Право требование

Содержание

Переуступка прав по договору долевого строительства в рамках ФЗ № 214

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение жилплощади на этапе возведения является выгодным инвестированием. Между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия (ДДУ), который проходит госрегистрацию в Росреестре. В рамках данного соглашения участник строительства вправе переуступить свое право требования третьему лицу.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке права требования по договору долевого участия в зависимости от продавца делятся на два типа:

  • объект принадлежит гражданину;
  • будущая квартира оформлена на юр. лицо.

Если владелец – физическое лицо, то между ним и застройщиком может быть заключен только ДДУ в рамках ФЗ № 214. Предварительный договор долевого участия официально не считается документом, подтверждающим владение объектом, поэтому по такому соглашению передача не возможна.

Если будущий собственник недвижимости – организация, то между ней и строительной компанией могут заключаться различные формы договоренностей;

  • ДДУ;
  • инвестиционное соглашение;
  • контракт взаимозачета.

Как правило, инвестиционное соглашение или контракт взаимозачета заключается между девелопером и подрядчиком. По ним также может проводиться уступка. При этом риски покупателя возрастают.

Это связано со следующими причинами:

  • права подрядчика в отношении конкретной жилплощади определены не четко;
  • иные договора, кроме долевого участия, не подлежат госрегистрации в Росреестре;
  • исполнитель может не выполнить обязательства перед застройщиком, в таком случае его собственность на квартиру будет оспорена.

Важно знать: Из-за отсутствия регистрации в Росреестре недобросовестный подрядчик может провести уступку нескольким гражданам.

Уступка

Переуступка осуществляется в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 214. Для передачи требования необходимо одновременное соблюдение следующих условий:

  • выплачена полная стоимость квартиры, или объект передается вместе с долгом;
  • еще не подписан передаточный акт на жилплощадь;
  • сделка подлежит обязательной регистрации в регпалате.

Помимо 214 ФЗ, переуступка прав по ДДУ регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Прежний дольщик несет ответственность перед правоприобретателем только за действительность передаваемых прав. Он не отвечает за своевременность исполнения обязательств девелопером.

Передача права требования не является основанием для внесения изменений в ДДУ. Уступка лишь меняет сторону в обязательстве. Поэтому новый собственник получает квартиру, в соответствии со всеми условиями заключенного соглашения.

К новому владельцу переходят не только права, но и обязанности. Например, если прежний дольщик имеет задолженность перед застройщиком по уплате стоимости жилплощади, то долг переводится на нового хозяина, с письменного согласия девелопера.

Полезно: Перед заключением соглашения о переуступки новому дольщику необходимо запросить у девелопера акт сверки расчетов с предыдущим владельцем. В документе будут отражены задолженности по оплате стоимости жилья.

Если дом введен в эксплуатацию и между дольщиком и строительной фирмой подписан приемо-передаточный акт, но квартира еще не оформлена в собственности, то заключить переуступку прав по договору долевого строительства нельзя. В таком случае оформляется обычная купля-продажа.

Последовательность действий

Чтобы осуществить передачу прав необходимо выполнить следующие действия:

  • заключить ДДУ с девелопером;
  • зарегистрировать его в Росреестре;
  • оплатить стоимость недвижимости;
  • найти правоприобретателя;
  • оформить соглашение;
  • уведомить строительную компанию;
  • пройти госрегистрацию в регпалате.

Цена объекта между прежним и новым дольщиком определяется самостоятельно. Строительная компания не вправе изменять стоимость или иные договоренности между сторонами.

Согласование с застройщиком

В законе не прописано четкое требование о необходимости уведомления строительной компании о смене дольщика. Такое условие может быть предусмотрено в ДДУ.

Застройщик может отказать в согласовании уступки, а также попросить за разрешение уплатить ему определенную сумму денег. Такие действия девелопера являются вполне законными.

Справка: Даже если в ДДУ не предусмотрено обязательное уведомление строительной фирмы, покупателю следует направить письмо о смене дольщика. В противном случае он может лишиться возможности требовать с девелопера неустойку за срыв срока строительства.

Документы

Чтобы переуступка договора долевого участия в строительстве вступила в законную силу, необходимо зарегистрировать ее в Росреестре. Для этого необходимо представить следующие документы:

  • зарегистрированный ДДУ;
  • договор переуступки;
  • письменное согласие застройщика;
  • справка об оплате полной стоимости недвижимости;
  • нотариально удостоверенное разрешение второго супруга, если имущество куплено в браке;
  • согласие опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние лица;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • иная документация.

В числе прочих документов может быть представлена доверенность, если вместо собственника в госорган обращается уполномоченное лицо, кредитный контракт, если жилье покупалось с привлечением заемных средств, и другие бумаги.

Если изначально на объект недвижимости оформлена ипотека, то необходимо согласовать сделку с залогодержателем, то есть банком.

Внимание: Госпошлина за регистрационные действия определяется в соответствии со статьей 333.33 НК РФ и составляет 2 000 рублей для физических лиц.

Договор уступки

Соглашение о переходе прав заключается в письменной форме. Нотариальное удостоверение документа не требуется.

В договоре уступки указывается:

  • реквизиты сторон (ФИО, адрес, данные паспорта);
  • описание характеристик квартиры;
  • стоимость жилплощади и порядок расчетов;
  • обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение условий сделки.

В конце ставятся подписи продавца и покупателя, а также отметка о согласовании с застройщиком.

Налогообложение

После получения средств от покупателя у продавца возникает обязанность по уплате НДФЛ в размере 13%. Налог платится не со всей стоимости сделки, а с разницы между первоначальной ценой, указанной в ДДУ, и стоимостью по договору уступки.

Интересно: Если цена покупки и продажи совпадает, то обязанность по уплате налога не возникает. При этом гражданину все равно необходимо подать декларацию 3-НДФЛ.

На что обратить внимание покупателю

Заключение соглашения переуступки сопряжено с большими рисками, чем оформление участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком. Это связано с законностью прав требования на жилплощадь и возможным мошенничеством со стороны продавца.

Чтобы себя обезопасить, покупателю следует проверить:

  • факт регистрации в Росреестре;
  • наличие оплаты за жилье;
  • документацию продавца;
  • текущее состояние строительства;
  • репутацию и документы застройщика.

Иногда граждане продают квартиры по переуступки при срыве или затягивании сроков строительных работ. В таком случае покупателю нужно быть осторожным, чтобы не нарваться на долгострой.

Если покупатель уступки захочет расторгнуть ДДУ с девелопером, то ему будет возвращена только та часть средств, которая обозначена в контракте долевого участия, а не в соглашении уступки.

Переуступка прав по ДДУ (214 ФЗ)

Александр Марущенко Старший юрист

Все чаще можно встретить объявления вида: «Выкупим ваши права по ДДУ через договор переуступки». Это применяется, когда застройщик должен выплатить какие-то штрафные санкции (например задержал строительство) и должен выплатить неустойку. Право требования данной неустойки вы можете продать по договору переуступки (цессии) юридической фирме. Да, по деньгам это будет меньше, но избавит вас от значительной головной боли с документами и судами. Давайте разберемся что такое переуступка прав по ДДУ и какие подводные камни, опасности есть при этом.

В Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон), 03.07.2016 Федеральными законами № 304 и 361 внесены очень большие изменения в части уступки прав требования. Давайте разбираться.

Либез: продавец по такому договору уступки называется цедентом, покупатель – цессионарий, сама сделка – цессией. Сделка основывается на положениях ст.ст. 388, 388.1, 389, 389.1, 390 Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту ГК), и ст. 11 Закона 214 ФЗ. В ст. 388 ГК, так и называющейся, «Условия уступки требования», в части 4 четко указано: «Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения».

И здесь очень многое зависит от того, есть ли в вашем ДДУ пункт о необходимости письменного согласия застройщика на уступку Вами требования, и также условия такого согласия (уплата определенного процента застройщику за согласие). Если такого пункта нет, то это очень хорошо, вы получите большую экономию на таком договоре уступки. Поэтому при заключении ДДУ всегда настаиваете на исключение такого пункта из текста договора.

Из представленной части 4 ст.11 Закона следует разница:

  • в уступке права участником, который уже полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры,
  • и уступке права участником, который еще не полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры.

Если в первом случае согласие застройщика необязательно (от перемены кредитора для него ничего не меняется), то во втором случае застройщик еще не знает платежеспособность будущего кредитора (он не проверял его так, как Вас, и получение с него денег будет «значительно более обременительным»), который еще не полностью выплатил ему стоимость будущей квартиры и на этом основании он может потребовать своего согласия на уступку права, хотя в Вашем ДДУ и нет пункта о необходимости согласия застройщика.

Во втором случае на цессионария пока переходит только долг, право требовать квартиру от застройщика он получит только после полного выполнения им своей обязанности выплатить стоимость будущей квартиры. Застройщик имеет такое же право расторгнуть ДДУ с будущим цессионарием, при невыплате им всей суммы по договору или даже по задержке платежа на больший, чем обусловлено ДДУ, как и с цедентом (часть 1 ст. 11 Закона «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства»).

Александр Марущенко Старший юрист

Квартира является неденежным исполнением обязательства должника (в нашем случае застройщика) выполнить сделку, хотя любая квартира, и может быть оценена в денежном эквиваленте. Поэтому желательно при заключении ДДУ указать в нем или необязательность согласия застройщика на уступку, или не очень большой процент уплаты за согласие на сделку уступки.

Какую сумму потребует, может потребовать, застройщик за свое согласие на совершение цессии, трудно определить. Все зависит от позиции застройщика, от его деловой этики. Были случаи, когда застройщик требовал 10% и даже 17% от стоимости квартиры.

Договор уступки (цессия) должен быть оформлен в письменной форме и, пройти государственную регистрация, как и основной договор — ДДУ

В ст. 11 214 ФЗ с 1 января 2017 года введены новые части 3 и 4, которые требуют от цедента, если он является юридическим лицом, получать плату за уступку только после оформления сделки (часть 3 ст. 11 «Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав). Часть 4 ст. 11 указывает на ответственность юридического лица («Юридическое лицо…несет ответственность за несоблюдение …требований к порядку уплаты цены уступки прав).

Если свою недостроенную квартиру в долевом строительстве продает физическое лицо и ему более безопасно получить деньги до регистрации договора цессии, то юридическое лицо, обычно это юридические или инвестиционные компании, может без всякого риска получить деньги и после регистрации сделки уступки.

Переуступка квартиры в ипотеку

Проблема в заключение договора уступки возникает, если квартира по ДДУ приобреталась в ипотеку. Здесь обязательно согласие банка. Банк, при оформлении ипотеки, тщательно проверял заемщика, проверял его платежеспособность, здоровье, возраст и даже количество алиментных платежей у мужчин. Поэтому банк имеет полное право отказать в своем согласии, если после анализа платежеспособности нового заемщика он сделает вывод о невозможности в будущем погашения им стоимости ипотеки.

Александр Марущенко Старший юрист

Договорится с банком в таком случае, практически невозможно. Однако стоит попытаться — предложите ему свои условия, или дополнительные гарантии Вашей платежеспособности. И не забывайте, что после завершения сделки цессии необходимо в кратчайший срок, желательно в течение 10 суток, известить застройщика ценным письмом с описью о совершении сделки уступки.

За государственную регистрацию цессии взимается государственная пошлина в размере всего 350 руб. и с юридических и с физических лиц, хотя государственная регистрация самого ДДУ обходилось юридическим лицам в 6000 руб., физическим лицам также 350 руб. (п. 30 части 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ).

Иногда встречается информация, о том, что за цессию берется государственная пошлина в 13% от стоимости объекта долевого строительства – это не верно. Отменено еще Федеральным законом № 221 от 21.07.2014.

Подводные камни и риски переуступки

Определим преимущества и риски цессии для всех ее участников.

  • Продавец (цедент) ничем не рискует, он заранее, еще до государственной регистрации сделки цессии, получает свои денежные средства. Сумма, получаемая им, гораздо больше той, что была выплачена по ДДУ, даже с учетом банковских процентов. Благодаря возможности цессии, цедент переводит свое недвижимое, еще даже не построенное, имущество в ликвидную форму и может распоряжаться им по своему усмотрению. Например, вложив в новый ДДУ;
  • У цессионария рисков гораздо больше, но и преимуществ также больше.

Основным преимуществом цессии в долевом строительстве для цессионариев является покупка недостроенной квартиры, за полгода до сдачи дома, по значительно более низкой цене, чем при покупке готовой квартиры через эти полгода. Разница может достигать нескольких сотен тыс. руб. Это своеобразная плата за риск.

Риски цессионария:

  • риск недействительности сделки. Для предотвращения такого поворота событий необходимо отказаться от сделки с любым предварительным договором (договор купли – продажи, ДДУ). Эти договоры не проходят государственную регистрацию, и существует вероятность двойной продажи. Договор же цессии, зарегистрированный в Росреестре, исключает двойную продажу. Также необходимо перед сделкой убедиться в дееспособности продавца (цедента). Если же цедентом выступают несовершеннолетние (такие случаи уже бывали много раз, и даже отмечены в судебной практики), то цессия совершается только по разрешению органа опеки того района, в котором прописан цедент;
  • риск невыплаты цедентом всей суммы по ДДУ. Для предотвращения такого поворота событий необходимо перед сделкой тщательно проверить все квитанции, подтверждающие оплату цедентом всей суммы, желательно проверить это также и в офисе у застройщика;
  • риск несдачи дома, долгостроя, банкротства, ликвидации застройщика, приостановления его деятельности по решению арбитражного суда. Для предотвращения такого цессионарии необходимо заранее, еще до совершения сделки, изучить застройщика. Проще всего зайти на сайт застройщика, на котором, в соответствии с требованиями Закона, должны быть представлены: разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных этим застройщиком объектов, аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом, проект ДДУ, отвечающий требованиям, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительства банка или страхование в страховой компании) и фотографии самого строящегося многоквартирного дома (по части 2 ст. 3.1 Закона). Изучение этих документов сразу же позволит отсеять сомнительных застройщиков, и не рисковать своими деньгами.
  • также цессионарий замораживает свой капитал, он не имеет возможности пользоваться своей ликвидной собственностью эти полгода до сдачи дома, и ее перепродажи другому лицу. Хотя ее можно было бы вложить в другое, возможно еще более выгодное дело.

Переуступка неустойки по ДДУ

Аналогично схеме передачи по договору уступки квартиры, купленной по ДДУ, дольщик может передать неустойку за просрочку сдачи дома. В чем суть и почему юридическим компаниям это выгодно? Дело в том, что дольщик уступает свое право юридическому лицу, и автоматически дело попадает в арбитражный суд, который занимается рассмотрением споров между организациями. Дольщик же, как лицо физическое, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции, которые при рассмотрении дел о неустойке, очень часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер.

Александр Марущенко Старший юрист

Арбитраж крайне редко снижает сумму требуемой пени по заявлениям юрлиц к застройщикам, что подтверждается многочисленными случаями из судебной практики. В итоге у дольщика есть реальный шанс получить компенсацию значительно выше той, что он может взыскать сам.

Т.е. уступая право требования пени, дольщик:

  • Получает некоторую часть суммы неустойки
  • Экономит деньги на ведения дела через юристов
  • Экономит время на судебные дела
  • Снижается риск уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ.

В целом получение пени через переуступку дело достаточно выгодное, если подойти ответственно и с умом. Главное — проверить все документы и оформить надлежащим образом. Если вам нужна консультация, обращайтесь по телефонам или через консультанта в правом нижнем углу. Будем рады вам помочь!

Переуступка прав собственности на квартиру

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переуступкой прав собственности на квартиру, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е., переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади. Однако по договоренности между сторонами устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

  1. По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

    Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

    Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

    Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному — дополнительных действий совершать не требуется.

  2. По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.

По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

  1. основной договор, по которому «переуступается» право;
  2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
  3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
  4. акт передачи всех бумаг;
  5. договор уступки.

По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214. Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

  1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
  2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
  3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Переуступка права собственности на квартиру или частные дома

Довольно часто владельцы недвижимого имущества прибегают к переуступке прав собственности на квартиры. Данная процедура является довольно востребованной в тех ситуациях, когда жилые помещения переходят от настоящих владельцев к новым. Подобные документы заключаются на основании договоров купли-продажи, в случае инвестирования или ипотечного кредитования. Эта процедура является особенно популярной при строительстве новых жилых домов.

Что из себя представляет переуступка прав собственности

Переуступка прав на квартиры или частные дома – это процесс перехода любых прав и обязательств в отношении конкретного недвижимого имущества от одних собственников к другим. Подобные процедуры могут являться следствием осуществления различных сделок: начиная от долевого строительства, заканчивая ипотечным кредитованием. Самым удивительным в данной ситуации является то, что продавцы могут заключать договоры переуступки прав сразу с несколькими покупателями, но только при условии, что квартира или дом состоит из более двух комнат. Конкретный недвижимый объект может передаваться от одного человека к другому неограниченное число раз (по крайней мере, в действующем законодательстве в этом отношении нет никаких ограничений). Именно поэтому перед тем как брать на себя всю ответственность за жилое помещение, настоятельно рекомендуется поинтересоваться о предыдущих сделках и договорах, которые были заключены с конкретной квартирой или домом.

Разновидности переуступки прав собственности

Существует 2 основных вида переуступки прав собственности:

  • цессии или переуступки прав на основании договоров долевого участия;
  • переуступки прав на основании договоров купли-продажи.

В первом случае (при подписании договора цессии) все сделки осуществляются по договорам долевого участия или договорам купли-продажи. Подписание ДДУ сегодня является весьма популярной процедурой и пользуется востребованностью среди людей разных социальных слоёв. В данной ситуации застройщики и собственники должны подписать договоры, в которых чётко оговорить, что собственники становятся полноправными хозяевами жилой недвижимости в того момента, как возводимый объект будет сдан в эксплуатацию. Но из-за длительного строительства будущие собственники могут изменить своё решение о покупке квартиры в конкретной новостройке, поэтому они имеют возможность передавать право владения жильём третьим лицам. Такие сделки будут уместны в отношении уступки прав собственности, которая и называется цессией.

По предварительно подписанным договорам купли-продажи сделки между покупателями и застройщиками не производятся. Но такие договоры позволяют производить подобные сделки в будущем. Так, покупатели, которые расторгают договоры продажи квартир на основании переуступки прав собственности, в дальнейшем не будут иметь никаких прав на жильё, а застройщики в данной ситуации обязаны в полном объёме возвратить им денежные средства, которые были выплачены за квартиру.

В том случае, если дома покупаются в ипотеку, то при передаче прав собственности все задолженности бывших владельцев обязаны погашать новые покупатели. Именно в этом и заключается основное различие второго вида переуступки от первого, ведь при заключении договоров долевого участия продавцы полностью выплачивают застройщикам всю сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Особенности покупки и продажи жилья по договорам цессии

Покупка жилых помещений путём переуступки прав собственности является очень выгодным инструментом сегодняшнего рынка недвижимости, с помощью которого всё чаще приобретают квартиры в новостройках. Как было указано выше, данную переуступку называют цессией. В некоторых ситуациях этот договор считается единственно правильным способом покупки жилой недвижимости, поэтому он и пользуется столь высокой популярностью в современном мире.

Переуступка является гарантией стабильности цен при покупке жилья для обеих сторон сделки – для покупателей и застройщиков. Это особенно важно в ситуациях, если покупатели вдруг передумают приобретать квартиру в новостройке и захотят вернуть обратно свои денежные средства или если инвесторы пожелают вложить свои финансы, обезопасив себя от возможных повышений цены на конкретную недвижимость.

Приобретая жилые помещения по договорам цессии, желательно понимать, что переуступку прав можно использовать только до момента, пока права ещё являются нереализованными. Ведь после сдачи дома в эксплуатацию, когда между застройщиками и владельцами будут составлены акты приёма-передачи, переуступка прав собственности не может быть официально реализована.

Вне зависимости от того, покупаете вы или продаёте квартиру по переуступке, это даёт обеим сторонам сделки множество преимуществ. Но заключение подобных договоров также имеет некоторые риски, что нужно всегда учитывать.

Риски при переуступке прав

Заключение договоров цессии может иметь различные риски в отношении недвижимого имущества. Основной причиной их возникновения является невнимательное прочтение условий сделок, а также отсутствие минимального объёма правовых и юридических знаний. Далее рассмотрим основные и наиболее частые риски, на основании которых будущие покупатели и продавцы смогут узнавать и тщательно анализировать все условия договоров цессии.

Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам. Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки. Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов – при ипотечном финансировании).

Следующим риском является банкротство застройщиков. Такие ситуации случаются очень редко, но всё же они случаются. Распознать будущих банкротов-застройщиков можно, если вам предлагают слишком низкую цену на жильё (по сравнению с рыночной стоимостью), если срывают сроки строительства и нарушают условия заключённых договоров. В том случае, если продавец переуступил право на жильё, а строительная фирма обанкротилась, то претензии нового дольщика будут направлены в адрес застройщика.

Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу. Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик. Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.

Последний риск – нарушение условия договора со стороны цедента. Но в данном случае обычно страдают застройщики. В таких случаях эксперты рекомендуют не разбираться в правовых тонкостях самому, а воспользоваться услугами профессиональных юристов, которые изучат все условия сделки, а также помогут обезопасить вас от возникновения каких-либо проблем в будущем.

Особенности подписания договора переуступки прав собственности

Для заключения договоров переуступки прав собственности на квартиры или частные дома, требуется соблюсти следующий порядок действий:

  • ознакомление с бумагами застройщика: разрешение на ведение строительства, документ со сроками реализации рабочего проекта, цели проекта, свидетельство о праве владения земельным участком и т. д.;
  • уведомление фирмы-застройщика о факте продажи квартиры на основании договора цессии;
  • получение официального согласия от застройщика;
  • получение справки об отсутствии долговых обязательств;
  • получение нотариального согласия второго члена семьи (супруг, супруга);
  • получение согласия банка (если жильё находится в залоге по ипотечному кредитованию);
  • получение выписки на жильё из государственного реестра;
  • составление договора с покупателем (в нотариальной конторе, в офисе строительной фирмы или агентства недвижимости);
  • регистрация договора в регистрационных или кадастровых службах.

Все сделки по переуступке прав собственности в обязательном порядке облагаются налогом, оплачивать который должен первоначальный дольщик. Нередко продавцы и покупатели разделяют пополам все расходы, поскольку в процессе торгов первые инвесторы снижают первоначальную стоимость жилья. Размер налога рассчитывается в зависимости от суммы заключаемых сделок.

Признание договоров переуступки недействительными

Как уже упоминалось выше, в некоторых ситуациях договоры переуступки могут быть признаны недействительными. Сделать это могут только судебные органы на следующих основаниях:

  • сделки противоречат действующему законодательству;
  • мнимое заключение нескольких сделок;
  • признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
  • заключение договора путём обмана, угроз, насильственных действий и др.

В некоторых случаях недействительным признают не весь договор, а только некоторые пункты. Отметим, что для юридических лиц имеются и другие основания, из-за которых договор цессии признаётся недействительным. Для решения подобных проблем требуется квалифицированная помощь специалистов, которые смогут представлять интересы клиентов в суде. Во избежание судебных разбирательств рекомендуется тщательно проверять документы застройщиков и внимательно читать подписываемые договоры, ведь кто осведомлён, тот вооружён!

Уступка прав, удостоверенных ценными бумагами

Уступка прав, удостоверенных ценными бумагами, имеет существенные особенности, отличающиеся от общих правил уступки права. Эти особенности зависят во многом от вида ценной бумаги. В качестве общего правила в ст.142 ГК РФ установлено, что все права, удостоверенные ценной бумагой, переходят в совокупности с момента передачи ценной бумаги.

Уступка права (требования) по эмиссионным ценным бумагам

Уступка права (требования) по эмиссионным ценным бумагам имеет особенности, связанные с действием п.2. ст.146 ГК РФ и ст.29 Федерального закона «О рынке ценных бумаг». Этими статьями установлено правило, в соответствии с которым права, закрепленные эмиссионной ценной бумагой, переходят к их приобретателю с момента перехода прав на эту ценную бумагу.

Переход прав на именные эмиссионные ценные бумаги осуществляется только в момент внесения приходных записей в учетных регистрах организаций учетной системы на рынке ценных бумаг (организаций, осуществляющих депозитарную деятельность, а также организаций, осуществляющих деятельность по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг).

Следует отдельно прокомментировать правило ст.29 указанного Федерального закона, непосредственно посвященное цессии прав, удостоверенных эмиссионными именными ценными бумагами. А именно, положение о том, что переход прав, закрепленных именной эмиссионной ценной бумагой, должен сопровождаться уведомлением держателя реестра или депозитария, или номинального держателя ценных бумаг. Это правило, очевидно, следует понимать таким образом, что до момента внесения приходных записей по счетам организации учетной системы этот переход прав по ценным бумагам не считается свершившимся.

Надо отметить некоторую нелогичность этого правила («должно сопровождаться уведомлением»), т.к. систематическое толкование ст.29 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» и ст.142 ГК РФ показывает, что, поскольку право на бумагу переходит с момента внесения приходных записей в одной из организаций учетной системы на рынке ценных бумаг (ст.29 Федерального закона), то и переход удостоверяемых ею прав осуществляется с момента такой передачи (абзац 2 п.1 ст.142 ГК РФ). Поэтому какого-то дополнительного уведомления «держателя реестра или депозитария, или номинального держателя ценных бумаг» не требуется. Становится непонятна и правовая цель такого уведомления, ибо юридические факты (переход прав на бумагу и цессия прав из бумаги) уже состоялись.

Рассматриваемое правило ст.29 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» фактически позволяет приобретателю ценной бумаги приобрести права из нее (путем уведомления), не приобретя прав на саму ценную бумаг. Представляется, что анализируемое правило должно быть законодательно скорректировано путем указания на то, что возможность возникновения прав из бумаги (цессии) без перехода прав на бумагу противоречит самой природе ценной бумаги и даже иным правилам, установленным этой же статьей.

Это подтверждается тем, что ст.146 ГК РФ не предъявляет требование о том, чтобы все данные по именной ценной бумаге (независимо от того эмиссионная она или неэмиссионная) подлежали обязательному внесению в какие-либо учетные регистры и права на бумагу переходили к новым приобретателям только с момента внесения записей в эти учетные регистры. Более того, ст. 385 ГК РФ указывает на то, что должник (эмитент по ценной бумаге) вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода прав требования. Получается, что рассматриваемое «уведомление» номинальному держателю (брокеру) как раз и может служить таким доказательством. Логично предположить, что номинальный держатель должен в этом случае быть связан обязательством с приобретателем для того, чтобы иметь возможность предоставить обязанному по ценной бумаге лицу (эмитенту) информацию о состоявшейся цессии. Таким образом, схема цессии будет выглядеть следующим образом: клиент номинального держателя (брокера) приобретает ценную бумагу (акцию); номинальный держатель (брокер) ее учитывает и предоставляет непосредственно эмитенту (должнику) доказательства состоявшейся цессии в соответствии с анализируемым правилом ст.29 Федерального закона «О рынке ценных бумаг».

Следует отметить в целом нелогичность и терминологическую неопределенность, связанную с цессией прав, удостоверенных ценными бумагами, особенно — эмиссионными именными ценными бумагами.

К примеру, если ст.142 ГК РФ оперирует словами «передача ценной бумаги», то далее в тексте ГК РФ нигде не расшифровывается, что понимается под «передачей» и как она должна осуществляться. При этом ст.146 ГК РФ сразу указывает о «передаче прав по ценной бумаге».

Не вносит ясности и анализ иных нормативных правовых актов. Так, ст.29 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» оперирует словами «переход прав на ценные бумаги», и указывает не на «передачу прав по ценной бумаге», а на «переход прав, закрепленных именной эмиссионной ценной бумагой» к их приобретателю с момента перехода прав на эту ценную бумагу. Ничего о «передаче» ценной бумаги в ст.29 не указывается.

Все это еще более интересно в связи с тем, что ст. 149 ГК, которая регулирует так называемые «бездокументарные ценные бумаги» (основной объект деятельности регистраторов и депозитариев в настоящее время) содержит совершенно иную терминологию. В частности, в этой статье говорится о «передаче» прав, закрепляемых именной или ордерной ценной бумагой, в том числе в бездокументарной форме, о «совершении официальных записей о проведенных операциях».

Представляется, что подобного рода «разнобой» в терминологии просто недопустим и законодателю необходимо внести соответствующие изменения и дополнения в правовые акты.

Уступка права по неэмиссионным именным ценным бумагам

Особенности уступки по эмиссионным ценным бумагам не применимы к неэмиссионным именным ценным бумагам. Переход прав по ним не сопровождается ведением соответствующих учетных регистров в регистраторах и депозитариях, внесение данных в которые выступало бы в качестве обязательного условия возникновения прав у нового держателя ценной бумаги. Однако для некоторых именных неэмиссионных ценных бумаг существуют особые правила уступки прав, ими удостоверяемых.

В качестве примера можно рассмотреть порядок перехода прав на закладные (ценные бумаги, удостоверяющие пава залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке).

Во-первых, ст.48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено правило о том, что передача прав по этой бумаге осуществляется путем совершения передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу.

Во-вторых, факт выдачи закладной и ее аннулирования как документа, удостоверяющего ипотеку, подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 19-25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Очередной держатель закладной не должен фиксировать ни в каких реестрах свое право на закладную. Однако это не мешает ему потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.

Последствия такой регистрации установлены ст. 16 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

Уступка права (требования) по ордерным ценным бумагам

Уступка прав, удостоверенных ордерными ценными бумагами, имеет существенные особенности. В соответствии с п.3 ст.146 ГК РФ права по ордерной ценной бумаге передаются только путем совершения передаточной надписи — индоссамента.

Индоссамент представляет собой одностороннюю сделку, юридическая цель которой в зависимости от вида индоссамента может быть различной: передача прав по ордерной ценной бумаге; передача ценной бумаги в залог; предоставление прав по взысканию вексельной суммы. Во всех трех случаях его генеральная цель всегда одна — наделение другого лица субъективным гражданским правом, что позволяет отнести индоссамент к группе односторонних сделок, «направленных по своему юридическому результату на наделение другого лица субъективным правом». Таким образом, индоссамент представляет собой одну из форм уступки права, при этом не следует их противопоставлять, как это иногда происходит.

Особенность индоссамента как способа передачи права состоит в том, что он может быть совершен только на самой ценной бумаге. Никакие иные документы и записи не могут заменить передаточную надпись, совершенную на самой бумаге (к примеру, векселе). Из этого вытекает, что индоссамент — это всегда письменная сделка (т.е. сделка, для которой обязательна письменная форма). Никакие устные индоссаменты не допускаются. Для индоссамента характерна простая письменная форма его совершения — никакого дополнительного удостоверения (нотариального или иного) не требуется.

Отсутствие индоссамента может привести к негативным последствиям для держателя ордерной ценной бумагой. Это хорошо демонстрирует судебная практика по векселям. Так, в Постановлении от 30 сентября 1997 г. №2814/97 Президиум ВАС РФ установил, что операции по передаче векселей «индоссаментами не оформлялись и не преследовали цели передачи прав по векселям как по ценным бумагам в порядке, установленном вексельным законодательством», что повлекло неблагоприятные последствия для истца.

Способы передачи прав на ценные бумаги

Выделяют следующие способы передачи прав на ценные бумаги:

• вручение бумаги (traditio);

• индоссамент;

• цессия;

• трансферт.

Указанные способы соответствуют традиционному представлению о делении ценных бумаг на предъявительские, ордерные, именные и так называемые ректа-бумаги. Согласно классическому учению о ценных бумагах способы передачи права на них различаются в зависимости от вида ценной бумаги.

Статьей 146 ГК РФ определено, что права, удостоверенные предъявительской ценной бумагой, передаются приобретателю путем вручения ему ценной бумаги лицом, совершившим ее отчуждение. При этом с переходом права на документарную ценную бумагу переходят все удостоверенные ею права в совокупности.

Права, удостоверенные ордерной ценной бумагой, передаются приобретателю путем ее вручения с совершением на ней передаточной надписи – индоссамента. Если иное не предусмотрено ГК РФ или законом, к передаче ордерных ценных бумаг применяются установленные Федеральным законом «О переводном и простом векселе» правила о передаче векселя.

Права, удостоверенные именной документарной ценной бумагой, передаются приобретателю путем вручения ему ценной бумаги лицом, совершающим ее отчуждение, с совершением на ней именной передаточной надписи или в иной форме в соответствии с правилами, установленными для уступки требования (цессии). Нормы гл. 24 ГК РФ применяются к передаче прав, удостоверенных именными документарными ценными бумагами, в порядке уступки требования (цессии), если иное не установлено гл. 7 ГК РФ, иным законом или не вытекает из существа соответствующей ценной бумаги.

Установлены следующие правила в случаях неисполнения обязательства по передаче ценной бумаги.

В случае неисполнения обязательства по передаче ордерной или именной документарной ценной бумаги приобретатель вправе требовать ее изъятия у лица, во владении которого она находится, за исключением случаев, если на ценной бумаге учинены индоссамент или передаточная надпись лица, совершившего отчуждение, по которым права переданы иному лицу.

В случае неисполнения обязательства по совершению индоссамента или передаточной надписи на ордерной или именной документарной ценной бумаге переход прав на ордерную или именную документарную ценную бумагу осуществляется по требованию приобретателя на основании решения суда путем совершения лицом, осуществляющим исполнение судебного решения, надписи на ценной бумаге, которая имеет силу индоссамента или передаточной надписи.

Переход прав, удостоверенных ордерной или именной ценной бумагой, к другому лицу по основаниям иным, чем передача по договору, осуществляется путем приобретения права на ценную бумагу в случаях и по основаниям, которые установлены законом.

Переход прав на ордерные или именные ценные бумаги подтверждается:

1) при наследовании – отметкой нотариуса на самой ценной бумаге, которая имеет силу индоссамента или передаточной надписи предшествующего правообладателя;

2) при реализации таких ценных бумаг в случае обращения на них взыскания – отметкой лица, уполномоченного на реализацию имущества владельца таких ценных бумаг;

3) в иных случаях – на основании решения суда отметкой лица, осуществляющего исполнение судебного решения.

При уклонении лица, осуществляющего учет прав на ценные бумаги, от внесения в учетные записи отметки о переходе прав лицо, на имя которого совершен передаточный акт, может требовать в судебном порядке внесения соответствующей отметки в учетные записи.

Вручение бумаги (traditio)

Простым вручением передаются предъявительские ценные бумаги, которых в современном российском обороте крайне мало.

Например, предъявительской ценной бумагой становится вексель, на котором проставлен бланковый индоссамент. К этому виду относились и облигации государственного сберегательного облигационного займа (ОГСЗ).

Простым вручением передаются также депозитные (сберегательные) сертификаты на предъявителя.

Индоссамент

Права по ордерной ценной бумаге передаются путем совершения на этой бумаге передаточной надписи – индоссамента. Посредством индоссаментов передаются векселя и закладные. Для того чтобы лицо, указанное в индоссаменте, могло воспользоваться правами из бумаги, данное лицо должно владеть этой бумагой. В противном случае реализовать права из бумаги будет невозможно. Например, невозможно получить платеж по векселю, не предъявив его.

ГК РФ установил, что индоссант несет ответственность не только за существование права, но и за его осуществление. Индоссамент может быть ограничен только поручением осуществлять права, удостоверенные ценной бумагой, без передачи этих прав индоссату (препоручительный индоссамент). В этом случае индоссат выступает в качестве представителя.

Индоссамент может быть:

• именным (с указанием лица, которому должно быть произведено исполнение);

• бланковым (без указания лица, которому должно быть произведено исполнение) или

• ордерным (с указанием лица, которому или приказу которого должно быть произведено исполнение).

Цессия

В соответствии с ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). Однако фактически к именным ценным бумагам применяется иной способ передачи прав – трансферт. Это связано с тем, что именные эмиссионные ценные бумаги могут выпускаться только в бездокументарной форме, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Права на бездокументарные ценные бумаги учитываются в реестрах (у самого эмитента, реестродержателя и (или) депозитария). Передача права на ценные бумаги, учитываемые в системе реестра, осуществляется посредством трансферта, а не цессии.

Трансферт

Именные ценные бумаги передаются посредством трансферта.

Трансферт– способ передачи прав на именную ценную бумагу, фиксирующий изменение записи о принадлежности ценной бумаги в реестрах ценных бумаг.

Напомним, что в отношении акций реестр может вести само акционерное обществои регистратор (по договору с акционерным обществом о ведении реестра). Переход права собственности на акции может также осуществляться по счетам депо, которые ведет депозитарий.

В отношении облигаций реестр ведет депозитарий.

В отношении инвестиционных паев ПИФов реестр ведет регистратор.

Переход права собственности на инвестиционные паи ПИФа может также осуществляться по счетам депо, которые ведет депозитарий.

Общее понятие о трансферте – как способе передачи права на именную ценную бумагу в законодательстве отсутствует.

Согласно ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). Операции с бездокументарными ценными бумагами могут совершаться только при обращении к лицу, которое официально совершает записи прав. Передача, предоставление и ограничение прав должны официально фиксироваться этим лицом, которое несет ответственность за сохранность официальных записей, обеспечение их конфиденциальности, предоставление правильных данных о таких записях, совершение официальных записей о проведенных операциях.

Права переходят к приобретателю в момент внесения в учетные записи отметки о переходе прав. Отметка вносится на основании передаточного акта, совершенного сторонами в присутствии лица, осуществляющего учет в соответствии с описанными ниже правилами, или на основании нотариально удостоверенного передаточного акта, предъявленного лицу, осуществляющему учет, одной из сторон.

В доктрине обычно определяют трансферт как совокупность действий, среди которых выделяют следующие:

1) кауза (например, договор купли-продажи, договор мены, соглашение об отступном и пр.);

2) передаточное распоряжение собственника лицу, ведущему соответствующий реестр, и

3) внесение соответствующих записей в реестр.

Особое внимание следует уделить требованиям к передаточному распоряжению, которые установлены в Положении о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг, утвержденном Постановлением ФКЦБ от 02.10.1997 № 27.

Согласно Положению в передаточном распоряжении содержится указание регистратору внести в реестр запись о переходе прав собственности на ценные бумаги. Кроме того, в передаточном распоряжении должны содержаться следующие данные.

1. В отношении лица, передающего ценные бумаги:

1) фамилия, имя, отчество (для физических лиц), полное наименование (для юридических лиц) зарегистрированного лица с указанием, является ли оно владельцем, доверительным управляющим или номинальным держателем передаваемых ценных бумаг;

2) вид, номер, серия, дата и место выдачи документа, удостоверяющего личность, а также наименование органа, выдавшего документ (для физических лиц), наименование органа, осуществившего регистрацию, номер и дата регистрации (для юридических лиц).

2. В отношении передаваемых ценных бумаг:

1) полное наименование эмитента;

2) вид, категория (тип), государственный регистрационный номер выпуска ценных бумаг;

3) количество передаваемых ценных бумаг;

4) основание перехода прав собственности на ценные бумаги;

5) цена сделки (в случае, если основанием для внесения записи в реестр является договор купли-продажи, договор мены или договор дарения);

6) указание на наличие обременения передаваемых ценных бумаг обязательствами.

3. В отношении лица, на лицевой счет которого должны быть зачислены ценные бумаги:

1) фамилия, имя, отчество (для физических лиц), полное наименование (для юридических лиц) с указанием, является ли оно владельцем, доверительным управляющим или номинальным держателем;

2) вид, номер, серия, дата и место выдачи документа, удостоверяющего личность, а также орган, выдавший документ (для физических лиц), наименование органа, осуществившего регистрацию, номер и дата регистрации (для юридических лиц).

Передаточное распоряжение должно быть подписано зарегистрированным лицом, передающим ценные бумаги, или его уполномоченным представителем.

В случае передачи заложенных ценных бумаг передаточное распоряжение также должно быть подписано залогодержателем или его уполномоченным представителем и лицом, на лицевой счет которого должны быть зачислены ценные бумаги, или его уполномоченным представителем.

В Положении о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг дана форма передаточного распоряжения, которую используют все лица, ведущие реестры.

Как видно из приведенных требований, владелец счета указывает в передаточном распоряжении некоторую информацию об основании перехода прав собственности на ценные бумаги и о сделке, но не предоставляет договор или его копию.

Выкуп долгов юридических лиц

Кредит – обычное дело сегодняшнего дня, их выдают банки и другие финансовые организации. Кредитор, предоставляющий средства в займы, имеет право заключить с должником договор о предоставлении тому определенной суммы в долг, указав объемы и сроки возврата средств.

Однако даже такие действия не гарантируют возврат денежных средств со стороны должника. На практике требования долга могут напоминать настоящую эпопею с бесконечным финалом, отбирающие массу сил, энергии и нервов.

Именно поэтому сегодня все большую популярность и распространение получила продажа права требования долга специальным компаниям, специализирующимся на взыскании и инвестировании денег в долговые обязательства. Как продать долг правильно? Из каких этапов состоит весь процесс? Именно об этом мы и поговорим далее.

Продажа требования долга: описание процесса

Агентства по взысканию долговых обязательств, которые занимаются квалифицированным возвращением займов у «проблемных» должников, имеют проверенные и, самое главное, эффективные методики требования.

При этом на законодательном уровне с каждым годом деятельность таких организаций попадает под определенные ограничения, поэтому продать свой старый и «сложный» долг будет все тяжелее.

Можно ли продать долг, если он изрядно устарел? Конечно! Но для этого он должен соответствовать определенным требованиям, которые устанавливаются большинством агентств:

  • чем больше сумма долгового обязательства, тем интереснее этот долг будет для агентства, что существенно влияет на его продажу;
  • платежеспособность должника – важнейший фактор при оценке права требования: перед покупкой долга уполномоченные отделы агентства тщательно анализируют текущее финансовое положение должника, определяя его платежеспособность;
  • залог – большое преимущество в вопросе перспективы продажи долга;
  • готовность продавца предоставить большую скидку – ускоритель для осуществления сделки.

Существует одно простое правило: если агентство по взысканию долговых обязательств заинтересовалось вашим предложением продажи своего долга, значит, его действительно можно вернуть. Бесперспективные варианты такие компании даже рассматривать не будут.

Продать долг коллекторам физического лица: как происходит, сколько стоит, нюансы сделки

Передать право требования по долгу можно коллекторам, иным финансовым учреждениям, самому должнику. При проведении сделки первоначальный кредитор избавляется от необходимости самостоятельно взыскивать сумму через судебную систему и службу судебных приставов. Однако, продает право требования кредитор по цене, значительно ниже самого долга.

Покупателя находит сам кредитор. Часто, это происходит по объявлениям в интернете. запросу «продам долг физического лица по исполнительному листу» коллекторы сами ищут продавцов. «Продать долг по исполнительному листу коллекторам» частый запрос от частного инвестора. При информировании вероятного покупателя, нужно предоставить все имеющиеся документы: расписка, договор займа, иные документы. Но при заключении сделки важно соблюдать нюансы.

Как и кому можно продать долг физического лица

Физические лица для решения собственных финансовых задач стараются обращаться за кредитованием в финансовые учреждения. Если по каким-либо причинам ему отказывают, то человек вынужден искать кредиторов среди родных, друзей, знакомых. Если с возвратом возникают проблемы, то кредитор ищет варианты наиболее простого решения своей проблемы. В современных условиях долги стали таким же товаром.

Они продаются и покупаются. Продажа долга физического лица коллекторам – самый быстрый способ решения финансового спора.

Можно ли продать долг коллекторам?

Практика выдачи денег в долг давняя. Человек, если у него есть такая финансовая возможность, не откажет родственнику или другу в помощи. Любые финансовые отношения должны сопровождаться договором займа или распиской. Так делают, когда сумма достаточно велика.

При наступлении срока возврата может сложиться ситуация, что должник не в состоянии вернуть деньги.

В этом случае у кредитора появляется два варианта действий:

  • Обратиться в суд, получить решение, подать на исполнение в Федеральную службу судебных приставов Российской Федерации.
  • Продать право требования коллекторам — специальным организациям, которые занимаются взысканием с населения.

Передать право требования коллекторскому агентству можно. Данная норма предусмотрена Федеральным законодательством. При переоформлении происходит заключение договора цессии (соглашение о уступке права требования в обязательстве). Особенности его заключения предусмотрены в Гражданском кодексе Российской Федерации в положениях статей 388 – 390.

Сторонами по соглашению являются «Цедент» и «Цессионарий». Цедент – тот, кто передает. Цессионарий – кто покупает. Цессия заключается в той же форме, что и первоначальный договор с заемщиком. Условия возврата, начисление штрафов и пеней за просрочку не могут быть изменены в одностороннем порядке. Итоговая сумма взыскания будет соответствовать условиям первоначального соглашения о займе.

Найдя покупателя, кредитор договаривается о формировании документа о передаче права требования. После первоначального соглашения о покупке, в среднем тратится от двух до пяти календарных дней на оформление сделки.

Коллекторские агентства скупают не все долги. Только те, которые считаются ликвидными и в перспективе принесут агентству прибыль. Так, очень просто продать требования о возврате денег, если займ обеспечен залогом имущества (недвижимости или автотранспорта). Долг, оформленный распиской на сумму 50 000 рублей редко, кто купит. Даже с учетом условий о штрафах и пенях сумма затрат на взыскание может превысить само взыскание. Коммерческой выгоды от такой сделки нет.

В условиях жесткой политики государства в отношении коллекторов, уровень влияния на должника заметно снизился. Их деятельность заметно ограничена законодательными нормами. Для того, чтобы обеспечить собственные интересы, они должны достоверно взвесить:

  • Условия возврата;
  • Понимать особенности и нюансы работы Федеральной службы судебных приставов (ФССП);
  • Судебную практику по взысканию;
  • Убедится в возможности реального взыскания денежных средств с должника.

После заключения цессии, задолженность перед первоначальным кредитором погашается и в дальнейшем он не сможет претендовать на взысканную сумму. Однако стоимость выкупа часто значительно ниже самой задолженности. Диапазон большой. От 10 до 75 процентов. Поэтому, перед продажей, первоначальный кредитор должен тщательно взвесить все «за» и «против» такой продажи. Просчитать, насколько эта сделка выгоднее для него самого.

Если задолженность перед продавцом не соответствует требованиям ликвидности коллекторского агентства, то с ними можно заключить агентский договор на взыскание. В результате такого взаимодействия, само требование остается за первоначальным кредитором. Коллекторы оказывают услугу по взысканию за соответствующее вознаграждение.

Кому еще можно продать долг: кто покупает

Приобретать право требования по финансовым обязательствам должника могут не только коллекторы, но и:

  • Другие финансовые и кредитные организации;
  • Иные физлица;
  • Сам должник.

Иногда кредитор может предложить самому должнику возможность выкупить собственный долг. Такое происходит, когда задолженность признана невозвратной. Тем самым кредитор хочет покрыть хотя бы часть своих затрат. Эта практика встречается при кредитовании в частных и государственных банках.

Более распространенный вариант – приобретение права требования иным физлицом. Часто именно так должники экономят на возврате собственных долгов. Для этого они просят знакомого или родственника выступить цессионарием по открытому кредиту. Если кредитор идет им на встречу, то должник берет на себя финансовую сторону вопроса, а фиктивный цессионарий ставит подпись и ведет от своего имени все переговоры с кредитором по покупке права требования.

Другие финансовые и кредитные организации предоставляют услуги по рефинансированию открытых кредитных договоров. Они выдают кредитные средства, сумма которых составляет общую сумму задолженности по иным открытым обязательствам. Тем самым, открытые кредитные договора закрываются. Остается новый кредитор и прежний должник.

Но самый распространенный вариант – это коллекторские агентства.

Как можно это сделать?

Продажа права требования коллекторам достаточно проста. Основные юридические тонкости вопроса берет на себя коллекторское агентство. После заключения соответствующего документа, ими будут выполнены все основные требования законодательства по переоформлению прав.

Передача права требования условно делится на два варианта оформления:

  • Задолженность по расписке;
  • Задолженность по полученному исполнительному листу.
  • С распиской

Расписка – это письменное соглашение. Упрощенная форма договора займа. Часто используется при расчётах между физическими лицами, когда сумма займа составляет более 100 000 рублей.
Коллекторы редко покупают требования по таким обязательствам. Слишком малая сумма, чтобы она могла заинтересовать профессиональных взыскателей. Наличие одной только расписки означает, что никаких конкретных шагов по взысканию, кредитор не предпринимал. То есть всю процедуру придется проделывать самостоятельно.

Перед заключением основного договора стороны должны прийти к соглашению по всем основным условиям. Также обязанностью основного кредитора является уведомление должника о передачи права требования за 30 дней до непосредственной передачи. Только после этого можно продать долг физ лица.

Взыскателю не придется самостоятельно проходить:

  • Процедуру направления досудебной работы;
  • Судебного разбирательства;
  • Получение исполнительного листа;
  • Направление на взыскание в Федеральную службу судебных приставов.

Судебное производство вместе с претензионным порядком может растянуться на полгода и дольше. Нужно выискивать представителя, который будет защищать интересы взыскателя до судебного решения. Это требует назначения ему заработной платы в течении всего периода взыскания.

Контроль и стимулирование деятельности сотрудников государственной службы судебных приставов тоже придется осуществлять. По итогу, затраты на взыскание могут выйти солидными. Сам долг покроет только часть расходов. А прибыль будет нулевая.

По исполнительному листу

Продать долг коллекторам можно на любом этапе взыскания. Выкуп с полученным уже исполнительным листом – более простая задача. Цена откупа может достигать 50 процентов от суммы, назначенной судом.

После перехода права требования, новый кредитор должен подать заявление о процессуальном правопреемстве. По исполнительному листу переходит возможность истребования конкретной суммы. Изменить ее новый кредитор не в праве. В остальном переход права требования такой же, как и в первом случае.

Судебный пристав исполнитель после оформления правопреемства должен направлять взыскание на счет нового взыскателя.

Продавать долг с выданным исполнительным листом коллекторам проще еще и потому, что судебные документы упрощают процесс проверки должника. Коллекторы с самого начала процесса взыскания обладают достоверной и полноценной информацией по делу.

Как проходит сделка?

Продажа долга коллекторам начинается с поиска покупателя. В больших городах расположено большинство крупных коллекторских агентств. В перечень этих городов включены:

  • Москва;
  • Санкт-Петербург;
  • Казань;
  • Екатеринбург;
  • Владивосток;
  • Краснодар

И иные города – миллионники.

Интернет пестрит различными объявлениями о взыскании долгов с населения. Найдя предполагаемого покупателя, нужно обратиться к нему с предложением о приобретении права собственности. При достижении предварительного согласия требуется передать максимально полную информацию о себе и должнике. Сообщить надо также на какой стадии находится процесс взыскания долга.

Требуется предоставить документ, который подтверждает наличие права требования. Если деньги давались без документарного подтверждения, то продать долг физ лица невозможно. Нужно подтвердить, что именно продавец имеет право требования.

Делая предложение, кредитор должен предоставить коллекторскому агентству на изучение всю информацию относительно долга и должника. Информация должна включать:

  • Фамилию, имя отчество должника;
  • Номера контактных телефонов;
  • Адрес регистрации;
  • Условия долга и возврата.

После проведения проверки по этой информации, агентство озвучивает решение о том, согласно ли оно выкупить долг у кредитора.

При наличии интереса взыскателей к предложению они начинают готовить договор цессии. Предварительно достигается соглашение о стоимости перехода права. В документе указываются реквизиты агентства-взыскателя (цессионария) и паспортные данные кредитора (цедента). Указывается информация о предмете, то есть самой задолженности, который приобретает цессионарий. Нужно проверить, как именно в тексте прописывается процедура осуществления взаиморасчетов между контрагентами.

Как только с проектом согласятся все участники сделки, под документом ставятся подписи сторон и печать юридического лица. Договор вступает в силу с момента подписания. Сторона цедента получает реальные деньги. Цессионарий – возможность права требования долга.

Он должен соответствовать форме первоначального соглашения о займе. Если он был выполнен в простой письменной форме, то и форма цессии такая же. Если денежные средства брались под залог недвижимости, то цессия должна быть зарегистрирована в официальном порядке в Росреестре. Залог должен быть переоформлен соответствующим способом.

После проведения всех юридически значимых действий агентство начинает работать по должнику.

Какие нюансы могут возникнуть при продаже долга физического лица

Процедура передачи права требования должна быть выполнена с соблюдением всех основных условий. Если в первоначальном соглашении о займе есть оговорка о том, что долг не может быть передан третьим лицам, то заключение договора цессии не допустимо.

Должны быть соблюдены требования Федерального законодательства относительно информирования должника об осуществлении соответствующего перехода. Закон устанавливает минимальный период длительностью в 30 дней. Не соблюдение порядка информирования влечет недействительность переуступки права требования.

Сама сделка по продаже права требования – абсолютно законная процедура, требующая внимательного отношения к различным нюансам. При предоставлении недостоверных сведений по долговым обязательствам может наступить уголовная ответственность для первоначального кредитора.

Сколько стоит продажа в Екатеринбурге?

Екатеринбург – один из городов, где распространена практика продажи права требования по финансовым обязательствам населения. Продать долг физ лица можно от 15 процентов от первоначальной стоимости. Более 40 компаний предоставляют коллекторские услуги. Обратиться можно в любое. При взаимной договорённости процесс передачи права будет выполнен за несколько дней.

Можно ли продать долг физического лица коллекторам? Конечно да. Эта процедура имеет четкое законодательное обоснование. Можно продать имеющийся долг по исполнительному листу или расписке коллекторам.

Записаться на консультацию

Обратная связь

Ваше сообщение было успешно отправлено

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *