Смена застройщика при банкротстве

Содержание

Состав и содержание основных функций заказчика. Практическое пособие (2-е издание)

СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ ФУНКЦИЙ ЗАКАЗЧИКА
Практическое пособие
(2-е издание)

Настоящее Пособие входит в систему организационно-методических документов по оказанию инжиниринговых услуг при разработке и реализации инвестиционных проектов.
Во 2-м издании учтены изменения законодательных и нормативных правовых актов, произошедшие в период с 2006 по июнь 2008 года.
В Пособии приведены основные функции застройщиков, заказчиков, (заказчиков-застройщиков), государственных заказчиков при разработке и реализации инвестиционных проектов, установленные законодательными и нормативными правовыми актами, иными нормативно-техническими и организационно-методическими документами в области обеспечения правовых основ строительной деятельности, освоения строительной площадки и материально-технического снабжения, а также осуществляемые ими в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Практическое пособие разработано ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект»
Пособие предназначено для специалистов, принимающих участие в инвестиционно-строительной деятельности.

Введение

Введение

Положением пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определено, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. При этом пунктом 6 статьи установлено: «Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними».
Указанные законодательные положения послужили основой для подготовки настоящего Пособия, содержащего, как правило, законодательно обоснованные основные функции заказчика.
Материалы Пособия носят справочный характер и ставят своей целью сократить трудоемкость изучения законодательных и нормативных правовых актов лицами, которые осуществляют функции заказчика при разработке и реализации инвестиционных проектов, на основе целевых (адресных) ссылок на положения этих актов, определяющих основные функциональные обязанности специалистов служб заказчика и, тем самым, способствующих обеспечению их деятельности в правовом поле.
Состав и содержание функций, приведенных в Пособии, не носят исчерпывающий характер и могут уточняться и дополняться по мере вступления в силу законодательных и нормативных правовых актов, подготавливаемых в развитие и конкретизацию отдельных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, а также Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании».

1 Область применения

1.1 Настоящее Пособие содержит установленные законодательными и нормативными правовыми актами, а также иными нормативно-техническими документами основные функции заказчика при планировании инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, подготовке земельных участков для строительства и объектов капитального строительства при их реконструкции или капитальном ремонте, осуществлении строительного контроля (технического надзора) в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, а также при вводе объекта в эксплуатацию и его государственной регистрации.

1.2 Пособие предназначено для применения заказчиками, застройщиками, (заказчиками-застройщиками), государственными заказчиками при разработке и реализации инвестиционных проектов.
Материалы Пособия могут быть полезны для всех субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (физических и юридических лиц, выполняющих инженерные изыскания и/или осуществляющих подготовку проектной документации, а также подрядчиков по строительству), принимающих участие в разработке и реализации инвестиционных проектов.

2 Нормативные ссылки

В настоящем Пособии использованы ссылки на следующие стандарты:
ГОСТ 21.101-97* Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации.
________________
* На территории Российской Федерации документ не действует. Действует ГОСТ Р 21.1101-2009, здесь и далее по тексту. — Примечание изготовителя базы данных.
ГОСТ 2.601-2006 Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы.
ГОСТ 15467-79 Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения.
ГОСТ Р 51872-2002 Документация исполнительная геодезическая. Правила выполнения.
Перечень законодательных и нормативных правовых актов, а также иных нормативно-технических документов приведен в Приложении к настоящему Пособию.

3 Термины и определения

В настоящем Пособии применены следующие термины с соответствующими определениями:
государственный заказчик — государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом распоряжаться такими ресурсами (статья 764 );
застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пункт 16 статьи 1 );
заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (статья 4 );
инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план) (статья 1 );
исходно-разрешительная документация — совокупность документов, содержащих сведения градостроительного, землеустроительного, инвестиционно-экономического характера и иную информацию, необходимую для принятия органами государственной власти и органами местного самоуправления обоснованных решений о возможности строительства заявленного объекта. К исходно-разрешительной документации для проектирования относятся акт выбора земельного участка, план границ земельного участка, архитектурно-планировочное задание, иные виды и формы документов, устанавливаемых законодательными и нормативными правовыми актами Российской Федерации, строительными нормами и правилами (пункт 3 );
проектная документация — документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (часть 2 статьи 48 );
рабочая документация — совокупность комплектов рабочих чертежей, текстовых документов, сметной и другой документации, разработанных на основании технических решений, принятых в утвержденной в установленном порядке проектной документации, в объеме и составе, определенными национальными стандартами системы проектной документации для строительства (СПДС) и уточненными при заключении договора подряда и (или) государственного контракта и предназначенными для выполнения строительно-монтажных работ и (или) изготовления строительных изделий;
подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом (статья 4 );
разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (части 1 и 2 статьи 51 );
строительный контроль — деятельность лиц, установленных частью 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подрядчика по строительству, заказчика, подрядчика по проектированию), осуществляемая в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка (модифицированное положение части 1 статьи 53 ).
Примечание: Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство (производственный контроль). В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком (технический надзор). Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (авторский надзор) (часть 2 статьи 53 );
производственный контроль — контроль, осуществляемый подрядчиком по строительству, качества строительно-монтажных работ, включающих входной контроль рабочей документации, конструкций, изделий, материалов и оборудования, операционный контроль отдельных строительных процессов или производственных операций и приемочный контроль строительно-монтажных работ (пункт 7.3 );
технический надзор — контроль, осуществляемый заказчиком, за соблюдением сроков строительства, качества выполняемых подрядчиком строительных, ремонтных, монтажных и пусконаладочных работ на конкретном объекте и соответствия их проектным решениям и сметам;
авторский надзор — один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте (пункт 3.1 ).

4 Основные функции застройщика или заказчика (заказчика-застройщика) при разработке и реализации инвестиционных проектов

4.1 В области планирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений

4.1.1 Подготавливает предложения по включению объекта капитального строительства в схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации, муниципального района, генерального плана поселения, генерального плана городского округа (часть 5 статьи 15, часть 5 статьи 20, части 3 и 10 статьи 24 ).

4.1.2 Подготавливает предложения по учету интересов застройщика или заказчика, (заказчика-застройщика) при подготовке правил землепользования и застройки (часть 3 статьи 31, пункт 5 части 3 статьи 33, статья 40 ).

4.1.3 Подготавливает предложения о порядке, сроках подготовки и содержанию документации по планировке территории (часть 3 статьи 46 ).

4.1.4 Подготавливает в установленном порядке предложения по включению в план проектно-изыскательских работ (ПИР) выполнение прединвестиционной, предпроектной и проектной документации, а также в план капитального строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

4.1.5Заказчики-застройщики представляют государственному заказчику:
________________
Здесь и в дальнейшем отмечены положения, которые, как правило, относятся к заказчикам-застройщикам, установленным пунктом 7 , обеспечивающим разработку и реализацию инвестиционных проектов за счет бюджетных средств

а) предложения по объемам ассигнований из федерального бюджета для финансирования строек и объектов, включенных в перечень (пункт 52″а» );

б) копию свидетельства о государственной регистрации предприятия (организации) заказчика-застройщика (пункт 52 «б» );

в) титульные списки вновь начинаемых строек и объектов в очередном финансовом году, титульные списки переходящих строек и объектов на очередной финансовый год (пункт 52 «д» ).

4.1.6 При реконструкции зданий и сооружений, которые в соответствии с действующим законодательством отнесены к опасным производственным объектам (приложение 1 ), обеспечивает:

а) подготовку и направление заявки (технического задания) на проведение экспертизы промышленной безопасности при выработке техническими устройствами, зданиями и сооружениями нормативного срока эксплуатации (пункт 12 ; пункт 13, приложение 1 ;

б) согласование Программы работ по определению возможности продления срока безопасной эксплуатации технических устройств, зданий и сооружений (Программа обследования) (пункт 15 приложение 2 );

в) подготовку и утверждение приказа по организации по проведению работ по обследованию технических устройств (пункт 17 ).

4.1.7 При реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, не отнесенного к опасным производственным объектам, обеспечивает:

а) рассмотрение заявок от служб эксплуатации на проведение реконструкции, капитального ремонта объекта;

б) подготовку проекта договора и конкурсной документации на проведение обследования объекта силами специализированной организации, которой предоставлено право на оказание услуг такого рода. Обеспечивает заключение договора, в том числе по итогам конкурса, на проведение соответствующих работ (пункт 4.1 );

в) рассмотрение актов, заключений, отчетов о техническом состоянии конструкций зданий и сооружений и подготовку предложений по включению объекта в план ПИР.

4.2 В области оформления правоустанавливающих документов на земельный участок

4.2.1 Подготавливает и направляет в соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления заявление (статьи 29, 30, 30.1,30.2 ):
— о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование (объекты федерального, регионального и местного значения) (статья 20 );
— о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта (статьи 30 и 31 ; пункт 50 «г» );
— о предоставлении земельного участка в собственность или аренду (статьи 15 и 22 );
— о предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование (статья 24 ).

4.2.2 Участвует в конкурсах, аукционах по продаже земельных участков в собственность или права заключения договора аренды таких земельных участков (статьи 30, 38, 38.1, 38.2 ; ).

4.2.3 Оформляет правоустанавливающие документы на земельный участок и обеспечивает их государственную регистрацию (статьи 30 и 70 ;статьи 14, 25, 26 ; ; ), в том числе:

а) получает решение о предоставлении находящегося в государственной собственности земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование и оформляет Свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка;

б) получает решение о предоставлении земельного участка в собственность, заключает договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка и оформляет Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;

в) получает решение о предоставлении находящегося в государственной собственности земельного участка в безвозмездное срочное пользование, заключает договор безвозмездного срочного пользования находящегося в государственной собственности земельного участка и оформляет Свидетельство о государственной регистрации права безвозмездного срочного пользования участком;

г) получает решение о предоставлении в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка, заключает договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и обеспечивает государственную регистрацию договора аренды (в случае заключения договора аренды на срок более одного года).

4.2.4 Получает технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информацию о плате за подключение (часть 9 статьи 48 ; ).

4.2.5 Получает в установленном порядке градостроительный план земельного участка (части 17 и 18 статьи 46 ; ; ).

4.3 В области заключения договоров, в том числе договоров подряда

4.3.1 Заключает с физическими или юридическими лицами (далее — подрядчики по проектированию), которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания и/или осуществляющим архитектурно-строительное проектирование, договоры на выполнение инженерных изысканий и/или на подготовку проектной документации (части 2 и 3 статьи 47, части 4 и 5 статьи 48 ), а также с исполнителями НИОКР договоры на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ (статья 769 ).
Примечание: Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий (часть 5 статьи 48 ).

4.3.2 Заключает договор с государственным заказчиком о передаче исполнения части функций государственного заказчика по финансированию и организации строительства заказчику-застройщику (в случае такой передачи см. пункт 5.1.9 настоящего Пособия) (пункт 49 ).

4.3.3 Заключает в дополнение к государственным контрактам (договорам) соглашения (договора) о проведении работ (оказании услуг) в пределах выделенных для соответствующей стройки или объекта государственных капитальных вложений на текущий финансовый год (пункт 49 «г» ).

4.4 В области обеспечения проектной документацией и получения разрешения на строительство

4.4.1 Составляет запросы и обеспечивает получение исходных данных и исходно-разрешительной документации, требуемых для подготовки проектной документации, установленных законодательными и нормативными правовыми актами и используемыми при архитектурно-строительном проектировании (статья 759 ; пункты 3, 5, 9 ; подпункты «а» и «б» пункта 10 ).

4.4.2 Представляет подрядчику по проектированию (часть 6 статьи 48 :

а) градостроительный план земельного участка (см. пункт 4.2.5 настоящего Пособия);

б) результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий) ;

в) технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения) (см.пункт 4.2.4, примечание к пункту 4.3.1 настоящего Пособия).

4.4.3 Подготавливает и передает подрядчику по проектированию, исполнителю НИОКР:

а) задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления проектной документации (см. пункт 4.4.1 настоящего Пособия). Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком (статья 759 ; пункт 50 «б» );
Примечания: 1. Задание на проектирование объектов пользования недрами должно быть согласовано органами Ростехнадзора (пункты 16, 18 ).

2. Задание на проектирование потенциально опасных объектов и объектов жизнеобеспечения должно быть согласовано органами МЧС России (пункт 28 ).

б) задание на выполнение инженерных изысканий (часть 5 статьи 47, часть 5 статьи 48 );

в) информацию, необходимую для выполнения научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ. Договором может быть предусмотрена обязанность заказчика выдать исполнителю техническое задание и согласовать с ним программу (технико-экономические параметры) или тематику работ (статья 774 ).

4.4.4 Проверяет ход и качество выполненных подрядчиком (исполнителем) работ, не вмешиваясь в его деятельность (статья 715 ).

4.4.5 Осуществляет контроль за сроками разработки проектной документации, ее приемку, хранение и передачу генеральному подрядчику (пункт 50 «в» ).

4.4.6 Оказывает подрядчику содействие в выполнении работ в случаях, объеме и порядке, предусмотренных договором подряда (статьи 718, 762 ; пункт 49 «е» ).

4.4.7 Участвует вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления (статья 762 ).

4.4.8 Направляет в случаях, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу (часть 15 статьи 48 ) или по своей инициативе на негосударственную экспертизу (часть 1 статьи 50 ).

4.4.9 При обнаружении недостатков в технической (проектной) документации или в изыскательских работах привлекает подрядчика к корректировке технической документации или проведению дополнительных изыскательских работ (статья 761 ).

4.4.10 Привлекает подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному заказчику третьим лицом в связи с недостатками составленной технической документации или выполненных изыскательских работ (статья 762 ).

4.4.11 Утверждает проектную документацию при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации (часть 15 статьи 48 ).

4.4.12Обеспечивает хранение положительного сводного заключения государственной экспертизы на предпроектную и проектную документацию по стройкам и объектам, включенным в перечень, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также документов об утверждении предпроектной и проектной документации (пункт 49 «а» ).

4.4.13 Представляет государственному заказчику положительное сводное заключение государственной экспертизы на предпроектную и проектную документацию по стройкам и объектам, включенным в перечень, подготовленное в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 52 «в» ).

4.4.14 Представляет государственному заказчику документы об утверждении предпроектной и проектной документации (пункт 52 «г» ).

4.4.15 Обеспечивает получение разрешения на строительство в установленном законодательством Российской Федерации порядке, а также (при необходимости) продление срока действия указанного разрешения (части 7, 8, 14, 20 статьи 51 ; ; пункт 50 «г» ).

4.4.16 Передает безвозмездно в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2,810 части 12 статьи 48 ), или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (часть 18 статьи 51 ).

4.5 В области финансирования, учета и отчетности

4.5.1 Открывает в учреждениях банка лицевые счета.

4.5.2 Представляет в территориальные органы Федерального казначейства по каждой стройке и каждому объекту, включенным в перечень, комплект документов, приведенный в пункте 5.4.2 настоящего Пособия (пункт 45 «д» ; пункт 6 ).

4.5.3 Обеспечивает возмещение собственникам земельных участков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц ().

4.5.4 Обеспечивает авансирование подрядных работ (услуг) в размере и порядке, установленных договором строительного подряда.
Примечание:

В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку. Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций. Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?

В каких случаях происходит смена застройщика в долевом проекте

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ. Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.

Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта. Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию. Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.

Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.

Порядок смены застройщика

Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством. В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве. Застройщик передает свои права и обязательства по данному строительному проекту другой компании, отношения между ними закрепляются в отдельном договоре уступки. При этом все договоры долевого участия и соглашения, заключенные с первоначальным застройщиком, действуют, так же как и раньше.

Компания, уступающая свои права, также должна передать всю техдокументацию на данный проект. По существующим правилам технические условия, выданные на строительный объект, действительны в течение всего срока действия разрешения на строительство, который составляет не менее двух лет, и могут быть переданы новому правообладателю.

В соответствии с поправками к 214 ФЗ, вступившими в действие в 2017 году, застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию проекта, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, и публиковать все сведения на своем сайте. Те же действия вменяются в обязанность и новой строительной компании, принявшей на себя обязательства прежнего застройщика.

Ключевым моментом сделки является получение согласия кредитора, в данном случае дольщика, чьи деньги используются для возведения строительного объекта. Сделка не может произойти за его спиной и без его участия, поскольку чтобы она состоялась, необходимо оформить переход долга на нового застройщика. Для этого между всеми участниками сделки (дольщиком, прежней и новой строительной компанией) составляется трехстороннее соглашение о переходе долговых обязательств на нового застройщика. По закону этот документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

Почему необходимо согласие дольщика

Это очень важное условие, особенно для дольщика, поскольку если не будет составлено и подписано трехстороннее соглашение, новый застройщик не несет никаких обязательств перед участником. Прежний застройщик, передав свои права другой строительной фирме, лишается своего статуса, поэтому и он также ничего не должен дольщику. Таким образом, не имея на руках заключенного по всем правилам трехстороннего соглашения, участник, чтобы получить оплаченную им квартиру или вернуть свои деньги, должен будет обращаться в судебные органы.

Судебная практика в таких делах неоднозначна. Далеко не всегда суды встают на сторону граждан, которым зачастую приходится проходить многочисленные судебные тяжбы. Новая компания, как правило, не соглашается добровольно исполнять обязательства, которые при отсутствии подписанного соглашения, она не считает своими. Нередко положительное решение выносится только апелляционным определением суда высшей инстанции, куда вынужден обращаться дольщик после получения отрицательного результата в судебном органе первой инстанции.

Между тем, случаи, когда дольщики оказываются за бортом при заключении договора уступки между юр лицами, не единичны. Несмотря на то, что законодатель указывает, что перед тем как сменить застройщика в долевом строительстве, необходимо получить согласие кредитора (дольщика), сегодня суды завалены исками граждан к новым застройщикам, которые приступили к строительству дома, не заключив соглашения с участниками долевого проекта.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика

При банкротстве компании, замена прежнего застройщика на другую финансово устойчивую компанию с хорошей репутацией является одним из возможных способов завершения строительства объекта. В этом случае процедура происходит в рамках 127 ФЗ о банкротстве. Правопреемником прежнего застройщика может быть только юр лицо, отвечающее требованиям 214 ФЗ.

Новая компания, которая решила приобрести имущество, а вместе с ним права и обязательства обанкротившегося застройщика, должна подать заявление в Арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве застройщика. При удовлетворении требования, приобретатель обязан исполнить обязательства прежнего девелопера перед дольщиками. При этом переход долга на нового застройщика происходит в силу закона, поэтому не требуется уведомлять дольщиков, а также получать на это их согласие. Законодатель также ограничил дольщиков в выставлении требований к новой строительной компании. Инвестор имеет право требовать только передачу жилья, но не может предъявлять к ней какие-либо другие претензии.

Если в рамках банкротного дела ни одна строительная компания, соответствующая условиям предъявляемым законодательством, не обратилась в Арбитраж с заявлением о правопреемстве, в процедуре по привлечению нового застройщика задействуется административный ресурс. Многие моменты данного процесса регламентируются нормативными актами, издаваемыми местными властями конкретного субъекта Федерации. Например, в Московской области защита пострадавших дольщиков регулируется законом 84/2010-ОЗ.

Органы местного самоуправления оказывают юридическую и иную помощь пострадавшим гражданам, заносят их в специальный реестр обманутых дольщиков, дающий право получать государственную поддержку, подыскивают новую строительную компанию, которая возьмется достраивать проблемный объект, определяют для нового застройщика более лояльные условия, способствующие скорейшему завершению стройки.

Независимо от того, по какой причине, и как происходит смена девелопера, дольщики абсолютно не застрахованы от предъявления новым застройщиком требования доплаты, что в принципе закономерно. Вряд ли можно рассчитывать, что строительная фирма, пришедшая на смену прежней компании, решила достроить дом из альтруистических побуждений. Главная цель коммерческих организаций – извлечение прибыли, поэтому неудивительно, что новый застройщик пытается компенсировать свои издержки за счет граждан.

Любые обстоятельства, при которых происходит смена застройщиков, всегда непростые. Кроме того, в каждой ситуации существует множество нюансов, поэтому сложно, а порой и невозможно предсказать, как будут развиваться события. Разобраться в этих вопросах может только профессионал. Если у вас возникли подобные обстоятельства, юристы Общества защиты прав дольщиков, которым не все равно, что с вами будет, помогут найти оптимальное решение вашей проблемы. Мы поможем пострадавшим гражданам подготовить пакет документации, необходимой для включения в реестр обманутых дольщиков, а также обжалуем в суде отказ местных властей в принятии вас в данный реестр. Наши координаты можно найти в разделе «Контакты».

6.3. ПРИВЛЕЧЕНИЕ НОВОГО ЗАСТРОЙЩИКА
Перейдем к рассмотрению третьего способа погашения требований участников строительства, который появился в законодательстве относительно недавно. Ранее привлечение нового застройщика для окончания строительства незавершенного объекта в судебном порядке было затруднительно как с экономической точки зрения, так и с правовой, поскольку порядок такого привлечения законодательством о банкротстве застройщика специально предусмотрен не был.
Данный пробел законодательства был устранен путем принятия Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 391-ФЗ), ст. 12 которого внесла изменения в Закон о банкротстве, касающиеся возможности привлечения на основании ст. 201.15-1 и 201.15-2 нового застройщика к завершению строительства объекта. Закон был принят достаточно быстро, и в СМИ неоднократно выражалось мнение, что спешность в принятии поправок обусловлена громкими банкротствами крупных застройщиков, в частности СУ-155. Для быстрого и эффективного разрешения таких дел и была предоставлена возможность «отстранения» в судебном порядке разорившихся застройщиков с объекта строительства. Рассмотрим некоторые особенности института привлечения нового застройщика в формате «вопрос — ответ».
Что переходит к «новому» застройщику от «старого»?
Новый застройщик, спасая положение дольщиков должника, в отношении которого ведется процедура банкротства, получает имущество (в том числе имущественные права) и обязательства прежнего застройщика. В понятие имущества входят объекты незавершенного строительства, права на земельные участки для их размещения. Обязательства прежнего застройщика составляют не исполненные им обязанности по передаче жилых помещений участникам строительства. Фактически происходит замена должника в обязательстве. То есть право требования, которое имеется у дольщиков, будет действовать в отношении нового застройщика.
Требуется ли согласие дольщиков на замену должника-застройщика?
По общим правилам российского гражданского права при замене должника в обязательстве действительно требуется согласие кредитора. Однако данное правило не распространяется на рассматриваемую ситуацию. Об этом прямо сказано в п. 4 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве.
Любое ли лицо может выступить в качестве нового застройщика?
К новому застройщику (приобретателю) предъявляются абсолютно такие же требования, как и к застройщику в соответствии с законодательством о долевом строительстве. Подробнее о требованиях, предъявляемых к застройщику, см. в п. 2.1 «Застройщик как особая категория должников».
Существуют ли обязательные условия, соблюдение которых необходимо для перехода обязательств к новому застройщику?
Да, законодательство о банкротстве выдвигает ряд условий, необходимых для передачи имущества и обязательств новому застройщику (обращаем внимание на то, что только одновременное соблюдение всех условий делает возможной такую передачу). Они частично совпадают с условиями, предусмотренными для удовлетворения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК. Среди ключевых условий можно выделить следующие:
1) объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности в отличие от земельного участка. Он может принадлежать застройщику либо на праве собственности, либо на ином имущественном праве. При этом согласие, например, арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется;
2) поскольку к приобретателю переходят обязательства застройщика только перед участниками строительства, то погашение текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди остается обязанностью застройщика. Соответственно, оставшихся у застройщика средств должно быть достаточно для осуществления данных мероприятий. При недостаточности средств участники строительства и (или) третьи лица вправе внести на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью оставшегося у застройщика имущества, но не более 10% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок;
3) жилых помещений в объекте, завершать строительство которого будет приобретатель, должно быть достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов. Если помещений недостаточно, однако отдельные участники строительства отказались от получения жилых помещений и это урегулировало ситуацию, такое положение дел также считается соблюдением условий передачи имущества приобретателю;
4) в реестре требований кредиторов не должно содержаться требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Если такие требования имеются, однако кредиторы согласились на передачу имущества застройщика, это является допустимой ситуацией. Но если залоговый кредитор отказывается, то передать объект нельзя. Однако для погашения требований залоговых кредиторов также могут быть внесены денежные средства на депозитный счет арбитражного суда участниками строительства и (или) третьими лицами.
Кто инициирует привлечение нового застройщика?
Лицо, готовое стать приобретателем, подает заявление о намерении приобрести имущество и обязательства должника-застройщика в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, арбитражному управляющему и в Минстрой России. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие его соответствие требованиям, выдвигаемым законодательством о долевом строительстве к застройщику, а также подтверждение его платежеспособности и возможности финансирования завершения строительства.
В рамках каких процедур банкротства можно подать такое заявление?
Выразить свое намерение приобрести имущество застройщика и исполнить его обязательства перед участниками строительства новый застройщик может на этапах финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.
Могут ли отказать застройщику в его привлечении в банкротное дело?
Конечное решение о передаче имущества и обязательств новому застройщику выносит арбитражный суд, который может и отказать в удовлетворении поступившего заявления. Итоговое решение суда оформляется определением.
Что происходит после удовлетворения заявления нового застройщика?
Если суд удовлетворил заявление нового застройщика, то приобретатель переходит к осуществлению всех необходимых платежей. Информация об обязательных для приобретателя денежных перечислениях и сроках их осуществления содержится в определении суда.
В 10-дневный срок с момента осуществления новым застройщиком необходимых денежных расчетов арбитражный управляющий направляет в арбитражный суд ходатайство о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю. Арбитражному суду законодателем отведено 3 дня для вынесения определения о передаче имущества и обязательств.
Взаимодействует ли новый застройщик с прежним?
Да, между застройщиком и приобретателем заключается договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика. Сама передача осуществляется по передаточному акту, день подписания которого считается днем перехода к новому застройщику обязательств перед участниками строительства.
Что происходит с требованиями участников строительства?
Они исключаются из реестра. Основанием для исключения служит судебный акт о передаче имущества и обязательств. Непогашенные требования участников строительства удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
Как узнать о замене застройщика?
Сведения о замене застройщика в обязательном порядке должны быть доведены до всеобщего сведения. Публикацию указанной информации осуществляет арбитражный управляющий в срок, не превышающий 3 дней с момента государственной регистрации перехода прав, посредством включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве информации о первоначальном и новом застройщике, а также информации о переданном имуществе (объекте незавершенного строительства и земельном участке).

Смена застройщика в процессе строительства

Журнал «Учет в строительстве» № 2/2009

Петропавловская Ю. С., помощник судьи, Высший арбитражный суд Российской Федерации

На практике иногда возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство, оказывается не в состоянии его завершить по разным причинам. В этом случае необходимо передать функции застройщика другой организации, которая сможет закончить строительство объекта. Как произвести замену?

Требования к застройщику
Строительство объектов капитального строительства может осуществлять застройщик либо физическое или юридическое лицо, заключившее с застройщиком или заказчиком договор на осуществление строительных работ (подрядчик) (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации на основании разрешения на строительство.

В свою очередь разрешение на строительство представляет собой документ, который, во-первых, подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и, во-вторых, дает застройщику право на ведение ремонтно-строительных работ (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом объекта капитального строительства. Для получения данного документа необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также другие документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Порядок смены застройщика
В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве.
В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ.
ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора.

Согласно его условиям одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору. При этом уступка прав возможна только при соблюдении следующих условий:

— передача права не противоречит действующему законодательству и договору;

— передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью) и не является регрессным требованием;

— имеется согласие должника в тех случаях, когда оно является необходимым в силу закона или договора.

По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Важным моментом является обязанность первоначального кредитора передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке.

ЕСЛИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕТ
Пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за возведение объектов капитального строительства без разрешения на строительство. При этом субъектом данного правонарушения является в первую очередь застройщик, а не организация, привлекаемая для ведения строительства (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 апреля 2008 г. № А56-44446/2007, постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 апреля 2008 г. № Ф03-А51/08-2/775).

ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ
Согласно пункту 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, застройщик при подготовке проектной документации представляет в том числе технические условия. При этом выданные технические условия по строительному объекту должны оставаться в силе с момента начала формирования градостроительного паспорта на проектирование объекта и до истечения срока действия разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи) и приплюсованного к нему предусмотренного законом срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

В случае смены застройщика в процессе строительства объекта процедура правопреемства возможна по всей технической документации.

В соответствии с пунктом 18 «Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия, новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями. При этом он должен уведомить организацию, которая непосредственно осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, о смене правообладателя.

Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83.

Однако следует учитывать, что по истечении установленного срока действия технических условий их параметры могут быть изменены. Кроме того, возможно аннулирование технических условий в случае отсутствия технической возможности подключения новых нагрузок (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 мая 2007 г. № Ф04-2492/2007(33631-А45-20).
Смена застройщика при строительстве многоквартирного дома
Если застройщик осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», то необходимо учитывать следующее. Закон не запрещает данные действия. Кроме того, после выбытия из обязательства первоначального застройщика новый застройщик приобретает не только право на получение оставшейся части цены договора, но и право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случаях, которые предусмотрены законом № 214-ФЗ. Правда, при этом следует иметь в виду, что допускается не любая уступка прав требования со стороны застройщика, а лишь уступка прав требования специализированной строительной организации, которая смогла бы закончить начатое строительство.
УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ
На основании пунктов 1 и 2 статьи 19 закона № 214-ФЗ застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, включающую информацию о застройщике и о проекте строительства. Это необходимо сделать не позднее 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

Кроме того, предусмотрена обязанность застройщика по представлению проектной декларации и изменений в нее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, основной обязанностью нового застройщика является опубликование сведений об изменении проектной декларации.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА
Предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации или непредставление в установленный срок отчетности в случаях, предусмотренных законодательством, признается административным правонарушением и влечет ответственность, установленную пунктами 2 и 3 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом штраф может быть наложен и на должностное лицо, и на организацию.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» сообщает о размещении на сайте Минстроя России информации о порядке подтверждении соответствия вносимых в проектную документацию, получившую положительное включение экспертизы проектной документации, изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса Российский Федерации.

Указанная информация размещена в закрытой части сайта Минстроя России по адресу: http://www.minstroyrf.ru/docs/18761/.

Д.А. Волков

О порядке подтверждении соответствия вносимых в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ

1. Настоящая информация подготовлена в целях информирования о порядке принятия застройщиком или техническим заказчиком (далее — Застройщик) решения об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы проектной документации, в связи с внесением в нее изменений после прохождения такой экспертизы.

2. В случае выявления в процессе строительства (реконструкции) объекта капитального строительства необходимости внесения изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, такие изменения могут вноситься в виде отдельного изменения в соответствии с Градостроительным Кодексом Российской Федерации (далее — ГрК РФ), в том числе в порядке, предусмотренном частями 3.8 и 3.9 статьи 49 ГрК РФ (далее — Проектное и Экспертное сопровождение соответственно).

Изменение может быть выполнено в виде рабочей документации, при этом объем и состав изменений должны соответствовать требованиям Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», обеспечивать совместимость с разделами проектной документацией, в которые изменения не вносились и быть оформлены в соответствии правилами, утвержденными Приказом Минрегиона РФ от 02.04.2009 г. N 108 «Об утверждении правил выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации».

3. Проектное и Экспертное сопровождение, по договорам, заключенным застройщиком, техническим заказчиком, должны выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области архитектурно-строительного проектирования (далее — проектная организация) на основании контракта (договора) о внесении изменений в проектную документацию. Выполнение таких работ обеспечивается специалистами по организации архитектурно-строительного проектирования — главными инженерами проектов.

4. Главным инженером проекта является физическое лицо, которое осуществляет по трудовому договору, заключенному с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, трудовые функции по организации выполнения работ по подготовке проектной документации.

Сведения о специалисте по организации архитектурно-строительного проектирования — главном инженере проекта должны быть включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (в соответствии с требованиями, установленными статьей 55.5-1 ГрК РФ)

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в 2019 будут установлены дополнительные обязательные требования к данным специалистам.

Застройщики могут устанавливать собственные, повышенные по сравнению с базовыми требования к проектной организации и главному инженеру проекта. Примером таких дополнительных требований могут быть:

— к проектной организации — отсутствие решения арбитражного суда о признании несостоятельным (банкротом), отсутствие недоимки по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, отсутствие у руководителя или главного бухгалтера юридического лица судимости за преступления в сфере экономики, отсутствие между участником конфликта интересов и др.;

— к главному инженеру проекта — стаж работы, информация об обучении, переобучении, повышении квалификации, стажировке, информация об успешно завершенных проектах и др.

Выбор проектировщика имеющего соответствующих специалистов является ответственностью Застройщика, так как Застройщик переутверждает измененную проектную документацию и несет ответственность за причинение вреда вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения (либо его части), нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации (ст. 60 ГрК РФ).

5. Проектная организация, осуществляющая Проектное сопровождение, дает подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 ГрК РФ (далее — Подтверждение), в случае, если изменения, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации (ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ) для строящихся или реконструируемых объектов капитального строительства (в том числе входящих в состав линейных объектов) одновременно:

1) не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы;

2) не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта;

3) соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;

4) соответствуют установленной в решении о предоставлении бюджетных ассигнований на осуществление капитальных вложений, принятом в отношении объекта капитального строительства государственной (муниципальной) собственности в установленном порядке, стоимости строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, осуществляемого за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Внесение изменений в проектную документацию на строительство или реконструкцию линейного объекта, помимо вышеуказанных требований, не должно влечь за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов.

Главный инженер проекта утверждает данное Подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 ГрК РФ.

6. Подтверждение может быть подготовлено согласно рекомендуемой формы (согласно приложению), подписывается лицом (лицами), готовившими изменения в соответствующие разделы проектной документации.

7. Застройщик вправе утвердить изменения, внесенные в проектную документацию в соответствии с частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ, только при наличии Подтверждения. При этом направление проектной документации с внесенными в нее изменениями, на повторное прохождение экспертизы проектной документации не требуется.

8. При строительстве (реконструкции) объектов, в отношении которых осуществляется государственный строительный надзор, Застройщику рекомендуется организовать внесение изменений в проектную документацию и ее переутверждение таким образом, чтобы на момент проведения плановых проверок все выявленные в процессе строительства (реконструкции) отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации были учтены.

После утверждения изменений, Застройщику необходимо направить сведения об утверждении изменений в проектную документацию и принятии решения о непрохождении повторной экспертизы проектной документации в органы государственного строительного надзора, осуществляющие надзор за строительством (реконструкцией) объекта капитального строительства не позднее десяти рабочих дней со дня утверждения таких изменений (ч. 5.2 ст. 52 ГрК РФ).

9. После окончания строительства (реконструкции) объектов, в отношении которых осуществляется государственный строительный надзор, перед подачей извещения об окончании строительства и проведением итоговой проверки, Застройщику необходимо проанализировать внесенные и переутверждение им изменения в проектную документацию на предмет их соответствия параметрам объекта капитального строительства, указанным в разрешении на строительство.

В случае утверждения Застройщиком изменений, внесенных в проектную документацию в соответствии с частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ, предметом которых стало выделение (изменение) отдельных этапов строительства в отношении объекта капитального строительства и/или иных изменений, ему необходимо обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, для внесения в него изменений. При этом направление переутвержденной проектной документации с внесенными в нее изменениями и Подтверждения является обязательным.

10. Выбор Застройщиком процедуры внесения изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, в форме Проектного (в порядке, предусмотренном частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ) или Экспертного (в порядке, предусмотренном частью 3.9 статьи 49 ГрК РФ) сопровождения — это право застройщика.

При этом, в случае использования Проектного сопровождения — изменения в проектную документацию должны соответствовать требованиям, установленным частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ, а при Экспертном сопровождении, Застройщик получает возможность вносить любые изменения в проектную документацию.

Приложение

+————————————————————————+

¦ НОМЕР ПОДТВЕРЖДЕНИЯ СООТВЕТСТВИЯ ИЗМЕНЕНИЙ ¦

+————————————————————————+

+———————————+

¦ «УТВЕРЖДАЮ» ¦

+———————————¦

¦ ¦

+———————————¦

¦(должность, Ф.И.О., подпись лица ¦

¦ в должности главного инженера ¦

¦ проекта) ¦

+———————————¦

¦ » » 20 г. ¦

+———————————+

Регистрационный номер лица в

должности главного

инженера проекта в

Национальном реестре

специалистов в области

инженерных изысканий и

архитектурно-строительного

проектирования

ПОДТВЕРЖДЕНИЕ

соответствия изменений, внесенных в проектную документацию,

получившую

положительное заключение экспертизы проектной документации,

требованиям части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса

Российской Федерации

Объект капитального строительства

Наименование объекта капитального строительства

1. Сведения об индивидуальных предпринимателях и (или) юридических

лицах, подготовивших проектную документацию, получившею положительное

заключение экспертизы проектной документации

2. Сведения о заявителе

3. Основания для осуществления внесения изменений в проектную

документацию

4. Сведения о составе документов, представленных для внесения

изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение

экспертизы проектной документации

1)

2)

3)

5. Сведения о ранее выданных заключениях экспертизы проектной

документации и (или) результатов инженерных изысканий в отношении объекта

капитального строительства, проектная документация по которому

представлена для внесения изменений

1)

2)

3)

6. Сведения о ранее выданных подтверждениях соответствия изменений,

внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение

экспертизы проектной документации, требованиям части 3.8 статьи 49

Градостроительного Кодекса Российской Федерации, в отношении объекта

капитального строительства, проектная документация по которому

представлена для внесения изменений

1)

2)

3)

7. Сведения о наименовании объекта капитального строительства, его

почтовый (строительный) адрес или местоположение

8. Сведения об индивидуальных предпринимателях и (или) юридических

лицах, подготовивших изменения в проектную документацию

9. Сведения о застройщике (техническом заказчике) обеспечившем

подготовку изменений в проектную документацию

10. Описание изменений, внесенных в проектную документацию

11. Выводы о соответствии или несоответствии изменений технической

части проектной документации установленным требованиям и о совместимости

или несовместимости с частью проектной документацией и (или) результатами

инженерных изысканий, в которые изменения не вносились

12. Сведения о лицах, осуществлявших внесение изменений в проектную

документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной

документации

1)

2)

3)

Сведения о лице, направляющем настоящее Подтверждение:

Наименование юридического лица (индивидуального предпринимателя):

Номер в государственном реестре саморегулируемых организаций

Направлением настоящего сообщаем, что сведения о лице, утвердившем

настоящее подтверждение, включены в национальный реестр специалистов в

области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования

и не исключены из него и данное лицо осуществляет на основании трудового

договора функции специалиста по организации архитектурно-строительного

проектирования в должности главного инженера проекта.

Дополнительно сообщаем, что сведения о саморегулируемой организации,

членами которой мы являемся, включены в государственный реестр

саморегулируемых организаций и не исключены из него.

Руководитель /

(Индивидуальный

предприниматель) ______________________ ______________

Регистрация

Кемеровская область – один из немногих регионов России, где проблема с «обманутыми дольщиками» остро не стоит: помимо «Тибета-СВ» не было серьезных прецедентов попрания прав граждан, приобретающих недвижимость по договору долевого участия. Однако, по информации адвокатов КА «Юрпроект», угроза такого нарушения прав может появиться в ближайшем будущем в отношении покупателей жилых и нежилых помещений в ЖК «Крылья» в городе Кемерово.

Что происходит со строительством ЖК «Крылья» и какие права есть у «дольщиков»?

В 2014 году муниципальное предприятие города Кемерово «Городское управление капитального строительства», также известное как МП «ГорУКС» (ИНН: 4206011405), приняло на себя обязательство по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон 27, пр. Комсомольский, 29 (Жилой комплекс «Крылья»).

В 2015-2016 годах ООО «Единая Строительная Компания» продавала гражданам по договорам уступки права на приобретение объектов долевого строительства в этом Жилом комплексе. При этом важно понимать, что ответственность за своевременную передачу квартир и устранение всех недостатков осталась на застройщике — ГорУКСе.

Квартиры первой очереди строительства были переданы с просрочкой. Квартиры второй очереди не переданы до сих пор. При этом срок передачи второй очереди был установлен по договору долевого участия не позднее 30 июня 2017 г.

После истечения предельных сроков сдачи жилого дома МП «ГорУКС» вместо передачи квартир стало направлять письма с предложением внести изменения в договор и продлить срок передачи квартир. Кто-то из участников долевого строительства согласился на такие условия, а кто-то нет. Подписание / неподписание дополнительного соглашения о переносе сроков передачи помещений влияет только на период, за который по закону рассчитывается неустойка (пеня) за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Помимо права на выплату застройщиком неустойки, у участников долевого строительства есть права требовать:

  1. Устранения недостатков (если квартира будет в итоге передана с отступлениям от характеристик, определенных в договоре долевого участия);
  2. Возмещении убытков (расходы на наем жилья за период несвоевременной передачи квартиры);
  3. Компенсации морального вреда (переживаний из-за задержки строительства);
  4. Оплаты штрафа по решению суда (за отказ удовлетворения перечисленных выше требований без суда) и судебных расходов (услуги юристов, расходы на нотариальное удостоверение доверенности).

Возможно, именно поэтому Администрацией города Кемерово 30 октября 2018 года было принято решение о реорганизации муниципального предприятия-застройщика. В ноябре 2018 года покупатели помещений получили уведомления о проведении реорганизации в форме выделения.

Как указано в уведомлении, при реорганизации МП «ГорУКС» будет создана (выделена) новая организация – МП «ЖСУ», которой будет передана часть прав и обязанностей МП «ГорУКС».

При этом возможна такая ситуация, когда одна из этих организаций будет обладать достаточными средствами для удовлетворения законных требований участников долевого строительства, связанных с нарушением обязательств застройщиком, а другая – нет.

Таким образом, такая законная процедура как реорганизация может быть очень выгодной для застройщика и, в то же время, негативно сказаться на правах участников долевого строительства.
Что и в какие сроки необходимо предпринять покупателям квартир в ЖК «Крылья»?

Однако уже сейчас каждый из покупателей помещений в ЖК «Крылья» может защитить свои права. Закон предусматривает для участников долевого строительства как кредиторов реорганизуемой организации определенные гарантии их прав. Для этого необходимо совершить активные действия в четко установленные сроки.

  1. Реорганизуемый застройщик должен дважды с периодичностью 1 раз в месяц публиковать на сайте «Вестник государственной регистрации» уведомление о своей реорганизации, а также уведомлять всех своих кредиторов. Первое сообщение опубликовано 14.11.2018 г.
  2. После первого же опубликования кредиторы имеют право в течение 30 дней (то есть до 14.12.2018 г.) потребовать от реорганизуемого застройщика досрочного исполнения его обязательств (касается тех, кто согласился на перенос сроков передачи объекта до 28.02.2019 г.), а также потребовать исполнения обязательств, срок которых уже наступил (в том числе уплатить неустойку, моральный вред и возместить убытки).
  3. Застройщик обязан учесть все эти требования при распределении активов и пассивов между МП «ГорУКС» и выделяемым МП «ЖСУ».
  4. Если требования кредитора не выполнены и не предложено достаточное обеспечение исполнения обязательства (например, независимая безотзывная гарантия Администрации города Кемерово), солидарную ответственность перед кредитором несет МП «ГорУКС», выделенное предприятие МП «ЖСУ» и Администрация города Кемерово.

Алгоритм действий участников долевого строительства на примере:

Изложенное относится и к обратившимся к нам в коллегию гражданам, заключившим договоры долевого участия в строительстве ЖК «Крылья», и полностью оплатившим деньги ООО «ЕСК» по договорам уступки.

Одни согласились однократно с изменением сроков передачи им квартиры (до 30.01.18 г.) без каких-либо компенсаций со стороны застройщика — подписали дополнительное соглашение. Но и эти сроки уже прошли. А следовательно, у этой группы граждан есть право до 14 декабря 2018 года потребовать от застройщика МП «ГорУКС» выплаты:

  • Неустойки (пени) за просрочку передачи объекта, которая рассчитывается со дня, следующего за последней датой передачи помещения (в нашем случае – с 31.01.2018), по день, когда квартира будет принята «дольщиком» по передаточному акту. Это плавающая дата – не ранее ввода жилого дома в эксплуатацию, но в любом случае после устранения всех недостатков в передаваемой квартире. Внимание! Подписанием акта «задним числом» покупатель лишает себя возможности потребовать компенсацию за период, когда застройщик еще не исполнил свои обязательства и устранял недостатки. На примере с квартирой стоимостью 1 200 000 руб. (это стоимость помещения по договору долевого участия; стоимость по договору уступки не всегда принимается во внимание судами) размер неустойки по состоянию на 28.11.2018 составляет 181 200 руб.
  • Морального вреда – от 10 000 до 30 000 руб.
  • Убытков (расходы на наем жилья) – 10 000 руб./месяц

В случае отказа добровольно выплатить сумму неустойки и возместить моральный вред застройщик по решению суда будет обязан заплатить штраф – 50% от суммы, взысканной с застройщика. То есть на нашем примере это сумма около 245 100 руб. Но указанные суммы могут быть уменьшены судом. А также возместить понесенные судебные расходы (оплата услуг юриста и заверение доверенности).

Куда обращаться гражданам за защитой своих прав

В связи со значительным масштабом возможных негативных последствий (возможны нарушения прав более 100 участников долевого строительства) руководством КА «Юрпроект» было принято решение о проведении бесплатных консультаций граждан, оказавшихся в такой ситуации.

Адвокаты и юристы КА «Юрпроект» принимают обращения граждан и юридических лиц, купивших помещения у МП «ГорУКС», и готовят обращения с требованиями к застройщику и в суд по адресу: г. Кемерово, Пионерский бульвар, 3, офис 307 и по телефону: 8 (3842) 49-08-48.

Руководитель практики разрешения споров Rightmark Group Наталия Веревкина – о рисках привлечения застройщиков к солидарной ответственности перед дольщиками в случае реорганизации компаний.

Не так давно один из застройщиков Петербурга, одновременно возводивший несколько многоквартирных домов, принял решение о реорганизации в форме выделения. Его активы, прежде всего права на земельные участки и строящиеся объекты, были разделены. К «новому» застройщику перешли также обязательства по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении соответствующего строящегося объекта. В результате проведенной реорганизации каждая из компаний стала отвечать за строительство многоквартирного дома на отдельном земельном участке.

Однако впоследствии, несмотря на проведенную реорганизацию и передачу прав и обязанностей выделенной компании по передаточному акту, «старый» (первоначальный) застройщик был привлечен к ответственности за нарушение «новым» застройщиком обязательств по передаче квартир перед его дольщиками.

Позиция дольщиков, обращающихся в суд с исками о неустойке в связи с просрочкой передачи квартир «новым» застройщиком, вполне понятна – указать как можно больше ответчиков (и «старого» застройщика, с которым изначально был заключен ДДУ, и «нового»), а суд разберется, с кого взыскать.

Суды трех инстанций общей юрисдикции в Петербурге занимают абсолютно разные позиции при рассмотрении данных споров. Однако в тех случаях, когда застройщики привлекаются к солидарной ответственности, первоначальный застройщик намерен обжаловать такие незаконные судебные решения вплоть до Верховного суда РФ.

На разных стадиях защиты прав первоначальному застройщику пришлось столкнуться с тем, что суды первой и второй инстанции неправильно квалифицируют сложившиеся правоотношения и применяют не те правовые нормы, которые должны применяться при реорганизации: суды взыскивают неустойку за просрочку передачи квартир со «старого» застройщика, мотивируя свое решение тем, что передачи прав и обязанностей к «новому» застройщику не произошло, так как с дольщиком не было заключено дополнительного соглашения о смене застройщика. Соответственно, по мнению судов, никакой реорганизации не произошло.

По результатам обжалования подобных судебных решений кассационная инстанция скорректировала позицию нижестоящих судов, указав, что согласия дольщика не требуется, поскольку переход прав и обязанностей происходит в силу закона по передаточному акту в результате реорганизации. Соответствующие судебные акты были отменены и направлены на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

В ходе повторного рассмотрения апелляционная инстанция заняла новую позицию – о солидарном взыскании неустойки с обоих застройщиков, мотивировав свое решение тем, что передаточный акт не позволяет однозначно определить, передал ли «старый» застройщик обязательства по ДДУ «новому» застройщику. При этом неоднозначность, по мнению суда, заключается в том, что в передаточном акте указано только количество передаваемых ДДУ, но не расшифрованы основания долга (реквизиты договора) и сумма (цена квартиры). Эти апелляционные определения были вновь обжалованы первоначальным застройщиком в кассационную инстанцию.

Позиция заявителя основана на том, что, привлекая обоих застройщиков к солидарной ответственности, Горсуд дает неверное толкование положениям Гражданского кодекса РФ о правопреемстве, устанавливающим основания для солидарной ответственности правопредшественника и правопреемника, а также не учитывает специфику отношений сторон по Закону 214-ФЗ о долевом строительстве. Закон не предусматривает специальных требований к форме передаточного акта, а равно не требует указания на реквизиты каждого передаваемого договора.

Кроме того, по закону 214-ФЗ в отношении одного объекта не может существовать несколько застройщиков, если к правопреемнику перешел земельный участок со строящимся объектом долевого строительства, переданы договоры участия в долевом строительстве, а также «новым» застройщиком внесены изменения в разрешение на строительство.

Все указанные условия были соблюдены первоначальным застройщиком и выделенной компанией. Следовательно, никакой неопределенности и недобросовестности в распределении прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве между «старым» застройщиком и «новым» не существует.

В настоящее время кассационная инстанция рассматривает жалобу первоначального застройщика на привлечение его к солидарной ответственности вместе с выделенной компанией. К сожалению, ситуация складывается так, что за незаконные судебные решения платят дольщики «старого» застройщика, поскольку счета последнего в связи с неисполнением судебных актов арестованы, возможность вести хозяйственную деятельность – платить подрядчикам и поставщикам — практически отсутствует, сроки передачи квартир, соответственно, сдвигаются.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *