Экспозиция в недвижимости

Срок экспозиции объекта оценки

Смотреть что такое «Срок экспозиции объекта оценки» в других словарях:

  • Срок экспозиции объекта оценки — (п.10 Стандартов) период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

  • Срок экспозиции объекта — Срок экспозиции объекта (exposition term) срок экспозиции объекта в расчете на его продажу рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО № 1, п. 12) … Экономико-математический словарь

  • Ликвидационная стоимость объекта оценки — ж) ликвидационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;… Источник: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519… … Официальная терминология

  • Оценка недвижимости — Оценка стоимости недвижимости процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав,… … Википедия

  • С — Сальдо (balance) Cальдо внешней торговли Сальдо государственного бюджета Сальдо торгового баланса см. Сальдо внешней … Экономико-математический словарь

  • Рыночная стоимость — (market value) наиболее вероятная цена продажи какого либо интереса в недвижимости (права собственности, права наследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке. Рыночная стоимость может быть больше, равна или меньше стоимости недвижимости. Здесь … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

  • Рынок недвижимости — (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… … Энциклопедия инвестора

  • Стоимость недвижимости — это: 1. Сумма денег, товаров или услуг, на которые недвижимость может быть обменена; 2. Нынешняя ценность будущих прав на доход или блага, даваемые недвижимостью. Формы стоимости: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком стоимость объекта… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

  • ликвидационная стоимость — 1. Стоимость, которая может быть получена в результате ликвидации актива. 2. Ликвидационной стоимостью объекта оценки признается стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции… … Справочник технического переводчика

  • Ликвидационная стоимость (LIQUIDATION VALUE, SALVAGE VALUE, ABANDONMENT VALUE) — 1 Стоимость, которая может быть получена в результате ликвидации актива. 2 Ликвидационной стоимостью объекта оценки признается стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции… … Словарь терминов по управленческому учету

Вопросы оценки ликвидационной стоимости объектов недвижимости в период финансовой нестабильности

Орлов Ян Игоревич,
Руководитель отдела маркетинга и PR
Центра Независимой Экспертизы «ИНВЕСТ ПРОЕКТ»

Период кризиса всегда становится испытательным для многих отраслей производства и услуг. Особенно страдают те из них, которые работают с крупными финансовыми вложениями: строительство, недвижимость, автобизнес, туризм. Предприятия разоряются, сотрудники лишаются рабочих мест.

Но, как и везде, есть в этой ситуации и «светлая» сторона: например, в период кризиса открываются огромные возможности для инвестирования и покупки крупных объектов по приемлемым ценам. Рассмотрим этот вопрос подробнее: как определить, какова реальная стоимость недвижимости во время финансовой нестабильности?

Для начала определимся с основными понятиями. Как правило, в период устойчивой ситуации в стране объекты продаются по их рыночной стоимости (рыночная стоимость — наиболее вероятная цена , по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции , когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Это означает, что запрашиваемая продавцом цена объективна и соответствует реальному положению дел на рынке. Недвижимость выставляется в открытую продажу, где действуют все законы конкуренции и экономики. Продавец и покупатель добровольно совершают сделку, цена адекватна и разумна.

Так бывает в идеале. В условиях же кризиса появляются новые факторы, влияющие на цену недвижимости. И здесь уже эксперт рассчитывает так называемую ликвидационную стоимость объекта (ликвидационная стоимость — стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке). Это понятие означает, что недвижимость необходимо продать при каких-то особенных обстоятельствах, чаще всего это очень ограниченные сроки. Естественно, ликвидационная стоимость оказывается ниже рыночной, что моментально повышает спрос на покупку. Хотя в период кризиса здесь можно сделать поправку: несмотря на неблагоприятные условия, владельцы объектов не спешат снижать цены, ожидая своего покупателя. Последние же, в свою очередь, боятся вкладывать средства и порой не реагируют даже на откровенно выгодную сделку.

В каких случаях необходима оценка ликвидационной стоимости? Увы, самый распространенный случай – это банкротство владельца недвижимости, который вынужден в определенный срок продать свое имущество по решению кредитных менеджеров или представителей арбитражного суда. Кроме того, бывают и личные мотивы, заставляющие людей как можно скорее избавиться от дома или квартиры. Но есть и более оптимистичный вариант.

Грамотная оценка ликвидационной стоимости часто требуется предпринимателям, работающим в сфере недвижимости. Они подешевке покупают достойные объекты, а дождавшись благоприятного момента, перепродают их уже по рыночной стоимости. Прибыли обычно бывает достаточно, чтобы покрыть все расходы на налоги, подготовку соответствующих документов, да еще и оставить «задел» для новой сделки. Кстати, именно так создал свое состояние известный американский миллионер Роберт Киосаки.

Однако вернемся к нашему вопросу. При определении ликвидационной стоимости важную роль играет понятие срока экспозиции – это период с начала представления объекта на продажу до момента совершения сделки. Для эксперта расчет времени экспозиции – ключевой фактор для определения цены недвижимости. Взаимосвязь очевидна: чем быстрее нужно продать объект, тем меньше времени на такие необходимые действия, как предпродажная подготовка и рекламная кампания. Соответственно, круг потенциальных покупателей не очень широк, и им нужно предложить цену, от которой они не смогут отказаться – естественно, невысокую. И наоборот, если срок экспозиции достаточно длительный, это позволяет провести широкомасштабную маркетинговую программу и «заставить» заинтересованных инвесторов заплатить рыночную цену объекта, а порой и сверх нее. Но здесь тоже есть подводный камень: если недвижимость долго не продается, это тревожный сигнал, значит, какая-то из ее характеристик не отвечает современным реалиям, и нужно срочно пересматривать концепцию продажи.

Расчет оптимального времени экспозиции, как правило, не составляет труда для опытного оценщика. С вопросом, от чего зависит реальный срок экспозиции объекта недвижимости на рынке в период финансовой нестабильности – кризиса, и как определить этот срок, мы обратились к оценщику, заместителю Генерального директора известной оценочной Компании – Центр Независимой Экспертизы ООО «Инвест Проект» — Шешкову Сергею Михайловичу.

— От чего зависит срок экспозиции объекта недвижимости?

— «Этот срок зависит от очень многих факторов, главный из которых – тип недвижимости, ее характеристики, расположение, соответствие требованиям времени, и конечно начальная цена продажи. Например, для складских помещений важна инфраструктура: пути подъезда, возможность разгрузки, наличие стоянки, запасное электроснабжение, специальное оборудование и т.д. Для жилых квартир и домов индивидуальной постройки срок экспозиции зависит от местоположения, завершенности объекта и конечно же от начальной цены продажи и возможности торга. В большей степени срок экспозиции для объектов жилой недвижимости в период спокойной экономической ситуации, при наличии стабильного спроса колеблется в пределах от месяца до трех, при сегодняшней не стабильной экономической ситуации говорить о точном сроке экспозиции достаточно сложно, но практика показывает, что этот срок колеблется в пределах от трех месяцев и даже до полугода. Если говорить об объектах коммерческой недвижимости этот период может быть дольше – от нескольких месяцев до полугода и даже года. Эти правила актуальны для свободной рыночной торговли, но если на продажу выставляется заложенный объект (то есть объект недвижимости, обремененный залогом), здесь уже сроки четко регламентированы законодательством.

В период кризиса также существуют свои особенности. Из-за недостаточных финансовых ресурсов спросом больше пользуется недорогая недвижимость: вторичное, жилье малой площади или небольшие офисы, которые компания может приобрести за свой счет. Крупные объекты часто остаются невостребованными, так как банковское кредитование часто приостановлено, а личных средств у предприятий не хватает.»

— Сергей Михайлович, подскажите, как возможно самостоятельно достоверно определить срок экспозиции объекта недвижимости, чтобы не ошибиться, ведь ошибка может дорого стоить.

— «Конечно, правильное определение срока экспозиции объекта недвижимости, это задача оценщика, которому доверено рассчитать ликвидационную стоимость объекта. Оценщик опирается на свой опыт, интуицию, проводит ряд переговоров с представителями риэлтерских компаний, анализирует рынок. Не существует математических моделей расчета срока экспозиции. Можно рассчитать ликвидационную стоимость объекта, но срок экспозиции объекта — это только статистические данные. Поэтому, в период финансовой нестабильности, когда о статистики говорить нельзя, точно заявлять о сроке экспозиции того или иного объекта недвижимости не возможно, можно только предполагать, а насколько предположения реальны, это зависит от профессионального опыта специалиста».

Срок экспозиции – важный, но не единственный фактор, влияющий на оценку ликвидационной стоимости. Известно, что существует методология определения ликвидационной стоимости.

— Сергей Михайлович, что Вы можете сказать о методе определения ликвидационной стоимости.

— «Различают два основных метода расчета: прямой и косвенный. Прямой метод осуществляется путем сравнения продаваемого объекта с аналогичным, или через статическое моделирование. Такой способ прост и часто достоверен, но не всегда осуществим в современных реалиях из-за недоступности информации о сделках по вынужденным продажам.

Косвенный метод основан на расчете ликвидационной стоимости через рыночную: от рыночной стоимости отнимается так называемая скидка на вынужденный характер продажи объекта (определяется индивидуально, обычно находится в рамках 20-50% от реальной цены).

Конечно самый точны результат будет достигнут, если применить два метода. Если даже прямой метод не даст желаемых результатов, то рынок будет проанализирован, а значит второй метод – косвенный, будет более объективным»

Подводя итог, хочется сказать, что сегодня, в сложный экономический период, когда ситуация на рынке недвижимости не понятна и не логична, остается надеяться на профессиональный опыт и объективность суждения экспертов – оценщиков.

Оценка ликвидационной стоимости объекта недвижимости в период финансовой нестабильности – сложный и ответственный процесс, требующий от специалиста высокой профессиональной подготовки и опыта в оценке аналогичных объектов.

Определение типичного срока экспозиции при расчете ликвидационной стоимости

Определение типичного срока экспозиции при расчете ликвидационной стоимости

В рамках оценочной деятельности достаточно часто приходится определять ликвидационную стоимость. При расчете данной стоимости основная трудность заключается в определении нормального срока экспозиции объекта оценки.

Действующее законодательство, регулирующее оценочную деятельность, не содержит указания способов определения данного срока.

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 г. № 000:

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

В соответствии с п.6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 г. № 000:

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

В соответствии с п.9 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 г. № 000:

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

В соответствии с п. 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 г. № 000:

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Для определения ликвидационной стоимости необходимо задать срок экспозиции, для которого определяется ликвидационная стоимость.

Этот срок должен быть меньше, чем типичный срок экспозиции аналогичных объектов, в ином случае рыночная и ликвидационная стоимость совпадают (нет ускоренной продажи).

Федеральные стандарты не содержат точных указаний на порядок определения типичного срока экспозиции, разъяснений, что понимается под «достаточным числом потенциальных покупателей».

Формулировка приведенная в МСО, не уточняет вышеприведенные определения:

3.10. Ликвидационная Стоимость, или Стоимость при Вынужденной Продаже. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной Стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом.

Более детализированные определения содержатся, в частности, в п. 3.10 и 5.8 Стандарта Российского общества оценщиков «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (СТО РОО ):

«Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».

«Вынужденная продажа предполагает цену, обусловленную реализацией имущества в нетипичных условиях и отражающую, как правило, недостаточный период маркетинга, без должной открытости и рекламы, а иногда свидетельствующую о недобро вольности продавца и/или реализации при вынуждающих обстоятельствах. По этим причинам цена, связанная с вынужденной продажей, называемая стоимостью при вынужденной продаже, не является представлением рыночной стоимости».

в статье «Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ» приводит несколько способов определения времени ликвидности (времени экспозиции объекта оценки на рынке) для недвижимости:

1. Мнения специалистов-риэлторов. Этот вариант достаточно надежен для жилой недвижимости, менее надежен для загородной недвижимости, не особенно достоверен для офисной и торговой недвижимости, явно недостоверен для производственно-складской, сервисной и узкоспециализированной недвижимости.

2. Мнения или отчеты специалистов-маркетологов. Если не удается получить сведения у специалистов-риэлторов, тогда остается надежда их получения у специалистов-маркетологов. Однако, в большинстве случаев, местоположение объекта и особенности сегмента рынка не позволяют получить информацию от маркетологов сразу, а требуется определенное время (и деньги) для анализа сегмента рынка, что не всегда выгодно и не всегда устраивает Оценщика.

3. Определение времени ликвидности при самостоятельном изучении сегмента рынка Оценщиком. Это достаточно трудоемкая и неспецифичная для Оценщика работа, которая может иметь много подвариантов.

4. Косвенное определение ликвидности (при малоразвитом рынке). Сводится к самостоятельному изучению сегмента рынка Оценщиком и проведению анализа.

Предложенные методы страдают тремя недостатками:

1. Требуют для каждой оценки производить исследование рынка (самостоятельно, либо с привлечением специалистов), что резко повышает трудоемкость процесса оценки и снижает ее достоверность, т. к. разный набор реципиентов при опросном методе или разный набор аналогов при самостоятельном исследовании приводит к разному результату.

2. Данные методы невозможны к применению на информационно закрытых рынках. Например, рынки недвижимости и автотранспорта информационно открыты в силу своей природы — большое количество продавцов и покупателей вынужденно обменивается информацией в открытых источниках.

Применение же данных методов, например, на рынке нового оборудования не приведет к требуемому результату: на рынке есть предложения нескольких заводов-производителей (дилеров этих заводов) и совсем отсутствует информация о частоте сделок. На запросы о частоте сделок производители (дилеры) не отвечают.

3. Сложность, а зачастую невозможность получения информации на даты оценки, существенно отстоящие в прошлое от текущей даты.

Даже на рынках, имеющих подобные биржевым площадки (специализированные порталы и сайты), зачастую невозможно получить информацию на ретроспективные даты. Такую информацию в открытом доступе публикуют только биржевые площадки.

В тоже время законодательство содержит существенные ограничения на характеристики биржевого товара, что резко снижает возможности оценки.

4. Вышеуказанные методы не позволяют в каждом конкретном случае учесть все (или большую часть) факторов, влияющих на сроки экспозиции.

Для устранения вышеуказанных недостатков авторы настоящей работы произвели анализ рынков различных товаров для установления перечня факторов, влияющих на срок экспозиции объектов оценки и выявления средних нормальных сроков экспозиции типичных групп объектов оценки.

По мнению автора, типичный срок экспозиции зависит от нескольких факторов:

Факторы влияющие на срок экспозиции объектов оценки:

1. Состояние рынка.

— если рынок находится на подъеме, цены растут, прогноз на рост цен, спрос превышает предложение (т. н. рынок продавца), то срок экспозиции определяется сроком прохождения информации о наличии предложения до широкого круга покупателей («хватай а то не будет»).

— если рынок равновесный, то срок нормальной экспозиции увеличивается на срок, необходимый для анализа характеристик предлагаемого объекта, сравнения этих характеристик с характеристиками иных предложений, принятие решения о совершении сделки.

— если рынок находится на спаде (кризис), то нормальный срок экспозиции еще больше увеличивается за счет того, что покупатель будет «уторговывать» продавцов, выбирать наиболее интересный ему объект, ожидать снижения цен.

В тоже время кризис вызывает инфляционные явления, и деньги покупателя падают в цене, что не дает ему раздумывать слишком долго.

2. Абсолютная стоимость объекта.

Если стоимость объекта мизерна (по сравнению со средним доходом), то высока вероятность его приобретения в кратчайшие сроки (например, магазины «Все по 10 рублей» отличаются высокой оборачиваемостью капитала), т. к. при совершении такой сделки потенциальный покупатель не задумывается о размере расходов и может приобрести даже ненужную ему вещь.

В тоже время даже очень нужная вещь при очень выгодной цене, но стоимостью близкой к валовому национальному продукту США, будет иметь срок экспозиции близкий к бесконечности, т. к. отсутствует покупатель, располагающий такими средствами.

3. Скоростью распространения информации на рынке.

Наименьший срок экспозиции на рынках, обладающих наибольшей скоростью распространения информации.

Например, объект (товар, услуга), информация о котором распространяется через Интернет, обладает меньшим сроком экспозиции при прочих равных, чем объект (товар, услуга), информация о котором распространяется только через периодические печатные издания (как минимум на срок между периодами выхода издания из печати).

4. Типом рынка.

Спекулятивный рынок по своей природе гораздо более быстрый, чем рынок для собственного потребления.

Например, биржевой рынок акций имеет срок экспозиции пакетов акций в минуты, а рынок контрольных пакетов акций (бизнеса) имеет нормальный срок экспозиции — месяцы (а иногда и годы).

При этом в совокупности в сделках на биржевом рынке в один день может участвовать больше акций, чем в составе контрольного пакета (совершается значительно больше сделок, в которых участвуют небольшие пакеты).

5. Емкостью рынка.

Например, нормальный срок экспозиции хлебо-булочных изделий — часы, но если завести 1000 батонов в населенный пункт с населением в 50 человек ясно, что максимум 100 батонов будут проданы в первые сутки, а остальное не будет продано вовсе.

6. Типом объекта оценки.

Следует отличать индивидуальные вещи, как правило, объекты недвижимости (за исключением типовых квартир), и типовые, серийно выпускающиеся вещи (оборудование, мебель, бытовую технику, предметы обихода).

В случае индивидуальной по своим характеристикам вещи понятно начало течения срока экспозиции — начало распространения информации о продаже объекта. В срок экспозиции входит время распространения информации о наличии данного объекта на рынке, время изучения потенциальным покупателем альтернативных предложений, сравнения характеристики, уторговку и т. д.

В случае типового, серийно выпускаемого объекта информация о нем уже имеется на рынке и потенциальному приобретателю требуется время только на оценку ценовых характеристик объекта. Данный покупатель уже произвел анализ рынка, выбрал необходимую ему модель и марку и ищет объект, предлагаемый по наиболее низкой цене. В данном случае высока вероятность совершения сделки практически сразу после получения покупателем информации о наличии предложения.

7. Типом торговли (не путать со скоростью распространения информации на рынке).

Срок экспозиции одинаковых товаров (при одной цене) в магазинной торговле и иными способами торговли (дистанционная торговля) разный.

В магазине потенциальный покупатель имеет возможность кроме объективных характеристик получить также субъективное ощущение от товара (критерий «нравится-не нравится») и получить разъяснения от продавца, что существенно влияет на принятие решения о приобретении.

8. Природой товара (потребляемый или нет товар).

Типичный срок до приобретения потребляемого товара зависит от скорости потребления и срока хранения товара.

9. Сроком хранения товара.

У быстропортящихся товаров срок экспозиции гораздо меньше, чем у товаров длительного хранения.

Есть множество других факторов, влияющих на срок экспозиции товара.

В рамках данной работы было принято решение отказаться от определения нормальных сроков экспозиции пищевых товаров, товаров широкого потребления, комплектующих и иных потребляемых товаров.

Авторы, на основании опросов оценщиков, специалистов в области продаж (риэлтеров, дилеров и т. п.), а так же по собственному опыту проведения оценочных работ, составили таблицу нормальных сроков экспозиции товаров.

При составлении итоговой таблицы авторы применили следующие критерии выборки:

1. Состояние рынка — сведения приводятся для трех состояний:

Рынок покупателя — ситуация на рынке, при которой величина предложения товара со стороны продавцов, представленных на рынке, превышает величину спроса на данный товар со стороны покупателей.

Равновесный рынок — ситуация на рынке, когда спрос на товар равен его предложению;

Рынок продавца — ситуация на рынке, при которой величина спроса на товар со стороны покупателей, представленных на рынке, превышает величину предложения данного товара со стороны продавцов.

2. Абсолютная стоимость объекта.

Согласно наблюдением за покупателями и продавцами, психологической границей типовых сделок в области недвижимости и бизнеса (пакетов акций, долей) для Санкт-Петербурга является цена в 10 млн. $.

При цене выше данной суммы сделка является нетипичной (исключительной) и срок экспозиции такого товара не может быть определен статистически.

Для остальных объектов такого ограничения не устанавливалось, т. к. каждый объект в зависимости от характеристики (марки, модели, года выпуска, состояния) имеет свой ценовой диапазон, и выход за границы этого диапазона приводит не к увеличению срока экспозиции, а к невозможности сделки в принципе, исходя из презумпции разумности покупателя. Отдельно выделен сегмент автомашин элитного класса, т. к. данный сегмент рынка существенно отличается от рынка автомашин.

3. Скорость распространения информации на рынке.

Данный фактор не учитывался, т. к. в настоящее время практически все товары можно найти в сети Интернет, а печатные издания, в том числе по продаже недвижимости, имеют электронные версии.

4. Тип рынка.

Все сведения приводятся для инвестиционного рынка, т. к. спекулятивный рынок ярко выражен в РФ в настоящее время только для биржевых товаров, где срок нормальной экспозиции измеряется часами, а то и минутами.

5. Емкость рынка.

Данный фактор не учитывался, т. к. согласно определению рыночной стоимости приведенного в ФЗ под рыночной стоимостью понимается «…когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией…», т. е. ситуация когда продавец завезет избыточное количество товара в данном случае выходит за рамки исследования.

Все сведения приводятся для Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

6. Тип объекта оценки.

Данный фактор учтен в графе «Тип объекта».

Уникальное оборудование, как правило, выпускается под заказ, поэтому типичных сроков экспозиции не имеет и в таблицу не включено.

7. Тип торговли

Все указанные в таблице типы данных приводятся для наиболее типичного вида торговли для объекта: для недвижимости, автомашин, оборудования, прямая продажа или продажа через агентство, для офисной техники, мебели и новых автомашин — магазинная торговля (салон).

В рамках данной работы было принято решение отказаться от определения нормальных сроков экспозиции пищевых товаров, товаров широкого потребления, комплектующих и иных потребляемых товаров, в связи с чем факторы «Природа товара» и «Срок хранения товара» не учитывались как не оказывающие влияния на срок экспозиции исследуемых объектов.

Таблица нормальных сроков экспозиции товаров:

Тип объекта

Состояние рынка

рынок покупателя

равновесный рынок

рынок продавца

Недвижимость (за исключением типовых квартир и объектов стоимость более 10 млн.$)

6 мес.

3 мес.

1 мес.

Бизнес (контрольные пакеты акций, долей стоимостью менее 10 млн.$)

6-12 мес.

3 мес.

2-3 мес.

Квартиры (типовые)

1 мес.

2 нед.

1 нед.

Оборудование, выпускаемое серийно (новое и б/у)

1-2 мес.

1 мес.

2 нед.

Автомашины (за исключением элитных) новые

1 мес.

2-3 нед.

1 нед.

Автомашины (элитные) новые

1-2 мес.

1 мес.

2 нед.

Автомашины б/у

2-4 нед.

1-2 нед

1 нед.

Офисная техника

1 мес.

2-3 нед.

1 нед.

Мебель

1 мес.

2-3 нед.

1 нед.

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 г. № 000:

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 г. № 000:

3. , Слуцкий залоги: неочевидные операционные риски. Журнал «Банковское кредитование», № 6, ноябрь-декабрь 2007 г.

4. Яскевич ликвидности объектов недвижимости на территории РФ, http://www. *****/Publications/

5. , , . Современный экономический словарь. — 2-е изд., испр. М.: ИНФРА-М. 479 с.. 1999.

Генеральный директор ООО «Адвус-Нева»

Срок экспозиции объекта

Смотреть что такое «Срок экспозиции объекта» в других словарях:

  • Срок экспозиции объекта оценки — 10. Срок экспозиции объекта оценки период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним… Источник: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (ред. от… … Официальная терминология

  • Срок экспозиции объекта оценки — (п.10 Стандартов) период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

  • Экспозиция объекта продажи — (sales exposition) присутствие продаваемого объекта на рынке. Срок экспозиции должен быть достаточным, чтобы продавцы и покупатели успели осуществить сделку по нормальной рыночной цене. В случаях вынужденной продажи (напр., ликвидации предприятия … Экономико-математический словарь

  • экспозиция объекта продажи — Присутствие продаваемого объекта на рынке. Срок экспозиции должен быть достаточным, чтобы продавцы и покупатели успели осуществить сделку по нормальной рыночной цене. В случаях вынужденной продажи (напр., ликвидации предприятия ) при банкротстве… … Справочник технического переводчика

  • Ликвидационная стоимость объекта оценки — ж) ликвидационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;… Источник: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519… … Официальная терминология

  • С — Сальдо (balance) Cальдо внешней торговли Сальдо государственного бюджета Сальдо торгового баланса см. Сальдо внешней … Экономико-математический словарь

  • Оценка недвижимости — Оценка стоимости недвижимости процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав,… … Википедия

  • Рыночная стоимость — (market value) наиболее вероятная цена продажи какого либо интереса в недвижимости (права собственности, права наследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке. Рыночная стоимость может быть больше, равна или меньше стоимости недвижимости. Здесь … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

  • Рынок недвижимости — (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… … Энциклопедия инвестора

  • МИКРОФОТОГРАФИЯ — МИКРОФОТОГРАФИЯ, получение при помощи светописи изображений микроскоп. объектов, обыкновенно наблюдаемых субъективно через окуляр микроскопа. Основные достоинствам., это точность и объективность даваемых ею изображений, сравнительная быстрота и… … Большая медицинская энциклопедия

Иногда возникают ситуации, когда требуется приблизительно определить требуемую экспозицию, а экспонометр отсутствует. В этом Вам могут помочь приводимые ниже таблицы. Безусловно это не лучший способ расчета экспозиции, но внимательно просмотрев эти таблицы, можно легко понять влияние различных факторов на установку экспозиционных параметров и в дальнейшем попав в нестандартную ситуацию вводить соответствующие корректировки.

Опpеделение параметров экспозиции пpи естественном освещении.

1.Объект съемки

/Пейзаж/
Небо в светлых облаках 0
Водная поверхность 0
Берег больших водоемов 2
Песчаный берег средним планом 3
Вода, снег без пеpеднего плана 1
Вода, снег с пеpедним планом 4
Пейзаж летний без пеpеднего плана 3
Пейзаж летний со светлым пеpедним планом 5
Пейзаж летний с темным пеpедним планом 8
Лес темный лиственный 10
Лес светлый хвойный 10
/Гоpод/
Площадь, стадион 4
Улица шиpокая 5
Улица темная, затененная 8
Здание белое 3
Здание светлое 4
Здание сpеднее по тонy окpаски 6
Здание темное 8

/Поpтpет, гpyппа, пpедмет/

Hа солнце 6
Пpи pассеянном свете:
на откpытом месте 8
под pедкими деpевьями 10
под гyстыми деpевьями 13
в комнате непосpедственно y окна 11
в комнате в 1 м y окна 13
в комнате в 2 м y окна 17
в комнате в 3 м y окна 19
/Интеpьеp/
Светлая окpаска, большие окна 22
Светлая окpаска, малые окна 26
Сpедняя по тонy окpаска, большие окна 24
Сpедняя по тонy окpаска, малые окна 28
Темная окpаска, большие окна 26
Темная окpаска, малые окна 30

2. Геогpафическая шиpота

41-45 гpад. (Кpым, Владивосток) 0
46-50 гpад. (Киев, Одесса, Хабаpовск) 1
51-55 гpад. (Москва, Hовосибиpск) 2
56-60 гpад. (Санкт-Петербург) 3
61-66 гpад. (Аpхангельск, Выбоpг, Якyтск) 4

3. Месяц и час

Месяц/час 12 11 10 9 8 7 6
13 14 15 16 17 18 19 20
Янваpь Декабpь 4 5 6 9
Февpаль Hоябpь 3 4 4 5 9
Маpт Октябpь 2 2 3 4 5 8
Апpель Сентябpь 1 1 2 2 3 5 8
Май Авгyст 1 1 1 1 2 4 6 8
Июнь Июль 0 0 0 1 2 3 4 7

4. Погода

Безоблачно 1
Белые облака 0
Слегка облачно 2
Сpедне облачно 3
Сильно облачно 5
Гyстые облака 7

5. Светочyвствительность

Ед. ГОСТ 25 32 50 64 100 125 200 250 400 500 750 1000
Число 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

6. Диафpагменное число

Диафрагма 1,4 2 2,8 4 5,6 8 11 16 22
Число 0 2 4 6 8 10 12 14 16

ИТОГО

Сумма чисел
(1+2+3+
4+5+6)
24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
Выдеpжка,
с.
1/1000 1/500 1/250 1/125 1/60 1/30 1/15 1/8 1/4 1/2 1 2 4 8

Опpеделение выдеpжки пpи искyсственном освещении.
1. Мощность лампы

/Обыкновенные/

1000 2
750 3
500 5
300 8
200 10
150 12
100 14
60 16

/Фотолампы/

750 1
500 2
300 5

2. Соффит (пpи его наличии)

Шиpокий -3
Глyбокий -6
Зеpкальный -5

3. Расстояние от лампы до объекта в метpах

Пользуйтесь экспонометрами

Существуют два типа экспонометров: оптические и фотоэлектрические.

Оптический экспонометр выпускается у нас под названием «ОПТЭК» (рис. 59). Прибор представляет собой небольшую плоскую пластмассовую коробку, в одной из узких стенок которой имеется прямоугольное световое окно. Этим окном прибор направляют на фотографируемый объект. За окном, внутри прибора, установлены матовое стекло и шкала прозрачных цифр на черном фоне, повторяющих ряд делений обычной шкалы диафрагмы от 2 до 16. Шкала эта представляет собой оптический клин.

С помощью зеркала, расположенного под углом 45° к плоскости шкалы, изображение последней наблюдается сквозь щель на верхней стороне прибора. Здесь же расположен и калькулятор.

Для определения экспозиции прибор направляют световым окном на объект и замечают на шкале наибольшую цифру, какую еще может различить глаз. Эта цифра и служит критерием для расчета экспозиции с помощью калькулятора. Прибор рассчитан на выдержки от 1/1000 с до 15 мин для пленок чувствительностью от 11 до 180 ед. ГОСТ.

Рис. 59. Оптический экспонометр «ОПТЭК»

Прибор «ОПТЭК» имеет один важный недостаток: выдержка в нем определяется с участием глаза, который, как известно, обладает адаптацией — способностью приспособляться к различным условиям освещения. Это весьма важное свойство глаза в данном случае мешает правильному определению экспозиции. Не случайно в инструкции, прилагаемой к прибору «ОПТЭК», сказано, что им нельзя пользоваться, если глаз наблюдателя находится в условиях значительно меньшей освещенности, чем фотографируемый объект, например при съемке из комнаты через окно, из-под затемненных арок мостов и т. п.

Надо добавить, что ошибка произойдет и в том случае, если глаз находится в условиях большей освещенности, чем объект, с той лишь разницей, что если в первом случае произойдет ошибка в сторону недодержки, то во втором — в сторону передержки. Только опыт работы с прибором может помочь учитывать этот недостаток и вносить необходимые поправки в его показания.

Фотоэлектрические экспонометры свободны от этого недостатка. Экспозиция в них определяется точным замером яркости или освещенности объекта съемки без участия глаза. Выпускаемые нашей промышленностью фотоэлектрические экспонометры отличаются высокой точностью показаний и пользуются заслуженным успехом.

Принцип действия фотоэлектрических экспонометров был описан (см. стр. 70), и здесь мы на этом останавливаться не будем.

Очень удобны экспонометры марки «Ленинград». Начиная с 1954 года, когда была выпущена первая модель этого экспонометра, завод выпустил пять моделей под номерами: 1, 2, 4, 6 и 10. Все они, кроме модели 6, снабжены селеновым фотоэлементом; в модели 6 применен сернисто-кадмиевый фоторезистор. Мы остановимся на моделях, наиболее удобных для начинающих фотолюбителей и более доступных по цене. Это модели 1, 2 и 4. Одна из них показана на рис. 60.

Рис. 60. Фотоэлектрический экспонометр «Ленинград-4»

В модели 1 имеется два предела измерений по яркости и освещенности объекта и канальная шкала с порядковыми цифрами. Стрелка гальванометра показывает номер канала, по которому расчет экспозиции производится с помощью калькулятора.

Модель 2 имеет один предел измерений по яркости и два — по освещенности.

Модель 4 снабжена устройством автоматической смены шкал при переходе от одного предела измерений к другому.

Все эти экспонометры рассчитаны на измерение широкого диапазона яркостей и освещенностей и позволяют определять экспозицию как при дневном, так и при искусственном освещении.

Для расчета экспозиции прежде всего надо установить на калькуляторе прибора величину светочувствительности применяемой фотопленки. Для замера яркости прибор направляют на снимаемый объект. При этом стрелка гальванометра отклоняется на тот или иной определенный угол. Остается совместить с этой стрелкой другую, следящую стрелку или заметить номер канала, после чего выбрать по шкалам прибора наиболее подходящее сочетание выдержки с диафрагмой и установить эти параметры на фотоаппарате.

К прибору прилагается молочное стекло, которое устанавливается в световом окне прибора при замере освещенности.

При умелом применении фотоэлектрический экспонометр избавит вас от всяких ошибок и, хотя этот прибор не очень дешевый, затраты на него вполне окупятся экономией фотопленки и получением хороших снимков.

Мы привыкли к тому, что измерительные приборы для того и созданы, чтобы точно измерять нужные нам параметры длины, массы, температуры и т. д. Нередко именно с таким критерием относятся фотолюбители к своим экспонометрам. Радуясь тому, что можно избавиться от мучительных сомнений при выборе экспозиции, они слепо подчиняются показаниям экспонометра, а затем удивляются, если их постигла неудача.

Фотоэлектрический экспонометр — своеобразный измерительный прибор, и для успешной работы с ним надо понять его особенности. Обычно фотоэлектрический экспонометр направляют на объект съемки и замеряют яркость света, отраженного объектом в сторону фотоаппарата. Но такой способ замера далеко не лучший. Представьте себе, что вы снимаете групповой портрет дважды: в первый раз — на фоне неба (например, на берегу моря), а второй раз — на фоне темной листвы. В обоих случаях лица снимающихся освещены одинаково, с одной силой, но показания экспонометра будут совершенно разными. Экспонометр «не знает», что именно для вас является сюжетно важным. Он показывает суммарную яркость объекта и фона и в первом случае на его показания окажет влияние светлое небо, а во втором — темная листва. Ошибка в экспозиции может оказаться весьма значительной.

Учитывая, что объектив фотоаппарата обычно охватывает снимаемое поле в пределах угла 50-60°, фотоэлектрические экспонометры обычно конструируются с расчетом на такой же угол охвата замеряемого поля. Но экспонометры «Ленинград» не имеют видоискателей, и, замеряя с большого расстояния яркость объекта, мы не можем точно определить границы кадра. Поэтому для более точного замера предпочтительнее измерять не яркость объекта, а его освещенность, т. е. свет, падающий на объект. В этом случае входное окно экспонометра прикрывают молочным стеклом и направляют экспонометр не на объект съемки, а на источник освещения. Угол зрения экспонометра с молочной насадкой увеличивается примерно в три раза, т. е. с 60 до 180°, но в данном случае это фактор положительный, экспонометр замеряет не только основной свет наиболее сильного источника освещения, но и побочный — отраженный от светлых поверхностей или падающий на объект от дополнительных источников освещения.

Однако не все фотоэлектрические экспонометры снабжены молочной насадкой. В частности, такой насадки нет у экспонометров, встроенных в фотоаппарат. Для таких экспонометров можно применить другой метод определения средней экспозиции, основанный на использовании эталона. Такой эталон совсем нетрудно изготовить самим. Это обыкновенная серая картонка величиной примерно в школьную тетрадь. Эталон помещают перед экспонометром фотоаппарата на расстоянии 10-12 см и обращают плоскостью к фотоаппарату. Его можно просто держать рукой. Надо лишь следить за тем, чтобы на него не падала тень от руки. Еще лучше, если это возможно, приблизить эталон к плоскости снимаемого объекта и соответственно приблизить к нему фотоаппарат.

Ручные экспонометры удобны тем, что во многих случаях ими можно произвести замер отдельных участков снимаемого объекта, например при съемке портрета замерить отдельно освещенную и теневую стороны лица, приблизив экспонометр к лицу снимаемого. В этом смысле они более удобны, чем встроенные экспонометры. Среднюю экспозицию в этом случае можно определить с помощью имеющейся на экспонометре шкалы экспозиционных чисел. Для этого, замерив наибольшую и наименьшую яркости объекта съемки, надо найти соответствующие им экспозиционные числа, сложить их и сумму разделить пополам. Полученное частное покажет требуемое экспозиционное число, по которому и надо рассчитать экспозицию.

Фотоэлектрический экспонометр — прибор точный и нежный. Обращаться с ним надо бережно и осторожно, предохраняя его от толчков. Если случайно уронить экспонометр, он наверняка выйдет из строя.

Какие квартиры продают годами

«Один человек выставил на продажу свою трешку в пятиэтажном доме за 14 млн руб. год назад. Но так до сих пор ее и не продал. Тогда его сосед выставил точно такую же квартиру за 14 млн руб. И тоже ничего не продал» — рассказ о положении дел на рынке недвижимости в изложении частного инвестора Анны Золотовой, которая последние несколько лет мониторит объявления о продаже квартир в своем микрорайоне на севере Москвы, напоминает одновременно детскую страшилку и стихи Хармса.

Сидя за чашкой кофе в модном кафе и рассказывая о том, что происходит на рынке недвижимости, Золотова не скупится на нелестные эпитеты в отношении вышеупомянутых продавцов: «Дом, в котором продаются эти квартиры,— старая, страшная пятиэтажка, расположенная в очень неудачном месте, где солнца вообще не бывает. И вот представь, человек выставляет там трешку в 54 кв. м за 14 млн руб. Ясное дело, она не продается и не продастся никогда по такой цене. Стоимость завышена в полтора раза. Ну ладно, один сделал глупость, но второй-то, уже глядя на него, поставил такую же цену. Ну что тут сказать? Год они уже стоят. Ну пусть стоят дальше».

Процессы затоваривания рынка и снижения цен прошли как будто незамеченными для множества продавцов на вторичке Москвы. Вот они и сталкиваются с тем, что слишком долго не могут продать свое жилье. Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке растягиваются на годы, а продажи объектов катастрофически виснут.

В своем недавнем обзоре специалисты профильного департамента «ИНКОМ-Недвижимости» обратили внимание, что на вторичном рынке жилья в границах старой Москвы более половины лотов составляют многокомнатные квартиры. Год назад доля таких объектов была меньше половины — 44%. По мнению риелторов, подобные

предложения накапливаются на рынке главным образом из-за завышенных цен. Причем 75% трех-четырехкомнатных квартир, выставленных на продажу, находятся в экспозиции уже два года и более.

По словам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергея Шломы, люди, которые пару лет назад в определенной локации приобрели «трешку», а сейчас подыскивают еще одну квартиру, переживают настоящий день сурка. К своему удивлению, они сталкиваются с теми же продавцами, с которыми встречались, покупая первую квартиру. «Более того, собственники снова — с неослабевающим упорством — предлагают им приобрести свою недвижимость по цене, которая не имеет ничего общего с бюджетами реальных сделок на рынке»,— говорит Сергей Шлома.

По наблюдениям Сергея Шломы, в большинстве случаев владельцы многокомнатных квартир продают их, чтобы разменять жилплощадь на «однушки» или «двушки». Однако, даже когда на последние снижается цена, продавцы многокомнатных квартир снижают цену на свое жилье в лучшем случае через полгода. В итоге на рынке накапливаются квартиры, которые надолго зависают из-за несоответствия рыночным ценам.

Из-за резкого увеличения предложения растет дисконт, на который могут рассчитывать покупатели. В итоге цена реальных сделок и заявленной стоимости квартир уже различается на миллионы. В качестве примера специалисты «ИНКОМ-Недвижимости» приводят ситуацию с продажей трехкомнатных квартир, экспонируемых в домах недалеко от Ленинского проспекта. В 2014 году средняя стоимость предложения подобных объектов в этом районе составляла 22 млн руб., в то время как цена их реализации не превышала 20 млн руб. В 2015-м эти показатели составляли соответственно 20 млн и 19 млн руб., а в 2016 году — уже 19 млн и 18 млн руб. Сейчас средняя заявленная стоимость таких объектов равна 17 млн руб., при этом бюджет реальных сделок составляет 15 млн руб. Однако немало трехкомнатных квартир в этой локации все так же экспонируются по цене 20 млн руб. и выше. И они годами не продаются.

Зависли на квартире

Срок экспозиции — важнейший показатель того, все ли в порядке с объектом, поэтому вычислить квартиры в Москве, которые продаются дольше всего, сейчас невозможно — эта информация продавцами тщательно скрывается. «И собственники, и их риелторы (которых такие продавцы успевают неоднократно поменять) не заинтересованы в том, чтобы о длительности продаж объекта знали потенциальные покупатели. Поэтому объявления снимаются и вновь вводятся в базы данных, меняются описания, фотографии и пр.»,— рассказывает руководитель аналитического центра Cian Алексей Попов.

Прежде всего это касается сверхдорогих объектов на вторичном рынке. И у таких лотов, по словам Попова, есть ряд схожих черт — большая площадь квартир, дорогой и необычный ремонт, а также принципиальная позиция продавца по цене сделки: «Как правило, это жилье не единственное, и такие собственники имеют возможность стоять на своем, ожидая того самого клиента, запросы и финансовые возможности которого совпадут именно с этим предложением».

Проблема в том, что если судить по статистике «ИНКОМ-Недвижимости», то длительные сроки продаж характерны не только для элитных объектов. В частности, по данным Алексея Попова, сейчас зависают продажи и во многих жилых комплексах премиум-класса, построенных в 2000–2010 годах. Там выставлено на продажу около 10–15% жилого фонда, и продавать это жилье по заявляемой цене становится все сложнее. «Это жилье стоит дорого, но одновременно успели устареть и концепции самих жилых комплексов (со сверхвысокой плотностью застройки, дворами для машин, а не с современными пешеходными зонами), и квартиры в них (с огромными кухнями, коридорами и балконами). Покупатели в бизнес-классе гораздо внимательнее считают деньги, нежели аудитория элитного сегмента, и дорогое и несовременное жилье в домах «лужковско-ресинского» стиля может долго не находить покупателя»,— уверен Попов.

Желание продавцов окупить ремонт или учесть изменение курса валют можно понять, но сейчас это уже не работает. Как следует из обзора специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», стоимость дорогой и переоцененной недвижимости снижается и в августе продолжала снижаться, даже несмотря на обвал курса рубля, что совсем нетипично. В частности, по данным IRN.RU, цены на квартиры в современных монолитно-кирпичных домах, снизившиеся на 1,7% в июле, по итогам августа упали еще на 1,4%. Зато выросли цены на самое дешевое и низкокачественное жилье, которое стремительно вымывается с рынка. Покупатели просто не тянут бюджеты, запрашиваемые продавцами вторичного рынка жилья.

Процесс затоваривания московского рынка продавцы могут не замечать, потому что для них дополнительные 25 млн кв. м, о которых рассказывают в своих обзорах аналитики IRN.RU, — это некие абстрактные цифры, не влияющие на стоимость их объекта. А поскольку желание не замечать происходящие изменения на рынке сохраняется у многих продавцов вторичного рынка жилья, то в ближайшие несколько лет это может вылиться в очень существенный дисконт для тех, кому необходимо продать недвижимость срочно.

«Любое, даже самое висячее, предложение можно продать, снизив цену. У риелторов даже есть такая поговорка: “Нет такой проблемы, которая не решалась бы ценой”»,— говорит Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». А ситуация сейчас такова, что продавцам вторички приходится делать скидку даже за эксклюзивные и дорогие ремонты, которые в их понимании делали квартиру дороже.

«Вот пример из практики наших риелторов. Не так давно они занимались реализацией квартиры площадью 54 метра, формат — студия, причем стены в ней везде были прозрачными. В том числе и стены санузла, который располагался посередине квартиры, прямо напротив спального места. Пространство, отведенное под кухню, в этой квартире состояло из раковины и небольшой плитки»,— вспоминает руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Наталия Борзенкова.

Конечно, бывает, что продавец зависшего объекта в конце концов дожидается своего уникального покупателя, но такие случаи — редкость. «Продавали квартиру на Ярцевской улице. Она была всем хороша — удачная планировка, просторная, адекватная цена. Располагалась на втором этаже. Но буквально под самым подоконником на протяжении всей квартиры шел козырек магазина, находящегося на первом этаже, и это была огромная черная гудроновая площадка. Естественно, после того как потенциальный клиент видел этот козырек, он тут же передумывал покупать. В итоге, несмотря на большое количество просмотров, квартира продавалась очень долго. И купила ее женщина — большая любительница комнатных растений, ее очень обрадовал этот козырек, потому что она на него выставляла летом огромное количество своих цветов в горшках. Это, конечно, один шанс на миллион, что так совпало предложение и потребность клиента»,— говорит Марина Толстик.

Оттянулись на природе

Описывая ситуацию на вторичке Москвы, сразу несколько участников рынка не сговариваясь сравнили ее с тем, что началось несколько лет назад и в общем-то продолжается на рынке загородной недвижимости. Конечно, сравнивая ситуацию на московском рынке и на Рублевском шоссе, эксперты прежде всего говорили о дорогостоящих квартирах в сегменте бизнес-класса. Но собственники, пытающиеся продать квартиру в пятиэтажке гораздо дороже ее нынешней рыночной стоимости, тоже могут примерить на себя этот сценарий.

Так, по словам Алексея Попова, на фоне большого объема предложения в заметно подешевевших новостройках бизнес-класса в Москве квартиры с ценником под $1 млн могут продаваться годами.

«Нечто похожее происходит на рынке загородной недвижимости, особенно в его премиальных сегментах, где ситуация дополнительно осложняется затовариванием рынка. К примеру, во многих дорогих поселках на Рублевке и Новой Риге в 2014–2015 годах в продаже находилось до половины всех коттеджей»,— говорит Попов.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын рассказывает, что срок экспозиции дома на премиальном и элитном рынках в принципе значительно дольше, чем в сегменте стандартной загородной недвижимости (учитывая ценник и узость аудитории): «Срок экспозиции меньше года — это очень хороший показатель, а в течение месяцев с рынка уходят только самые выгодные предложения, то есть дома с прекрасными характеристиками и ценой немного ниже рынка. Так бывает, когда продавцу нужно срочно выйти в кэш».

Вероятность продажи дома в 2018 году

Бизнес-класс от 15 млн до 60 млн руб. Премиум-класс от 60 млн до 120 млн руб. Элит-класс от 120 млн до 250 млн руб. De luxe от 250 млн руб.
Текущая экспозиция (количество домов) 1483 935 731 479
Спрос в 2017 году 206 97 55 18
Спрос в 2018 году (8 мес.) 167 54 27 15
Количество лет до истощения текущей экспозиции 7,2 9,6 13,3 26,6
Вероятность продажи дома в течение года* 15% 11% 8% 4%
В год продается один дом из 7 9 13 25

*При среднегодовом приросте экспозиции в 16% и уменьшении спроса на 10%.
Источник: данные и расчеты Penny Lane Realty.

Еще одна особенность — в том, что первичный рынок премиального и элитного сегмента загородного жилья составляет всего 23%. Но, поскольку предложений тут мало, покупатели вынуждены обращаться на вторичный рынок за ассортиментом, а там его встречают собственники (физические лица), которые выставляют цены на свое усмотрение и, как правило, не особенно сверяясь с общей ситуацией по рынку. «Еще важная ремарка: элитный загородный рынок формировался 10–20 лет назад, сейчас новых проектов практически нет — это ответ на вопрос, что представляют собой дома. Да, они роскошные, большие, из дорогих материалов, в самых престижных локациях Подмосковья, но многие из них построены слишком давно, чтобы удовлетворить современный вкус покупателей»,— уверен Колосницын.

В отличие от типового городского жилья, которое можно оценить, прибегнув к одному из трех вариантов оценки — методу сравнительных продаж (когда цена экспозиции сравнивается с ценой, по которой был продан аналогичный объект), загородную недвижимость оценить сложнее. «Второй метод оценки — доходный. Стоимость недвижимости определяется исходя из того, какой доход она принесет владельцу. Как мы понимаем, в сегменте жилой недвижимости во время низкого спроса, в том числе на аренду,— это ненадежный способ»,— говорит Сергей Колосницын.

Третий способ оценки — затратный. Цена определяется исходя из того, сколько было вложено в материалы, строительство, отделку, интерьер. «И многие продавцы наивно полагают, что именно по затратному методу нужно оценивать свою собственность. По сути, когда они покупали свои дома и делали в них ремонт, ориентируясь сугубо на свой индивидуальный вкус, они не планировали продажу, многие пошли по порочному пути индивидуализации своего дома — это когда буквально каждая вещь в доме кричит о своем владельце и его нетривиальном вкусе»,— говорит Колосницын.

Решив продать дом, такой собственник подсчитывает, сколько было затрачено на строительство и ремонт, и хочет хотя бы вернуть вложенные средства. В расчет не принимается ни уровень спроса, ни ассортимент предложений на рынке, ни мода, ни тренды, ни экономическая ситуация в стране. «Логика такая: я строил в 2000 году дом и потратил на него $20 млн. Но увы, то, на что было потрачено $20 млн в 2000 году, ничего не стоит в глазах покупателя в 2018 году. Мир изменился»,— объясняет Колосницын.

По его словам, единственное, что определяет в реальности цену,— это спрос. Покупатель может не разделять вкусов предыдущего владельца относительно интерьера, зато, если он видит аналогичный дом (качественная постройка и любой ремонт) в той же локации по цене ниже, непременно купит его.

В результате, желая вернуть затраты и удерживая цену, продавец совершает несколько ошибок. «Во-первых, он способствует увеличению срока экспозиции, а это, по сути, эквивалентно ежедневным убыткам (содержание дома продолжает сосать ресурсы), во-вторых, дом, находящийся на экспозиции слишком долго, начинает буквально надоедать потенциальным покупателям. Элитных поселков не так уж много, аудитория тех, кто может совершить там покупку, узка, и некоторые потенциальные покупатели изучают сайты и годами выжидают, когда появятся предложения в каком-то особенно привлекательном поселке или интересующей их локации, и, если дом по завышенной цене постоянно мозолит им глаза, перестают его замечать»,— рассказывает Сергей Колосницын.

Кроме того, долгая экспозиция ведет к тому, что объект еще больше устаревает. Новые технологии развиваются, меняются мода и вкусы, обновлять дом, выставленный на продажу, никто не хочет. Он проигрывает по сравнению со свежими объектами, но висит по старой цене. «До кризиса в 2008 году на Николиной горе продавался дом за $12 млн. В 2009 году мы привели собственнику покупателя, который был готов купить его за $8 млн, но собственник отказался»,— рассказывает реальный кейс Сергей Колосницын. В итоге дом был продан спустя четыре года за $4,5 млн. «Экономика проекта здесь включает не только те $7,5 млн, на которые была снижена цена, но и убытки — те деньги, которые он заработал бы почти за десять лет, если бы получил на руки $8 млн в 2009 году»,— говорит Колосницын.

В 2016 году специалисты Penny Lane Realty проводили исследование, высчитывая вероятность продажи дома, которая, по их наблюдениям, уже тогда начала снижаться.

Анализ экспозиции и реализованного спроса в 2015 году показал, что за год рынок смог переварить чуть более 12% предложения.

«Чем выше сегмент, тем он уже с точки зрения предложения, однако то же можно сказать и о спросе: если в сегменте бизнес-класса (от 15 млн до 60 млн руб.) предложение превосходит спрос более чем в пять раз, то в самой высокобюджетной нише — в 26»,— говорит Сергей Колосницын.

К продаже дома он предлагает отнестись как к бизнесу: «Мы видим: рынок падает, спрос падает, цены падают. Рынок совсем не такой, как десять лет назад, да и как пять — тоже. Объем предложения огромный. Конкуренция высокая. Переоцененных домов много. Много “пустых” домов — их владельцы осели за границей. И если на этом фоне дом продавца не лучшее предложение, нужно мыслить иначе. Допустим, продавец продает дом уже пятый год. Начинал с $6,5 млн, сейчас хочет за дом $3,4 млн, но интереса со стороны покупателя нет. Обращается к нам — хочет опустить цену до $3,2 млн. Каждый год этот продавец опускается на 10–15%, а покупателя все нет. Приходит покупатель и предлагает $1,5 млн. Что делать?» — рассуждает Колосницын.

Снижая цену по 10–15% в год, продавать дом можно еще лет шесть, а потом придется делать пятнадцатипроцентный дисконт покупателю. «Одним словом, в лучшем случае дом уйдет через шесть лет за $1,6 млн. А это всего лишь на 8% больше, чем предлагал покупатель за дом, когда он был выставлен за $3,4 млн. При этом любой продавец аналогичного дома сумел заработать на такой дом. Он мог бы сделать на этом капитале 10% в год. Так за шесть лет его $1,5 млн превратились бы в $2,65 млн. И это был бы кэш, а не законсервированные в камне нервы и время»,— говорит Колосницын.

Продать подороже

Второй момент – цена, а точнее сказать, ее адекватность. Всем известно желание покупателя купить подешевле, а продавца – продать подороже. Существует понятие средней цены, которая соответствует наиболее распространенным ценам на рынке на жилье такого типа. Если ваша цель – продать как можно быстрее, цена должна быть либо в числе средних, либо немного ниже. Квартира, которая стоит дороже, обязана иметь явные преимущества: например, евроремонт, удобная транспортная развязка, школа или детский сад под окнами. Если же значимых плюсов нет, лучше остановиться на более приемлемой для потенциального покупателя сумме. Конечно, хороший специалист по недвижимости может найти желающего ее приобрести, но это потребует много времени. Ждать придется месяцами. И неизвестно, получится ли выручить именно столько.

Элитную квартиру тоже не так легко быстро продать, хотя ее цена и оправдана. Это объясняется просто – не все могут себе позволить такое жилье. Все-таки большинство покупателей относятся к среднему классу.

Первый и последний этаж не предлагать

Определенное значение имеет тип дома – кирпичный, панельный, «народная стройка» и т.д. (больше ценятся кирпичные дома), этаж, на котором находится квартира. Внимание покупателей скорее привлечет третий-четвертый этаж, чем первый и последний. У такой тенденции есть свои житейские причины. Жителей первого этажа, как правило, ждет с грохотом закрывающаяся входная дверь, от которой, к тому же все время дует, и неприятные запахи, доносящиеся из подвала. Кроме того, на окна обязательно придется ставить решетки, иначе ловкие воры могут без труда проникнуть в жилище. Был период, когда квартиры на первом этаже покупали очень охотно, особенно, если дом расположен недалеко от остановки или станции метро, на так называемой «красной линии». Многие приобретали их для того, чтобы впоследствии переоборудовать в офис, магазин, парикмахерскую и т.д. Однако сейчас ситуация изменилась. Во-первых, ужесточились правила перевода жилого помещения в нежилое. Во-вторых, на сегодняшнем рынке широкий выбор готовых нежилых помещений, которые не нужно переоборудовать, тратя кучу времени и нервов. И представители бизнеса чаще всего их и предпочитают.

Те, кто живет на последнем этаже, нередко мучаются от того, что течет крыша. Причем дождь с потолка начинается в апреле-мае, а заканчивается только к ноябрю. Кстати, если лифт сломается, то с тяжелыми сумками придется идти пешком девять и больше лестничных пролетов.

Документы готовы?

Если сравнивать первичный и вторичный рынок жилья, то наибольшим спросом пользуются, а. значит, и быстрее продаются квартиры в новых домах. Кроме очевидных преимуществ вновь возведенного жилья, стоит отметить еще один момент. Квартира, которая уже кому-то принадлежала, оформлена во вкусе прежнего владельца. Потенциальному покупателю может не понравиться ремонт (от цвета обоев в спальне до рисунке на кафельной плитке в ванной) и даже удобная на первый взгляд перепланировка. А переделывать, как известно, труднее, чем делать с нуля. Новостройка никаких подобных сложностей не представляет, она как чистый лист бумаги.

Итак, среди факторов, влияющих на экспозицию жилья, можно отметить его ликвидность, адекватность цены, тип и расположение как дома, так и квартиры. Но многое зависит и от первого впечатления, которое остается у потенциального покупателя при просмотре.

Кроме цены, ликвидности квартиры и других ее характеристик (состояние, этажность, материал, из которого построен дом и т.д.) на срок экспозиции квартиры влияет также степень готовности документов и наличие самих правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, решение суда, справка о полной выплате пая и т.д.). Рассматривая каждый вариант жилья, специалист по недвижимости оценивает возможный риск, исходя из наличия правоустанавливающих документов собственника. И если риск слишком высок, он советует продолжить поиск, но выбор всегда остается за покупателем.

Советы профессионалов

Многие факторы, которые влияют на срок и успешность экспозиции жилья, мы неспособны изменить при всем желании. Увы, не в нашей власти силой мысли перенести дом поближе к автобусной остановке и супермаркету. Примерно то же можно сказать и о материале, из которого построен дом, этажности, и, наконец, о конъюнктуре рынка. А вот вовремя собрать комплект документов мы вполне в состоянии. Так же, как и достойно подготовить квартиру для просмотра. А помогут вам в этом рекомендации экспертов.

И помните, что у вас никогда не будет второй возможности произвести хорошее первое впечатление.

Если квартира в состоянии, которое в народе характеризуют словами «не ахти», то лучше всего сделать небольшой косметический ремонт. Никто не призывает вас тратить много денег, однако подклеенные обои и новый недорогой линолеум взамен старого затертого наверняка сыграют свою роль. Отделка квартиры – это гарантированное средство быстро и выгодно ее продать. Имейте в виду, что стены светлого или нейтрального, неяркого цвета зрительно увеличивают площадь помещений. Сделайте мелкий ремонт в доме — например, помажьте маслом дверные петли, если они скрипят, устраните незначительные поломки и недостатки.

Избегайте беспорядка и хаоса. Кухня должна быть чистой! Многие покупатели судят о хозяйке дома по чистоте кухни. Поэтому сделайте так, чтобы она блестела. Сияющая чистота ванной комнаты тоже поможет продать квартиру. Протрите кафель и пол, чтобы на них не было пятен от воды и мыла. Не забудьте обратить внимание на занавеску или дверцы душевой кабины. Почистите вентиляционную решетку и проветрите ванную комнату. Сделайте так, чтобы кладовки и подсобные помещения выглядели просторнее (для этого сложите вещи аккуратно). Покажите во всей красе: балкон или лоджию. Освободите их от ненужных вещей. Помните – балкон это не место для свалки.

Квартира, наполненная светом и свежим воздухом, выглядит привлекательной. Чистые окна сделают квартиру более просторной и привлекательной. Раздвиньте гардины и занавески, и квартира наполнится светом и солнцем, станет яркой и гостеприимной.

Вечером не забудьте включить все люстры и бра. Хорошее освещение поможет агентам показывать квартиру в вечернее время и в пасмурные дни. Обязательно замените перегоревшие лампочки на лестничной площадке.

Входная дверь – это визитная карточка квартиры, поэтому вы должны быть уверены в том, что она всегда в порядке. Красиво оформленная входная дверь вызывает интерес и желание зайти в гости.

Особое внимание обратите на запахи. Они действуют на человека сильнее, чем можно подумать. Запах табака, животных или мусорного ведра создают негативное впечатление

Бывает так, что невыносимое «амбре» стоит в квартире помимо воли хозяев. Например, виной тому – грязный подвал, засоренный мусоропровод или бездомные кошки. В первых двух случаях обязательно обратитесь в ЖЭК или домоуправляющую компанию, санэпидемстанцию. А в последнем остается засучить рукава и вымыть подъезд – что же еще делать? Обязательно проветривайте квартиру, а в хорошую погоду держите окна открытыми, пользуйтесь освежителем воздуха. Потрескивание дров в камине и соблазнительные запахи, доносящиеся из кухни, наполнят квартиру особым чувством, теплом и уютом. Если с неприятными запахами покончено, мы часто советуем своим клиентам накануне просмотра сварить кофе, испечь блины или пироги. Постарайтесь сделать так, чтобы в вашем доме царил аромат домашнего уюта, и покупатель захотел вернуться.

Сведите к минимуму то, что отвлекает внимание. Было бы лучше, чтобы во время показа присутствовало как можно меньше людей. Уберите животных из поля зрения. Это даст возможность потенциальному покупателю спокойно смотреть и оценить квартиру, представить себя хозяином.

Позвольте агенту вести переговоры: будьте дружелюбны и вежливы, но не мешайте переговорам агента и покупателя. Старайтесь давать исчерпывающие ответы, но только на те вопросы, которые заданы. Ваш агент знает лучше, что важно для покупателя и сможет легко справиться с любой ситуацией.

Пусть экспозиция вашей квартиры пройдет легко и быстро.

  • ТЕСТ ЭКСПОЗИЦИИ — метод определения уровня токсические соединения или его метаболитов в биологической среде человека с целью установления введенной в организм дозы токсические вещества или уровня загрязнения… Экологический словарь
  • Специальная стоимость объекта оценки — «….. Официальная терминология
  • Стоимость воспроизводства объекта оценки — «….. Официальная терминология
  • Стоимость замещения объекта оценки — «…б) стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;….. Официальная терминология
  • Стоимость объекта оценки для целей налогообложения — «…е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов ;….. Официальная терминология
  • Стоимость объекта оценки при существующем использовании — «…г) стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;…» Источник: Постановление Правительства РФ от 06.07… Официальная терминология
  • Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — «….. Официальная терминология
  • тест экспозиции — показатель, характеризующий содержание вредного вещества и продуктов его превращения в организме человека или степень угнетения активности определенных ферментов, соответствующую общей поглощенной дозе вредного… Большой медицинский словарь
  • Инвестиционная стоимость объекта оценки — «…д) инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;….. Официальная терминология
  • Ликвидационная стоимость объекта оценки — «…ж) ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;….. Официальная терминология
  • Метод оценки расчета стоимости объекта — «…6. Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке…» Источник: Постановление Правительства РФ от 06.07… Официальная терминология
  • Организатор коллективной экспозиции — «…: юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, арендующий выставочные площади для размещения на выставке/ярмарке коллективной экспозиции, формируемой из ряда экспонентов….. Официальная терминология
  • Рыночная стоимость объекта оценки — «….. Официальная терминология
  • Срок службы строительного объекта расчетный — «….. Официальная терминология
  • Утилизационная стоимость объекта оценки — «…з) утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;….. Официальная терминология
  • КАЛЬКУЛЯТОР ЭКСПОЗИЦИИ — простейший тип экспонометра в виде таблицы… Большой энциклопедический словарь

Экспозиция квартиры: подготовка и продолжительность

Источник фотографии

Под красивым термином «экспозиция квартиры» специалисты подразумевают нахождение объекта на рынке недвижимости. Экспозиция начинается с того момента, как информация о вашем жилье попадает в базу данных, и заканчивается, когда вы определились с покупателем. Это непростой и ответственный период. Вашу родную квартиру, где каждая мелочь связана с воспоминаниями, а «стены лечат», чужие люди придирчиво рассматривают как товар, раскладывая по полочкам все ее достоинства и недостатки. Скорее всего, вы хотите, чтобы все это поскорее закончилось, можно было вздохнуть с облегчением и спокойно готовиться к сделке. А еще вы хотите, чтобы ваше жилье оценили по достоинству. О том, что влияет на продолжительность и успешность экспозиции рассказывают наши эксперты:

Елена Овсянникова, директор ООО АН «Слобода»;
Галина Буюклинская руководитель отдела продаж АН «Виват-риэлти».

Когда же?

«Срок экспозиции квартиры зависит от нескольких составляющих, — говорит Галина Буюклинская. — Рассмотрим их по порядку. Один из главных факторов – так называемая ликвидность жилья: насколько пользуются спросом подобные квартиры в таком районе. Разумеется, высокая востребованность позволяет продать объект недвижимости в более короткий срок.

Второй момент – цена, а точнее сказать, ее адекватность. Всем известно желание покупателя купить подешевле, а продавца – продать подороже. Существует понятие средней цены, которая соответствует наиболее распространенным ценам на рынке на жилье такого типа. Если ваша цель – продать как можно быстрее, цена должна быть либо в числе средних, либо немного ниже. Квартира, которая стоит дороже, обязана иметь явные преимущества: например, евроремонт, удобная транспортная развязка, школа или детский сад под окнами. Если же значимых плюсов нет, лучше остановиться на более приемлемой для потенциального покупателя сумме. Судите сами: удастся ли быстро продать двухкомнатную квартиру в Сормовском районе за 3 миллиона 800 тыс. рублей, если она, мягко говоря, в обычном состоянии, и красная цена для нее – 3 миллиона? Конечно, хороший специалист по недвижимости может найти желающего ее приобрести, но это потребует много времени. Ждать придется месяцами. И неизвестно, получится ли выручить именно столько.

Элитную квартиру тоже не так легко быстро продать, хотя ее цена и оправдана. Это объясняется просто – не все могут себе позволить такое жилье. Все-таки большинство покупателей в Нижнем Новгороде относятся к среднему классу.

Определенное значение имеет тип дома – кирпичный, панельный, «народная стройка» и т.д. (больше ценятся кирпичные дома), этаж, на котором находится квартира. Внимание покупателей скорее привлечет третий-четвертый этаж, чем первый и последний. У такой тенденции есть свои житейские причины. Жителей первого этажа, как правило, ждет с грохотом закрывающаяся входная дверь, от которой, к тому же все время дует, и неприятные запахи, доносящиеся из подвала. Кроме того, на окна обязательно придется ставить решетки, иначе ловкие воры могут без труда проникнуть в жилище. Был период, когда квартиры на первом этаже покупали очень охотно, особенно, если дом расположен недалеко от остановки или станции метро, на так называемой «красной линии». Многие приобретали их для того, чтобы впоследствии переоборудовать в офис, магазин, парикмахерскую и т.д. Однако сейчас ситуация изменилась. Во-первых, ужесточились правила перевода жилого помещения в нежилое. Во-вторых, на сегодняшнем рынке широкий выбор готовых нежилых помещений, которые не нужно переоборудовать, тратя кучу времени и нервов. И представители бизнеса чаще всего их и предпочитают.

Те, кто живет на последнем этаже, нередко мучаются от того, что течет крыша. Причем дождь с потолка начинается в апреле-мае, а заканчивается только к ноябрю. Кстати, если лифт сломается, то с тяжелыми сумками придется идти пешком девять и больше лестничных пролетов.

Если сравнивать первичный и вторичный рынок жилья, то наибольшим спросом пользуются, а. значит, и быстрее продаются квартиры в новых домах. Кроме очевидных преимуществ вновь возведенного жилья, стоит отметить еще один момент. Квартира, которая уже кому-то принадлежала, оформлена во вкусе прежнего владельца. Потенциальному покупателю может не понравиться ремонт (от цвета обоев в спальне до рисунке на кафельной плитке в ванной) и даже удобная на первый взгляд перепланировка. А переделывать, как известно, труднее, чем делать с нуля. Новостройка никаких подобных сложностей не представляет, она как чистый лист бумаги.

Итак, среди факторов, влияющих на экспозицию жилья, можно отметить его ликвидность, адекватность цены, тип и расположение как дома, так и квартиры. Но многое зависит и от первого впечатления, которое остается у потенциального покупателя при просмотре.

«Кроме цены, ликвидности квартиры и других ее характеристик (состояние, этажность, материал, из которого построен дом и т.д.) на срок экспозиции квартиры влияет также степень готовности документов и наличие самих правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, решение суда, справка о полной выплате пая и т.д.), — отмечает Елена Овсянникова. — Рассматривая каждый вариант жилья, специалист по недвижимости оценивает возможный риск, исходя из наличия правоустанавливающих документов собственника. И если риск слишком высок, он советует продолжить поиск, но выбор всегда остается за покупателем».

Советы профессионалов

Многие факторы, которые влияют на срок и успешность экспозиции жилья, мы неспособны изменить при всем желании. Увы, не в нашей власти силой мысли перенести дом поближе к автобусной остановке и супермаркету. Примерно то же можно сказать и о материале, из которого построен дом, этажности, и, наконец, о конъюнктуре рынка. А вот вовремя собрать комплект документов мы вполне в состоянии. Так же, как и достойно подготовить квартиру для просмотра. А помогут вам в этом рекомендации наших экспертов.

Советует Галина Буюклинская:

1. Если квартира в состоянии, которое в народе характеризуют словами «не ахти», то лучше всего сделать небольшой косметический ремонт. Никто не призывает вас тратить много денег, однако подклеенные обои и новый недорогой линолеум взамен старого затертого наверняка сыграют свою роль.

2. Особое внимание обратите на запахи. Они действуют на человека сильнее, чем можно подумать. Бывает так, что невыносимое «амбре» стоит в квартире помимо воле хозяев. Например, виной тому – грязный подвал, засоренный мусоропровод или бездомные кошки. В первых двух случаях обязательно обратитесь в ЖЭК или домоуправляющую компанию, санэпидемстанцию. А в последнем остается засучить рукава и вымыть подъезд – что же еще делать? Если с неприятными запахами покончено, мы часто советуем своим клиентам накануне просмотра сварить кофе, испечь блины или пироги. Постарайтесь сделать так, чтобы в вашем доме царил аромат домашнего уюта, и покупатель захотел вернуться.

3. И, конечно, сделайте, генеральную уборку. Кстати, мы, специалисты по недвижимости, порой сами беремся за тряпки и швабры, чтобы помочь своим клиентам, если это пожилой человек или хронически занятый трудоголик.

Советует Елена Овсянникова:

1. Помните, что у вас никогда не будет второй возможности произвести хорошее первое впечатление.

2. Входная дверь – это визитная карточка квартиры, поэтому вы должны быть уверены в том, что она всегда в порядке. Красиво оформленная входная дверь вызывает интерес и желание зайти в гости.

3. Отделка квартиры – это гарантированное средство быстро и выгодно ее продать. Имейте в виду, что стены светлого или нейтрального, неяркого цвета зрительно увеличивают площадь помещений.

4. Чистые окна сделают квартиру более просторной и привлекательной. Раздвиньте гардины и занавески, и квартира наполнится светом и солнцем, станет яркой и гостеприимной.

5. Кухня должна быть чистой! Многие покупатели судят о хозяйке дома по чистоте кухни. Поэтому сделайте так, чтобы она блестела.

6. Сияющая чистота ванной комнаты тоже поможет продать квартиру. Протрите кафель и пол, чтобы на них не было пятен от воды и мыла. Не забудьте обратить внимание на занавеску или дверцы душевой кабины. Почистите вентиляционную решетку и проветрите ванную комнату;
7. Избегайте беспорядка и хаоса.
8. Сделайте так, чтобы кладовки и подсобные помещения выглядели просторнее (для этого сложите вещи аккуратно).

9. Покажите во всей красе: балкон, лоджию или гараж. Освободите гараж от ненужных вещей. Помните – балкон это не место для свалки.
10. Сделайте необходимый ремонт в доме — например, помажьте маслом дверные петли, если они скрипят. Устранив мелкие, незначительные поломки и недостатки, у вас появится возможность более выгодно продать квартиру.
11. Квартира, наполненная светом и свежим воздухом, выглядит привлекательной. И, наоборот, запах табака, животных или мусорного ведра создают негативное впечатление. Обязательно проветривайте квартиру, а в хорошую погоду держите окна открытыми, пользуйтесь освежителем воздуха. Потрескивание дров в камине и соблазнительные запахи, доносящиеся из кухни, наполнят квартиру особым чувством, теплом и уютом.
12. Освещение. Не забудьте включить все люстры и бра. Хорошее освещение поможет агентам показывать квартиру в вечернее время и в пасмурные дни. Обязательно замените перегоревшие лампочки на лестничной площадке.
13. Сведите к минимуму то, что отвлекает внимание. Было бы лучше, чтобы во время показа присутствовало как можно меньше людей. Уберите животных из поля зрения. Это даст возможность потенциальному покупателю спокойно смотреть и оценить квартиру, представить себя хозяином.
14. Позвольте агенту вести переговоры: будьте дружелюбны и вежливы, но не мешайте переговорам агента и покупателя. Старайтесь давать исчерпывающие ответы, но только на те вопросы, которые заданы. Ваш агент знает лучше, что важно для покупателя и сможет легко справиться с любой ситуацией.

Пусть экспозиция вашей квартиры пройдет легко и быстро!

Подготовила Злата Балика

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *