НДС при продаже недвижимости

Содержание

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

НДС при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать!

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

    Теги:

  • Продажа

Как платить налоги ООО при продаже недвижимости и имущества

Любые сделки по продаже недвижимости, совершенные юридическими лицами, облагаются налогами. Причем платить их обязан не только продавец, но и покупатель, в том числе и ООО. Характер налогообложения определяется административно-правовой формой субъекта.

Вне зависимости от статуса недвижимости и целей ее отчуждения уплачиваются 2 вида налога:

  • НДС;
  • подоходный налог.

Недвижимость в собственности юридического лица

Любая организация может иметь в собственности как коммерческую, так и жилую недвижимость. Отчуждается она по двум основным причинам:

  • производственная необходимость, когда предметом сделки выступают здания и сооружения, находящиеся на балансе предприятия, т.е. те, которые оно ранее использовало в производственных целях (склады, цеха, офисы и др.);
  • когда реализация недвижимости является основным направлением предпринимательской деятельности.

И в том, и в другом случае продажа осуществляется по следующему алгоритму:

  • составление договора купли-продажи;
  • подготовка необходимых документов;
  • нотариальное удостоверение сделки;
  • государственная регистрация перехода прав собственности.

Продажа жилой недвижимости

Собственник, отчуждающий жилую недвижимость, оплачивает только подоходный налог (налог на прибыль). Его точная сумма определяется после совершения сделки, исходя из:

  • размера «чистой» выгоды. Рассчитать ее можно путем вычитания расходов и остаточной стоимости от суммы, вырученной после продажи объекта. Ставка подоходного налога зависит от вида экономической деятельности компании и системы налогообложения;
  • наличия или отсутствия статуса резидента РФ.

Ставка налога на прибыль применяется не к продажной стоимости, содержащейся в договоре, а к объему дохода, полученного в результате совершения сделки. Исчислением налога занимается бухгалтер. Он должен определить не только размер дохода, но и его наличие. Так, если «чистая»выручка по договору окажется ниже продажной стоимости, прибыль будет отсутствовать. Благодаря этому компания освобождается от уплаты соответствующего налога.

Налог на прибыль исчисляется следующим образом:

  • к субъектам, работающим по общей системе налогообложения, применяется ставка, составляющая 20% от разницы между продажной и балансовой стоимостью недвижимости;
  • для упрощенной системы – 6% от стоимости, указанной в договоре;
  • для упрощенной системы, где объект налогообложения составляют «доходы — расходы» — 15% от разницы между продажной и балансовой стоимостью объекта.

Реализация коммерческой недвижимости

Субъект, отчуждающий объекты нежилой недвижимости, уплачивает подоходный налог и налога на добавленную стоимость. Размер подоходного налога определяется способом, указанным в предыдущем разделе.

Что касается ставки НДС, то для реализации объектов коммерческой недвижимости она составляет 18% от продажной стоимости, отраженной в договоре купли-продажи. Основными документами, на основании которых оплачивается НДС в этом случае, являют договор и приложенная к нему счет-фактура.

Условно можно считать, что оплата НДС происходит в несколько этапов:

  • совершение сделки и расчет;
  • предъявление продавцом покупателю счета-фактуры, подтверждающей факт получения оплаты;
  • расчет НДС и определение суммы, подлежащей оплате в бюджет;
  • исполнение налогового обязательства.

Полезное видео

Можно ли снизить налоговое бремя

Существует несколько легальных механизмов, позволяющих минимизировать налоги с продажи недвижимости. Важное условие их эффективности – это правильное составление документов и соблюдение надлежащей процедуры, предусмотренной для сделок с недвижимостью.

Итак, к механизмам, позволяющим снизить налоговые обязательства, относятся:

  • отчуждение объекта путем совершения вклада компанию, работающую по «упрощенке». Этот метод подходит в недвижимости с истекшим сроком амортизации. Его суть в том, что при внесении вклада компания не платит НДС. Оплате подлежит налог, исчисленный по ставкам, применяемым на УСН, которые значительно меньше, чем для субъектов общей системы налогообложения;
  • продажа по кадастровой стоимости. Известно, что кадастровая цена объекта ниже его рыночной и продажной стоимости. При этом закон не запрещает собственникам продавать недвижимость по кадастровой стоимости. Использование этой схемы позволяет снизить размер полученной выручки и оптимизировать налог на прибыль и НДС;
  • реорганизация компании-продавца. Суть метода в том, что покупатель вступает в состав учредителей компании-продавца, и ему передается доля в виде объекта недвижимости. После надлежащего оформления права собственности, покупатель покидает состав участников путем создания и выделения нового юридического лица.

Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости (производственного здания), если договором купли-продажи предусмотрена 50%-ная предоплата до получения здания от продавца, а окончательный расчет с продавцом производится после передачи здания и регистрации перехода права собственности на здание?

Договорная стоимость здания составляет 5 900 000 руб. (в том числе НДС 900 000 руб.). Документы на государственную регистрацию перехода права собственности на здание поданы до принятия здания на учет в составе основных средств (ОС).

Гражданско-правовые отношения

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ здания относятся к недвижимому имуществу. Правоотношения сторон при продаже недвижимости регулируются нормами параграфов 1 «Общие положения о купле-продаже» и 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на здание по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551, п. п. 1, 6 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Соответственно, право собственности на приобретенное здание возникает у покупателя с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав (п. 3 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ).

Государственная пошлина

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с организаций взимается государственная пошлина в размере 15 000 руб. (ст. 11 Федерального закона N 122-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Пошлину уплачивает покупатель недвижимости, поскольку продавец недвижимого имущества не уплачивает пошлину в связи с переходом права собственности к новому собственнику, что следует из пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ. По данному вопросу см. также Письмо Минфина России от 16.06.2011 N 03-05-06-03/46.

Уплата госпошлины производится до подачи заявления на государственную регистрацию прав либо, в случае если заявление на государственную регистрацию прав подано в электронной форме, после подачи указанного заявления, но до принятия его к рассмотрению (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Сумма предоплаты, перечисленная продавцу, отражается в составе дебиторской задолженности по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» обособленно, например на аналитическом счете 60-ва «Расчеты с поставщиками по выданным авансам и предоплатам» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Приобретенное здание, отвечающее критериям п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, включается в состав ОС организации (п. 5 ПБУ 6/01).

Объекты ОС принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, которой признается сумма фактических затрат на их приобретение (без учета возмещаемого НДС) (п. п. 7, 8 ПБУ 6/01). В данном случае такими затратами являются сумма, уплаченная продавцу здания, а также сумма уплаченной государственной пошлины (абз. 3, 8 п. 8 ПБУ 6/01) <1>.

Формирование первоначальной стоимости объекта ОС отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-4 «Приобретение объектов основных средств» (Инструкция по применению Плана счетов).

В момент единовременного выполнения условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01, т.е. в момент, когда объект полностью готов к использованию в запланированных целях, его первоначальная стоимость, сформированная на счете 08, субсчет 08-4, списывается на счет 01 «Основные средства» (абз. 2 п. 27 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, Инструкция по применению Плана счетов, см. также Письмо Минфина России от 08.06.2012 N 03-05-05-01/31) <2>.

Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета ОС (п. 52 Методических указаний) <3>.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

В рассматриваемом случае договором предусмотрена 50%-ная предоплата, сумма которой была перечислена продавцу в счет оплаты здания. Покупатель, перечисливший предоплату за приобретаемый товар, вправе принять к вычету НДС с суммы перечисленной предоплаты на основании п. 12 ст. 171 НК РФ. Указанный налоговый вычет производится при наличии счета-фактуры, выставленного продавцом при получении предоплаты (который должен содержать реквизиты, перечисленные в п. 5.1 ст. 169 НК РФ), а также при наличии документов, подтверждающих фактическое перечисление предоплаты, и договора, предусматривающего перечисление указанной суммы (п. 9 ст. 172 НК РФ) <4>.

Кроме того, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ организация также имеет право на налоговый вычет суммы НДС, предъявленной продавцом при приобретении здания. Указанный вычет производится на основании счета-фактуры, выставленного продавцом, при условии, что здание принято к учету (абз. 1, 3 п. 1 ст. 172 НК РФ).

Напомним, что по общему правилу счет-фактура при реализации товаров выставляется продавцом не позднее пяти календарных дней с даты их отгрузки (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом в отношении недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ).

При возникновении у организации права на налоговый вычет НДС по приобретенному зданию сумма НДС, ранее принятая к вычету с перечисленной предоплаты, подлежит восстановлению на основании пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ.

Отметим, что вопрос о моменте возникновения прав на налоговый вычет при приобретении объектов ОС является спорным и подробно рассмотрен в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС. В данной консультации бухгалтерские записи приведены исходя из предположения, что НДС принимается к вычету после принятия стоимости здания на учет в качестве вложения во внеоборотные активы (т.е. на счет 08).

Счета-фактуры, полученные от продавца здания, при принятии НДС к вычету и последующем восстановлении НДС с предоплаты регистрируются в книге покупок и книге продаж в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость». В данной консультации порядок регистрации полученных счетов-фактур не рассматривается.

Налог на прибыль организаций

В силу п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ приобретенное здание признается амортизируемым имуществом и подлежит учету в составе ОС организации. В связи с этим затраты, связанные с приобретением здания, не признаются расходами текущего отчетного периода, а формируют первоначальную стоимость приобретенного здания, что следует из совокупности норм п. 1 ст. 252, п. 5 ст. 270, абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ.

Амортизируемое имущество принимается на учет по первоначальной стоимости, которая определяется как сумма расходов на его приобретение (без учета НДС) (п. 9 ст. 258, абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ). В данном случае в первоначальную стоимость здания в налоговом учете включаются договорная стоимость здания, уплаченная продавцу, и государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на здание <5>. Соответственно, первоначальная стоимость здания в налоговом учете равна первоначальной стоимости здания, по которой оно принято к бухгалтерскому учету <3>.

Обозначения аналитических счетов и субсчетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 60:

60-ва «Расчеты с поставщиком по выданным авансам и предоплатам»;

60-р «Расчеты с поставщиком по оплате товара».

К балансовому счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»:

76-НДС-ва «Расчеты по НДС с выданных авансов и предоплат».

К балансовому счету 68 «Расчеты по налогам и сборам»:

68-НДС «Расчеты по НДС»;

68-гп «Расчеты по государственной пошлине».

К балансовому счету 01:

01-1 «Основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы»;

01-2 «Основные средства, права собственности на которые зарегистрированы».

Дебет Кредит Сумма, руб. Первичный документ
Перечисление предоплаты продавцу
Перечислена сумма предоплаты

(5 900 000 x 50%)

60-ва 51 2 950 000 Выписка банка по расчетному счету
Принят к вычету НДС с суммы перечисленной предоплаты

(2 950 000 x 18 /118) <4>

68-НДС 76-НДС-ва 450 000 Договор продажи недвижимости,

Счет-фактура

Получение здания от продавца и подача документов на государственную регистрацию
Отражена стоимость здания, полученного от продавца по передаточному акту

(5 900 000 — 900 000)

08-4 60-р 5 000 000 Акт о приеме-передаче здания (сооружения)
Отражена сумма НДС, предъявленная продавцом при передаче здания 19-1 60-р 900 000 Счет-фактура
Сумма предоплаты зачтена в счет оплаты переданного здания 60-р 60-ва 2 950 000 Бухгалтерская справка
Принят к вычету предъявленный НДС 68-НДС 19-1 900 000 Счет-фактура
Восстановлен НДС, принятый ранее к вычету с суммы предоплаты <4> 76-НДС-ва 68-НДС 450 000 Бухгалтерская справка-расчет
Уплачена госпошлина за регистрацию права собственности на здание 68-гп 51 15 000 Выписка банка по расчетному счету
Сумма госпошлины отражена в фактических затратах на приобретение здания 08-4 68-гп 15 000 Расписка в принятии документов на государственную регистрацию права собственности,

Бухгалтерская справка

Здание принято к учету в составе объектов ОС, право собственности на которые не зарегистрировано

(5 000 000 + 15 000)

01-1 08-4 5 015 000 Акт о приеме-передаче здания (сооружения),

Инвентарная карточка учета объекта основных средств

После государственной регистрации права собственности на здание
Здание принято к учету в составе объектов ОС, право собственности на которые зарегистрировано 01-2 01-1 5 015 000 Свидетельство о государственной регистрации прав,

Бухгалтерская справка

Перечислена продавцу оплата за здание (за вычетом предоплаты) 60-р 51 2 950 000 Выписка банка по расчетному счету

———————————

<1> Заметим, что сама по себе государственная регистрация права собственности на объект недвижимости не является необходимым условием для принятия его на учет в качестве объекта ОС, так как это не предусмотрено п. 4 ПБУ 6/01. Такой же вывод содержится в Письме Минфина России от 25.10.2012 N 07-02-06/260.

Определяющим фактором для принятия объекта к учету в качестве ОС является его приведение в состояние, пригодное для использования в запланированных целях (п. 4 ПБУ 6/01, Письма Минфина России от 08.06.2012 N 03-05-05-01/31, от 20.01.2010 N 03-05-05-01/01, от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425). В случае если наличие или отсутствие государственной регистрации не оказывает влияния на возможность использования здания по назначению, затраты по уплате госпошлины за государственную регистрацию права собственности, на наш взгляд, могут не рассматриваться в качестве фактических расходов, связанных с приобретением объектов ОС, подлежащих включению в первоначальную стоимость объекта в соответствии с п. 8 ПБУ 6/01.

В этом случае сумма государственной пошлины включается в состав расходов организации (п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). В частности, такие расходы могут признаваться расходами по обычным видам деятельности организации (п. п. 4, 5, 7 ПБУ 10/99).

<2> Факт готовности объекта к использованию и принятия объекта на учет в составе ОС подтверждается составлением соответствующего первичного учетного документа (ч. 1, 3 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», п. 7 Методических указаний).

<3> Стоимость объектов ОС в бухгалтерском и налоговом учете погашается посредством начисления амортизации в порядке, установленном ПБУ 6/01 и гл. 25 НК РФ соответственно. В данной консультации порядок начисления амортизации по зданию не рассматривается.

<4> Принятие к вычету НДС с суммы предоплаты может отражаться в учете организации-покупателя записью по дебету счета 68 в корреспонденции со счетом 76, аналитический счет 76-НДС-ва. Восстановление указанной суммы к уплате в бюджет отражается обратной записью по указанным счетам.

Отметим, что возможен и иной порядок отражения в учете сумм НДС, предъявленных продавцом при перечислении авансов с отражением предъявленного НДС на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».

<5> Отметим, что вопрос о необходимости включения госпошлины в первоначальную стоимость приобретенного здания в налоговом учете является спорным. Подробно данный вопрос освещен в Энциклопедии спорных ситуаций по налогу на прибыль.

Индивидуальным предпринимателем было куплено здание на торгах (как лот), была получена справка о стоимости имущества. По какой цене приходовать данный объект: по оценочной, кадастровой или рыночной? Каков порядок бухгалтерского учета в данной ситуации?

13 апреля 2018

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В данном случае следует оприходовать объект недвижимого имущества по цене его приобретения в размере фактически понесенных затрат, произведенных в соответствии с платежными документами.

Обоснование вывода:

Гражданско-правовые аспекты

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Купля-продажа недвижимости регулируется специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость.

Бухгалтерский учет

В соответствии с п. 2 ст. 5, ч. 1 ст. 6, ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» к объектам бухгалтерского учета относятся в том числе активы индивидуального предпринимателя (далее — ИП), под которыми следует понимать и основные средства (п.п. 1, 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).
Общие критерии признания активов перечислены в п. 8 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров 29.12.1997) (далее — Концепция). Для признания, то есть включения в бухгалтерский баланс, активы должны соответствовать двум критериям (п.п. 8.1-8.1.2 Концепции), одним из которых является следующий критерий: объект может быть измерен с достаточной степенью надежности. Если он не может быть измерен с достаточной степенью надежности, то он не должен включаться в формы бухгалтерской отчетности, а должен быть отражен и объяснен в пояснениях к отчетности.
В свою очередь, пунктом 23 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее — Положение), установлено, что имущество (а также обязательства и иные факты хозяйственной деятельности) для отражения в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности подлежит оценке в денежном выражении.
При этом оценка имущества, приобретенного за плату, осуществляется путем суммирования фактически произведенных затрат на его покупку (абзац второй п. 23 Положения).
В состав фактически произведенных затрат включаются, в частности (абзац третий п. 23 Положения):
— затраты на приобретение самого объекта имущества,
— уплачиваемые проценты по предоставленному при приобретении коммерческому кредиту, наценки (надбавки),
— комиссионные вознаграждения (стоимость услуг), уплачиваемые снабженческим, внешнеэкономическим и иным организациям,
— таможенные пошлины и иные платежи,
— затраты на транспортировку, хранение и доставку, осуществляемые силами сторонних организаций.
Применение других методов оценки, в том числе путем резервирования, допускается в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также нормативными актами Министерства финансов Российской Федерации и органов, которым федеральными законами предоставлено право регулирования бухгалтерского учета (абзац шестой п. 23 Положения).
В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации*(1) на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ). При этом фактическими затратами, в частности, являются суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования.
В Плане счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению (утверждены приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) предусмотрено, что фактические затраты, связанные с приобретением за плату основных средств, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов, отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетами учета расчетов. При принятии основных средств к бухгалтерскому учету на основании надлежаще оформленных документов фактические затраты, связанные с приобретением ОС, списываются с кредита счета 08 в корреспонденции с дебетом счета 01 «Основные средства».
Оприходование нового объекта ОС как факт хозяйственной жизни следует осуществлять на основании первичного документа, фиксирующего данный факт*(2), а также на основании первичных документов, подтверждающих фактически понесенные ИП затраты (часть 1 ст. 9 Закона N 402-ФЗ).
Полагаем, что сумма, уплаченная за приобретенный объект недвижимости, и будет определять фактические затраты на приобретение (имущество приобретено за плату).
После того, как сформирована первоначальная стоимость объекта недвижимого имущества, оформлены первичные документы по приему-передаче объекта, объект передан и готов к эксплуатации, ИП вправе включить его в состав ОС (второе предложение п. 52 Методических указаний в редакции приказа Минфина России от 24.12.2010 N 186н).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации оприходование объекта недвижимого имущества будет производиться по цене приобретения имущества, равной фактически понесенным затратам, произведенным в соответствии с платежными документами. При этом для целей постановки на учет имущества, приобретенного за плату, оценочная, кадастровая или рыночная стоимость не применяется.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Учет приобретения основных средств за плату;
— Энциклопедия решений. Приобретение недвижимости.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

19 марта 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) В общем случае ИП освобождены от обязанности ведения бухгалтерского учета (п. 1 ч. 2 ст. 6 Закона N 402-ФЗ, письмо Минфина России от 28.07.2014 N 03-11-10/36931). Соответственно, и порядка ведения бухгалтерского учета, в том числе основных средств, непосредственно для индивидуальных предпринимателей не установлено.
Однако запрета на ведение ИП бухгалтерского учета законодательство тоже не содержит. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона N 402-ФЗ в случае ведения бухгалтерского учета в соответствии с положениями Закона N 402-ФЗ ИП сам организует ведение бухгалтерского учета и хранение документов бухгалтерского учета, а также несет иные обязанности, установленные Законом N 402-ФЗ для руководителя экономического субъекта. На наш взгляд, в таком случае ИП вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, предусмотренные для отдельных субъектов ч. 4 ст. 6 Закона N 402-ФЗ. Учитывая позицию контролирующих органов, индивидуальному предпринимателю, имеющему основные средства, целесообразно вести их бухгалтерский учет, придерживаясь действующих правил (в том числе ПБУ), формально распространяющихся на организации (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 8, ч.ч. 1, 2 ст. 21, ч. 1 ст. 30 Закона N 402-ФЗ). Иное означало бы, что ИП ведет не бухгалтерский учет, а свой внутренний учет.
*(2) Таким документом выступает Акт приемки-передачи основных средств.
В свою очередь, на основании п. 38, 39 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания), п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», принятие основных средств к бухгалтерскому учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки-передачи основных средств, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект. В вашем случае это может быть распорядительный документ индивидуального предпринимателя (приказ и пр.).
При этом указанный документ вместе с технической документацией передается в бухгалтерскую службу, которая на основании этого документа открывает инвентарную карточку (абзац второй п. 38 Методических указаний). Согласно абзацу четвертому п. 38 Методических указаний техническая документация, относящаяся к конкретному инвентарному объекту, может передаваться по месту эксплуатации объекта с соответствующей отметкой в инвентарной карточке.

Продажа объекта недвижимости влечет за собой списание с баланса и начисление налогов. Учитывая временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него, возникает множество вопросов. Когда показывать доход от продажи объекта? В какой момент исчислить налоги, выставить счет-фактуру?

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи подлежит государственной регистрации. Как раз в этот момент у покупателя и возникает такое право (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Но до этого момента объект обычно «передается» по акту. Важна ли дата подписания такого акта для учета и начисления налогов? Давайте разберемся.

В какой момент списываем с баланса?

В статье мы рассматриваем ситуацию по продаже недвижимости, которую компания некоторое время использовала в своей деятельности. Реализация объекта недвижимости всегда сопровождается подачей документов на регистрацию права собственности на объект за новым собственником здания. Обычно между моментом передачи объекта по акту и моментом получения свидетельства о праве собственности проходит какое-то время. В связи с этим возникает вопрос: в какой момент здание нужно списать с баланса, и когда отразить выручку от реализации в бухгалтерском учете?Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

Для начала вспомним, какие условия должны быть выполнены в отношении имущества, признаваемого объектом основного средства. Эти условия приведены в пункте 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»:

  • объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В тот момент, когда недвижимое имущество передается по акту покупателю, оно перестает отвечать вышеперечисленным требованиям. В частности, продавец уже не использует и не будет использовать объект в своей деятельности, а также перестает получать от его использования экономические выгоды. Следовательно, именно в этот момент он и должен списать стоимость основного средства. И чиновники подтверждают данный вывод. В Письме Минфина РФ от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20 сказано, что списание объекта основных средств с бухгалтерского учета осуществляется при прекращении действия хотя бы одного условия принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве такого объекта. При этом указанные условия не увязывают принятие актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства с государственной регистрацией прав собственности на него.

А вот с отражением выручки от продажи объекта дело обстоит иначе. Одним из условий признания в бухгалтерском учете выручки является переход права собственности от продавца к покупателю (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Соответственно, до тех пор, пока на покупателя не будут зарегистрированы права собственности, продавец не сможет отразить выручку от продажи объекта. Всвязи с этим возникает вопрос: на каком счете учитывать объект недвижимости у продавца для отражения выбывшего объекта, если передача объекта недвижимости и государственная регистрация перехода права собственности приходятся на разные отчетные периоды?

Минфин РФ в Письмах от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20 отмечает, что для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Доход от продажи объекта отражается по Кредиту счета 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции со счетами учета расчетов. Расход в виде остаточной стоимости отражается в бухгалтерском учете по Дебету счета 91-2 «Прочие расходы» на дату признания прочего дохода от продажи объекта (п. п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99 «Доходы организаций», п. 30 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п. п. 11, 16, 19 ПБУ 10/99 «Расходы организаций»).

Бухгалтерские проводки покажем на практическом примере.

Пример

ООО «Елочка» продала ООО «Звездочка» складское помещение по цене 2 360 000 руб. (в т.ч. НДС — 360 000 руб.). У продавца помещение учитывалось в составе основных средств (первоначальная стоимость — 1 600 000 руб., сумма начисленной амортизации — 1 000 000 руб.). Помещение передано покупателю по акту в сентябре 2015 г., переход права собственности к новому владельцу зарегистрирован в ноябре 2015 г.

В учете ООО «Елочка» делаются учетные записи.

В сентябре 2015 г.:

Дебет 01-2 «Выбытие основных средств» Кредит 01-1 «Основные средства в эксплуатации»

— 1 600 000 руб. — списана первоначальная стоимость помещения по факту подписания сторонами передаточного акта;

Дебет 02 «Амортизация основных средств» Кредит 01-2 «Выбытие основных средств»

— 1 000 000 руб. — списана начисленная амортизация;

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01-2 «Выбытие основных средств»

— 600 000 руб. (1 600 000 руб. — 1 000 000 руб.) — отражена остаточная стоимость помещения, переданного до государственной регистрации сделки;

Дебет 76 Кредит 68 субсчет «НДС»

— 360 000 руб. – начислен НДС с переданного складского помещения.

В ноябре 2015 г.:

Дебет 62 «Расчеты с покупателями» Кредит 91-1

— 2 360 000 руб. — отражена выручка от продажи складского помещения (после государственной регистрации права собственности).

Дебет 91-2 Кредит 76

— 360 000 руб. – отражен начисленный ранее НДС;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»

— 600 000 руб. — отражена в составе расходов остаточная стоимость помещения;

Дебет 91-2 Кредит 99

— 1 400 000 руб. (2 360 000 руб. — 360 000 руб. — 600 000 руб.) — определен финансовый результат (прибыль) от реализации недвижимости.

Налог на имущество

Согласно пункту 1 статьи 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество признается, в частности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.

Мы сделали вывод о том, что объект недвижимости списывается с бухгалтерского учета в момент передачи его по акту. Соответственно, после даты, указанной в акте передачи, стоимость такой недвижимости не будет участвовать в расчете налога на имущество.

Исчисляем НДС

Продажа недвижимости всегда влечет за собой начисление НДС, если, конечно продавец не на «упрощенке» и не применяет освобождение от НДС по статье 145 НК РФ.

В какой момент необходимо исчислить НДС? Ответ на этот вопрос содержится в пункте 16 статьи 167 НК РФ. Там сказано, что при реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Соответственно, не позднее 5 дней со дня подписания акта продавец должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).

В налоговую базу по НДС следует включить продажную стоимость объекта без учета налога (п. 1 ст. 154 НК РФ). Умножив эту стоимость на ставку НДС 18 процентов, мы получим сумму налогу, которую следует уплатить в бюджет.

Однако в некоторых случаях НДС исчисляется не со стоимости продажи, а с разницы между продажной и остаточной стоимостью основного средства. При этом остаточная стоимость определяется по данным бухгалтерского учета (Письма Минфина России от 26.03.2007 № 03-07-05/16, от 09.10.2006 № 03-04-11/120). Такой порядок действует в отношении тех объектов, которые при покупке были оприходованы с учетом «входного» НДС, то есть это те объекты, которые приобретались с НДС, но НДС по которым в силу законных причин не принимался к вычету (п. 3 ст. 154 НК РФ). Такое бывает, например, когда в момент приобретения ОС компания применяла специальный режим налогообложения. Если эта разница положительная, то НДС исчисляется по налоговой ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.07.2012 № 03-07-05/18).

Когда налоговая база равна нулю, а именно если вышеуказанная разница отрицательна (недвижимость реализована с убытком) или равна нулю (недвижимость реализована по остаточной стоимости), НДС не уплачивается.

Если речь идет о реализации жилой недвижимости, то в отношении нее действует льгота по НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Налог на прибыль

В целях обложения налогом на прибыль в доход от реализации включается выручка от продажи объекта за минусом НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ, ст. 249 НК РФ). Когда именно возникает доход от реализации недвижимости?

Ответ на этот вопрос дан в пункте 3 статьи 271 НК РФ. Там сказано, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Объект недвижимости является амортизируемым имуществом. А согласно пункту 1 статьи 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы на остаточную стоимость этого имущества. Если остаточная стоимость окажется больше продажной стоимости, то разница будет являться убытком от реализации основного средства. Такой убыток разрешено списывать в целях уменьшения налогооблагаемой прибыли. Сумма убытка включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ).

Продажа объекта недвижимости: момент начисления НДС и списания в бухгалтерском учете

ИА ГАРАНТ

Организация продает объект недвижимости — здание (объект основных средств), которое передается покупателю до регистрации перехода к нему права собственности. В целях налога на прибыль выручка от реализации учитывается в день фактической передачи объекта недвижимости, то есть в день подписания акта приема-передачи. Как отражается эта операция в бухгалтерском учете и в какой момент возникает налоговая база по НДС (в момент регистрации перехода права собственности или в момент передачи объекта покупателю)?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на здание перейдет к покупателю после государственной регистрации данного факта.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Налог на добавленную стоимость

В общем случае при реализации находящегося на территории РФ здания у организации-продавца возникает объект обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 38, ст. 147 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС, если иное не предусмотрено п.п. 3, 7-11, 13-15 ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:

— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

При этом в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты, частичной оплаты предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) или передачи имущественных прав, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) или на день передачи имущественных прав в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы (п. 14 ст. 167 НК РФ).

Пункт 3 ст. 167 НК РФ устанавливает, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях исчисления налоговой базы по НДС приравнивается к его отгрузке (доп. см. письмо ФНС России от 16.09.2011 N ЕД-2-3/753).

Учитывая, что право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации данного факта, то моментом определения налоговой базы по НДС в данном случае должна являться наиболее ранняя из двух дат: день государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю или день ее оплаты (частичной оплаты).

Солидарны с такой позицией уполномоченные органы власти (смотрите, например, письма Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 11.05.2006 N 03-04-11/88, от 05.05.2006 N 03-04-11/80, от 16.03.2006 N 03-04-11/53, от 04.08.2005 N 03-04-11/196, письмо УФНС России по г. Москве от 02.12.2009 N 16-15/126829) и суды (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2012 N Ф02-1494/12, ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2011 N Ф07-141/11, ФАС Поволжского округа от 14.06.2011 N Ф06-3724/11, от 02.02.2010 N А12-11515/2009, ФАС Московского округа от 01.10.2010 N КА-А40/11546-10, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.07.2007 N Ф04-4455/2007(35961-А46-14)).

В то же время следует отметить, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.2010 N А19-12414/09 судьи указали, что обязанность исчислить НДС возникает в момент передачи недвижимого имущества покупателю.

Бухгалтерский учет

Порядок бухгалтерского учета основных средств регулируется нормами ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01).

Стоимость объекта основных средств, который выбывает в связи с продажей, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01).

Полагаем, что списание объекта основных средств с бухгалтерского учета должно осуществляться при прекращении действия хотя бы одного из условий принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01. Следовательно, организация, передающая объект недвижимости, должна списать его с бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств в момент его фактического выбытия независимо от факта государственной регистрации прав собственности. Аналогичная позиция выражена в письме Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20.

Таким образом, считаем, что организация в рассматриваемой ситуации должна списать здание с бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств на дату его фактической передачи покупателю.
Отметим, что с первого числа месяца, следующего за месяцем списания объекта основных средств с бухгалтерского учета, прекращается начисление амортизации (п. 22 ПБУ 6/01).

Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов (п. 31 ПБУ 6/01).

Следует учитывать, что до момента перехода к покупателю права собственности на здание продавец не сможет признать в бухгалтерском учете прочий доход (выручку) от реализации данного объекта (п.п. 4, 7, 12, 16 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (далее — ПБУ 9/99)), а следовательно, и произвести окончательное списание стоимости здания с баланса. Поэтому в случае, если момент списания здания с учета в качестве объекта основных средств не совпадает с моментом признания доходов от его реализации, то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости») (письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20).

Поскольку для целей налогообложения прибыли доход от реализации здания будет учитываться на дату его передачи приобретателю (п. 3 ст. 271 НК РФ), то в периоде такой передачи в учете организации-продавца следует отразить отложенный налоговый актив (п.п. 8-11, 14 ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций»).

Учитывая изложенное, а также положения Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, считаем, что операции, связанные с реализацией здания в рассматриваемой ситуации, могут быть отражены на счетах бухгалтерского учета следующим образом:

— на дату передачи здания покупателю:

Дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01, субсчет «Основные средства в эксплуатации»

— списана первоначальная стоимость здания;

Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»

— списана сумма начисленной по зданию амортизации;

Дебет 45, субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01, субсчет «Выбытие объектов основных средств»

— отражен факт передачи здания покупателю;

Дебет 09 Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»

— отражен отложенный налоговый актив;

— на дату перехода к покупателю права собственности на здание:

Дебет 76 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»

— признана выручка от реализации здания;

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»

— начислен НДС;

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 45, субсчет «Переданные объекты недвижимости»

— списана остаточная стоимость реализованного здания;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 09

— списан отложенный налоговый актив.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

— Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Журавлев Вячеслав

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

>Продаем недвижимость: бухгалтерский и налоговый учет

Когда списать с баланса?

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Такое правило установлено пунктом 1 статьи 551 ГК РФ. Причем согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как правило, продавец сначала передает покупателю по акту приема-передачи сам объект недвижимости, а право собственности на приобретенный объект возникает у покупателя только по истечении времени (после государственной регистрации права). В связи с этим у продавца недвижимости возникает вопрос: в какой момент следует списать объект недвижимости с бухгалтерского учета? От ответа на данный вопрос зависит не только правильность ведения бухучета, но и правильность исчисления налога на имущество. Давайте разберемся.

Если обратиться к пункту 4 ПБУ 6/01, то мы увидим, что актив может признаваться основным средством при одновременном выполнении следующих условий:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Если прекращается действие хотя бы одного условия, объект уже не отвечает понятию основного средства, а значит, его необходимо списать с бухгалтерского учета.
Что же происходит после передачи недвижимости по Акту приема-передачи от продавца к покупателю? Продавец уже не использует и не будет использовать объект в своей деятельности, а также перестает получать от его использования экономические выгоды. Следовательно, именно в этот момент он и должен списать стоимость основного средства.

Несмотря на логичность данного вывода, долгое время у чиновников была иная позиция. Прежде Минфин России, отвечая на вопрос о моменте списания объекта недвижимости с баланса, ориентировался, прежде всего, на ПБУ 9/99 «Доходы организации», согласно которому для признания выручки от продажи объекта необходимо соблюсти условие о переходе права собственности. Исходя из этого, чиновники утверждали, что организация-продавец не может списать с баланса недвижимое имущество до признания выручки от его реализации в бухгалтерском учете, включая переход соответствующего права на указанный объект недвижимого имущества к организации-покупателю (письма от 26.12.08 № 03-05-05-01/75, от 28.01.10 № 03-05-05-01/02). А значит, как считали в Минфине, до тех пор, пока не будет зарегистрировано право собственности покупателя на объект, объект должен числиться в учете у продавца.

Но в прошлом году чиновники изменили свою позицию. В письме от 22.03.11 № 07-02-10/20 специалисты Минфина отметили, что организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия. То есть независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Столь кардинальной смене позиции предшествовали изменения, внесенные в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету приказом Минфина от 24.12.10 № 186н (подробнее см. «Что поменялось в бухучете основных средств, нематериальных активов и материально-производственных запасов»). Эти поправки исключают нормы, которые устанавливают зависимость принятия объекта недвижимости на учет от наличия документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на такой объект. Изменения, конечно, касаются покупателей, но в силу зеркальности учета, если покупатель должен принять основное средство к учету до получения свидетельства о праве собственности, то логично, что продавец в это же время должен списать этот объект у себя с баланса.

Тем не менее, не нужно забывать, что выручку продавец должен отразить в бухучете только после того, как покупатель получит право собственности на недвижимость. Тогда же он и отразит расход в размере остаточной стоимости объекта. До этого момента выбывший объект будет «висеть» на счете 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»). Отметим, что чиновники Минфина в письме от 22.03.11 № 07-02-10/20 одобрили использование данного счета продавцом недвижимости.

Налог на прибыль

Разобравшись с отражением проданной недвижимости в бухгалтерском учете, ответим на другой вопрос: а в какой момент возникает выручка от реализации объекта недвижимости в целях исчисления налога на прибыль? Специалисты высказывают на этот счет противоречивые мнения.

При методе начисления доходы признаются в том периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества, работ, услуг или имущественных прав (п. 1 ст. 271 НК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 271 НК РФ датой получения дохода от продажи товаров, работ, услуг, имущественных прав является дата их реализации. Для товаров таковой является дата перехода права собственности на них (п. 1 ст. 39 НК РФ). Вот именно на этом основании часть специалистов делает вывод, что выручку в целях налога на прибыль следует отразить только после того, как на покупателя будет зарегистрировано право собственности на объект.

Но, с другой стороны, процесс регистрации может затянуться надолго. К тому же стоит обратить внимание на порядок учета амортизируемого имущества, право собственности на которое подлежит регистрации. Мы увидим, что у покупателя такое имущество включается в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 11 ст. 258 НК РФ). То есть покупатель не должен дожидаться получения свидетельства о регистрации для включения имущества в состав амортизационной группы. Очевидно, что один и тот же объект не может числиться в составе амортизационной группы одновременно и у продавца, и у покупателя. Поэтому мы считаем, что продавец должен включить в расходы остаточную стоимость объекта и, соответственно, отразить выручку от реализации в момент подписания акта приема-передачи недвижимости. Такой же позиции придерживается и Минфин России (письма от 07.02.11 № 03-03-06/1/78, от 21.03.11 № 03-03-06/1/162).

Арбитражная практика также подтверждает данный вывод. Примером тому служат Постановления ФАС Северо-Западного округа от 27.01.11 № Ф07-14571/2010, ФАС Поволжского округа от 22.09.09 № А65-20719/2008 (Определением ВАС РФ от 22.01.10 № ВАС-18173/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ).

В то же время по данному вопросу существует иная арбитражная практика. Некоторые суды говорят о том, что доход от продажи недвижимости признается в момент перехода права собственности на нее, то есть на дату госрегистрации права собственности покупателя. См. постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.08 № А65-26844/07, ФАС Западно-Сибирского от 05.09.07 № Ф04-5962/2007(37734-А45-40). Но в основном подобные решения принимались до появления ранее указанного нами Определения ВАС РФ от 22.01.10 № ВАС-18173/09.

Налог на добавленную стоимость

Реализация объекта недвижимости облагается НДС, и в вопросе о моменте исчисления данного ни у специалистов, ни у судов нет единства во мнениях.

Итак, по общему правилу НДС исчисляется в момент отгрузки имущества (либо получения предоплаты, если таковая была получена). Но в отношении товаров, которые не отгружаются и не транспортируются, действует особое правило — к отгрузке приравнивается передача права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ). По мнению специалистов Минфина и большинства судов, особое правило применяется как раз в отношении объекта недвижимости, так как он физически не может отгружаться и транспортироваться. Поэтому моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (письмо Минфина России от 07.02.11 № 03-03-06/1/78, постановления ФАС Московского округа от 21.03.11 № КА-А40/1488-11, ФАС Поволжского округа от 02.02.10 № А12-11515/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.09 по делу № А79-3483/2008, ФАС Центрального округа от 17.11.08 № А54-3491/2006-С22).

Между тем налоговики, как показывает практика, да и некоторые арбитражные суды нередко придерживаются иной позиции — НДС следует начислять на дату подписания акта о передаче объекта (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.10 по делу № А19-12414/09, ФАС Поволжского округа от 22.09.09 № А65-20719/2008).

Мы видим, что ситуация неоднозначна и решение по моменту исчисления НДС каждая организация принимает самостоятельно с учетом налоговых рисков. Очевидно, что раннее исчисление НДС (по дате подписания акта передачи объекта) менее рискованно, но все же полностью налоговые риски не исключает. Ведь налоговики могут сказать, что в периоде, когда произошла регистрация права собственности на объект за покупателем, у продавца недвижимости возникла база по НДС, и в результате доначислят налог. Тот факт, что НДС был исчислен раньше, налоговики могут просто не принять во внимание, и порекомендуют компании сдать уточненную декларацию за тот период.

Но все же этот вариант нам представляется наиболее предпочтительным. Во-первых, как мы уже отметили, он менее рискован. Во-вторых, не возникнет вопросов с начислением НДС по платежу, поступившему до перехода права собственности на объект (как с предоплаты с последующим отнесением в состав налоговых вычетов). В-третьих, сами чиновники неоднократно выражали мнение, что применительно к исчислению НДС датой отгрузки товаров признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на их покупателя (перевозчика) (письма Минфина России от 18.04.07 № 03-07-11/110, от 11.05.06 № 03-04-11/88, ФНС России от 28.02.06 № ММ-6-03/202@). В данном случае таким документом является акт приема-передачи объекта недвижимости покупателю.

При выборе этого способа дополнительно можем рекомендовать прописать в учетной политике условие примерно следующего содержания «при осуществлении продажи имущества, требующего государственной регистрации, момент определения налоговой базы по НДС определяется, как дата подписания акта приема-передачи этого имущества покупателю». По крайней мере, наличие подобного положения в учетной политике суд в одном деле расценил как аргумент в пользу того, что НДС нужно исчислять в момент подписания акта приема-передачи недвижимости (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.10 по делу № А19-12414/09).

Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет реализации недвижимости

Бухгалтерский учет реализации недвижимости

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01, п. 75 Методических указаний N 91н). При этом выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его реализации (второй абзац п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний N 91н).

При решении вопроса о списании (выбытии) объекта недвижимости с баланса следует учитывать, что одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю (п. 12 ПБУ 9/99). В связи с этим продавец не может списать объект недвижимости с баланса до перехода права собственности (до факта государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Такие разъяснения неоднократно давал Минфин России (см. письма от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32, от 26.12.2008 N 03-05-05-01/75 и др).

В ситуации, когда фактическая передача недвижимости состоялась до факта государственной регистрации прав собственности, Минфин России рекомендует продавцу списывать объект недвижимости со счета 01 в момент фактической передачи покупателю. Для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия продавцам рекомендуется использовать счет 45 «Товары отгруженные» (открыв к нему, например, субсчет «Переданные объекты недвижимости»). См. письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20. В таком случае объект продолжает числиться на балансе продавца, но уже не в качестве основного средства.

При этом амортизационные отчисления по объекту недвижимости прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем его списания с бухгалтерского учета (п. 22 ПБУ 6/01). По нашему мнению, амортизация недвижимости прекращается продавцом с месяца, следующего за месяцем передачи объекта по акту покупателю, то есть в случае использования счета 45 недвижимость, числящаяся на этом счете, у продавца не амортизируется. Это соотносится с положением п. 52 Методических указаний N 91н, согласно которому с 2011 года покупатель принимает недвижимость на баланс, не дожидаясь момента госрегистрации прав на нее (на основании акта приема-передачи), и, соответственно, начисляет амортизацию с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве ОС.

Внимание

С 1 июля 2014 года при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы по НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Выручка от продажи объектов основных средств принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Доходы и расходы от продажи объектов недвижимости вне зависимости от осуществляемого вида деятельности отражаются в составе прочих доходов и расходов на счете 91 «Прочие доходы и расходы» в периоде их продажи (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации», п. 31 ПБУ 6/01). Таким образом, только доходы и расходы от реализации недвижимости отражаются на дату госрегистрации прав, все остальные операции «привязаны» к дате акта приема-передачи.

Для учета выбытия объектов ОС согласно Плану счетов к счету 01 «Основные средства» может открываться субсчет «Выбытие основных средств». В дебет этого субсчета переносится первоначальная стоимость выбывающего объекта, а в кредит — сумма накопленной амортизации. Одновременно со списанием стоимости ОС подлежит списанию сумма накопленных амортизационных отчислений.

Дебет

Кредит

Описание

01, субсчет «Выбытие основных средств»

01, субсчет «Основные средства в эксплуатации»

списана первоначальная стоимость выбывающего объекта недвижимости

02

01, субсчет «Выбытие основных средств»

списана амортизация, накопленная к моменту выбытия объекта недвижимости

45, субсчет «Переданные объекты недвижимости до госрегистрации прав»

01, субсчет «Выбытие основных средств

До госрегистрации перехода права собственности на объект его остаточная стоимость списана на счет «Товары отгруженные»

62

91, субсчет «Прочие доходы»

отражена реализация недвижимости покупателю

91, субсчет «Прочие расходы»

45, субсчет «Переданные объекты недвижимости до госрегистрации прав»

После перехода права собственности на объект его остаточная стоимость ОС списана в расходы

Бухгалтерский учет выбытия земельных участков осуществляется в аналогичном порядке, за одним исключением. Земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01), поэтому независимо от срока использования земельного участка организацией на момент продажи его балансовая стоимость равна первоначальной стоимости. Следовательно, при продаже земельного участка в состав прочих расходов включается его балансовая стоимость.

Первичными документами, являющимися основанием для отражения операции по выбытию недвижимости при реализации служат:

— договор купли-продажи;

— акт приемки-передачи объекта основных средств (п. 81 Методических указаний N 91н) (может быть разработан на основе формы N ОС-1а, утвержденной постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7);

— свидетельство о государственной регистрации прав на объект недвижимости.

На основании акта приемки-передачи ОС производится соответствующая запись в инвентарной карточке (форма может быть разработана на основе формы N ОС-6) переданного объекта, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (второй абзац п. 81 Методических указаний N 91н).

Пример

Организация продает принадлежащий ей объект недвижимости (здание) за 1 180 000 руб., в том числе НДС 180 000 руб. В октябре получена предоплата 100%. Покупателю выставлен авансовый счет-фактура. Первоначальная стоимость здания 2 000 000 руб. без НДС, к ноябрю начислена амортизация 1 500 000 руб.

В ноябре подписан акт приема-передачи здания и поданы документы на регистрацию права собственности нового владельца. Выставлен счет-фактура по факту передачи здания покупателю.

Свидетельство о праве собственности получено покупателем в январе.

В бухгалтерском учете сделаны проводки:

в октябре

Дебет

Кредит

Сумма, руб

Описание

51

62

1 180 000

получен аванс от покупателя

76, субсчет «НДС с авансов»

68, субсчет «Расчеты по НДС»

180 000

начислен НДС с суммы предоплаты

в ноябре

Дебет

Кредит

Сумма, руб

Описание

68, субсчет «Расчеты по НДС»

51

180 000

перечислен в бюджет НДС с предоплаты

01, субсчет «Выбытие основных средств»

01, субсчет «Основные средства в эксплуатации»

2 000 000

списана первоначальная стоимость выбывающего помещения

02

01, субсчет «Выбытие основных средств»

1 500 000

списана сумма накопленной амортизации

45, субсчет «Переданные объекты недвижимости до госрегистрации прав»

01, субсчет «Выбытие основных средств»

500 000

(2 000 000 — 1 500 000)

отражена остаточная стоимость выбывающего объекта до регистрации прав (недвижимость передана покупателю по акту)

76, субсчет «НДС с реализации до перехода права собственности»

68, субсчет «Расчеты по НДС»

180 000

начислен НДС с реализации здания (в момент составления акта приема-передачи объекта)

68, субсчет «Расчеты по НДС»

76, субсчет «НДС с авансов»

180 000

принят к вычету НДС, уплаченный в бюджет с полученного аванса

в январе

Дебет

Кредит

Сумма, руб

Описание

62

91, субсчет «Прочие доходы»

1 180 000

признан прочий доход от продажи помещения

91, субсчет «Прочие расходы»

76, субсчет «НДС с реализации до перехода права собственности»

180 000

НДС с реализации здания, начисленные в момент составления акта приема-передачи объекта, учтен в прочих расходах

91, субсчет «Прочие расходы»

45, субсчет «Переданные объекты недвижимости до госрегистрации прав»

500 000

остаточная стоимость ОС списана в расходы

Объект налогообложения по НДС

Актуально на: 17 декабря 2018 г.

Объектом налогообложения по НДС признаются операции:

  • по реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав (далее – товаров) на территории РФ, в том числе безвозмездно (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ);
  • по передаче товаров для собственных нужд на территории РФ (пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ);
  • по выполнению СМР для собственного потребления (пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ);
  • по ввозу товаров на территорию РФ (пп. 4 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Но не всякий объект облагается НДС. Поэтому сначала нужно определить, что облагается НДС, а что нет, и только потом можно переходить к подсчету налоговой базы.

Налоговая база по НДС в общем случае – это стоимость реализованных (переданных, ввезенных) товаров, облагаемых НДС, без включения в нее суммы налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Налогооблагаемая база НДС

При реализации товаров в налоговую базу по НДС включается (п. 1 ст. 154 НК РФ):

  • стоимость товаров исходя из рыночных цен без учета НДС. По умолчанию считается, что цена, установленная договором, и есть рыночная;
  • суммы полученных авансов с учетом НДС.

Также налоговая база определяется как стоимость товаров (п. 2 ст. 154 НК РФ):

  • при их реализации в рамках товарообменных операций;
  • при их реализации на безвозмездной основе;
  • при передаче права собственности на предмет залога залогодержателю;
  • при передаче товаров в целях оплаты труда в натуральной форме.

Своя формула расчета налоговой базы применяется при реализации товаров, учтенных с НДС. К примеру, товары приобретались для использования в деятельности, не облагаемой НДС, и входной налог был включен в стоимость товара. Тогда база считается так (п. 3 ст. 154 НК РФ):

Реализация таких товаров облагается НДС по расчетной ставке 18/118 (с 01.01.2019 — 20/120) или 10/110 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Налоговую базу по НДС необходимо определять по итогам каждого налогового периода – квартала (ст. 163 НК РФ). В нее включаются операции, признаваемые объектом налогообложения по НДС, у которых момент определения налоговой базы попадает на соответствующий квартал (п. 4 ст. 166 НК РФ).

Момент определения налоговой базы по НДС

При реализации товаров момент определения базы определяется на одну из дат, которая наступила раньше (п. 1 ст. 167 НК РФ):

  • дата поступления аванса в счет предстоящих поставок. Если покупатель перечислит аванс, то продавцу понадобится дважды считать налоговую базу – на дату поступления аванса и на дату отгрузки товара (п. 14 ст. 167 НК РФ).
  • дата отгрузки (передачи) товара. Ею признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на покупателя или перевозчика (Письмо ФНС от 01.10.2015 N ГД-4-3/17114@). Если же товар доставляется по частям, то дата отгрузки – это дата составления первичного документа при отгрузке последней его части (Письмо Минфина от 13.01.2012 N 03-07-11/08).

Таким образом, обязанность по исчислению НДС возникает у продавца независимо от момента перехода права собственности на товар (Письмо Минфина от 06.10.2015 N 03-07-15/57115).

При выполнении работ момент определения налоговой базы для целей НДС – это дата подписания акта сдачи-приемки работ (Письмо Минфина от 02.02.2015 N 03-07-10/3962).

Подсчет налоговой базы

НК РФ установлено несколько ставок по НДС. Налоговая база считается отдельно по каждой группе операций, облагаемых по одной ставке (п. 1 ст. 153 НК РФ).

В налоговую базу включается выручка от реализации, полученная как в денежной форме, так и в натуральной. Все то, что получено в натуральной форме, учитывается по оценочной стоимости (п. 2 ст. 153 НК РФ).

Кроме того, в определенных случаях налоговая база должна быть увеличена на полученные продавцом суммы, связанные с расчетами за товар (ст. 162 НК РФ). НДС с этих дополнительных сумм считается по расчетной ставке 18/118 (c 01.01.2019 20/120) или 10/110 в зависимости от того, по какой ставке облагалась сама операция (п. 4 ст. 164 НК РФ). А если операция облагалась по ставке 0%, то и суммы, связанные с оплатой товаров, тоже облагаются по ставке 0% (Письмо Минфина от 16.04.2014 N 03-07-08/17462).

Владимир МАЛЫШКО,эксперт «ПБУ»

С начала 2006 года все плательщики НДС обязаны исчислять налог при отгрузке товаров (работ, услуг). Предоставляемое ранее право выбора момента определения налоговой базы при реализации (передаче) товаров (работ услуг), — по отгрузке или по оплате, — отменено, так как законодатель практически в новой редакции изложил статью 167 НК РФ.

Изменено название этой статьи. Раньше она называлась «Момент определения налоговой базы при реализации (передаче) товаров (работ, услуг)». Теперь, с 1 января 2006 года, остается «Момент определения налоговой базы». Понятно, что помимо операций по реализации товаров (работ, услуг) (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), объектами обложения НДС признаются также и операции по:

  • передаче на территории РФ товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций;
  • выполнению строительно-монтажных работ для собственного потребления;
  • ввозу товаров на таможенную территорию РФ (подп. 2-4 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Поэтому новое название, скорее всего, учитывает эту многоэлементность.Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

Устанавливая же правила для момента определения налоговой базы по наиболее часто встречающемуся объекту обложения НДС, законодатель постарался избежать понятия «реализации».

Напомним, что под этим понятием в НК РФ понимается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Неупоминание понятия «реализация» позволило законодателю безболезненно установить порядок определения данного момента как наиболее раннюю из следующих дат:

  • день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (подп. 1 и 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).

Отгрузка товаров

Норма, устанавливаемая подпунктом 1 пункта 1 статьи 167 НК РФ практически идентична ранее применяемой налогоплательщиками, учетной политикой которых устанавливался момент определения налоговой базы «по отгрузке». Но в предыдущей редакции законодатель уточнял, что отгрузка должна сопровождаться и предъявлением покупателю расчетных документов.

Понятие «расчетный документ» в НК РФ не раскрывается. Институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ (п. 1 ст. 11 НК РФ). Поэтому для его раскрытия необходимо обратиться нормативным документам бухгалтерского учета.

В бухгалтерском же учете под таким документом понимается документы по перечислению денежных средств в безналичном порядке (гл. 2 Положения о безналичных расчетах в РФ; утв. Банком России от 03.10.02 № 2-П). И почему поставщик должен предъявить покупателю в момент отгрузки документ по перечислению денежных средств? Возможно поэтому, устанавливая новые правила, законодатель и обошелся без упоминания каких-либо документов. И это оказалось не на пользу налогоплательщика.

НК РФ не расшифровывает понятия «отгрузка» и «передача». В бухучете под отгрузкой понимается передача изготовленной продукции перевозчику для доставки потребителю или непосредственно потребителю в момент изготовления. Датой же отгрузки считается дата приема продукции перевозчиком, зафиксированная в перевозочных документах, или дата сдачи продукции потребителю в месте её производства.

В большинстве случаев дата отгрузки товаров (работ, услуг) совпадает с датой их реализации.

Пример 1 По договору с общим правилом перехода права собственности организация, у которой налоговый период – календарный месяц, 26 января отгрузила продукцию. Её стоимость — 140 000 руб. без НДС. Фактическая производственная себестоимость продукции 106 860 руб.

В момент отгрузки продукции организация должна начислить НДС в сумме 25 200 руб. (140 000 руб. х 18%).

В бухгалтерском учете при отгрузке продукции производятся следующие записи:

Дебет 62 Кредит 90-1

165 200 руб. – отражена реализация продукции;

Дебет 90-3 Кредит 76 субсчет «Начисление по НДС»

— 25 200 руб. – начислен НДС со стоимости реализованной продукции;

Дебет 90-2 Кредит 43

— 106 860 руб. – списана фактическая себестоимость продукции.

Конец примера

На различие понятий «реализация» и «отгрузка» в статье 167 НК РФ (а значит и в главе 21 НК РФ) указывает и норма пункта 3 этой статьи. Согласно ей, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке. Иными словами, законодатель в этом пункте приравнял «реализацию» (см. определение этого понятия выше) к «отгрузке». Постановка такого знака равенства говорит о том, что в общем случае данные понятия в главе 21 НК РФ могут и не совпадать.

Но не всегда в гражданском законодательстве дата отгрузки товаров (работ, услуг) совпадает с датой их реализации. Так, при особых условиях перехода права собственности, устанавливаемых в договоре (например, при полной оплате поставляемых товаров), моментом реализации признается день их оплаты. Если отгрузка по таким договорам будет осуществлена до поступления денежных средств, то плательщик НДС, хотя реализации товаров в этот момент и не произошло (объекта обложения НДС не существует) все же обязан начислить налог с их стоимости, так как момент определения налоговой базы уже возник.

Напомним, что под налоговой базой в НК РФ понимается стоимостная, физическая или иная характеристика объекта налогообложения (п. 1 ст. 53 НК РФ). Характеристика объекта без наличия его самого в природе – исключительно виртуальна. Момент же определения виртуальной характеристики не существующего объекта налогообложения четко определен законодателем – дата отгрузки.

Пример 2 Несколько изменим условия примера 1. Организацией заключен договор с особыми условиями перехода права собственности: поставляемая продукции переходит в собственность покупателя в момент полной её оплаты. 26 января продукция отгружена покупателю. Её оплата произведена 3 марта. Налоговый период по НДС у организации — календарный месяц. Стоимостные показатели отгруженной продукции остаются прежними

Следуя дословному прочтению нормы, установленной подпунктом 1 пункта 1 статьи 167 НК РФ, в момент отгрузки продукции (независимо от того, что данная продукция продолжает учитываться на балансе организации) налогоплательщик должен начислить НДС. Так как в этот момент реализация продукции не происходит, то при начислении налога можно использовать отдельный субсчет «Начисление НДС» счета 76. Тогда в бухгалтерском учете операции по отгрузке продукции и её реализации сопровождаются следующими записями.

В январе:

Дебет 45 Кредит 43

— 106 860 руб. – передана продукция покупателю;

Дебет 76 субсчет «Начисление НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 25 200 руб. – начислен НДС со стоимости переданной продукции.

В марте:

Дебет 51 Кредит 62

— 165 200 руб. – поступила оплата за поставленную продукцию;

Дебет 62 Кредит 90-1

165 200 руб. – отражена реализация продукции;

Дебет 90-3 Кредит 76 субсчет «Начисление по НДС»

— 25 200 руб. – начислен НДС со стоимости реализованной продукции;

Дебет 90-2 Кредит 45

— 106 860 руб. – стоимость переданной продукции отнесена на реализацию.

Конец примера

Установленные правила момента определения налоговой базы при отгрузке товаров (работ, услуг), скорее всего, обяжут начислять НДС и плательщиков, осуществляющих реализацию товаров по посредническим договорам. Вряд ли налоговики оставят без внимания комитентов, принципалов и доверителей, если данные налогоплательщики в момент передачи товаров комиссионерам, агентам и поверенным не начислят НДС.

При возврате же посредником не реализованных товаров, начисленную сумму НДС по ним, налогоплательщик вправе принять к вычету (п. 5. ст. 171 НК РФ). Хотя если дословно читать эту норму, то у упомянутых налогоплательщиков могут возникнуть определенные трудности:

  • во-первых, посредник не является покупателем отгруженных товаров, поэтому и НДС ему не должен предъявляться;
  • во-вторых, при начислении НДС не происходит реализации товаров.

Остается надеяться, что налоговые органы в этом случае будут не столь скрупулезно трактовать упомянутую норму. Пример 3 В январе 2006 года комитент отгрузил комиссионеру собственную продукцию, стоимость которой 171 100 руб., в том числе НДС – 26 100 руб. Фактическая производственная себестоимость переданной продукции – 93 780 руб. Вознаграждение комиссионера составляет 10% от стоимости реализованной продукции.

В феврале получен отчет комиссионера по реализации продукции на сумму 128 325 руб., в том числе НДС – 19 575 руб. В марте комиссионер реализовал продукцию ещё на 25 665 руб., включая НДС – 3915 руб. Отчеты были утверждены комитентом в месяцах их представления. Остаток нереализованной продукции на сумму 17 100 руб., включая НДС — 2610 руб. комитентом возвращен в этом же месяце.

В феврале и марте комиссионером перечислены денежные средства за реализованную продукцию за вычетом комиссионного вознаграждения.

При дословном прочтении нормы, установленной подпунктом 1 пункта 1 статьи 167 НК РФ момент определения облагаемой базы по НДС у комитента наступает при отгрузке продукции комиссионеру. Поэтому в январе организация должна начислить НДС в сумме 26 100 руб. И в этом случае корреспондирующим будет счет 76 субсчет «Начисление НДС». Таким образом, в январе в момент отгрузки продукции в бухгалтерском учете осуществляются следующие проводки:

Дебет 45 Кредит 43

— 93 780 руб. – отгружена продукция комиссионеру в оценке фактической производственной себестоимости;

Дебет 76 субсчет «Начисление НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 26 100 руб. – начислен НДС со стоимости отгруженной продукции;

В феврале при получении отчета комиссионера в бухгалтерском учете комитента производятся следующие записи:

Дебет 62 Кредит 90-1

128 325 руб. – отражена задолженность за проданную комиссионером в феврале продукцию;

Дебет 90-3 Кредит 76 субсчет «Начисление по НДС»

— 19 575 руб. – начислен НДС по реализованной продукции;

Дебет 90-2 Кредит 45

— 70 335 руб. (93 780 : 171 100 х 128 325) – списана фактическая производственная себестоимость реализованной продукции;

Дебет 44 Кредит 76

— 10 875 руб. ((128 325 руб. – 19 575 руб.) х 10%) – отражена сумма вознаграждения комиссионера;

Дебет 19 Кредит 76

— 1957,50 руб. – выделен НДС с комиссионного вознаграждения;

Дебет 90-2 Кредит 44

— 10 875 руб. – учтена в себестоимости продаж сумма вознаграждения комиссионера;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

— 1957,50 руб. – принят к вычету НДС, исчисленный с суммы комиссионного вознаграждения;

Дебет 51 Кредит 76

— 115 492,50 руб. (128 325 – 10 875 – 1957,50) – поступили денежные средства от комиссионера за реализованную продукцию;

Дебет 76 Кредит 62

— 128 325 руб. – зачтена задолженность комиссионера за реализованную продукцию.

В марте к записям, осуществленным в феврале, добавляются ещё и проводки, отражающие возврат нереализованных товаров и принятия к вычету исчисленной по ним суммы НДС:

Дебет 62 Кредит 90-1

— 25 665 руб. – отражена задолженность за проданную комиссионером в марте продукцию;

Дебет 90-3 Кредит 76 субсчет «Начисление по НДС»

— 3915 руб. – начислен НДС;

Дебет 90-2 Кредит 45

— 14 067 руб. (93 780 : 171 100 х 25 665) – списана фактическая производственная себестоимость реализованной продукции;

Дебет 44 Кредит 76

— 2175 руб. ((25 665 руб. – 3915 руб.) х 10%) – отражена сумма вознаграждения комиссионера;

Дебет 19 Кредит 76

— 391,50 руб. – выделен НДС с комиссионного вознаграждения;

Дебет 90-2 Кредит 44

— 2175 руб. – учтена в себестоимости продаж сумма вознаграждения комиссионера;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

— 391,50 руб. – принят к вычету НДС, исчисленный с суммы комиссионного вознаграждения;

Дебет 51 Кредит 76

— 23 098,50 руб. (25 665 – 2175 – 391,50) – поступили денежные средства от комиссионера за реализованную продукцию;

Дебет 76 Кредит 62

— 25 665 руб. – зачтена задолженность комиссионера за реализованную в марте продукцию; Дебет 43 Кредит 45

— 9378 руб. (93 780 – 70 335 – 14 067) – отражена стоимость нереализованной продукции;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Начисленный НДС»

— 2610 руб. (26 100 – 19 575 – 3915) – принят к вычету НДС по возвращенной продукции.

Конец примера

Таким образом, некоторые организации вынуждены будут, как и прежде, при начислении НДС обращаться к счету 76. Только если до начала 2006 года осуществляли это налогоплательщики, учетной политикой которых устанавливался момент определения налоговой базы — по мере поступления денежных средств, то, начиная с текущего года, использовать его будут организации, заключающие договоры с особыми условиями перехода права собственности на товары (работы, услуги) и реализующие товары по посредническим договорам. При этом меняется и корреспонденция привычных бухгалтерских записей:

  • в момент отгрузке товаров (работ, услуг) при начислении НДС в бюджет корреспондирующим к счету 68 субсчет «Расчеты по НДС» становится счетом 76 субсчет «Начисление НДС»;
  • в момент же реализации товаров (работ, услуг) при начислении НДС корреспондирующим к счету 90-3 является упомянутый субсчет счета 76.

Предоставление скидок

Упомянутый порядок для момента определения налоговой базы при отгрузке товаров (работ, услуг), имущественных прав ставит в незавидное положение плательщиков НДС, предоставляющих покупателям скидки при оплате товаров или бонусы.

По налогу на прибыль данный вопрос урегулирован Федеральным законом от 06.06.05 № 58-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах». Скидки, предоставляемые продавцом покупателю вследствие выполнения определенных условий договора, (в частности объема покупок), учитываются во внереализованных расходах (п. 19.1 ст. 265 НК РФ). В части же НДС после принятия закона № 119-ФЗ положение ещё более усугубилось.

По итогам каждого налогового периода общая сумма НДС исчисляется налогоплательщиком применительно ко всем операциям, признаваемым объектом налогообложения в соответствии с подпунктами 1-3 пункта 1 статьи 146 НК РФ (приведены в начале статьи), момент определения налоговой базы которых относится к соответствующему налоговому периоду, с учетом всех изменений, увеличивающих или уменьшающих налоговую базу в соответствующем налоговом периоде (п. 4 ст. 166 НК РФ). Моментом же определения налоговой базы, как было сказано выше, является именно день отгрузки (передачи) товаров. Таким образом, для целей главы 21 НК РФ в качестве налоговой базы при реализации товаров (работ, услуг) признается их стоимость в момент фактической отгрузки.

Законодатель обязал налогоплательщика увеличивать размер налоговой базы, определенной в соответствии со статьями 153-158 НК РФ, на суммы, полученные в виде процента (дисконта) по облигациям и векселям, поступившем в счет оплаты за реализованные товары (работы, услуги), процента по товарному кредиту в части, превышающей размер процента, рассчитанного в соответствии со ставками рефинансирования Банка России, действовавшими в периодах, за которые производится расчет процента (подп. 3 п. 1 ст. 162 НК РФ).

В рассматриваемом случае происходит не увеличение дохода продавца, а уменьшение. В упомянутой статье 162 НК РФ о возможности уменьшения величины налоговой базы ничего не сказано. Возместить же ранее уплаченную сумму НДС в бюджет налогоплательщик может только при возврате товаров (п. 5. ст. 171 НК РФ), а не при корректировке расчетов в соответствии с договором.

Минфин России в свое время определился по учету отрицательных суммовых разниц налогоплательщиками, учетной политикой которых устанавливался момент определения налоговой базы — по отгрузке. В письме от 08.07.04 № 03-04-11/114 чиновники констатировали, что уменьшение ранее начисленной суммы НДС на величины таких разниц нормами главы 21 НК РФ не предусмотрено. Логично ожидать, что и в вопросе о предоставлении скидок и бонусов министерство примет такую позицию. Поэтому, относящуюся к предоставляемой скидке часть уплаченного в бюджет НДС, остается учитывать в прочих расходах.

Пример 4 27 февраля 2006 года организация по договору с общим правилом перехода права собственности отгрузила покупателю 100 единиц товаров по цене 14 750 руб., в том числе НДС – 2750 руб. Согласно условиям договора при оплате товаров в течение 3 дней покупателю предоставляется скидка 3%. 1 марта на расчетный счет поступило 1 430 750 руб.

В бухгалтерском учете организации производятся следующие записи. В феврале при отгрузке товаров:

Дебет 62 Кредит 90-1

— 1 475 000 руб. (14 750 руб./ед. х 100 ед.) – отгружены покупателю товары;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 275 000 руб. (2750 руб./ед. х 100 ед.) – начислен НДС по отгруженным товарам.

В марте при поступлении денежных средств:

Дебет 51 Кредит 62

— 1 430 750 руб. – поступили денежные средства за поставленные товары с учетом предоставляемой скидки;

Дебет 62 Кредит 90-1

— 44 250 руб. (1 475 000 руб. х 3%) – сторно на сумму предоставляемой скидки.

Так как принять к вычету сумму НДС, относящуюся к величине предоставляемой скидки, некорректно, то эта сумма относится к прочим расходам:

Дебет 91-2 Кредит 90-3

— 6750 руб. (44 250 руб. х 18% : 118%) – учтена сумма НДС, относящаяся к величине предоставляемой скидке.

При исчислении налога на прибыль во внереализационных расходах учитывается величина скидки на товар — 37 500 руб. (44 250 – 6750). И она компенсирует образовавшуюся разницу в величинах доходов, признаваемых в бухгалтерском и налоговом учетах.

Сумма же НДС – 6750 руб. в бухгалтерском учете признается постоянной разницей, так как она формирует бухгалтерскую прибыль отчетного периода и исключается из расчета облагаемой базы по налогу на прибыль как отчетного, так и последующих периодов. Наличие постоянной разницы приводит к необходимости начисления постоянного налогового обязательства (п. 4-7 ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль»; утв. приказом Минфина России от 19.11.02 № 114н). Для этого в учете производится следующая запись:

Дебет 99 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»

— 1620 руб. (6750 руб. х 24%) – начислено постоянное налоговое обязательство.

Конец примера

Предварительная оплата

Норма подпункта 2 пункта 1 статьи 167 НК РФ обязывает плательщиков НДС начислить налог в момент поступлении частичной (полной) предоплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав. В этом случае также как и при отгрузке товаров по договорам с особыми условиями перехода права собственности и посредническим договорам объекта обложения НДС в момент поступления предоплаты ещё не существует (передачи прав собственности в этот момент не происходит). Без объекта налогообложения не должна возникать и налоговая база. Однако законодатель посчитал приведенные в первой части НК РФ определения не столь существенными, и предопределил момент определения налоговой базы первостепенным в главе 21 НК РФ. И если уж этот момент наступил, то от начисления налога плательщику НДС никуда не деться.

Установленный порядок для момента определения налоговой базы сделал ненужной норму, обязывающую налогоплательщика увеличить облагаемую базу на сумму авансовых или иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) (подп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ). Исключение же этого подпункта из статьи 162 НК РФ повлекло за собой необходимость упоминания частичной или полной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав в перечне получаемых денежных средств, по которым сумма НДС определяется расчетным методом. Напомним, что в этом случае налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки 10% или 18% к налоговой базе, принятой за 100% и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки, то есть 10%/(100% + 10%) или 18%/(100% + 18%).

Пример 5 Организация, у которой налоговый период по НДС — календарный месяц, по договору должна поставить продукцию до 15 марта 2006 года. Её стоимость 230 100 руб., в том числе НДС — 35 100 руб. 26 января в счет предстоящей поставки поступила частичная оплата в сумме 172 575 руб.

При составлении налоговой декларации за январь 2006 года в налоговой базе, определяемой с учетом налога по ставке 18%, учитывается поступившая частичная оплата – 172 575 руб. Общая сумма налога за счет этого увеличивается на 26 325 руб. (172 575 руб. х 18% : 118%).

Конец примера

Законодатель обязал налогоплательщиков определять величину налоговой базы в момент реализации даже в том случае, если налоговая база определялась в момент поступления оплаты (частичная оплата) в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг) (п. 14 ст. 167 НК РФ).

Налоговая же база при реализации товаров (работ, услуг) независимо от того поступала ли оплата (частичная оплата) определяется как их стоимость, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 НК РФ (п. 1 ст. 154 НК РФ)

Напомним, что требование о включении авансовых платежей, полученные организацией в счет предстоящих поставок товаров, в облагаемую базу по НДС того налогового периода, в котором они получены независимо от того, что в этом налоговом периоде происходит отгрузка товаров (работ, услуг) чиновники высказывали неоднократно (например, письмо Минфин России от 01. 11.04 № 03-04-11/187).

Пример 6 Несколько изменим данные примера 5 и предположим, что налоговым периодом по НДС у организации является квартал.

При составлении налоговой декларации по НДС за I квартал 2006 года при определении начисленного к уплате значения налога организация должна учесть величины НДС, исчисленные с сумм, определяемых как со стоимости отгруженной продукции, так и поступившей частичной оплаты.

По реализации продукции величина налоговой базы составит 195 000 руб. (230 100 руб. – 35 100 руб.), сумма начисленного НДС – 35 100 руб., по поступившей же частичной оплате данные совпадают с числовыми показателями, приведенными в примере 5: величина налоговой базы определяется с учетом налога по ставке 18%, т. е. 172 575 руб., исчисленная же сумма налога – 26 325 руб.

Исчисленную величину НДС с поступившей частичной оплаты – 26 325 руб. организация вправе принять к вычету в I квартале. Так как законодатель изъял из пункта 8 статьи 171 требование по уплате исчисленной с предоплаты суммы НДС.

Конец примера

Исключения из правил

Однако не все налогоплательщики в текущем году при поступлении частичной или полной оплаты должны начислять НДС.

Налогоплательщики-экспортеры до момента определения налоговой базы с учетом особенностей, предусмотренных статьей 167 НК РФ, освобождены от такой обязанности. Для них моментом определения налоговой базы при реализации

  • товаров, вывезенных в таможенном режиме экспорта;
  • работ (услуг), непосредственно связанных с производством и реализацией экспортируемых товаров;
  • работ (услуг), непосредственно связанных с перевозкой или транспортировкой товаров, помещенных под таможенный режим международного таможенного режима;
  • припасов, вывезенных с территории РФ в таможенном режиме перемещение припасов;
  • выполняемых российскими перевозчиками на железнодорожном транспорте работ (услуг) по перевозке или транспортировке за пределы территории РФ товаров, —

является последний день месяца, в котором собран полный пакет документов, предусмотренных статьей 165 НК РФ (п. 9 ст. 167 НК РФ).

Также могут не исчислять суммы НДС с поступившей частичной или полной предоплаты изготовители товаров (исполнители работ, услуг), длительность производственного цикла изготовления которых составляет свыше шести месяцев (по перечню, определяемому Правительством РФ). Данные плательщики НДС имеют право признавать момент определения налоговой базы как день отгрузки (передачи) указанных товаров (выполнения работ, оказания услуг) (п. 13 ст. 167 НК РФ).

Но для этого они должны вести раздельный учет осуществляемых операций и сумм НДС по приобретаемым товарам (работам, услугам), в том числе по основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для операций по производству товаров (работ, услуг) длительного производственного цикла и других операций.

Также их обязали при получении оплаты, частичной оплаты представлять в налоговые органы одновременно с налоговой декларацией:

  • контракт с покупателем (копия такого контракта, заверенная подписью руководителя и главного бухгалтера);
  • документ, подтверждающий длительность производственного цикла товаров (работ, услуг), выданный указанному налогоплательщику-изготовителю федеральным органом исполнительной власти, который осуществляет функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере промышленного, оборонно-промышленного и топливно-энергетического комплексов. В документе должно быть приведено наименование товаров (работ, услуг), срок их изготовления, наименование организации-изготовителя. При этом наличие на нем подписи уполномоченного лица и печати уполномоченного органа обязательно (п. 13 ст. 167 НК РФ).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *