать спецсчет на сайте банка, а затем один раз подойти в дополнительный офис Сбербанка и там заключить договор.

— Сколько стоит открытие и ведение спецсчета?

— Тарифы, можно сказать, символические, учитывая тот объем работ, который требуется для проведения платежей застройщика. При этом банк создал всю необходимую инфраструктуру — и в сфере персонала, и в части ИТ-платформы, чтобы переход на новый «формат» был максимально комфортным.

Лайфхаки для застройщиков

— Насколько мне известно, Сбербанк проводит серию отраслевых семинаров по всей России, посвященных изменениям закона 214-ФЗ. Насколько они востребованы застройщиками?

— Очень востребованы: мы помогаем застройщикам разобраться в нововведениях, рассказываем о том, как адаптироваться к новым условиям и сохранить бесперебойную операционную деятельность. И самое главное — объясняем, как развивать свою инвестиционную программу, используя новые финансовые инструменты банка, в том числе кредитование под покрытие средствами на счетах эскроу.

Имеющийся информационный вакуум мы заполняем личными встречами с клиентами, а затем, собрав типовые вопросы, делаем своего рода лайфхаки для них. Сейчас у нас уже накопилось около 200 вопросов, на которые мы даем ответы нашим клиентам.

— Какие вопросы строительные компании задают чаще всего?

— Например, застройщикам интересно, можно ли зарезервировать спецсчет, но пока не подвергаться дополнительному контролю со стороны банка. Также спрашивают, нужно ли в этом случае закрывать прежний счет. Зарезервировать счет, но фактически начать на нем работу с сентября, безусловно, можно. Что касается возможности ведения прежнего расчетного счета, то мы не инициируем закрытие старых счетов.

— Можно ли сказать, что для добросовестных, устойчивых компаний изменения в 214-ФЗ не сильно изменят правила игры?

— Для опытных и добросовестных застройщиков переход на работу через спецсчета будет практически таким же незаметным, как переход с одного счета на другой. Проблемы могут возникнуть у тех компаний, которые ведут финансирование своих проектов «котловым» способом. Но в любом случае наши специалисты готовы помогать всем клиентам, чтобы обеспечить наиболее плавный и беспроблемный переход к работе по новым правилам.

Преимущества и привилегии

— Каковы особенности обслуживания клиентов-застройщиков Сбербанка?

— Клиенты Сбербанка — это более половины застройщиков и большинство подрядчиков, что позволяет оперативно выстраивать всю цепочку расчетов в одном уполномоченном банке. В Сбербанке все участники этой цепочки (застройщик — генподрядчик — техзаказчик) уже имеют открытые счета, и переход на банковское обслуживание будет для них быстрым и потребует минимум усилий. Как известно, одно из требований обновленного 214-ФЗ — это обеспечение подобной связки в одной кредитной организации.

Кроме того, понимая все опасения и трудности, с которыми могут встретиться застройщики при выполнении новых требований 214-ФЗ, мы присваиваем всем клиентам, которые подключают банковское сопровождение специализированных счетов застройщика в Сбербанке, статус приоритетных клиентов. Это значит, что они могут воспользоваться специальной выделенной линией службы поддержки приоритетных клиентов банка. При этом мы не делаем разницы в обслуживании клиентов из Москвы и регионов, приоритетная поддержка будет идентичной для всех.

— Расскажите о технических возможностях обслуживания спецсчетов в Сбербанке.

— Владельцам специального счета будет доступен автоматизированный контроль расходов по счету через личный кабинет застройщика. Это позволяет оперативно осуществлять банковское сопровождение — удаленно, с пошаговым отражением статусов, возможностью электронного запроса и досылки документов, автоматической проверки лимитов и подсказок для клиентов.

Проще говоря, в личном кабинете реализован функционал открытия договоров с подрядчиком и поставщиком: клиент-застройщик видит все движения по договору, может взаимодействовать с сотрудниками банка по проведению платежей, мониторит все операции.

— Как спецсчета, открытые застройщиками в Сбербанке, помогут клиентам использовать в дальнейшем эскроу-счета?

— Эскроу — это следующий этап развития отрасли. Использование эскроу-счетов будет означать, что застройщик не сможет пользоваться средствами дольщиков, будет строить объект на свои или кредитные средства. Поскольку в скором времени все застройщики перейдут к проектному финансированию с использованием счетов эскроу, банковское сопровождение для новых клиентов послужит фундаментом для установления партнерских взаимоотношений со Сбербанком при финансировании дальнейших проектов. Мы как активный игрок отрасли сегодня готовы поддержать все качественные проекты на рынке недвижимости.

Как сообщили в Минстрое России,
федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» содержит положения, направленные прежде всего на усиление защиты прав участников долевого строительства посредством введения механизма счетов эскроу, а также на создание необходимых правовых условий для обеспечения полноценного банковского сопровождения деятельности застройщика и контроля за целевым расходованием средств участников долевого строительства.

Усиливаются требования непосредственно к самому застройщику — компания должна иметь опыт не менее трех лет, иметь в портфеле не менее 10 тыс. кв. м построенного жилья и 10% собственных или 40% кредитных средств, соответствовать нормативам финансовой устойчивости и др.

Важным решением стал уход от «котлового» метода привлечения денежных средств граждан на строительство объекта. Это позволит обеспечить гарантию от их нецелевого расходования. Для застройщиков, уже реализующих начатые проекты, законом установлены обязательства открыть расчетный счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Также законом вводится банковское сопровождение застройщика. Этот механизм подразумевает прямой запрет банка на осуществление ряда операций по расчетному счету застройщика, в том числе банк вправе отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств.

Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.

«Понятие «расчетный счет застройщика» введено 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», включившим данное понятие в ч. 2.3 ст. 3 ФЗ РФ №214, — напомнил Максим Федорченко. — Так, согласно ч. 2.3 ст. 3 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №218) застройщик, его технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов, при этом установлено, что застройщик вправе иметь только один расчетный счет — расчетный счет застройщика.

С 01.07.2018 вступил в силу ФЗ РФ №175 «О внесении изменений в ФЗ РФ №214 и отдельные законодательные акты РФ», который предусмотрел случаи возможности осуществления застройщиком деятельности по нескольким разрешениям на строительство (РнС). С учетом этого ч. 2.3 ст. 3 ФЗ РФ №214 была дополнена условием о том, что застройщик, осуществляющий деятельность в пределах нескольких разрешений на строительство, должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство, а в договор банковского счета включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком контролирующему органу и Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» информации, предусмотренной ФЗ РФ №214.

Рассмотрим особенности применения переходных положений режима расчетного счета застройщика для застройщиков, получивших РнС до 01.07.2018. Такие особенности установлены ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, согласно которой:

• указанные застройщики до 01.09.2018 обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика.

• по расчетному счету такого застройщика не допускается совершение операций, совершение которых не допускается ч. 3 ст.18 ФЗ РФ №214, за исключением исполнения обязательств, которые возникли до 01.07.2018.

Какие операции запрещены ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214?

• операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

• операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством;

• предоставление ссуд, займов;

• покупка ценных бумаг;

• операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;

• оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Обязанность по размещению информации в ЕИСЖС возникает у застройщиков с 01.10.2018 (ч. 16 ст. 8 ФЗ РФ №175).

При этом размещению в ЕИСЖС подлежат сведения и об открытии расчетного счета застройщика (с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов — ОГРН, ИНН) не позднее одного рабочего дня со дня открытия расчетного счета застройщика (ч.2.3—1 ст. 8 ФЗ РФ №214, п. 14 ч. 2 ст. 3.1 ФЗ РФ №214).

Таким образом, открыв расчетный счет в уполномоченном банке до 01.09.2018, застройщик обязан разместить соответствующую информацию в ЕИСЖС не позднее 1 октября 2018 года.

За невыполнение указанного требования переходными нормами 175-ФЗ предусмотрены суровые санкции, а именно ч. 12 ст. 8 175-ФЗ:

Контролирующий орган, Фонд обязаны направить в орган регистрации прав уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта отсутствия у застройщика счета в уполномоченном банке.

После чего в соответствии с ч. 13 указанной статьи приостанавливается осуществление государственной регистрации прав до поступления в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа или Фонда о соответствии застройщика требованиям, установленным ФЗ РФ №214.

В Новосибирской области, в частности, практически все застройщики, работающие по ДДУ, открыли такие счета: 176 застройщиками открыто 267 специальных расчетных счетов.

В целом вышеизложенные нормы и составляют практически всю нормативную базу для функционирования специальных счетов застройщиков, получивших РнС до 01.07.2018. Очевидно, что этого недостаточно для нормальной работы, особенно с учетом большого количества таких РнС.

Минстрой России в письме №34785-ВЛ/07 от 15.08.2018 выразил свою позицию по особенностям применения с 01.07.2018 норм ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175 в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, в том числе указав на следующее:

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 года ФЗ РФ №214 не ограничена возможность открытия расчетных счетов в разных уполномоченных банках.

То есть существует возможность открыть расчетные счета в разных банках на каждое РнС.

Обязанность открытия в одном уполномоченном банке расчетных счетов технического заказчика и генерального подрядчика, взаимодействующих с застройщиком в рамках осуществления строительства, разрешение на которое получено до 01.07.2018, действующей редакцией ФЗ РФ № 214 не предусмотрена.

То есть нет обязанности открывать специальные р/с для генподрядчиков, технических заказчиков и тем более для отдельных подрядчиков.

ФЗ РФ №214 не ограничивает застройщика в праве использовать расчетный счет, открытый в уполномоченном банке ранее 01.07.2018, для осуществления операций с учетом особенностей, предусмотренных ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, если сведения о таком счете указаны в проектной декларации.

Многие новосибирские компании, кстати, такой возможностью с удовольствием воспользовались, просто преобразовав свои счета в специальные.

Установленная ФЗ РФ №175 обязанность открытия застройщиками расчетных счетов в уполномоченных банках не влечет обязанности закрытия застройщиками их расчетных счетов, иных банковских счетов, используемых для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью застройщиков.

Очевидно, отсутствует и запрет на открытие такими застройщиками новых р/с, для целей не связанных с долевыми строительством, например, отдельный спецсчет может потребоваться в случае заключения госконтракта.

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, ст. 18 ФЗ РФ №214 применяется в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, предусмотренных ФЗ РФ №218 и ФЗ РФ №175, с одновременным распространением на указанных застройщиков положений ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175) по обязательствам, возникшим после 01.07.2018.

Это разъяснение важно в том числе при взаимодействии с органом надзора, поскольку целевой характер расходования средств проверяет именно он и, соответственно, должен по-прежнему руководствоваться старой редакцией ст.18.

Положения ст. 18.2 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175 «Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика» следует применять к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, только в части п. 1 ч. 3 указанной статьи (уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, если операция указана в ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214).

Минстрой России выразив мнение, что положения ст.18.2 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175 следует применять к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, только в ч. п. 1 ч. 3 указанной статьи, в некотором противоречии с этой позицией описал следующий порядок совершения операций по расчетному счету такого застройщика:

«Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика о проведении операций по расчетному счету застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения. При этом уполномоченный банк вправе приостановить исполнение распоряжения или отказать в его исполнении в случае, предусмотренном п. 1 ч. 3 ст. 18.2 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175.

Уполномоченный банк приостанавливает на срок до трех рабочих дней исполнение распоряжения застройщика при одновременном наличии двух условий:

• если указанные в графе «назначение платежа» распоряжения сведения не позволяют очевидным образом установить, что данная операция является операцией по исполнению обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018 года;

• при наличии фактов, очевидных признаков, свидетельствующих о нарушении застройщиком требований ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214, применяемых с учетом ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, а именно за исключением исполнения обязательств застройщика, которые возникли до 01.07.2018 года.

При приостановлении исполнения распоряжения уполномоченный банк вправе потребовать от застройщика предоставления документов, являющихся основанием для составления распоряжения и подтверждающих соблюдение застройщиком требований ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214, применяемых с учетом ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, а именно за исключением исполнения обязательств застройщика, которые возникли до 01.07.2018 года.

По истечении срока, на который операция приостановлена, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет распоряжение, либо в случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175, отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика и уведомляет об этом Контролирующий орган и Фонд в день отказа от проведения операции по счету».

Цель, направления такого уведомления не вполне ясна, поскольку никаких санкции за таким уведомлением не следует. Понятно ведь, что если платеж не прошел, то и нецелевого использования средств не случилось, и застройщик по факту ничего не нарушил. Однако получение таких уведомлений могло бы служить сигналом для органа надзора о повышенном риске деятельности данного застройщика и, соответственно, о необходимости проведения его проверок. Однако в проекте Постановления Правительства РФ о государственном надзоре в области долевого строительства, который сейчас выложен на портале regulation.gov, такие уведомления не рассматриваются даже как фактор риска.

Также важно отметить следующее. С учетом того, что для «старых» застройщиков применяется старая редакция ст. 18 214-ФЗ, для них сохраняется возможность возмещения затрат, понесенных на строительство объекта. Согласно нашим предварительным беседам, большинство банков согласны с тем, что возможна такая операция по специальному счету, как перечисление средств со специального счета застройщика на обычный расчетный счет с подтверждением того, что эта операция является возмещением ранее понесенных затрат на объект долевого строительства. При этом застройщик должен подтвердить факт таких затрат копиями документов.

Важность получения возмещения определяется тем обстоятельством, что если застройщик не сможет вернуть ранее вложенные средства, то будет лишен и возможности инвестировать эти средства для выполнения дальнейших этапов проекта или для начала новых проектов до конца строительства. К сожалению, процедура четко не прописана и хотелось бы как минимум здесь получить конкретную позицию Минстроя РФ.

Кроме того, поскольку на застройщиков, получивших РнС до 01.07.2018, с учетом позиции Минстроя России, не распространяются положения ч. 1 ст. 18.2 ФЗ РФ №214, то к таким застройщикам не могут применяться требования по представлению документов в соответствии с составом, установленным Постановлением Правительства РФ от 01.08.2018 №897 (согласно ч. 1 ст. 18.2 ФЗ-214 им утвержден состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика). Таким образом, требования к составу и порядку обмена документами устанавливаются только по соглашению банка и застройщика (договором банковского счета).

При этом и в самом Постановлении Правительства РФ №897 от 01.08.2018 предусмотрена возможность для застройщика и уполномоченного банка определять состав предоставляемых застройщиком документов, отличный от состава, утвержденного данным Постановлением. Согласно п. 2 Постановления, «с учетом конкретных обстоятельств допускается предоставление застройщиком в уполномоченный банк документов, не предусмотренных составом документов, которые по соглашению между застройщиком и уполномоченным банком могут использоваться для подтверждения соответствия назначения и размера платежа застройщика требованиям, установленным ФЗ РФ №214…, форма и порядок предоставления застройщиком уполномоченному банку документов определяются договором банковского счета, заключенным между застройщиком и уполномоченным банком, а также обязательными для исполнения сторонами указанного договора банковскими правилами».

В действительности практика именно так и складывается: если некоторые банки требуют большой объем документов, то другим для проведения платежей достаточно внятных формулировок о назначении платежа.

Еще одна интересная норма касается порядка раскрытия специальных счетов, отметил автор доклада Максим Федорченко (на фото). Новая редакция ст. 18 ФЗ РФ №214 предусматривает такую возможность сразу после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Однако, опять же, для застройщиков с РнС, полученным до 01.07.2018, эта норма не действует!

Остается исходить только из совокупности норм и логики законодателя, согласно которым стоит предполагать, что счет раскрывается по таким же правилам. А значит, в договоре банковского счета следует предусмотреть порядок раскрытия счета путем направления соответствующего уведомления застройщиком со ссылкой на ЕИСЖС, в которой вся эта информация как раз должна легко проверяться (обязанность по размещению в ЕИСЖС сведений о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном доме установлена для органа регистрации прав (п. 6 ч. 6 ст. 23.3 ФЗ РФ №214), а по размещению разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства — для органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство (п. 4 ч. 6.3 ст. 23.3 ФЗ РФ №214).

Ну, и единственная, по сути, норма 214-ФЗ, которая впрямую действует для «старых» застройщиков, — это право застройщика на расторжение договора банковского счета с уполномоченным банком и условия такого расторжения (ч. 2.3.1 ст. 3 ФЗ РФ №214).

Порядок реализации этого права четко прописан в законе, поэтому не буду на нем подробно останавливаться. Отмечу только, что сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика подлежат размещению застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства с указанием всех реквизитов не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика», — заключил Максим Федорченко.

Источник: Портал «Единый реестр застройщиков»

Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства

В июле текущего года президент России Владимир Путин подписал закон, предполагающий радикальное преобразование сферы долевого строительства…

Адвокат Олег Сухов разъяснил порталу недвижимости superrielt.ru, почему нововведения кардинально изменят ситуацию на российском строительном рынке.

Требования непосредственно к строительной компании

Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.

В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.

На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком. С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.

И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.

Нововведения, касающиеся финансовой устойчивости

Документ отменил требования к величине уставного капитала. Но с 1 июля 2018 года появится ряд условий для вновь выдаваемых разрешений.

У организации должны быть собственные деньги, составляющие как минимум 10% средств от стоимости строительства. Вместе с этим на единственном расчетном счете застройщика должно находиться как минимум 10% от общей стоимости проекта по одному разрешению.

На сегодняшний день компаний, которые соответствуют этим требованиям, мало. Как правило, необходимое оборудование и техника берутся в аренду, поскольку они нужны для выполнения лишь отдельных видов работ. В связи с этим компаниям не выгодно, чтобы оборудование находилось на балансе, так как в этом случае оно облагается налогом. Нововведения требуют, чтобы часть оборудования находилась в собственности компании и была отражена в учете.

Кроме того, все обязательства застройщика, не связанные с получением денежных средств по договорам долевого участия (ДДУ) и со строительством объекта по одному разрешению, не должны превышать 1% от проектной стоимости. Эта норма исключает возможность ведения нецелевой деятельности.

Финансовые ограничения для застройщиков

Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах. Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.

Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.

Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.

Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование. Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки. Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.

Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.

Изменение способа обеспечения обязательств в целях возращения средств дольщикам

Строительство как вид экономической деятельности сопряжено с большими рисками. По этой причине банки неохотно выдают строительным компаниям гарантии, а страховщики при заключении договора повышают тарифы. Как следствие, строительство жилья тормозится.

Оценив ситуацию, государство создало компенсационный фонд и обяжет застройщиков отчислять туда обязательные взносы в размере 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Если застройщик разорится, не выполнив своих обязательств перед клиентами, государство вернет пострадавшим дольщикам их деньги. Правда, размер компенсации при этом будет ограничен. Дольщику возместят стоимость максимум 120 «квадратов», а рыночную стоимость жилплощади определит уполномоченный российским правительством федеральный орган исполнительной власти, ответственный за выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере официального статистического учета – Росстат.

За строительной компанией сохраняется право заключить договор страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.

Ограничения нецелевого бизнеса

Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса. В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью. Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.

Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса. Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством. Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.

Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.

Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды. Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом. Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.

И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке. Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик». Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.

Требования к руководству и бухгалтеру

В законе определены требования к руководителям компании-застройщика. Должность руководителя или главного бухгалтера не может занимать лицо с непогашенной (или неснятой) судимостью за государственные или экономические преступления. Также не смогут руководить строительной компанией или осуществлять бухгалтерское обслуживание граждане, которые были дисквалифицированы в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.

Есть в законе и положение, касающееся банкротов. Директорами и главными бухгалтерами не могут быть лица, которые менее чем за три года до момента подачи проектной декларации по решению арбитражного суда привлекались к солидарной ответственности за долги обанкротившихся юридических лиц, занимая при этом должность главного бухгалтера или директора либо владея (в том числе и косвенно), как минимум, 25% капитала разорившегося застройщика.

Кроме того, требование распространяется и на учредителя, которому прямо или косвенно принадлежит как минимум 25% капитала строительной компании. Если на момент подачи декларации владелец не соответствует этим условиям, ему придется продать часть своих акций или доли либо выйти из числа участников. Либо, как вариант, дождаться погашения его судимости, истечения срока дисквалификации либо истечения трех лет с момента решения арбитражного суда.

Поскольку руководитель играет важную роль в деятельности застройщика, закон обязал строительные компании в течение трех дней с момента смены или временного назначения единоличного руководителя сообщать об этом в уполномоченный орган.

Обеспечение прозрачности деятельности

Согласно нововведениям, каждый застройщик обязан раз в три месяца публиковать на своем сайте отчеты, бухгалтерскую документацию и аудиторское заключение. Мало того, информацию придется дублировать на интернет-сайте в единой информационной системе жилищного строительства. Кроме застройщиков, на этом же сайте будут публиковать информацию контролирующие и надзорные органы, фонд защиты прав дольщиков и Росреестр.

Выводы и прогнозы

Закон внесет на строительный рынок положительные изменения: прозрачность застройщиков повысится, они станут более устойчивыми, уменьшится число откровенно мошеннических компаний, а пострадавшие дольщики смогут получить назад свои деньги через специальный фонд.

С другой стороны, из-за жестких требований закон сократит количество строительных компаний и уменьшит конкуренцию на рынке. Также может увеличиться стоимость ДДУ и сократиться общий объем строительства жилья.

В связи с этим у государства есть единственный путь – ему придется развивать альтернативные виды строительства с помощью проектного финансирования и инвестиционных фондов.

>Какие гарантии дает 214-ФЗ?

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

  • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
  • получения разрешения на строительство,
  • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
  • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
  • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *