Расходы на аренду

При наличии договора аренды с физ.лицом перед бухгалтером встает вопрос как отражать в налоговом учете:

  • расходы по аренде;
  • расходы по используемым сопутствующим коммунальным услугам: электроэнергия, газ, водоснабжение, теплоснабжение;
  • расходы по страховым взносам на выплату в пользу физического лица.

Содержание

Расходы на аренду помещения в налоговом учете

Налоговый учет в организациях основывается на общем принципе работы с расходами в соответствии с главой 25 НК РФ. В налоговом учете расходов бухгалтер должен понимать следующие моменты.

Признание расходов

Налоговый учет расходов зависит от системы налогообложения. Допустим, применяется общая система налогообложения, согласно которой по итогам года организация должна заплатить налог с прибыли, оплата которого производится с разницы между доходом и расходом. При расчете налогооблагаемой прибыли участвуют и доходы, и расходы. Перечень расходов при этой системе налогообложения почти не ограничен.

При учете расходов руководствуются:

  • нормами главы 25 «Налог на прибыль» НК РФ;
  • разъясняющими письмами контролирующих органов Минфин РФ, ФНС РФ;
  • утвержденной Учетной политикой в целях налогообложения прибыли.

Как мы уже указали, что перечень расходов при ОСНО почти не ограничен, но главное, чтобы произведенные расходы по правилу, изложенному в ст. 252 НК РФ, удовлетворяли двум условиям:

  1. Расходы должны быть документально подтверждены;
  2. Расходы должны быть экономически обоснованы.

Если расходы удовлетворяют одновременно двум условиям, то согласно Налоговому кодексу это означает признание этих расходов для налогового учета. Факт признания произведенных расходов расходами позволяет уменьшать расходную часть налоговой базы по прибыли.

Поясним по первому условию. Для документального подтверждения потребуются следующие документы:

  • договор аренды;
  • акт приемки-передачи арендованного помещения;
  • документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

Относительно договора аренды. Договор аренды должен быть составлен с учетом норм гражданского права. Подробно об этом изучено в следующем материале . В договоре должна присутствовать однозначность по порядку учета и взимания арендной платы. Информацию об этом смотрите в нашем материале.

Относительно акта передачи. Акт приемки-передачи помещения является главным документом, фиксирующим фактическое исполнение обязательств арендодателем и арендатором по принятию имущества в аренду. Именно наличие акта приемки-передачи освобождает арендатора от необходимости ежемесячного составления актов оказанных арендных услуг, если только их составление прямо не оговаривается в договоре аренды (Письма Минфина России от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 24.03.2014 № 03-03-06/1/12764).

Поясним по второму условию. Требование экономической обоснованности расходов означает, что произведенные расходы должны быть произведены с целью получения доходов, то есть расход был необходим для того, чтобы получить доход. Печальный факт заключается в том, что устанавливая подобное условие, Налоговый кодекс определения понятию «экономической обоснованности» не даёт. Поэтому возникает много споров, доходящих до судов.

Так, налоговики очень часто при проверках снимают с учета расходы с формулировками «понесённые расходы не привели к получению доходов», «размер расходов не соответствует доходам»/ «понесённые расходы принесли убыток».

В своей работе руководствуйтесь позицией Верховного Суда, который считает, что под экономической обоснованностью расходов следует понимать их направленность на развитие производства и сохранение его прибыльности. Главное – это иметь намерение получить прибыль в данном периоде или в будущем.

Необходимость определения вида расхода в налоговом учете

Теперь необходимо расходы отнести к определенному виду расхода, установленному НК РФ. От вида расхода зависят правила учета в налоговом учете, то есть в полной сумме будем относить на расходы или распределять:

Все варианты расходов по аренде относятся к виду «Прочие расходы», связанные с производством и (или) реализацией на основании вышеуказанных норм.

Дата признания расхода в налоговом учете

Далее необходимо определиться с датой признания расхода, а это зависит от принципа отражения расходов в налоговом учете, установленных Учетной политикой.

НК РФ в отличие от бухгалтерского законодательства предлагает два метода определения даты признания доходов и расходов на выбор:

  • кассовый метод по ст. 273 НК РФ;
  • метод начисления по ст. 271, 272 НК РФ.

Выбранный метод нужно отразить в Учетной политике и применять последовательно с начала налогового периода и до его окончания согласно ст.313 НК РФ.

Метод начисления могут применять все без исключения, а при кассовом методе выручка организации за четыре квартала, предшествующие отчетному, не должна быть больше 4 млн.руб. Следует отметить, что в бухгалтерских программах кассовый метод для предприятий на ОСНО не реализован и на практике мало кто им пользуется.

По условиям нашего примера организация закрепила в Учетной политике метод начисления. При этом методе датой признания доходов/расходов является дата фактического возникновения доходов/расходов, независимо от фактического поступления денежных средств или иного эквивалента в силу п.1 ст.272 НК РФ.

В нашем случае этот принцип работает так. Если организация использовала имущество в январе, то услуги по аренде будут признаваться в январе. Если допустим, что в каком-то месяце организация не использовала помещения в своей деятельности, то она не может учитывать эти расходы, даже при условии передачи объекта в пользование.

Период отнесения коммунальных услуг к расходам

Определяется на основании первичного документа от поставщика, то есть относим расходы к тому периоду, по итогам которого документ начисляет услуги. По методу начисления при ОСНО важен именно период документа от поставщика, а не период оплаты. Что касается конкретно дат, арендная плата при ОСНО будет учитываться в расходах на последнее число отчетного периода в силу пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ. Также иные длящиеся услуги, например коммунальные, будут учитываться в расходах на последнее число отчетного периода.

Совет №1. Рекомендуем в Учетной политике в целях налогообложения прибыли закрепить, что в качестве отчетного периода принимается один календарный месяц.

Таким образом, в случае закрепления в Учетной политике календарного месяца в качестве отчетного даты расходов по аренде, в рамках нашего примера, будут признаваться последним календарным днем месяца, начиная с 31 января 2017 года и заканчивая 31 октября 2017 года.

Суммы признаваемых расходов. Деление расходов на прямые и косвенные

В налоговом учете сумма признания расходов зависит от категории расхода:

  • прямые. Примерный перечень — п. 1 ст. 318 НК РФ;
  • косвенные расходы, связанные с производством и реализацией, не относящиеся ни к прямым, ни к внереализационным;
  • внереализационные — ст. 265 НК РФ.

По правилам Налогового кодекса прямые расходы обязательно должны распределяться между реализованной и нереализованной продукцией, остатками НЗП, то есть не в полной сумме относятся на расходы месяца. Только какая-то расчетная часть имеет право входить расходы каждого отчетного месяца. А косвенные расходы и внереализационные в полном объеме могут относиться в состав расходов в периоде их осуществления.

Поскольку существует обязательность распределения, есть и обязательность закрепления порядка отнесения расходов к прямым и косвенным (ст. 318 НК РФ) для целей налога на прибыль для организаций, которые работают по методу начисления. В соответствии с НК РФ п.1 ст.318, компания имеет право самостоятельно определиться со списком прямых и косвенных расходов и закрепить его в Учетной политике.

На практике не всегда однозначно можно определиться с отнесением расходов к той или иной группе. Это часто используют налоговики при проведении проверок. Так, например, в зону риска по включению в прямые расходы по договорам аренды попадают коммунальные услуги, оплачиваемые арендодателю в качестве компенсации. Дело в том, что при исчислении налога на прибыль расходы в виде коммунальных услуг могут быть признаны как прямыми, так и как косвенными расходами.

Налоговые инспекции придерживаются позиции, согласно которой расходы от ресурсоснабжающих организаций надо только частично относить на расходы, так как по их мнению, эти расходы являются прямыми. Для этого и нужно утвердить в Учетной политике свой конкретный перечень прямых и косвенных расходов, специфичный для организации, это позволит исключить претензии при проверке. Право на самостоятельное установление перечня прямых и косвенных расходов закреплено в п.4 ст. 252 НК РФ.

Следует подчеркнуть, что для организаций, которые занимаются оказанием услуг, обязательность деления расходов на прямые и косвенные не актуальна. Налоговый кодекс п.п. 2 ст. 318 разрешает все расходы учитывать в периоде их осуществления. Подтверждает это и разъясняющее письмо Минфина России от 15.06.11 № 03-03-06/1/348.

Таким образом, для организаций, оказывающих услуги, все расходы будут косвенными.

Совет №2. Утвердите свой список прямых и косвенных расходов, чтобы исключить претензии контролеров по излишним суммам признания расходов. Это добавит конкретики по «спорным» расходам.

Например, в Учетной политике можно прописать такой пункт: «К косвенными расходам относятся коммунальные услуги, сопутствующие договорам аренды, по факту использования которых устанавливается компенсация расходов физическому лицу, а также коммунальные услуги, входящие в качестве переменной составляющей арендных платежей. Расходы по ним принимаются к учету в полном объеме в месяце их осуществления».

РЕЗЮМЕ. Ранее мы определили, что по примеру все расходы организации относятся к прочим расходам. Вид «Прочие расходы» можно отнести к косвенным расходам, связанным с производством и реализацией, так как они не относятся ни к прямым, ни к внереализационным. Кроме того, согласно п.п. 2 ст. 318 НК РФ у организации, оказывающей услуги, все расходы можно отнести к косвенным. По причине отнесения арендных платежей к косвенным расходам суммы по ним учитываются в налоговом учете каждого месяца в полном объеме.

Система налогового учета

Мы признали арендные платежи расходами, определились с суммой и датой принятия к учету, но как практически формируется информационная база данных налогового учета расходов и доходов?

В бухгалтерском учете все расходы, доходы, обязательства разносятся по счетам бухгалтерского учета, а затем в утвержденные Учетной политикой бухгалтерские регистры. В соответствии со ст.313 НК РФ организация обязана вести налоговый учет в налоговых регистрах, которые должна утвердить в Учетной политике.

Не существует обязанности ведения проводок и не существует утвержденного плана счетов для налогового учета. На практике, для упорядочивания учета бухгалтерские программы приняли концепцию плана счетов. Для этого программой присваивается признак налогового учета (НУ) для тех расходов и доходов, которые будут участвовать в расчете налогооблагаемой базы для прибыли.

Когда проводится документ, то проводки формируются не только по счетам бухгалтерского учета, но и по счетам налогового учета. Но только по налоговому учету допускается, что сумма может быть различна по дебету и по кредиту, или вообще отражена только по дебету или по кредиту счета. Затем данные со счетов с признаком (НУ) попадают в аналитические регистры налогового учета. Однако всем этим действиям необходимо придать нормативный характер через налоговую Учетную политику в целях налогообложения прибыли.

В ст.313 НК РФ прописана система налогового учета, которую должен вести налогоплательщик. В соответствии с этой статьей порядок ведения налогового учета устанавливается налогоплательщиком самостоятельно в Учетной политике.

Обычно в систему налогового учета включаются:

  • первичные учетные документы, включая справку бухгалтера;
  • аналитические регистры налогового учета;
  • регистры расчета налоговой базы.

Совет №3. В Учетной политике рекомендуется прописать свою систему налогового учета.

Для упрощения работы бухгалтера в части отражения аналитических данных налогового учета в налоговых регистрах в Учетной политике можно установить такой пункт: «Налоговый учет ведется на основе бухгалтерских регистров, дополняемых по мере необходимости». Это наиболее целесообразный путь попадания данных со счетов бухгалтерского учета в налоговые регистры.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что для налогового учета расходов по договору аренды на ОСНО используйте общий принцип работы с расходами в соответствии с главой 25 НК РФ.

Расходы по страховым взносам

Относительно страховых взносов. Выплаты, произведенные в пользу физ.лица по договорам аренды, страховыми взносами на обязательное пенсионное, медицинское, социальное страхование и взносами на травматизм не облагаются согласно п. 4 ст. 420 НК РФ, ст. 5,ст. 20.1 ФЗ от 24.07.1998 № 125-ФЗ. Подробности смотрите в нашем материале. Конечно при условии, что можно доказать, что выплачиваемые доходы связаны именно с передачей в пользование имущества.

Расходы по коммунальным услугам

Относительно коммунальных услуг. Учет расходов по коммунальным платежам зависит в первую очередь от того, заключил ли арендатор напрямую договор с ресурсоснабжающей организацией. Вряд ли при договоре с физическим лицом арендатор будет делать это. Поэтому исключен этот вариант расчетов по коммунальным услугам из объяснений и обращено внимание на правилах налогового учета расходов по аренде и расходов по коммунальным услугам в составе арендной платы или в виде компенсаций арендодателю.

К какому виду расходов в бухучете отнести затраты на аренду помещения?

Цитата (План счетов (утвержден Приказом Минфина РФ 94н от 31.10.2000) ):Счет 26 «Общехозяйственные расходы» предназначен для обобщения информации о расходах для нужд управления, не связанных непосредственно с производственным процессом.
В частности, на этом счете могут быть отражены следующие расходы: административно-управленческие расходы;
содержание общехозяйственного персонала, не связанного с производственным процессом; амортизационные отчисления и расходы на ремонт основных средств управленческого и общехозяйственного назначения;
арендная плата за помещения общехозяйственного назначения; расходы по оплате информационных, аудиторских, консультационных и т.п. услуг;
другие аналогичные по назначению управленческие расходы.
Счет 44 «Расходы на продажу» предназначен для обобщения информации о расходах, связанных с продажей продукции, товаров, работ и услуг.
В организациях, осуществляющих промышленную и иную производственную деятельность, на счете 44 «Расходы на продажу» могут быть отражены, в частности, следующие расходы:
на затаривание и упаковку изделий на складах готовой продукции;
по доставке продукции на станцию (пристань) отправления, погрузке в вагоны, суда, автомобили и другие транспортные средства;
комиссионные сборы (отчисления), уплачиваемые сбытовым и другим посредническим организациям;
по содержанию помещений для хранения продукции в местах ее продажи и оплате труда продавцов в организациях, занятых сельскохозяйственным производством; на рекламу;
на представительские расходы; другие аналогичные по назначению расходы.
В организациях, осуществляющих торговую деятельность, на счете 44 «Расходы на продажу» могут быть отражены, в частности, следующие расходы (издержки обращения):
на перевозку товаров;
на оплату труда;
на аренду;
на содержание зданий, сооружений, помещений и инвентаря;
по хранению и подработке товаров; на рекламу;
на представительские расходы;
другие аналогичные по назначению расходы.

Константин Курявый, ведущий аудитор Аудиторско-консалтинговой группы «БАНКО»

Обязанности сторон по аренде имущества регулируются условиями договора аренды, заключаемого в соответствии с главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ.

Условия по содержанию арендованного имущества регулируются ст. 616 ГК РФ. В частности:

1) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ);

2) арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Исходя из выше изложенного, по умолчанию:

Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

• расходы на капитальный ремонт арендованного имущества несет арендодатель;

• расходы на текущий ремонт и иные расходы по содержанию арендованного имущества – арендатор.

Но договором аренды может быть предусмотрено иное.

Например, договором аренды могут быть предусмотрены следующие условия:

• обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества возложить на арендатора,

• арендодатель освобожден от несения расходов по содержанию арендованного имущества.

В этом случае все расходы по содержанию арендованного имущества (включая расходы на капитальный ремонт) будет нести арендатор.

Расходы по содержанию арендованного имущества будет нести и, соответственно, отражать в учете арендатор или арендодатель при наличии этих обязанностей.

Бухгалтерский учет расходов у арендодателя

При наличии обязанностей у арендодателя расходы по содержанию арендованного имущества (в т. ч. расходы на капитальный ремонт) в бухгалтерском учете отражаются:

• в составе расходов по обычным видам деятельности – если предметом деятельности арендодателя является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды;

• в составе прочих расходов – если не соблюдается условие относительно предмета деятельности, указанного в предыдущем абзаце.Данные правила изложены в п.5 и 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 (Приказ Минфина РФ №33н от 06.05.99).

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина РФ №94н от 31.10.00 (далее – План счетов):

• расходы по обычным видам деятельности отражаются на балансовых счетах раздела 3 «Затраты на производство» (например, на счете 20 «Основное производство»);

• прочие расходы отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет «Прочие расходы»).

Предмет деятельности арендодателя может быть определен:

• как из видов экономической деятельности, указанных в учредительных документах,

• так исходя из экономической сущности осуществляемых операций.

Также может быть использован уровень существенности получаемых доходов от аренды.

«Входной» НДС, выделяемый со стоимости произведенных расходов:

• учитывается в стоимости приобретенных услуг в соответствии с п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ – если арендная плата не облагается НДС (например, если арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения);

• предъявляется к вычету – если арендная плата облагается НДС и соблюдаются иные условия для принятия НДС к вычету (ст. 171 и 172 НК РФ).

Налоговый учет расходов у арендодателя

Производимые в соответствии с условиями договора расходы по содержанию арендованного имущества арендодатель классифицирует в налоговом учете в соответствии с главой 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ. Данную классификацию можно представить в виде схемы (см. журнал «Бухгалтерские вести» №39 от 25 октября 2011 года). В главе 25 НК РФ не раскрывается понятие систематичности предоставления в аренду имущества.

В то же время в ст. 120 НК РФ при привлечении к налоговой ответственности есть понятие систематичности в отношении несвоевременного и неправильного отражения на счетах бухгалтерского учета хозяйственных операций. Там, систематическим признается два раза и более в течение календарного года несвоевременное и неправильное отражение. Однако данное определение является специфическим понятием, которое может быть использовано только соответствующей статьей, т. е. ст. 120 НК РФ (п. 3 ст. 11 НК РФ).

По нашему мнению, с точки зрения классификации расходов можно проводить параллель данного понятия с предметом осуществления деятельности арендодателя по сдаче в аренду имущества. По порядку определения предмета деятельности описано выше.

То есть если предметом деятельности арендодателя является предоставление в пользование имущества, то арендованное имущество – можно делать вывод – предоставляется в пользование на систематической основе. В этом случае соответствующие расходы в зависимости от учетной политики будут учитываться в прямых и (или) косвенных расходах.

Если нет, то будет действовать обратный вывод. Т. е. такие расходы будут учитываться в составе внереализационных расходов.

Также следует обратить особое внимание на положение учетной политики в отношении образования резерва на ремонт в налоговом учете:

1) если резерв предстоящих расходов на ремонт формируется (п. 2 ст. 324 НК РФ), то:

• при определении нормативов отчислений в резерв необходимо руководствоваться положениями абзацев 1 — 3 п. 2 ст. 324 НК РФ;

• отчисления в резерв в течение налогового периода списываются на расходы (прямые или косвенные – в зависимости от учетной политики (п. 1 ст. 318 НК РФ)) равными долями на последнее число отчетного (налогового) периода;

• фактически производимые расходы на ремонт арендованного имущества в пределах сформированного резерва – списываются за счет резерва;

• сумма превышения списывается в состав прочих расходов (прямых или косвенных – в зависимости от учетной политики (п. 1 ст. 318 НК РФ)), связанных с производством и реализацией;

2) если резерв не создается, то организация действует при классификации расходов на ремонт в соответствии с указанной выше схемой.

Бухгалтерский учет расходов у арендатора

При наличии соответствующих обязанностей производимые расходы по содержанию арендованного имущества арендатор будет классифицировать в бухгалтерском учете в зависимости от цели использования арендованного имущества. Расходы по содержанию будут учитываться арендатором согласно соответствующим положениям по бухгалтерскому учету и Плану счетов.

Так, можно привести 4 наиболее распространенные цели использования арендованного имущества у арендатора:

1 . Создание внеоборотного актива (объекта основных средств, нематериального актива) — счет учета расходов 08 «Вложения во внеоборотные активы».

2. Производство продукции, выполнение работ или оказание услуг — счета учета расходов 20 «Основное производство» и 25 «Общепроизводственные расходы».

3. Управление организацией — счет учета расходов 26 «Общехозяйственные расходы»

4. Непроизводственная — счет учета расходов 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет «Прочие расходы»).Цель использования арендованного имущества определяется исходя из осуществляемых арендатором операций с арендованным имуществом.

Выделяемый со стоимости приобретенных расходов «входной» НДС принимается к вычету, если арендованное имущество используется в облагаемых НДС операциях и при соблюдении иных условий, указанных в ст. 171 и 172 НК РФ. В противном случае – учитывается в стоимости соответствующих расходов.

Налоговый учет расходов у арендатора

При наличии соответствующих обязанностей арендатор классифицирует в налоговом учете расходы на содержание арендованного имущества в зависимости от цели его использования и учетной политики.

Так, в соответствии с главой 25 НК РФ можно выделить 4 варианта налогового учета таких расходов:

1. Цель использования: Создание амортизируемого имущества (объекта основных средств, нематериального актива).

Положение учетной политики: Не имеет значения.

Вид расхода для целей налогообложения: Расходы на приобретение соответствующего объекта амортизируемого имущества, включаемые в первоначальную стоимость (п. 1 ст. 257 НК РФ).

2. Цель использования: Производство продукции, выполнение работ или оказание услуг, управление организацией.

Положение учетной политики: Соответствующий вид расхода включен в перечень прямых расходов.

Вид расхода для целей налогообложения: Прямые расходы, связанные с производством и реализацией (п. 1 ст. 318 НК РФ).

3. Цель использования: Производство продукции, выполнение работ или оказание услуг, управление организацией.

Цель использования: Соответствующий вид расхода не включен в перечень прямых расходов.

Вид расхода для целей налогообложения: Косвенные расходы, связанные с производством и реализацией (п. 1 ст. 318 НК РФ).

4. Цель использования: Использование не связано с деятельностью, направленной на получение дохода.

Цель использования: Не имеет значения.

Вид расхода для целей налогообложения: Расходы, не учитываемые при налогообложении прибыли (п. 1 ст. 252, п. 49 ст. 270 НК РФ).При этом учетной политикой может быть предусмотрено формирование резерва предстоящих расходов на ремонт. В этой ситуации:

1) списываемые на расходы отчисления в резерв будут квалифицироваться в зависимости от цели использования арендованного имущества в соответствии с указанной выше таблицей;

2) фактические производимые расходы на ремонт будут списываться:

• в пределах созданного резерва – за счет резерва;

• в сумме превышения над сформированным резервом – в состав расходов, соответствующих цели использования согласно указанной выше таблице.

Расходы, связанные с производством и реализацией, учитываются в соответствии с п. 2 ст. 318 НК РФ:

• косвенные расходы – в полном объеме относятся в уменьшение налогооблагаемой прибыли;

• прямые расходы – уменьшают налогооблагаемую прибыль по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены.

При этом в отношении услуг прямые расходы могут быть полностью учтены в уменьшение налогооблагаемых доходов.

Взаимоотношения сторон договора аренды в отношении коммунальных услуг

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяется договором аренды в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ. К их числу также относятся расходы по оплате коммунальных и иных услуг (например, услуг связи), связанных с арендованным имуществом.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды расходы на уплату таких услуг несет арендатор. Договором аренды может быть предусмотрено иное.

То есть получается в соответствии с договором аренды расходы на коммунальные и (или) иные услуги несет:

• либо арендатор;

• либо арендодатель, если законом или договором на него возложена такая обязанность.

Как правило, на кого возложена такая обязанность, тот и должен осуществлять необходимые для этого действия:

• заключать договор с организацией, оказывающей коммунальные или иные услуги;

• принимать результаты таких услуг и оплачивать их.

Если арендатор или арендодатель в соответствии со своими обязанностями напрямую взаимодействуют с этой организацией, то вопросов в отношении бухгалтерского и налогового учета не возникает. Расходы на приобретение таких услуг учитываются:

• у арендодателя – в соответствии с порядком, описанным выше в разделах настоящей статьи, которые посвящены бухгалтерскому и налоговому учету расходов на содержание арендованного имущества у арендодателя;

• у арендатора – в соответствии с порядком, описанным выше в разделах настоящей статьи, которые посвящены бухгалтерскому и налоговому учету расходов на содержание арендованного имущества у арендатора.

Также не возникают налоговых рисков в отношении этих операций.

Однако зачастую встречается иной порядок взаимоотношений по осуществлению таких расходов сторонами договора аренды. Он описан в двух последующих ниже разделах настоящей статьи.

Возмещение понесенных арендодателем расходов на коммунальные услуги

На практике встречается следующая ситуация. Обязанность по несению расходов на коммунальные и прочие услуги возложена на арендатора, но последний не может напрямую взаимодействовать с оказывающей такие услуги организацией в силу ряда причин. Например:

1) арендуется отдельное помещение в здании, при этом:

• на энергоснабжение (или иное) здания целиком заключен договор арендодателем;

• для заключения договора на энергоснабжение (или иное) создаются препятствия арендатору со стороны энергоснабжающей организации (например, в виде обязательного представления соответствующих технических данных);

2) арендуется имущество на начальном этапе, в течение которого происходит перезаключение договора на энергоснабжение (или иное) – расторжение и прекращение отношений у энергоснабжающей организации с арендодателем и заключение договора с арендатором.

В таких ситуациях рассматриваемые расходы фактически несет арендодатель. Но при этом дополнительно к арендной плате предъявляет арендатору понесенные расходы на основании копий подтверждающих документов (соответствующего расчета). Такие взаимоотношения, как правило, фиксируются в договоре.

В этом случае у арендодателей отсутствуют какие-либо налоговые риски по таким взаимоотношениям:

1) для целей налогообложения прибыли:

• поступления от арендаторов – арендодатель включает в состав учитываемых при налогообложении прибыли доходов;

• понесенные расходы – арендодатель включает в состав учитываемых при налогообложении прибыли расходов;

2) для целей НДС:

• поступления от арендаторов – арендодатель включает в состав налоговой базы по НДС;

• «входной» НДС по приобретенным услугам – арендодатель предъявляет к вычету.

Однако у арендатора имеют место налоговые риски в рассматриваемой ситуации:

1) в меньшей степени по налогу на прибыль – возникает риск учета расходов на приобретение услуг при налогообложении прибыли, поскольку фактически стороной по отношениям на приобретение электроэнергии (воды и т.п.) является арендодатель, не имеющий лицензии на соответствующий вид деятельности (электроснабжение, водоснабжение и т.п.);

2) в большей степени по НДС – возникает риск аналогичного характера (арендодатель не имеет права осуществлять соответствующий вид деятельности на основании лицензии) по предъявлению к вычету «входного» НДС со стоимости перевыставленных услуг. Зачастую, арендодатели даже не выставляют в соответствии с данным обстоятельством счет-фактуру.

Хотя в настоящее время есть мнение, изложенное Президиумом ВАС РФ в Постановлении №6219/08 от 10.03.09 , что:

• производимые арендодателем расходы на уплату коммунальных платежей, которые перевыставлялись арендатору, являются переменной частью арендной платы;

• с учетом этого арендатор имеет полное право на вычет «входного» НДС с «переменной» стоимости арендной платы.

Поэтому рекомендуется в договорах аренды прямо прописывать:

1) обязанность арендодателя (а не арендатора) нести расходы на коммунальные и иные услуги, связанные с арендованным помещением;

2) порядок определения арендной платы, состоящей из 2 частей:

• постоянной части – за пользование соответствующим имуществом за соответствующий период;

• переменной части, определяемой как сумма расходов арендодателя по оплате коммунальных и иных расходов, связанных с арендованным имуществом.

В этом случае у арендатора будут нейтрализованы указанные выше налоговые риски:

1) для целей налогообложения прибыли – при использовании в производственной деятельности арендованного имущества – арендатор вправе учитывать расходы по аренде (в т.ч. переменной части);

2) для целей НДС – при использовании в облагаемых НДС операциях – арендатор вправе принять «входной» НДС к вычету.

Посреднический договор по возмещению расходов на коммунальные услуги

Существует практика заключения между арендатором и арендодателем посреднических договоров по возмещению понесенных арендодателями расходов на коммунальные и иные услуги, связанные с арендованным помещением.

В рассматриваемой ситуации заключаются между арендатором и арендодателем два договора:

1) договор аренды, согласно условиям которого обязанность нести расходы на коммунальные и иные услуги, связанных с арендованным имуществом, возложена на арендатора;

2) посреднический договор (например, агентский договор), в соответствии с которым арендодатель по поручению и за счет арендатора от своего имени выступает покупателем у энергоснабжающей организации коммунальных и иных услуг, связанных с арендованным имуществом.

В соответствии с взаимоотношениями по посредническому договору:

1) арендодатель:

– в целях бухгалтерского учета – не учитывает оплату коммунальных услуг за счет арендатора в составе расходов (п. 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации») и поступления от арендатора в счет оплаты этих услуг в составе доходов (п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»)

(при приобретении коммунальных услуг отражается запись Дт76 (в аналитическом учете расчетов с арендатором) — Кт60 (в аналитическом учете расчетов с энергоснабжающей организации) на сумму с НДС)

– в целях налогообложения прибыли – не учитывает ни в доходах (п. 9 ст. 251 НК РФ), ни в расходах (п. 9 ст. 270 НК РФ) оплату коммунальных услуг и возмещение их стоимости;

– в целях НДС – не учитывает при определении налоговой базы по НДС суммы возмещения коммунальных услуг (п. 1 ст. 156 НК РФ) и не принимает к вычету НДС по оплаченным коммунальным услугам, поскольку они приобретает их в пользу арендатора;

2) арендатор:

– в целях бухгалтерского учета – учитывает расходы, возмещаемые арендодателю, в порядке, описанном в разделе «Бухгалтерский учет расходов у арендатора», в зависимости от целей использования арендованного имущества;

– в целях налогообложения прибыли – учитывает расходы, возмещаемые арендодателю, в порядке, описанном в разделе «Налоговый учет расходов у арендатора», в зависимости от целей использования арендованного имущества и учетной политики;

– в целях НДС – «входной» НДС со стоимости возмещаемых расходов принимается к вычету, если коммунальные услуги связаны с облагаемыми НДС операциями.

Вознаграждение за посреднические услуги:

1) арендодатель:

– в бухгалтерском учете – включает в состав выручки (записями Дт76 (в аналитическом учете расчетов с арендатором) — Кт90);

– в налоговом учете – включает в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли (без учета НДС);

– начисляет НДС к уплате в бюджет (записями Дт90 — Кт68 (субсчет НДС));

2) арендатор аналогично возмещаемым расходам отражает в бухгалтерском и налоговом учете, а также принимает НДС с их стоимости к вычету или учитывает в стоимости.

При таком взаимоотношении сторон у арендатора могут возникнуть следующие проблемы, приводящие к налоговым рискам:

1) как правило, арендодатели не заключают во исполнение посреднического договора отдельный договор на энергоснабжение (или иной) с энергоснабжающей организацией, а действуют в рамках ранее заключенного договора;

2) в рамках заключенного договора с энергоснабжающей организацией арендодатель, бывает, оплачивает не только возмещаемые арендатором расходы, но и свои собственные (такая ситуация возможна при сдаче в аренду арендодателем одних помещений при занятии других помещений в масштабах одного здания).

Эти проблемы могут привести к признанию посреднических договоров недействительными. Как следствие, это приводит к налоговым рискам – как по налогу на прибыль, так и по НДС. Вторая проблема сопряжена с дроблением арендодателем выставленного в его адрес энергоснабжающей организацией счета-фактуры:

• одну часть – для предъявления к вычету;

• другую часть – для предъявления арендатору к оплате в виде отдельного счета-фактуры.

Так что, порядок взаимоотношений арендатора и арендодателя по оплате коммунальных и иных услуг в рассматриваемой ситуации также негативно сказывается на арендаторе.

Самым идеальным по взаимоотношениям сторон является ситуация, описанная в заключительной части предыдущего раздела настоящей статьи.

Установление арендной платы

Арендная плата устанавливается в договоре аренды в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ. Данное положение не налагает ограничений по формам арендной платы, допуская сочетание указанных в этом пункте форм. Т.е. стороны договора аренды могут предусмотреть в отношении арендованного имущества или отдельных его составных частей любой размер арендной платы или порядок ее определения. Например, как указанную в разделе «Возмещение понесенных арендодателем расходов на коммунальные услуги» настоящей статьи, сумму постоянной части и переменной части (в сумме потребленных коммунальных и иных услуг).

При этом арендная плата может вноситься периодически или единовременно. Допускается уплата арендной платы неденежными средствами.

Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Пункт 4 ст. 614 ГК РФ предоставляет право арендатору уменьшение размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились:

• условия пользования имуществом;

• состояние имущества.

Учет арендной платы у арендодателя

Арендная плата отражается у арендодателя в бухгалтерском учете в соответствии с п.п.5 и 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и Планом счетов:

• в составе доходов (выручки от продаж) от обычных видов деятельности – записями Дт62 – Кт90 – если аренда для арендодателя является предметом его деятельности;

• в составе прочих доходов – записями Дт62 — Кт91 – в противном случае.

Относительно порядка определения предмета деятельности описано в разделе «Бухгалтерский учет расходов у арендодателя» настоящей статьи.

Если арендная плата облагается НДС, то также в бухгалтерском учете отражаются записи по начислению этого налога (Дт90 — Кт68).

В налоговом учете доходы в виде арендной платы без учета НДС квалифицируется в соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ:

• в составе доходов от реализации;

• в составе внереализационных доходов – если они не отнесены к первой категории.

При этом НК РФ не отвечает вопрос, по какому принципу относить доходы от аренды в соответствующую категорию.

По нашему мнению, при классификации доходов от аренды необходимо ориентироваться на систематичность сдачи в аренду имущества, описанную выше в отношении квалификации расходов по содержанию арендованного имущества. Арендная плата учитывается:

• при наличии систематичности – в доходах от реализации;

• при ее отсутствии – во внереализационных доходах.

В такой ситуации как доходы от аренды, так и расходы по содержанию арендованного имущества (включая амортизацию) будут группироваться одинаково:

• либо в доходах от реализации и расходах, связанных с производством и реализацией;

• либо во внереализационных доходах и расходах.

Принципы классификации доходов от аренды в налоговом учете закрепляются в учетной политике.

Учет арендной платы у арендатора

Арендная плата у арендатора учитывается в расходах в зависимости от цели использования арендованного имущества и учетной политики.

Классификация и порядок отражения расходов на аренду полностью схожи с классификацией расходов по содержанию арендованного имущества, описанной выше:

• в разделе «Бухгалтерский учет расходов у арендатора» настоящей статьи – в бухгалтерском учете;

• в разделе «Налоговый учет расходов у арендатора» настоящей статьи – в налоговом учете.

Порядок учета «входного» НДС со стоимости арендной платы совпадает с порядком, описанным в разделе «Бухгалтерский учет расходов у арендатора» настоящей статьи в отношении расходов по содержанию арендованного имущества.

Когда аренда признается прямым расходом

Состав косвенных затрат нельзя определять произвольно, он должен соответствовать технологическому процессу — этот не новый вывод налогового органа привел компанию к миллионным доначислениям налога на прибыль. А причина проста — переквалификация расходов на аренду производственных помещений из косвенных в прямые. Анализ постановления АС Мос­ковского округа от 30.09.2014 № Ф05-10544/14 по этому спору в нашем комментарии.

Суть дела

Организация арендовала производственные помещения и оборудование. Арендная плата состояла из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть является фиксированной и представляет собой плату за пользование арендуемыми производственными площадями. Переменная складывается из стоимос­ти электроэнергии, отопления, водопотребления и иных коммунальных услуг, потребленных арендатором, то есть это фактически плата за коммунальные расходы.

Расходы по аренды производственных цехов, помещений и оборудования, а также стоимость коммунальных услуг организация отражала в бухгалтерском учете на балансовом счете 26 «Общехозяйственные расходы». В налоговом учете вышеназванные расходы учитывались в составе косвенных расходов, в полном объеме уменьшающих базу по налогу на прибыль организаций. Такой порядок учета рассматриваемых расходов был установлен компанией в учетной политике для целей налого­обложения прибыли.

Напомним, что согласно положениям ст. 318 НК РФ прямые расходы при методе начисления относятся к расходам текущего отчетного (налогового) перио­да и списываются по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены. А косвенные расходы учитываются единовременно в полном объеме в расходах текущего отчетного (налогового) периода.

Налоговый орган при выездной проверке исключил указанные затраты из состава косвенных и доначислил налог на прибыль, пени и штрафы на общую сумму более 1 млн руб. Компания с таким решением не согласилась и обратилась в суд.

Доводы налоговиков

Свою позицию инспекция обосновала так. Подобные затраты относятся к прямым производственным затратам и должны списываться пропорционально реализованной продукции. На основании п. 1 ст. 318 НК РФ расходы на производство и реализацию, осуществленные в течение отчетного (налогового) периода, подразделяются на прямые и косвенные. Согласно указанной норме НК РФ в прямые расходы при методе начисления могут быть включены:

  • материальные затраты, определяе­мые в соответствии с подп. 1 и 4 п. 1 ст. 254 НК РФ;
  • расходы на оплату труда персонала, участвующего в процессе производства товаров, выполнения работ, оказания услуг;
  • взносы на обязательное страхование, начисленные на оплату труда вышеуказанного персонала;
  • суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым при производстве товаров, работ, услуг.

При этом распределение затрат на прямые и косвенные не может быть произвольным, а должно быть экономически обоснованным, то есть соответствовать технологическому процессу.

Интересно, что при вынесении решения налоговый орган учел, что у плательщика также имеются помещения, в которых размещен управленческий и иной персонал, который не занимается непосредственным производством выпус­каемой продукции. Арендная плата за данные помещения была квалифицирована инспекцией как косвенный расход, подлежащий учету в перио­де его возникновения.

Аргументы компании

Организация же протестовала против отнесения арендной платы по производственным цехам в состав прямых расходов.

В своем исковом заявлении компания акцентировала внимание на характерис­тике налоговым органом в акте и решении выездной налоговой проверки перечня прямых расходов, предложенного нормой п. 1 ст. 318 НК РФ, как рекомендательного (не обязывающего) и не исчерпывающего, полагая, что данный перечень прямых расходов является окончательным и не подлежащим расширительному толкованию.

Также в обоснование своей позиции ­фирма сослалась на то, что положения ее учетной политики для целей налого­обложения прибыли полностью, без каких-либо дополнений или исключений, повторяют нормы ст. 318 НК РФ.

Вердикты судов

Рассматривая спор, первая инстанция не нашла оснований, чтобы удовлетворить требования организации. Она согласилась с квалификацией налогового органа в отношении спорных расходов. Доводы следующие.

Перечень прямых затрат, который содержит п. 1 ст. 318 НК РФ, носит открытый характер, а вовсе не рекомендательный и ни в коем случае не исчерпывающий, как утверждает налогоплательщик. Таким образом, плательщик может включить в состав прямых расходов иные, не оговоренные НК РФ затраты. Кодекс не ограничивает организации в решении вопроса о том, к каким расходам (прямым или косвенным) относятся не поименованные в ст. 318 НК РФ затраты. Суд учел довод налоговиков о том, что распределение расходов на прямые и косвенные должно быть обоснованным и зависеть от технологических процессов. Более того, отдельные затраты могут быть учтены в составе косвенных только в том случае, если отсутствует возможность отнести их к числу прямых.

Компания подала апелляционную жалобу, и апелляция поддержала налогоплательщика. Но победа была одержана не по той причине, что суд посчитал неправильным квалификацию расходов, а из-за того, что, по мнению второй инстанции, налоговый орган в своем решении привел лишь алгоритм оценки остатков незавершенного производства и размера прямых расходов, приходящихся на реализованную продукцию. А вот обоснование размера косвенных расходов на аренду помещений и оборудования, исключение которых и привело к выводу о занижении налоговой базы, а также расчет доначисленного налога на прибыль в целом за проверявшийся период и в решении, и в материа­лах дела отсутствуют. То есть инспекция не доказала именно размер затрат (постановление 10-го ААС от 01.07.2014 № А41-4902/14).

Налоговый орган пошел в кассацию, которая выводы коллег из второй инстанции посчитала необоснованным. Третья инстанция указала, что в обжалуемом решении не только формула расчета, но и указаны суммы расходов, приходящихся на отгруженную продукцию, остатки продукции на складе и определена сумма налога, подлежащая уплате. При этом налогоплательщик данный расчет не опроверг.

Кто прав?

Попробуем разобраться, насколько решение суда обоснованно. Безусловно, в части переменной арендной платы, которая уплачивалась за «коммуналку», суд прав. В статье 318 НК РФ указано, что материальные расходы, к которым подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ относит затраты «на приобретение топ­лива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы на трансформацию и передачу энергии» являются прямыми.

Что касается непосредственно арендных расходов и других видов затрат, не поименованных в Кодексе, то согласно позиции ФНС России, поддержанной арбитражными судами, право самостоятельно определять «косвенный» перечень расходов требует от налогоплательщика обоснования принятого решения. Им вторит и Минфин России.

В целом эту точку зрения можно сформулировать так: к косвенным можно отнести только такие , которые невозможно соотнести с конкретным производственным процессом, а соответственно, определить механизм их распределения на готовую продукцию (письма ФНС России от 24.02.2011 № КЕ-4-3/2952@, Минфина России от 19.05.2014 № 03-03-РЗ/23603, Определение ВАС РФ от 13.05.2010 № ВАС-5306/10, постановления ФАС Уральского округа от 25.02.2010 № Ф09-799/10-С3, Западно-Сибирского округа от 23.04.2012 № А27-7287/2011).

Статья 264 НК РФ относит арендные платежи к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Это, на наш взгляд, вполне подтверждает производственный характер таких затрат. Кроме того, установить в налоговой учетной политике механизм распределения арендных платежей на единицу произведенной продукции также труда не составит. Так что в комментируемом решении арбитры пришли, на наш взгляд, к обоснованному выводу.

Аренда офиса: разберемся с расходами

Редко какой компании не приходилось «пожить» в арендованном офисе. Помимо затрат по найму у арендаторов часто возникает и множество других расходов. При этом бухгалтеру не всегда ясно, какие из них можно учесть при расчете налога на прибыль, а какие — нет. Давайте разберемся. Рассматривать особенности бухгалтерского учета и налогообложения расходов по аренде будем в свете наиболее интересных разъяснений Минфина и ФНС.

Арендные платежи

На основании ст. 651 Гражданского кодекса договор аренды должен быть составлен в письменном виде. Кроме того, если такой контракт заключается на срок не менее года, то он подлежит госрегистрации. Нередко возникает следующая ситуация. Фирма подает документы на госрегистрацию контракта. При этом она уже фактически снимает помещение и, соответственно, перечисляет арендную плату. Сможет ли она включить в налоговую себестоимость затраты по аренде помещения, если договор еще не зарегистрирован? Ответил на этот вопрос Минфин России в Письме от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3. Финансовое ведомство пояснило, что в таком случае уменьшить облагаемую прибыль на сумму арендных платежей можно. Но при условии, что в договоре есть указание на то, что его «условия распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору». По такому документу арендную плату можно включить в себестоимость независимо от того, прошел он госрегистрацию или нет. Главное, чтобы выполнялись два условия: имущество было передано арендатору и договор направлен на госрегистрацию.

Несколько слов о документальном подтверждении расходов по аренде помещений. Прежде всего арендатор должен иметь в наличии договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества. Долгое время к списку обязательных документов, подтверждающих арендные расходы, Минфин относил ежемесячные акты об оказании услуг (Письма от 24.06.2005 N 03-05-01-04/205, от 07.06.2006 N 03-03-04/1/505). Однако в конце прошлого года позиция финансового ведомства кардинально изменилась. Так, в Письме от 09.11.2006 N 03-03-04/1/742 Минфин России подчеркнул, что составлять такие акты не нужно. Исключением является лишь тот случай, когда обязанность их оформлять прописана в самом договоре аренды.

Расходы на «коммуналку»

Порядок налогообложения расходов на коммунальные услуги зависит от того, включена стоимость таких затрат в сумму арендной платы или нет.

Если коммунальные платежи включены в аренду, то сложностей не возникнет. Сумму арендной платы (включая «коммуналку») арендатор сможет учесть при расчете налога на прибыль.

При втором варианте арендатор перечисляет коммунальные платежи отдельно от арендной платы. Причем деньги платятся арендатору. А он в свою очередь их перечисляет коммунальным службам. Здесь вопрос по поводу включения «коммуналки» в расходы остается открытым. Как отмечает Минфин России в Письме от 19.01.2006 N 03-03-04/1/43, арендатор может включить данные расходы в состав прочих. Но при этом у него обязательно должны быть в наличии документы, которые подтверждают эти затраты. Например, перевыставленные арендодателем на имя арендатора счета по оплате «коммуналки». В то же время налоговое ведомство считает, что учитывать коммунальные платежи в расходах «съемщик» не вправе. Поскольку прямые договоры с поставщиками данных услуг заключены собственником имущества, а не арендатором. Об этом сказано, например, в Письме Управления ФНС России по Московской области от 03.02.2005 N 21-27/28632. Еще одна неясность при данном варианте расчетов за «коммуналку» связана с НДС. Поскольку арендатор не получит от поставщика коммунальной услуги счет-фактуру, то, соответственно, и принять к вычету налог с ее стоимости он не сможет. Данный вывод содержится в Письме Минфина России от 24.03.2007 N 03-07-15/39. Аналогичной позиции финансовое ведомство придерживалось и ранее. Так, в Письме от 03.03.2006 N 03-04-15/52 Минфин России указал, что, когда арендатор компенсирует арендодателю расходы по оплате коммунальных услуг (в частности, электроэнергии), счет-фактуру собственник выставлять не должен. В свою очередь «съемщик», не имея счета по потребленной им электроэнергии, права на вычет НДС не получает.

Расходы на ремонт

По общим правилам капитальный ремонт арендованного помещения должен производить арендодатель. Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и проводить его текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ). При этом Гражданский кодекс разрешает перераспределить данные обязанности между сторонами и предусмотреть иной порядок непосредственно в договоре. Например, в контракте может быть прописано, что арендатор обязан за свой счет проводить текущий и капитальный ремонт имущества. В таком случае при расчете налога на прибыль он сможет учесть все «ремонтные» затраты. Кроме того, независимо от суммы расходов списать их можно единовременно, включив в состав прочих расходов, и в том периоде, когда они возникли. Причем неважно, текущий был ремонт, средний или капитальный. Не имеет значения и способ его проведения: собственными силами или при помощи подрядчика. Так разъяснили специалисты Минфина России в Письме от 03.11.2006 N 03-03-04/1/718. При этом финансисты напомнили, что если ремонт предстоит «особо дорогой и сложный», то арендатор может создать в налоговом учете резерв для равномерного учета подобных затрат (ст. 324 НК РФ). Однако следует иметь в виду, что это его право, а не обязанность.

Производим улучшения: отделимые…

В некоторых случаях арендатор совершенствует имущество арендодателя. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК РФ). По соглашению сторон такие улучшения могут быть переданы арендодателю с возмещением их стоимости либо безвозмездно. Затраты арендатора, связанные с отделимыми улучшениями, по окончании работ формируют в его учете стоимость отдельного объекта основных средств (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» <*>). По этому объекту начисляют амортизацию (п. 17 ПБУ 6/01).

<*> Утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

…и неотделимые

Неотделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании срока аренды. До окончания срока договора аренды начислять амортизацию на улучшения обязан арендатор. Ведь они будут учитываться у него на балансе. Арендатор должен отразить стоимость неотделимых улучшений на счете 01 «Основные средства». Амортизацию по ним начисляют до тех пор, пока право собственности на это имущество не перейдет к арендодателю.

После окончания договора аренды стороны должны подписать акт о приеме-передаче объекта основных средств. В нем указывают балансовую стоимость неотделимых улучшений. С данного момента они будут приняты на баланс арендодателем. Значит, уже со следующего месяца он и начнет начислять амортизацию по ним. При этом в налоговом учете обязанность начислять амортизацию перейдет к арендодателю только при условии, что он выплатит арендатору компенсацию за улучшения.

Рассмотрим более подробно ситуацию, когда арендодатель не компенсирует «съемщику» стоимость капвложений. В этом случае у арендодателя не будет оснований для начисления по ним амортизации. Так говорится в Письме Минфина России от 29.05.2007 N 03-03-06/1/334. В то же время арендатор вправе амортизировать стоимость улучшений. Причем делать это он может только в течение срока действия договора аренды. Если же срок полезного использования арендованного объекта больше срока контракта, часть стоимости капвложений не будет самортизирована. То есть организация-арендатор не сможет учесть часть расходов на неотделимые улучшения. По окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации. Если же контракт будет пролонгирован, «съемщик» сможет амортизацию начислять и далее (Письмо Минфина России от 02.03.2007 N 03-03-06/1/143).

Е.Н.Тарасова

Эксперт «НА»

Расходы на аренду: где таятся опасности

Расходы на аренду имущества есть практически у каждой организации. Арендуют все — от инвентаря до зданий. Какие риски могут ждать арендатора при проверке налога на прибыль, расскажем далее.

Документальное оформление арендных платежей сложностей, как правило, не вызывает. Комплект бумаг здесь минимальный: договор аренды, акт приема-передачи объекта аренды, счет-фактура (если арендодатель — плательщик НДС). И даже ежемесячные акты на аренду не нужны (см. письма Минфина от 25.03.2019 № 03-03-06/1/20067, от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75483). Поэтому поймать арендатора на документальной неподтвержденности расходов налоговикам непросто. Однако они находят массу других оснований, чтобы эти расходы снять. Самые распространенные из них ниже:

1. Прямые расходы списали как косвенные.

Косвенные расходы списываются сразу, а прямые нужно учитывать для налогообложения по мере реализации конечного продукта. Налоговый кодекс предоставляет налогоплательщикам право определять состав прямых расходов самостоятельно. Но для распределения должно иметься экономическое обоснование. Если, например, аренду производственного помещения вы учтете как косвенный расход, налоговики это не пропустят. И судьи их поддержат, скорее всего.

Пример судебного решения не в пользу компании .

2. Объект аренды не используется для извлечения дохода.

Связь расходов с доходами — одно из обязательных условий их списания. Если вы платите арендную плату, а объект (помещение, оборудование и т. п.) для бизнеса не используете, ждите доначислений (см. информацию ФНС «О перечнях частых нарушений…» от 15.04.2019). Если не сможете обосновать целесообразность аренды, надеяться на суд тоже бессмысленно (см., например, постановление АС Волго-Вятского округа от 15.08.2018 № А29-347/2016).

3. Арендодатель — однодневка.

Если арендодатель имеет признаки компании однодневки, вас обвинят в необоснованной налоговой выгоде, а расходы снимут. Что здесь можно сделать? Вообще, контрагентов нужно проверять «на входе». Как проводить такой фейс-контроль, мы не раз писали у нас на сайте, например, в этой статье. Но нередки ситуации, когда у арендатора просто нет другого выхода, кроме как заключить договор с юрлицом, предлагаемым арендодателем. Или объекта аренды ему не видать. В этом случае готовьтесь доказывать (скорее всего, суду) реальность сделки. Арбитры часто поддерживают налогоплательщиков, если видят, что деятельность действительно есть, а расходы существуют не только на бумаге, но и в реальности.

4. Завышена цена аренды.

Вообще, у налоговиков нет полномочий проверять уровень используемых в сделках цен. Это вправе делать только ФНС и то в ограниченных случаях. Но стоимость вашей аренды с уровнем рынка контролеры все равно сопоставят. А также посмотрят, адекватна ли арендная плата стоимости самого объекта аренды: может быть, его дешевле было купить, чем арендовать. Заодно они проверят вас и арендодателя на взаимозависимость, выяснят наличие посредников (субарендодателей) и целесообразность их участия в сделке. То есть будут искать схему и опять же необоснованную налоговую выгоду. Расходы можно спасти, если аргументированно объяснить ситуацию судьям: доказать свою выгоду от сделки, привести обстоятельства, из-за которых вы заключили именно такой договор и именно с этим арендодателем. Например, обосновать более высокую стоимость аренды можно выгодным расположением помещения, дополнительным набором услуг (охрана, связь, парковка, содержание помещений) и т. п.

5. Вложили лишнего в арендованный объект.

Очень часто налоговики придираются к расходам на ремонт и капвложения в арендованное имущество. Поэтому данный вопрос нужно как можно подробнее и четче урегулировать в договоре: прописать, какая из сторон делает текущий ремонт, а какая капитальный, разрешает ли арендодатель неотделимые улучшения, согласен ли их возмещать и в каком порядке и т. п. Если этот момент не прописан в договоре, а вопрос ремонта назрел, составьте допсоглашение.

Важно также правильно квалифицировать работы: ремонт это или улучшения капитального характера. Напомним, расходы на ремонт, в т. ч. капитальный, вы можете списать сразу, а траты на улучшение имущества нужно амортизировать. И конечно, затраты нужно грамотно оформить.

См. наш образец письма арендодателю о проведении ремонта.

Коммуналка в налоговом учете арендатора и арендодателя

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 9 июня 2017 г.

Содержание журнала № 12 за 2017 г. ШПАРГАЛКАЮ.В. Капанина,
эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению Для нормальной эксплуатации арендованного здания или помещения арендатору, несомненно, понадобятся электричество, вода, тепло, то есть коммунальные услуги. А как именно арендатор должен оплачивать эти услуги, следует определить в договоре аренды. Ведь в зависимости от способа оплаты коммуналки налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя будут различаться.

Упомянутые в статье Письма Минфина и ФНС можно найти:

раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Ситуация 1. Коммунальные услуги включены в состав арендной платы

При этом в договоре может фигурировать один из следующих вариантов.

Вариант 1. Арендная плата определена в фиксированной сумме, включающей стоимость коммунальных услуг. То есть коммуналка отдельно не выделяется ни в договоре, ни в первичке. Правда, такой способ может быть невыгоден арендодателю. Во-первых, поставщики коммунальных услуг могут поднимать цены, тогда как скорректировать размер арендной платы можно не чаще одного раза в годп. 3 ст. 614 ГК РФ. Во-вторых, довольно сложно предугадать, покроет ли установленная арендная плата коммунальные затраты арендодателя, ведь арендатор может израсходовать электричества и воды больше, чем планировалось.

Рассказываем руководителю

Арендная плата не должна состоять только из оплаты коммунальных услугИнформационное письмо Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 (п. 12). Ведь если она будет включать лишь коммуналку, то будет считаться, что размер арендной платы не согласован, а значит, договор может быть признан незаключеннымп. 1 ст. 654 ГК РФ.

Вариант 2. Арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. При этом ее переменная часть эквивалентна стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг. Заметим, что в договоре нужно прописать четкий механизм расчета переменной частиИнформационное письмо Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 (п. 11). К примеру, так: «Переменная часть арендной платы за месяц определяется на основании показаний измерительных приборов исходя из установленных тарифов ресурсоснабжающих организаций». Тогда изменение цен поставщиков коммуналки или объема потребляемых услуг не будет означать изменения размера арендной платы. Что касается оформления первички, то к счету на оплату аренды арендодателю нужно приложить детализированный расчет переменного платежа и копии первичных документов (счетов, актов), полученных от коммунальных служб за соответствующий расчетный период (это условие в интересах арендатора стоит предусмотреть в договоре).

При любом из этих вариантов вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому учет коммуналки в обоих случаях будет одинаковым.

Учет у арендодателя в ситуации 1

НДС. На сумму арендной платы, включающей коммуналку, арендодателю на ОСН нужно начислить НДС по ставке 18% и выставить арендатору счет-фактуруподп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 164, п. 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ. Моментом определения налоговой базы по НДС (при отсутствии предоплаты) является дата оказания услугподп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ. Однако по договору аренды услуги носят длящийся характер и, по сути, оказываются ежедневно в течение всего срока его действия. При этом Минфин не против, если арендодатель будет выставлять счета-фактуры на последнее число каждого месяца арендыПисьма Минфина от 22.04.2015 № 03-07-09/22983, от 06.04.2015 № 03-07-14/19170.

Что касается входного НДС по коммунальным услугам, то арендодатель может принять его к вычету на основании счетов-фактур, выставленных ему снабжающими организациямип. 1 ст. 172 НК РФ; Письмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 1).

Самый беспроблемный со всех точек зрения вариант — когда платежи за воду, свет и тепло являются переменной частью арендной платы

Налог на прибыль. Всю сумму арендной платы (без НДС), включая коммуналку, арендодателю следует учитывать в «прибыльных» целях на последний день каждого месяца аренды в составеп. 1 ст. 248, ст. 249, п. 4 ст. 250, п. 3, подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ; Письмо Минфина от 07.02.2011 № 03-03-06/1/74:

•или выручки, если сдача имущества в аренду является его основным видом деятельности;

•или внереализационных доходов — в иных случаях.

Затраты арендодателя на коммуналку (без НДС) включаются в составподп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ:

•материальных расходов — в части услуг, потребленных арендодателем для собственных нужд;

•расходов, связанных с производством и реализацией, или внереализационных расходов — в части услуг, потребленных арендатором.

УСН. Арендную плату, включающую коммуналку, арендодателю нужно учитывать в доходах на дату поступления арендной платы на его счет в банке или в кассуп. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ. Затраты на коммунальные услуги (включая уплаченный по ним НДС) арендодатель, применяющий «доходно-расходную» упрощенку, может учитывать в материальных расходах на дату оплаты поставщикам этих услугподп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ; Письма Минфина от 31.07.2014 № 03-11-11/37705, от 07.08.2009 № 03-11-06/2/148.

Учет у арендатора в ситуации 1

НДС. Арендатор на ОСН может принять к вычету входной НДС со всей суммы арендной платы, включая коммуналкуп. 1 ст. 171 НК РФ; Письмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 1). Для этого ему, помимо правильно оформленного счета-фактуры арендодателя, понадобится первичка, а именноп. 1 ст. 172 НК РФ:

•акт приема-передачи арендуемого имущества, если арендная плата фиксированная и ее размер закреплен в договореПисьмо Минфина от 04.04.2007 № 03-07-15/47. Ведь ежемесячные акты оказанных услуг при аренде не обязательныПисьмо Минфина от 15.06.2015 № 03-07-11/34410;

•составленный арендодателем расчет по коммунальным услугам, подтверждающий размер переменной части арендной платы за соответствующий месяц аренды. Кроме того, можно запросить у арендодателя копии документов ресурсоснабжающих компаний.

Налог на прибыль. Всю сумму арендной платы арендатор включает в прочие расходыподп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. Учитывать ее нужно на последнее число каждого месяца арендыподп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ; Письмо Минфина от 14.03.2016 № 03-03-06/1/13948. Это касается и ситуации, когда арендатор оплатил аренду авансом за весь период действия договораПисьмо Минфина от 18.01.2016 № 03-03-06/1/1123.

УСН. При работе на УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» арендатор списывает арендную плату в расходыподп. 4 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ:

•на последнее число каждого месяца — если аренда оплачивается авансом;

•в день оплаты арендодателю — если аренда оплачивается по истечении месяца или другого периода аренды.

Ситуация 2. Коммуналка возмещается сверх арендной платы

В этом случае в договоре аренды устанавливается фиксированная арендная плата. При этом стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, в арендную плату не входит. Эта сумма уплачивается арендатором отдельно на основании счета арендодателя, к которому должны быть приложены расчет суммы возмещаемых расходов и подтверждающие эти расходы документы (счета, акты поставщиков коммуналки).

Учет у арендодателя в ситуации 2

НДС. Налог надо начислять только на арендную плату, а вот на сумму коммунальных услуг — нет, поскольку арендодатель не является поставщиком коммуналки для арендатораПисьмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 2). Поэтому и счет-фактуру на сумму возмещения коммунальных услуг арендатору выставлять не нужно.

Входной НДС, предъявленный коммунальными службами:

•в части услуг, потребляемых самим арендодателем, принимается им к вычету;

•в части услуг, потребляемых арендатором, у арендодателя вычету не подлежит. Эту сумму нужно включить в стоимость коммуналки, которую возмещает арендатор (отдельно в счете НДС выделять не надо)подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ; Письма Минфина от 03.03.2006 № 03-04-15/52; УФНС по г. Москве от 16.07.2007 № 19-11/067415.

Когда по договору арендатор обязан платить коммуналку напрямую поставщикам, арендодатель рискует потерять контроль над ситуацией и упустить из виду момент возникновения долгов

Налог на прибыль. Стоимость коммунальных услуг, потребленных самим арендодателем, учитывается им при налогообложении прибыли в составе материальных расходовподп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ.

А вот сумму возмещения коммунальных затрат, полученную от арендатора, по мнению чиновников, арендодателю нужно включить в «прибыльные» доходы, а сами затраты (вместе с НДС) учесть в расходахПисьма Минфина от 30.05.2012 № 03-03-06/4/55; УФНС по г. Москве от 28.06.2006 № 19-11/58877.

В то же время суммы возмещения фактически не являются доходом арендодателя, поскольку при их получении экономической выгоды у него не возникает. Это лишь компенсация его затрат по содержанию сданного в аренду помещения. Однако следовать такой позиции арендодателю рискованно. Ведь при проверке ему могут доначислить эти доходы, несмотря на то что затраты на коммуналку арендатора арендодатель не учел в «прибыльных» расходах.

УСН. Минфин считает, что сумма возмещения от арендатора есть не что иное, как доход арендодателя, который учитывается при исчислении «упрощенного» налога на дату ее полученияп. 1 ст. 346.17 НК РФ; Письмо Минфина от 21.03.2017 № 03-11-11/16222. При этом, если арендодатель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», он сможет учесть в «упрощенных» расходах сумму затрат по оплате коммуналкиподп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ; Письма ФНС от 05.12.2006 № 02-6-10/216@; УФНС по г. Москве от 15.01.2007 № 18-08/3/02040@.

Учет у арендатора в ситуации 2

НДС. Без счета-фактуры арендодателя на сумму возмещения коммуналки арендатор не может принять к вычету НДС, перечисленный в составе компенсации, так как не выполняется одно из условий для возникновения права на вычетПисьма УФНС по г. Москве от 08.06.2009 № 16-15/58069; Минфина от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51.

Если же, вопреки разъяснениям налоговиков, арендодатель все же выставит счет-фактуру и арендатор примет входной НДС к вычету, то это может привести к спору с проверяющими. Однако у арендатора есть шанс отстоять свою правоту в судеПостановления Президиума ВАС от 25.02.2009 № 12664/08; АС СКО от 29.06.2015 № Ф08-3796/2015; АС ЦО от 19.10.2015 № Ф10-1653/2015.

Налог на прибыль. Арендатор может учесть сумму возмещения стоимости потребленных им коммунальных услуг в «прибыльных» расходах на дату получения от арендодателя документов, подтверждающих эти затратыподп. 10 п. 1 ст. 264, п. 2, подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ; Письма Минфина от 03.11.2009 № 03-03-06/1/724; УФНС по г. Москве от 08.06.2009 № 16-15/058069@. При этом арендатору следует иметь в виду, что если арендодатель в перевыставляемых счетах на коммунальные услуги выделяет НДС, то этот НДС не уменьшает налогооблагаемую прибыльПисьмо Минфина от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51.

УСН. При применении «доходно-расходной» упрощенки затраты на компенсацию арендодателю стоимости коммуналки арендатор может учесть в составе материальных расходов на день их возмещенияподп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ; Письмо УФНС по г. Москве от 03.07.2006 № 18-11/3/57698@.

Ситуация 3. Коммуналка оплачивается через арендодателя-посредника

В таком случае арендодатель, заключив с ресурсоснабжающими организациями договоры, приобретает коммунальные услуги, которые передает арендатору. Затем, получив от арендатора деньги за коммуналку, он передает их коммунальным службам. То есть арендодатель выступает посредником в расчетах между поставщиками коммунальных услуг и арендатором. Для этого арендатор и арендодатель либо заключают отдельный агентский договор, либо включают соответствующее условие в договор арендыст. 421 ГК РФ. Только нужно помнить, что агентский договор является возмездным, а значит, арендодатель за выполнение функций агента должен получать вознаграждениестатьи 1005, 1006 ГК РФ; Постановления ФАС ПО от 24.05.2013 № А55-6675/2012; ФАС ЦО от 12.04.2013 № А09-5066/2012. При этом арендодатель выставляет арендатору счет на оплату коммуналки, который составляется на основании аналогичных счетов ресурсоснабжающих организаций (с приложением их копий), и готовит отчет агента, указывая в нем сумму агентского вознаграждения.

Учет у арендодателя в ситуации 3

НДС. Налог арендодателю на ОСН необходимо исчислить и уплатить с суммы арендной платы и агентского вознагражденияподп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 156 НК РФ. И выставить арендатору на эти суммы соответствующие счета-фактурыпп. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ; Письмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 3).

Что касается коммуналки, то у арендодателя-агента не будет ни начисления, ни вычета НДС в части приобретения этих услуг для арендатора. Ему нужно перевыставить арендатору счета-фактуры на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, отражая в них показатели из счетов-фактур коммунальных службподп. «а» п. 7 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, утв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137. Причем арендодатель перевыставляет счета-фактуры, даже если он сам применяет УСН.

К вычету арендодатель на ОСН сможет принять только входной НДС, предъявленный ему снабжающими организациями, в части, относящейся к услугам, потребленным самим арендодателемп. 1 ст. 172 НК РФ.

Налог на прибыль. В составе «прибыльных» доходов арендодатель учитывает только арендную плату и агентское вознаграждениеподп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ. А вот деньги, поступившие от арендатора и перечисленные поставщикам в оплату коммунальных услуг, не признаются ни доходами, ни расходами, учитываемыми при исчислении налога на прибыльподп. 9 п. 1 ст. 251, п. 9 ст. 270 НК РФ.

В «прибыльных» расходах арендодатель учитывает только стоимость коммуналки, потребленной им самимподп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ.

УСН. В «упрощенные» доходы арендодателю нужно включить сумму арендной платы и посредническое вознаграждениеподп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ. Суммы, полученные от арендатора за потребленную им коммуналку и перечисленные ресурсоснабжающим организациям, арендодатель не учитывает ни в доходах, ни в расходах при расчете «упрощенного» налогаподп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 9 п. 1 ст. 251, п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252, п. 9 ст. 270 НК РФ. При этом свою коммуналку арендодатель может учесть в расходах при расчете УСН, если применяет объект налогообложения «доходы минус расходы»подп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Внимание

При «агентском» способе оплаты коммунальных услуг возможны споры с налоговиками в том случае, если арендодатель заключил посреднический договор с арендатором позже, чем договоры с коммунальными службами. Поскольку сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может быть признана заключенной во исполнение поручения заказчика, то есть арендатораИнформационное письмо Президиума ВАС от 17.11.2004 № 85 (п. 6); Письмо Минфина от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55. Арендодатель рискует тем, что полученные от арендатора деньги за коммуналку признают его доходом со всеми вытекающими последствиями.

Учет у арендатора в ситуации 3

НДС. Арендатор может принять к вычету входной НДС в части, приходящейся на потребленные им коммунальные услуги, на основании счетов-фактур, перевыставленных ему арендодателем (даже если арендодатель применяет УСН)Письма Минфина от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12; ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 3). Кроме того, арендатор может принять к вычету НДС по агентскому вознаграждениюп. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

Налог на прибыль. В «прибыльных» расходах, помимо арендной платы, арендатор может учестьподп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 3 п. 1 ст. 264, подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ:

•сумму потребленных коммунальных услуг на основании счета, выставленного ему арендодателем;

•сумму агентского вознаграждения на основании отчета агента.

УСН. Если арендатор применяет объект налогообложения «доходы минус расходы», то при исчислении «упрощенного» налога он признает в расходах:

•арендную платуподп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ;

•выплаченное посредническое вознаграждениеподп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ;

•оплаченную через арендодателя-посредника коммуналкуподп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ.

Ситуация 4. Арендатор сам оплачивает коммуналку ресурсоснабжающим организациям

Рассказываем руководителю

В ситуации, когда по договору аренды арендатор должен сам заключить договор и уплачивать коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям, возникает риск, что арендатор свои отношения с коммунальщиками не оформит и оплачивать коммуналку не будет. Тогда коммунальные долги арендатора придется оплачивать собственникуПостановление Президиума ВАС от 04.03.2014 № 17462/13.

В договоре аренды может быть предусмотрено такое условие. При этом арендатор заключает договоры на коммунальные услуги непосредственно с поставщиками этих услуг. Тогда все расчеты по коммунальным платежам происходят без участия арендодателя, поэтому у последнего эти операции в учете не отражаются.

У арендатора документально подтвержденные затраты на коммуналку учитываются в составе материальных расходов при налогообложении прибыли или УСН (в зависимости от применяемого им режима)подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Входной НДС арендатор на ОСН принимает к вычету в общем порядке на основании счетов-фактур, получаемых от коммунальных службп. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

* * *

Как видим, прежде чем подписать договор аренды, нужно убедиться, что условие оплаты коммунальных услуг вас полностью устраивает. Предпочтение лучше отдать тому варианту, где коммунальные платежи — это переменная часть арендной платы. Такой способ считается самым безопасным с точки зрения споров с налоговиками для обеих сторон договора аренды.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда / лизинг»:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *