Перевыставление коммунальных услуг арендатору НДС

>Облагаются ли НДС затраты по возмещению коммунальных услуг

Содержание

Вопрос

Университет заключил договор с Организацией на оказание организационных услуг (проведение занятий по футболу на улице). В связи со сменой года занятие в секции перенесли в помещение учебного корпуса т.е. спортзала и возникли затраты по возмещению коммунальных услуг (электроэнергии, водоснабжению, отоплению,уборке помещения) Должны ли мы эти затраты при выставлении документов за коммунальные услуги облагать НДС?

Ответ

Нет, не облагайте.

Объектом обложения НДС является реализация товаров, работ, услуг (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

В базу по НДС включают также суммы, которые связаны с реализованными товарами, работами и услугами (п. 1 ст. 162 НК РФ).

Реализацией признают возмездную или безвозмездную передачу права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При возмещении расходов организация не обязуется оказывать коммунальные услуги заказчику, и не передает от своего имени результат оказанных услуг (п. 1 ст. 307 ГК РФ). Предмет правовых отношений в этом случае возмещение расходов, а не передача прав на услуги от учреждения к контрагенту (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Владелец помещения не потребляет коммунальные услуги, не использует их в своей деятельности, чтобы исполнить обязательства по договору. Услуги потребляет организация, которая пользуется помещением по договору. Поэтому суммы возмещения коммунальных расходов не считают оплатой за реализацию услуг или платой, которая связана с реализованными услугами.

Обоснование
Как арендодателю учесть расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

НДС

В бюджетных и автономных учреждениях порядок расчета НДС по компенсации арендатором стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг зависит от выбранного способа расчетов.

Коммуналка включена в арендную плату

Если коммунальные и эксплуатационные платежи включены в арендную плату, то бюджетные и автономные учреждения должны исчислить НДС с полной суммы арендных платежей и выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). Дело в том, что реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому налоговая база определяется как стоимость услуг, которая рассчитана исходя из цены договора, в том числе цен на коммунальные и эксплуатационные услуги (п. 1 ст. 154, ст. 105.3 НК РФ).

Следует отметить, что договором в составе арендной платы может быть предусмотрен переменный платеж за коммунальные и эксплуатационные услуги. В этом случае арендодатель вправе указать в счете-фактуре единую стоимость услуги либо заполнить две строки с указанием отдельно постоянной и переменной частей. Такие разъяснения даны ФНС России в пункте 1 письма от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России).

Суммы входного НДС по коммунальным и эксплуатационным услугам, которые включены в состав арендной платы, учреждение может принять к вычету. Ведь их приобретение относится к деятельности, облагаемой НДС (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ, письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86). При этом должны быть соблюдены все необходимые условия. Такую же позицию высказали некоторые суды (см., например, определение ВАС РФ от 26 августа 2009 № ВАС-10032/09, постановления ФАС Московского округа от 19 октября 2012 № А41-26853/11, Центрального округа от 29 мая 2009 № А23-3029/2008А-14-202, Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2009 № А63-8994/2004-С4-9).

Коммуналка возмещается отдельным платежом

Если деньги от арендатора в качестве возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов поступают по отдельному счету, оформленному на основании счетов поставщиков услуг, реализации не возникает. А, следовательно, не возникает и объекта обложения НДС. Об этом сказано в подпункте 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ, письмах Минфина России от 24 марта 2009 № 03-03-05/47, от 7 октября 2008 № 03-03-06/4/67.

Ситуация: вправе ли учреждение-арендодатель перевыставлять арендатору счета-фактуры на стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг, которые арендатор ему компенсирует. Платежи за коммунальные услуги не являются частью арендной платы. Договоры на оказание этих услуг заключены между арендодателем и непосредственными поставщиками услуг. Стоимость услуг их поставщикам оплачивает учреждение-арендодатель

Нет, не вправе.

Официальная позиция контролирующих ведомств состоит в том, что в данной ситуации реализации не возникает. Поэтому арендодатель не может перевыставлять арендатору счета-фактуры на стоимость услуг, которые оказаны ему их непосредственными поставщиками (письма Минфина России от 10 февраля 2011 № 03-03-06/1/86, от 24 марта 2009 № 03-03-05/47, от 14 мая 2008 № 03-03-06/2/51 и ФНС России от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86, от 23 апреля 2007 № ШТ-6-03/340). В обоснование своей точки зрения они приводят следующие аргументы.

Арендодатель не может выступать поставщиком данных услуг (работ, ресурсов) для арендатора, поскольку сам является покупателем (абонентом). В связи с этим объект обложения по НДС у арендодателя отсутствует. Подтверждают эту точку зрения и некоторые арбитражные суды (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 21 июля 2009 № А56-48203/2007, Поволжского округа от 4 марта 2008 № А65-8421/2007-СА1-37).

Кроме того, в счетах-фактурах, выставленных арендодателю, в тарифы на коммунальные и эксплуатационные услуги уже включен НДС, который арендодатель уплатил коммунальным службам. Поэтому начисление НДС на стоимость услуг, уже включающих налог, противоречит налоговому законодательству (определение ВАС РФ от 16 февраля 2007 № 560/07).

Значит, арендодатель не вправе рассматривать компенсацию расходов по коммунальным и эксплуатационным услугам как реализацию и не может выставлять счета-фактуры. Поэтому ему не нужно начислять НДС на компенсируемую стоимость услуг, а арендатору – принимать входной НДС по этой сумме к вычету.

Налогообложение коммунальных услуг в бюджетных организациях и у арендаторов

Опубликовано в журнале «Бухгалтерские вести» №28 от 4 августа 2009 года Возмещение расходов за коммунальные услуги, как бюджетной организации, так и у арендаторов давно фигурирует в числе наиболее часто задаваемых вопросов у налогоплательщиков, на которые до недавнего времени не было однозначных ответов.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ подвел итог давним спорам между налогоплательщиками, налоговыми и финансовыми органами о правомерности вычета НДС по коммунальным услугам. Речь идет об известной ситуации, когда арендатор принимает налог к вычету на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем.
В данном случае решение Высшего арбитражного суда РФ оказалось в пользу налогоплательщиков (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.09 №12664/08).
В Письме Минфина РФ от 24.03.09 №03-03-05/47 рассмотрены особенности налогообложения сумм возмещения расходов за коммунальные услуги бюджетной организации на примере министерства.

НДС по коммунальным услугам у арендаторов

Финансовые и налоговые органы против вычета НДС по коммунальным услугам. Ситуация, рассмотренная Президиумом ВАС РФ, затрагивает интересы налогоплательщиков, арендующих помещения. Ведь им, помимо арендной платы, необходимо возмещать арендодателю расходы на электроэнергию, а также на тепло- и водоснабжение. В большинстве случаев арендаторы не заключают прямых договоров на коммунальное обслуживание с организациями, предоставляющими такие услуги. Поэтому вся первичная документация, включая и счета-фактуры, оформляется на арендодателя, который в свою очередь перевыставляет их арендатору.
В таких условиях Минфин и ФНС РФ категорически против того, чтобы арендатор принимал к вычету НДС за коммунальные услуги по счету-фактуре, полученному от арендодателя (Письма Минфина РФ от 24.03.07 №03-07-15/39, от 27.12.07 №03-03-06/1/895, УФНС РФ по Москве от 21.05.08 №19-11/48675).
Указанная позиция объясняется следующим. Компенсацию стоимости коммунальных услуг арендодатель не может рассматривать как объект обложения НДС, так как в этом случае отсутствует реализация товаров, работ и услуг (п. 1 ст. 146 НК РФ). Следовательно, арендодатель не вправе предъявлять арендатору НДС со стоимости коммунальных услуг. Поэтому и обязанности выставлять счет-фактуру у него нет, так как этот документ оформляется только по факту реализации (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Неоднозначная арбитражная практика

Позиция финансовых и налоговых органов в данном вопросе нередко приводила к судебным разбирательствам. И до недавнего времени единой судебной практики по этому вопросу не сформировалось. Были судебные решения как в пользу плательщиков, в которых разрешалось засчитывать НДС по перевыставленному арендодателем счету-фактуре (например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.06.08 №ФО4-3601/2008). Там пришли к выводу, что условия для вычета налога, предусмотренные ст. 171 и 172 НК РФ, выполняются. Однако есть и судебные решения в поддержку контролирующих органов (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.08 №А29-4352/2007).
Вследствие неоднозначной арбитражной практики организациям, избегающим судебных разбирательств, приходилось искать иные способы оформления коммунальных услуг в договорах аренды, чтобы без осложнений получить вычет по НДС.

Альтернативные варианты оформления коммунальных услуг

В настоящее время существует два способа относительно «безболезненного» получения вычета НДС со стоимости коммунальных услуг арендованного помещения.
Первый – оформить агентское соглашение. По такому договору арендодатель действует как посредник в интересах арендатора и организует для него водо-, энерго- и теплоснабжение.
Второй – включить коммунальные услуги в сумму арендной платы. В таком варианте арендная плата будет состоять из двух частей: постоянной и переменной. Именно вторая составляющая и будет равна стоимости коммунальных услуг. Правда такой вариант усложнит документооборот, так как придется каждый месяц оформлять дополнительное соглашение к договору и утверждать сумму переменной части. Однако в отношении указанного варианта финансовое ведомство не имеет ничего против, о чем сказано, например, в Письме Минфина РФ от 19.09.06 №03-06-01-04/175.

Реклама

ВАС на стороне арендаторов

После вынесения Постановления Высшего арбитражного суда от 25.02.09 №12664/08 можно рассчитывать на то, что судебная практика изменится в пользу арендаторов. В указанном постановлении ВАС арендатору разрешено принять к вычету входной НДС при наличии счета-фактуры за коммунальные услуги, которые выставил арендодатель. В высшей судебной инстанции полагают, что коммунальные услуги были потреблены именно арендатором. Их оплата осуществлена на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем, в которых отдельной строкой выделена сумма НДС.
Суд пришел к выводу, что выставление счетов-фактур на коммунальные услуги арендодателем арендатору не противоречат нормам ни налогового, ни гражданского законодательства. Поэтому арендатор вправе возмещать стоимость коммунальных услуг арендодателю и принимать к вычету соответствующую сумму НДС. Очевидно, что без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией и другими видами коммунального обслуживания организация не смогла бы пользоваться арендуемыми помещениями. Следовательно, коммунальные услуги неразрывно связаны с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов за них между сторонами договора значения не имеет.

Ведение раздельного учета бюджетными организациями

В Письме Минфина РФ от 24.03.09 №03-03-05/47 отмечено, что бюджетная организация может иметь несколько источников финансирования. Такими источниками являются средства бюджетного финансирования и доходы от коммерческой (приносящей доход) деятельности.
Финансовое ведомство указало на необходимость ведения раздельного учета доходов и расходов в рамках целевого финансирования и средств, полученных от иных источников. Раздельный учет, в значительной степени, ведется для целей налогообложения.
Согласно ст. 321.1 НК РФ «Особенности ведения налогового учета бюджетными учреждениями» доходы от коммерческой деятельности (например, оказание платных медицинских услуг, передача в аренду помещений и т. п.) признаются доходами организации и являются объектом обложения налогом на прибыль организаций. Налоговая база бюджетных учреждений определяется в виде разницы между полученной суммой дохода от коммерческой деятельности, включая суммы внереализационных доходов, и суммой фактически осуществленных расходов, связанных с ведением такой деятельности (абзац 3 п. 1 ст. 321.1 НК РФ).

Порядок определения расходов на коммунальные услуги

В пункте 3 ст. 321.1 НК РФ установлен порядок учета расходов по оплате коммунальных услуг и аналогичных затрат, в соответствии с которым отмечено два способа определения расходов, включаемых в налоговую базу для исчисления налога на прибыль.
Первый способ предусматривает случай, когда из средств бюджетного финансирования учреждению разрешено производить расходы по оплате коммунальных услуг. Для целей налогообложения в этом случае расходы уменьшают и доходы от предпринимательской деятельности и средства целевого финансирования. В налоговую базу по налогу на прибыль расходы принимаются в размере пропорционально доходу от предпринимательской деятельности в общей сумме доходов. Согласно п. 3 ст. 321.1 НК РФ для целей налогообложения в общей сумме доходов не учитываются внереализационные доходы, но включаются средства целевого финансирования.
По второму способу, если бюджетными ассигнованиями не предусматривается покрытие расходов на оплату коммунальных услуг за счет бюджетных средств, расходы учитываются при определении налоговой базы по предпринимательской деятельности в полном объеме. Обязательным условием при этом является то, что эксплуатация этих основных средств (в основном это объекты недвижимости) связана с ведением данной предпринимательской деятельности.

Коммунальные услуги и налог на прибыль

Реклама

Известно, что бюджетная организация вправе учитывать коммунальные услуги и иные расходы, связанные с эксплуатацией помещения. Но такие расходы возмещаются ей сторонними организациями, которые находятся на условиях аренды в одном здании с организацией – арендодателем. В Письмах Минфина РФ от 19.11.08 №03-03-05/151, от 29.04.08 №01-СШ/30 рассмотрен вопрос об определении налоговой базы по налогу на прибыль бюджетными учреждениями с доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного им в оперативное управление. В упомянутом Письме Минфина РФ от 24.03.09 №03-03-05/47 отмечено, что для целей налогообложения учет операций по исчислению доходов от коммерческой деятельности и расходов, связанных с ведением этой деятельности, осуществляется в порядке, установленном главой 25 НК РФ. Доходы определяются согласно ст. 248 – 250 НК РФ на основании данных первичных учетных документов и налогового учета.
В соответствии с п. 4 статьи 250 НК РФ средства, полученные от сдачи в аренду имущества, относятся к внереализационным доходам налогоплательщиков и согласно ст. 321.1 НК РФ подлежат учету бюджетными учреждениями при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
Эта позиция финансового ведомства нашла поддержку и в арбитражных судах.
В частности ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 14.05.08 №А11-8649/2007-К2-18/468 подтвердил, что положения налогового законодательства не позволяют квалифицировать доходы, полученные бюджетным учреждением от осуществления приносящей доход деятельности, в качестве средств целевого финансирования, не учитываемых при определении базы, облагаемой налогом на прибыль. В Определении ВАС России от 10.09.08 №10857/08 указано, что выручка, полученная от сдачи в аренду федерального имущества, не является средством целевого финансирования и учитывается при определении налоговой базы при исчислении налога на прибыль организаций.
Минфином РФ также высказано мнение, что денежные средства, полученные от сторонних организаций в качестве оплаты коммунальных, эксплуатационных и иных аналогичных услуг, должны признаваться доходом бюджетной организации и учитываться в составе внереализационных доходов.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ подвел итог давним спорам между налогоплательщиками, налоговыми и финансовыми органами о правомерности вычета НДС по коммунальным услугам. Речь идет об известной ситуации, когда арендатор принимает налог к вычету на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем.
В данном случае решение Высшего арбитражного суда РФ оказалось в пользу налогоплательщиков (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.09 №12664/08).
В Письме Минфина РФ от 24.03.09 №03-03-05/47 рассмотрены особенности налогообложения сумм возмещения расходов за коммунальные услуги бюджетной организации на примере министерства.

НДС по коммунальным услугам у арендаторов

Финансовые и налоговые органы против вычета НДС по коммунальным услугам. Ситуация, рассмотренная Президиумом ВАС РФ, затрагивает интересы налогоплательщиков, арендующих помещения. Ведь им, помимо арендной платы, необходимо возмещать арендодателю расходы на электроэнергию, а также на тепло- и водоснабжение. В большинстве случаев арендаторы не заключают прямых договоров на коммунальное обслуживание с организациями, предоставляющими такие услуги. Поэтому вся первичная документация, включая и счета-фактуры, оформляется на арендодателя, который в свою очередь перевыставляет их арендатору.
В таких условиях Минфин и ФНС РФ категорически против того, чтобы арендатор принимал к вычету НДС за коммунальные услуги по счету-фактуре, полученному от арендодателя (Письма Минфина РФ от 24.03.07 №03-07-15/39, от 27.12.07 №03-03-06/1/895, УФНС РФ по Москве от 21.05.08 №19-11/48675).
Указанная позиция объясняется следующим. Компенсацию стоимости коммунальных услуг арендодатель не может рассматривать как объект обложения НДС, так как в этом случае отсутствует реализация товаров, работ и услуг (п. 1 ст. 146 НК РФ). Следовательно, арендодатель не вправе предъявлять арендатору НДС со стоимости коммунальных услуг. Поэтому и обязанности выставлять счет-фактуру у него нет, так как этот документ оформляется только по факту реализации (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Неоднозначная арбитражная практика

Позиция финансовых и налоговых органов в данном вопросе нередко приводила к судебным разбирательствам. И до недавнего времени единой судебной практики по этому вопросу не сформировалось. Были судебные решения как в пользу плательщиков, в которых разрешалось засчитывать НДС по перевыставленному арендодателем счету-фактуре (например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.06.08 №ФО4-3601/2008). Там пришли к выводу, что условия для вычета налога, предусмотренные ст. 171 и 172 НК РФ, выполняются. Однако есть и судебные решения в поддержку контролирующих органов (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.08 №А29-4352/2007).
Вследствие неоднозначной арбитражной практики организациям, избегающим судебных разбирательств, приходилось искать иные способы оформления коммунальных услуг в договорах аренды, чтобы без осложнений получить вычет по НДС.

Альтернативные варианты оформления коммунальных услуг

В настоящее время существует два способа относительно «безболезненного» получения вычета НДС со стоимости коммунальных услуг арендованного помещения.
Первый – оформить агентское соглашение. По такому договору арендодатель действует как посредник в интересах арендатора и организует для него водо-, энерго- и теплоснабжение.
Второй – включить коммунальные услуги в сумму арендной платы. В таком варианте арендная плата будет состоять из двух частей: постоянной и переменной. Именно вторая составляющая и будет равна стоимости коммунальных услуг. Правда такой вариант усложнит документооборот, так как придется каждый месяц оформлять дополнительное соглашение к договору и утверждать сумму переменной части. Однако в отношении указанного варианта финансовое ведомство не имеет ничего против, о чем сказано, например, в Письме Минфина РФ от 19.09.06 №03-06-01-04/175.

ВАС на стороне арендаторов

После вынесения Постановления Высшего арбитражного суда от 25.02.09 №12664/08 можно рассчитывать на то, что судебная практика изменится в пользу арендаторов. В указанном постановлении ВАС арендатору разрешено принять к вычету входной НДС при наличии счета-фактуры за коммунальные услуги, которые выставил арендодатель. В высшей судебной инстанции полагают, что коммунальные услуги были потреблены именно арендатором. Их оплата осуществлена на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем, в которых отдельной строкой выделена сумма НДС.
Суд пришел к выводу, что выставление счетов-фактур на коммунальные услуги арендодателем арендатору не противоречат нормам ни налогового, ни гражданского законодательства. Поэтому арендатор вправе возмещать стоимость коммунальных услуг арендодателю и принимать к вычету соответствующую сумму НДС. Очевидно, что без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией и другими видами коммунального обслуживания организация не смогла бы пользоваться арендуемыми помещениями. Следовательно, коммунальные услуги неразрывно связаны с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов за них между сторонами договора значения не имеет.

Ведение раздельного учета бюджетными организациями

В Письме Минфина РФ от 24.03.09 №03-03-05/47 отмечено, что бюджетная организация может иметь несколько источников финансирования. Такими источниками являются средства бюджетного финансирования и доходы от коммерческой (приносящей доход) деятельности.
Финансовое ведомство указало на необходимость ведения раздельного учета доходов и расходов в рамках целевого финансирования и средств, полученных от иных источников. Раздельный учет, в значительной степени, ведется для целей налогообложения.
Согласно ст. 321.1 НК РФ «Особенности ведения налогового учета бюджетными учреждениями» доходы от коммерческой деятельности (например, оказание платных медицинских услуг, передача в аренду помещений и т. п.) признаются доходами организации и являются объектом обложения налогом на прибыль организаций. Налоговая база бюджетных учреждений определяется в виде разницы между полученной суммой дохода от коммерческой деятельности, включая суммы внереализационных доходов, и суммой фактически осуществленных расходов, связанных с ведением такой деятельности (абзац 3 п. 1 ст. 321.1 НК РФ).

Порядок определения расходов на коммунальные услуги

В пункте 3 ст. 321.1 НК РФ установлен порядок учета расходов по оплате коммунальных услуг и аналогичных затрат, в соответствии с которым отмечено два способа определения расходов, включаемых в налоговую базу для исчисления налога на прибыль.
Первый способ предусматривает случай, когда из средств бюджетного финансирования учреждению разрешено производить расходы по оплате коммунальных услуг. Для целей налогообложения в этом случае расходы уменьшают и доходы от предпринимательской деятельности и средства целевого финансирования. В налоговую базу по налогу на прибыль расходы принимаются в размере пропорционально доходу от предпринимательской деятельности в общей сумме доходов. Согласно п. 3 ст. 321.1 НК РФ для целей налогообложения в общей сумме доходов не учитываются внереализационные доходы, но включаются средства целевого финансирования.
По второму способу, если бюджетными ассигнованиями не предусматривается покрытие расходов на оплату коммунальных услуг за счет бюджетных средств, расходы учитываются при определении налоговой базы по предпринимательской деятельности в полном объеме. Обязательным условием при этом является то, что эксплуатация этих основных средств (в основном это объекты недвижимости) связана с ведением данной предпринимательской деятельности.

Коммунальные услуги и налог на прибыль

Известно, что бюджетная организация вправе учитывать коммунальные услуги и иные расходы, связанные с эксплуатацией помещения. Но такие расходы возмещаются ей сторонними организациями, которые находятся на условиях аренды в одном здании с организацией – арендодателем. В Письмах Минфина РФ от 19.11.08 №03-03-05/151, от 29.04.08 №01-СШ/30 рассмотрен вопрос об определении налоговой базы по налогу на прибыль бюджетными учреждениями с доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного им в оперативное управление. В упомянутом Письме Минфина РФ от 24.03.09 №03-03-05/47 отмечено, что для целей налогообложения учет операций по исчислению доходов от коммерческой деятельности и расходов, связанных с ведением этой деятельности, осуществляется в порядке, установленном главой 25 НК РФ. Доходы определяются согласно ст. 248 – 250 НК РФ на основании данных первичных учетных документов и налогового учета.
В соответствии с п. 4 статьи 250 НК РФ средства, полученные от сдачи в аренду имущества, относятся к внереализационным доходам налогоплательщиков и согласно ст. 321.1 НК РФ подлежат учету бюджетными учреждениями при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
Эта позиция финансового ведомства нашла поддержку и в арбитражных судах.
В частности ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 14.05.08 №А11-8649/2007-К2-18/468 подтвердил, что положения налогового законодательства не позволяют квалифицировать доходы, полученные бюджетным учреждением от осуществления приносящей доход деятельности, в качестве средств целевого финансирования, не учитываемых при определении базы, облагаемой налогом на прибыль. В Определении ВАС России от 10.09.08 №10857/08 указано, что выручка, полученная от сдачи в аренду федерального имущества, не является средством целевого финансирования и учитывается при определении налоговой базы при исчислении налога на прибыль организаций.
Минфином РФ также высказано мнение, что денежные средства, полученные от сторонних организаций в качестве оплаты коммунальных, эксплуатационных и иных аналогичных услуг, должны признаваться доходом бюджетной организации и учитываться в составе внереализационных доходов.

Коммунальные услуги и НДС

Бюджетные учреждения являются плательщиками НДС в отношении операций по реализации товаров, работ и услуг. Но в данном случае надо рассматривать арендаторов как посредников. Ведь услуги коммунального характера оказывают не они сами, а снабжающие компании. Поэтому сторонние организации компенсируют своему арендодателю – бюджетной организации коммунальные и эксплуатационные расходы, которые арендодатель должен оплатить по счетам снабжающих компаний.
То есть, в такой ситуации у бюджетной организации нет факта реализации. Следовательно, не возникает как объекта налогообложения по НДС, так и обязанности выставлять счет-фактуру. Такой вывод содержится в рассматриваемом письме Минфина РФ №03-03-05/47. Ранее специалисты финансового ведомства уже говорили об отсутствии объекта налогообложения по НДС у бюджетных организаций в аналогичной ситуации (Письмо Минфина РФ от 06.09.05 №07-05-06/234).
Следует отметить, что данная позиция распространяется на все организации, не зависимо от их организационно-правовой формы или формы собственности организации (Письмо Минфина РФ от 03.03.06 №03-04-15/52).

Бюджетные учреждения являются плательщиками НДС в отношении операций по реализации товаров, работ и услуг. Но в данном случае надо рассматривать арендаторов как посредников. Ведь услуги коммунального характера оказывают не они сами, а снабжающие компании. Поэтому сторонние организации компенсируют своему арендодателю – бюджетной организации коммунальные и эксплуатационные расходы, которые арендодатель должен оплатить по счетам снабжающих компаний.
То есть, в такой ситуации у бюджетной организации нет факта реализации. Следовательно, не возникает как объекта налогообложения по НДС, так и обязанности выставлять счет-фактуру. Такой вывод содержится в рассматриваемом письме Минфина РФ №03-03-05/47. Ранее специалисты финансового ведомства уже говорили об отсутствии объекта налогообложения по НДС у бюджетных организаций в аналогичной ситуации (Письмо Минфина РФ от 06.09.05 №07-05-06/234).
Следует отметить, что данная позиция распространяется на все организации, не зависимо от их организационно-правовой формы или формы собственности организации (Письмо Минфина РФ от 03.03.06 №03-04-15/52).

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

НДС при перевыставлении коммунальных платежей арендатору

Компания ГАРАНТ

Организация, применяющая общий режим налогообложения, сдаёт в аренду нежилое помещение. На основании отдельного договора организации возмещаются коммунальные платежи. Имеет ли право организация принять к вычету НДС по коммунальным расходам?

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией признается, соответственно, передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

При осуществлении операций по реализации товаров (работ, услуг) плательщики НДС выставляют счета-фактуры.

Поскольку организация не осуществляет реализацию коммунальных услуг арендатору, то, по нашему мнению, выставлять счета-фактуры по указанным услугам не следует. На это неоднократно указывали контролирующие органы, а также отдельные судебные инстанции (см., например, письма Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 24.03.2007 N 03-07-15/39, УФНС России по г. Москве от 16.07.2007 N 19-11/067415, постановление ФАС Поволжского округа от 04.03.2008 N А65-8421/2007-СА1-37).

В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2008 N А19-5353/08-50-Ф02-5196/08 судьи пришли к выводу, что возмещение расходов арендодателя по уплате коммунальных платежей реализацией не признается. При этом суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендаторов, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае не осуществляется перепродажа этих услуг арендаторам, а компенсируются затраты арендодателя по оплате коммунальных услуг. Поскольку арендодатель не осуществляет реализацию коммунальных услуг, выручки от этих операций не имеет, то данные операции (возмещение расходов) объектом обложения НДС не являются.

При этом на практике возможны различные варианты оформления арендных отношений.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Совершенно очевидно, что расходы на коммунальные услуги являются расходами на обеспечение собственной деятельности арендатора, поэтому они должны осуществляться за его собственный счет.

Однако на практике у арендаторов могут возникать проблемы с заключением договоров на коммунальные услуги, поскольку обязательным условием для заключения договора энергоснабжения является наличие у абонента отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого оборудования, необходимого для обеспечения учета потребления энергии (п. 2, п. 4 ст. 539, п. 1, п. 2 ст. 548 ГК РФ).

Поэтому на практике существует несколько различных способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:

— арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных ресурсов (данный вариант при подготовке ответа не рассматривается);

— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету);

— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы.

В письме ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ налоговые органы, излагая свою позицию по рассматриваемому вопросу, в очередной раз разъяснили, в каких случаях арендодатель должен выставлять арендатору счет-фактуру.

I. Включение расходов на коммунальные услуги в состав арендной платы в качестве ее переменной части.

Согласно п. 2, п. 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок ее расчета (см. также п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее — Информационное письмо N 66)).

Следовательно, арендная плата может состоять, в частности, из основной (постоянной) части, соответствующей стоимости определенной договором переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание предоставленных в аренду помещений. Правомерность такого способа возмещения коммунальных расходов подтверждена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N 6219/08, от 25.02.2009 N 12664/08, определении ВАС РФ от 22.05.2008 N 4855/08).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС.

Согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Соответственно, оказание услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, признается объектом налогообложения НДС.
При этом положениями п. 1 ст. 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Таким образом, если арендная плата состоит из основной (постоянной) части и переменной части, то в данном случае налоговая база по НДС определяется исходя из всей суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.

В данной ситуации арендодатель в соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая со дня оказания услуги, в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).

В данном случае НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услуг, арендодатель принимает к вычету в полном размере в общеустановленном порядке.

В частности, такой вывод содержится в п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@, согласованного с Минфином России (письмо Минфина России от 21.01.2010 N 03-07-15/08).

Таким образом, при таком варианте оформления арендных отношений арендодатель имеет право выставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. Кроме того в данном случае у арендодателя не возникает препятствий принять к вычету НДС по коммунальным услугам (в том числе потребленных арендатором) (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2007 N Ф08-6607/07-2723А, ФАС Центрального округа от 29.05.2009 N А23-3029/2008А-14-202).

II. Возмещение расходов на коммунальное обслуживание на основании отдельного договора.

Хотя возможность заключения такого соглашения (договора), его условия законодательно не установлены, однако согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ «стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами», поэтому никаких препятствий для заключения указанного соглашения (договора) нет. При этом такое соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электро-, теплоэнергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (п. 22 Информационного письма N 66).

ФНС России в п. 2 письма от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ указала, что в том случае, если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то на основании писем ФНС России от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@, направленных в установленном порядке налоговым органам для руководства и применения в практической работе, указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.

Следовательно, если договор аренды содержит именно такой способ расчетов за коммунальные платежи, и если придерживаться позиции ФНС России, то арендодатель не должен выставлять счет-фактуру арендатору, кроме того арендодатель не сможет принять к вычету «входной» НДС, предъявленный коммунальными службами, в части услуг, потребленных арендатором.

Аналогичный вывод представлен в письмах Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 24.03.2007 N 03-07-15/39, от 03.03.2006 N 03-04-15/52, УФНС РФ по г. Москве от 16.07.2007 N 19-11/067415, от 20.04.2007 N 19-11/036483, от 28.02.2007 N 23-26/0288.

Арендодатель может принять к вычету сумму НДС, предъявленную снабжающими организациями, только в части, приходящейся на его собственное потребление (только в части, приходящейся на помещения, не сданные в аренду и используемые для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС).

Справедливости ради отметим, что существует письмо УФНС по Московской области от 03.02.2005 N 21-27/28632, в котором указано, что арендодатель имеет право на вычет сумм налога, предъявленных коммунальными службами, в том числе в отношении услуг, потребленных арендатором. Однако в указанном письме отмечается, что суммы компенсации стоимости коммунальных платежей в части, потребляемой арендаторами, подлежат обложению НДС у арендодателя.

Что касается судебной практики по рассматриваемому вопросу, то она противоречива.

Существуют судебные решения, которые поддерживают позицию контролирующих органов.

В частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 N А52-353/2006/2 указано, что арендодатель коммунальные услуги не оказывает, выручки от таких операций не получает и сумма возмещения коммунальных расходов НДС не облагается. Поэтому суммы НДС, уплаченного организациям за оказанные его арендаторам коммунальные услуги, арендодатель не вправе включать в состав налоговых вычетов (см. также постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.01.2008 N Ф04-62/2008).

В то же время существуют судебные решения, в соответствии с которыми арендодатель имеет право принять к вычету НДС по коммунальным услугам, потребленным арендатором (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.11.2009 N А17-7511/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2009 N А63-8994/2004-С4-9, ФАС Уральского округа от 11.12.2008 N Ф09-9211/08-С2, ФАС Центрального округа от 28.03.2007 N А48-4688/06-19, ФАС Поволжского округа от 28.08.2009 N А65-27772/2008).

Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации можно сделать следующий вывод.

Если организация не желает вступать в конфликт с налоговыми органами, то при перевыставлении коммунальных услуг арендодателю не следует выписывать счет-фактуру. Однако в данном случае арендодатель не имеет права на вычет входного НДС, предъявленного коммунальными службами, в части услуг, потребленных арендатором.

Если же организация выставит счет-фактуру, то, по нашему мнению, в данном случае организации будет необходимо уплатить НДС в бюджет. При этом, полагаем, что в такой ситуации арендодатель имеет право на вычет входного НДС по коммунальным услугам, потребленным арендатором. Однако в такой ситуации не исключены претензии со стороны налоговых органов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Степовая Яна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Горностаев Вячеслав

Возмещение коммунальных услуг ндс облагается или нет

Организация, применяющая общий режим налогообложения, сдаёт в аренду нежилое помещение. На основании отдельного договора организации возмещаются коммунальные платежи. Имеет ли право организация принять к вычету НДС по коммунальным расходам? В соответствии с пп.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Возмещение НДС 2018

Облагаются ли НДС затраты по возмещению коммунальных услуг

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Обязанность по «перевыставлению» коммунальных услуг с НДС возникает только в случае, если организация-арендодатель является агентом по их приобретению.

Обоснование вывода: Согласно ст. Законодательство не содержит такого понятия, как «коммунальные услуги». На практике под этим термином обычно понимают широкий спектр договоров, заключаемых в целях обеспечения деятельности объекта аренды: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, регулируемых нормами параграфа 6 «Энергоснабжение» гл. По общему правилу, предусмотренному п.

Очевидно, что расходы на обеспечение собственной деятельности арендатора также должны осуществляться за его собственный счет. В то же время заключать договоры напрямую с поставщиками некоторых коммунальных услуг они могут только в случае, если существует возможность установить приборы учета электроэнергии, тепловой энергии, газа, воды в арендуемом объекте.

В отношении других коммунальных услуг заключение арендаторами отдельных договоров бывает часто технически затруднительно водоотведение, уборка прилегающей территории или нецелесообразно.

Поэтому зачастую арендодатели заключают в интересах арендаторов договоры непосредственно с исполнителями коммунальных услуг, получая впоследствии компенсацию затрат по оплате этих услуг за счет средств арендатора.

На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами в случае, когда арендатор самостоятельно не заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиком услуг, например: — арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг; — арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы; — арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом по отдельному счету.

При этом указывается, что стороны могут предусматривать в договоре аренды и иные формы оплаты. Соответственно, деление арендной платы на постоянную и переменную части, последняя из которых представляет собой оплату затрат арендодателя на оплату коммунальных расходов, удовлетворяет вышеназванным нормам гражданского законодательства.

В таком случае вся сумма арендной платы как постоянная, так и переменная части является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду постановления Президиума ВАС РФ от На основании п. В связи с чем организация, применяющая УСН и реализующая товары, работы, услуги, не должна дополнительно к цене реализуемых товаров, работ, услуг предъявлять к оплате покупателю соответствующую сумму НДС, не должна выставлять счета-фактуры при реализации и не должна в расчетных документах, первичных учетных документах и в счетах-фактурах выделять сумму НДС отдельной строкой, что входит в обязанности плательщика НДС п.

Смотрите также письма Минфина России от Но отсутствие обязанности по уплате НДС при возмещении коммунальных платежей возникает также и в общем случае у арендодателя организации, являющейся плательщиком НДС в силу следующих обстоятельств. Объектом обложения НДС в соответствии с пп. Согласно п. Как было указано Президиумом ВАС РФ, заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на коммунальные услуги, не может квалифицироваться как договор на поставку коммунальных услуг, поскольку фактически регулирует порядок компенсации коммунальных расходов п.

Поскольку возмещение коммунальных платежей не является операцией реализации в рамках обычного договора купли-продажи, то счета-фактуры арендодателями балансодержателями арендаторам не выставляются и, соответственно, при получении денежных средств, в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта обложения налогом на добавленную стоимость не возникает письма Минфина России от При этом организация-арендодатель, не являющаяся непосредственным поставщиком ресурсов или агентом по их приобретению и получающая компенсацию расходов на коммунальные услуги, не вправе предъявлять к уплате НДС и выставлять арендатору счета-фактуры письма Минфина РФ от Вместе с тем если между арендодателем и арендатором будет заключён агентский договор, то поставщики коммунальных услуг будут оказывать услуги потребителям-арендаторам при посредничестве агента-арендодателя.

В этом случае с учётом п. Тот факт, что агент применяет УСН, в данном случае при определении обязанности по составлению счетов-фактур в адрес арендаторов в расчёт приниматься не будет. На это также указывается в письме Минфина России от Подобное высказывалось и ранее: посредник комиссионер, агент , приобретающий товары работы, услуги не для себя, а для заказчика, находящегося на общей системе налогообложения, для которого основанием при применении права на вычет может являться счет-фактура, оформленный на его имя, от своего имени формирует на принципала счет-фактуру с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного продавцом посреднику письмо УМНС России по г.

Москве от Рекомендуем также ознакомиться со следующим материалом: — Энциклопедия решений. Агентский договор на оплату коммунальных услуг. Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Круглый стол «Законодательные инициативы: медицинские осмотры, диспансеризация и вакцинация — залог охраны общественного здоровья».

Программа повышения квалификации «О корпоративном заказе» ФЗ от Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение ООО-арендодатель, применяющее УСН, является собственником помещения, которое сдает в аренду. На коммунальные услуги заключены договоры между арендодателем и ресурсоснабжающими организациями.

По условиям договора арендатор компенсирует арендодателю коммунальные услуги в рамках договора аренды переменная часть арендной платы включает в себя плату за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги в нежилых помещениях.

Правомерно ли арендодатель не выставляет счета-фактуры за коммунальные услуги и не выделяет НДС в своих документах арендатору?

Как арендодателю отразить в учете расчеты по «коммуналке»

Вычет НДС по коммунальным услугам у арендатора О. Арендаторы офисных помещений довольно часто не только вносят арендную плату, но и компенсируют арендодателю затраты, связанные с оплатой тепловой и электрической энергии. В связи с этим перед арендаторами встает вопрос о том, вправе ли они принимать к вычету суммы НДС, перечисленные арендодателям за коммунальные услуги. В данной статье рассмотрены основные подходы к решению этого вопроса, сформировавшиеся в правоприменительной практике. В соответствии с п. Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды, в противном случае считается, что установлены порядок, условия и сроки, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязанность по «перевыставлению» коммунальных услуг с НДС возникает только в по уплате НДС при возмещении коммунальных платежей возникает также и в Объектом обложения НДС в соответствии с пп.

Аренда жилых и нежилых помещений: спорные вопросы налогообложения

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Обязанность по «перевыставлению» коммунальных услуг с НДС возникает только в случае, если организация-арендодатель является агентом по их приобретению. Обоснование вывода: Согласно ст. Законодательство не содержит такого понятия, как «коммунальные услуги». На практике под этим термином обычно понимают широкий спектр договоров, заключаемых в целях обеспечения деятельности объекта аренды: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, регулируемых нормами параграфа 6 «Энергоснабжение» гл. По общему правилу, предусмотренному п.

Возмещение коммунальных услуг НДС облагается или нет?

Нередко встречаются ситуации, когда согласно договору аренды нежилого помещения арендатор компенсирует организации-арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг сверх арендной платы. Размер коммунальных платежей определяется расчетным путем на основании показателей счетчиков электроснабжения и водоснабжения и полученных арендодателем от поставщиков коммунальных услуг коммунальных служб расчетных документов. Как оформляется компенсация коммунальных платежей Рассмотрим на примере, как правильно отразить в учете организации-арендодателя расчеты по коммунальным платежам. За истекший месяц сумма коммунальных платежей, уплаченная коммунальным службам и предъявленная арендатору, составила 35 руб. При этом организация не выделяет в выставляемом на оплату арендатору счете сумму НДС, предъявленную коммунальными службами.

Университет заключил договор с Организацией на оказание организационных услуг проведение занятий по футболу на улице. В связи со сменой года занятие в секции перенесли в помещение учебного корпуса то есть спортзала и возникли затраты по возмещению коммунальных услуг электроэнергии, водоснабжению, отоплению,уборке помещения Должны ли мы эти затраты при выставлении документов за коммунальные услуги облагать НДС?

Аренда: как выгодно и безопасно учесть НДС по коммунальным услугам

В аренду может быть сдано имущество, которое в процессе использования не утратит и не изменит своих натурально-вещественных свойств. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое именно имущество подлежит передаче в качестве объекта аренды. Если по договору аренды невозможно определить, какое именно имущество передается в аренду, то такой договор считается незаключенным и каких-либо прав и обязанностей у сторон такого договора не возникает. Сдать имущество в аренду вправе только его собственник. Однако в качестве арендодателя может выступать также лицо, не являющееся собственником, но управомоченное собственником сдавать имущество в аренду.

Вычет НДС по коммунальным услугам у арендатора

После перипетий года, когда налоговики все никак не могли прийти к единому мнению, облагать ли НДС стоимость коммунальных платежей, возмещаемых арендатором, контролеры таки выработали единую позицию. В комментируемом письме фискалы заявляют: возмещенная арендодателю стоимость коммунальных услуг облагается НДС в общем порядке. К таким выводам фискалов подтолкнул анализ:. При этом в базу обложения НДС не включается только компенсация коммунальных услуг и электроэнергии арендодателю — бюджетной организации п. Ведь согласно им возмещенная арендодателю стоимость коммунальных услуг включается в себестоимость арендной услуги.

Сумма возмещения, полученная от арендатора, не учитывается в признаваемых объектами обложения НДС, подлежит налоговому вычету на основании п. В рассматриваемой ситуации коммунальные услуги не принимаются Таким образом, у арендодателя нет оснований принимать к вычету НДС.

Аренда помещений связана с необходимостью нести бремя оплаты коммунальных услуг. Порядок расчета НДС по коммунальным платежам напрямую зависит от условий договора аренды. Проанализируем, какие варианты оплаты коммунальных платежей безопасны, а какие могут вызвать претензии со стороны налоговиков.

Возмещение стоимости коммунальных услуг при аренде: НДС-нюансы

Университет заключил договор с Организацией на оказание организационных услуг проведение занятий по футболу на улице. В связи со сменой года занятие в секции перенесли в помещение учебного корпуса то есть спортзала и возникли затраты по возмещению коммунальных услуг электроэнергии, водоснабжению, отоплению,уборке помещения Должны ли мы эти затраты при выставлении документов за коммунальные услуги облагать НДС? В базу по НДС включают также суммы, которые связаны с реализованными товарами, работами и услугами п. Реализацией признают возмездную или безвозмездную передачу права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу п. При возмещении расходов организация не обязуется оказывать коммунальные услуги заказчику, и не передает от своего имени результат оказанных услуг п.

Бюджетное учреждение плательщик НДС получает арендную плату и возмещение коммунальных услуг осуществленных за счет общего фонда бюджета от арендатора — бюджетного учреждения. Является ли сумма возмещения объектом обложения НДС? Когда начислять налоговые обязательства согласно ст.

Существуют и нестандартные подходы к решению проблемы. Как мне поступить в моей ситуации. Если ответ придет отрицательным, смело обращайтесь в суд.

В данной статье я расскажу о правилах наследования в ситуациях, когда погибший родственник не оставил завещание. Шумные работы в Москве за последние годы описывались разными законами.

Если вы сами разбираете свой случай, связанный с угрозой расправой, то вам следует помнить, что: Все случаи, связанные с угрозами, уникальны и индивидуальны. Мотив обращения, ссылки на нарушенные пункты соглашения и нормативные акты. Минимальный размер пенсии в Бурятии в 2019 году.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Долги за коммунальные платежи

Нужно ли выделять НДС с переменной части арендной платы?

Цитата (ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА ПИСЬМО от 4 февраля 2010 г. N ШС-22-3/86@ ПО ВОПРОСУ ПРИМЕНЕНИЯ НАЛОГА НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ ПРИ ОКАЗАНИИ УСЛУГ ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА):Федеральная налоговая служба в связи с запросами налогоплательщиков и налоговых органов по вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества сообщает.
Реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
В этой связи оказание услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
При оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимости налоговая база определяется в общеустановленном порядке исходя из суммы арендной платы. При определении налоговой базы необходимо учитывать следующее.
1. Арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.
В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.
Данная позиция подтверждается арбитражной практикой. Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2009 N 12664/08 указывается, что несмотря на то, что согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включена, без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.03.2009 N 6219/08 указывается на то, что арендная плата общества за помещения состояла из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть являлась фиксированной и представляла собой плату за пользование арендуемыми площадями; переменная складывалась из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором. Обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания — составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.04.2000 N 7349/99 указывается на то, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов общества на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону.
В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2008 N 4855/08 указывается на то, что реальное использование предмета аренды по назначению без потребления электроэнергии не представляется возможным, а расходы арендатора на ее использование для производства товаров, реализация которых облагается НДС, являются составляющей арендной платы.
Таким образом, налогоплательщики — арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) вправе применять в соответствии с порядком, определенном положениями главы 21 Кодекса, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (включая услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).
При оказании такими арендодателями услуг по аренде недвижимости арендодатель в соответствии с пунктом 3 статьи 168 Кодекса выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая со дня оказания услуги, в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ ‘О бухгалтерском учете’ (далее — Закон N 129-ФЗ) все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет, и которые могут приниматься к учету, только если они содержат обязательные реквизиты.
Согласно пункту 2 указанной статьи первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты: наименование документа; дату составления документа; наименование организации, от имени которой составлен документ; содержание хозяйственной операции; измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении; наименования должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления; личные подписи указанных лиц.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона N 129-ФЗ бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций организаций ведется в валюте Российской Федерации — в рублях.
В этой связи необходимо учитывать, что поскольку счет-фактура составляется на основании первичного документа, оформленного в соответствии с требованиями Закона N 129-ФЗ, то при оказании услуги по аренде недвижимости, показатели, отражаемые в счете-фактуре, должны соответствовать показателям, указанным в первичном учетном документе.
На основании пункта 1 статьи 171 Кодекса арендатор имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 Кодекса, на сумму налоговых вычетов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 171 Кодекса вычету подлежит сумма налога, предъявленная арендодателем арендатору при приобретении услуги по аренде недвижимости для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 Кодекса.
При этом порядок применения указанного налогового вычета установлен статьей 172 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 172 Кодекса налоговый вычет по приобретенной арендатором услуге по аренде недвижимости, предусмотренный статьей 171 Кодекса, производится на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем. При этом на основании пункта 1 статьи 172 Кодекса вычету подлежит сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная арендодателем арендатору по приобретенной услуге по аренде недвижимости, при принятии ее на учет и при наличии соответствующих первичных документов.
Пунктом 1 статьи 169 Кодекса определено, что счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия сумм налога к вычету или возмещению в порядке, предусмотренном главой 21 Кодекса.
Таким образом, основанием для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость является:
— наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;
— приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;
— принятие приобретенной услуги на учет;
— наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.
Обращаем внимание на то, что при отсутствии первичных учетных документов основание для применения соответствующих налоговых вычетов отсутствует.
2. В том случае, если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то на основании писем ФНС России от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@, направленных в установленном порядке налоговым органам, указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.
3. В случае, если арендодатель арендатору оказывает услуги по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду), а также услуги, например, по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационные услуги (в том числе и на основании отдельного договора на оказание услуг по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационных услуг), то исчисление арендодателем НДС, составление счетов-фактур и применение арендатором налоговых вычетов производится применительно к каждому виду услуг.
В том случае, если арендодатель арендатору помимо услуг по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду) оказывает посреднические услуги по приобретению коммунальных услуг, включая услуги связи, а также услуги по охране и уборке помещений (в том числе и на основании отдельного договора на оказание посреднических услуг), то исчисление арендодателем НДС по оказанным арендатору посредническим услугам производится в соответствии с порядком, определенным статьей 156 Кодекса, а составление счетов-фактур по таким посредническим услугам — в соответствии с пунктом 24 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2000 N 914 (с учетом последующих изменений и дополнений). При этом арендатор вправе применить налоговые вычеты по приобретенным коммунальным услугам в общеустановленном порядке.
С Министерством финансов Российской Федерации согласовано (письмо от 21.01.2010 N 03-07-15/08).
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Н.ШУЛЬГИН

>Переменная часть арендной платы и ндс

Переменная часть арендной платы и ндс

  • «Арендодатель по доверенности»: кому платить, с кого удерживать НДФЛ, № 23
  • Имущественные налоги при аренде и лизинге, № 23
  • Арендодатель умер: кому платить и как, № 22
  • Принимаем капвложения от арендатора, № 21
  • Улучшаем арендованное имущество, № 20
  • Как арендатору учесть улучшения, № 20
  • Аренда жилья для работников, № 18
  • Просто о сложном про аренду, № 17
  • Сделки с недвижимостью, арендованной у муниципалитета: что с налогами, № 16
  • Аренда машины с водителем: считаем НДФЛ и страховые взносы, № 8
  • Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов, № 7
  • Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру, № 3
  • 2012 г.
  1. Покупаем и переуступаем права на аренду земли, № 19
  2. Как обезопасить расходы на аренду недвижимости, № 3

2011 г.

  • суммирования данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выставленных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды — такой вариант возможен в тех случаях, когда на объекте ведется однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным телефонным номерам) учет расходов ресурсов;
  • расчета величины ресурсов, приходящихся на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимости — такой вариант окажется приемлемым, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами, или 1 телефонным номером пользуются несколько арендаторов (либо и арендатор, и арендодатель).

Допустима также формула, по которой показатель, рассчитанный одним из 2 вышеприведенных способов, увеличивается на какой-то процент или какую-то фиксированную сумму.

Ндс-вычеты по коммунальным услугам при аренде

В соответствии с пунктом 2 статьи 171 Кодекса вычету подлежит сумма налога, предъявленная арендодателем арендатору при приобретении услуги по аренде недвижимости для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 Кодекса.

При этом порядок применения указанного налогового вычета установлен статьей 172 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 172 Кодекса налоговый вычет по приобретенной арендатором услуге по аренде недвижимости, предусмотренный статьей 171 Кодекса, производится на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем.

При этом на основании пункта 1 статьи 172 Кодекса вычету подлежит сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная арендодателем арендатору по приобретенной услуге по аренде недвижимости, при принятии ее на учет и при наличии соответствующих первичных документов.

Налоги и право

НДС руб.»

  • договор аренды
  • посреднический договор с арендодателем
  • счет-фактура на арендную плату
  • счет-фактура на коммунальные услуги, которые приходятся на долю арендатораПисьмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/
  • счет-фактура на посредническое вознаграждениест. 156 НК РФ
  • отчет посредникастатьи 999, 1008 ГК РФ
  • копии счетов коммунальных служб

Арендодатель принимает к вычету только входной НДС по коммунальным услугам, которые потребляет он самп. 1 ст. 172 НК РФ, и выставляет арендатору счет-фактуру на коммунальные услуги, потребленные арендатором.Арендатор принимает к вычету НДС по коммунальным услугам на основании счетов-фактур от агента-арендодателяп. 1 ст. 172 НК РФ; п.

Как сформулировать условие об оплате в договоре аренды недвижимости

Налоговики решили, что арендодатель перевыставляет спорные услуги арендатору. Так как сам арендодатель оплатил данные услуги без НДС, то и перевыставлять их арендатору он должен был без НДС.

Однако инспекторы и в этом случае не делают различия между перевыставлением затрат и особой методикой исчисления переменной части арендной платы.
Услуги могут перевыставляться арендодателем арендатору для их компенсации лишь в том случае, когда по условиям договора переменной части нет.

Например, о таком различии говорится в пункте 2 письма ФНС России от 04.02.10 № ШС-22-3/ текст возражений «В рассматриваемой ситуации ни о каком перевыставлении арендодателем счетов-фактур в адрес арендатора речи нет.

При указанном порядке формирования стоимости аренды здания налоговая база по НДС арендодателем определяется исходя из всей суммы арендной платы, состоящей из постоянной и переменной частей.

Переменная часть арендной платы ндс

Переменная часть арендной платы учет у арендатора

НДС, являются составляющей арендной платы.

Таким образом, налогоплательщики — арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) вправе применять в соответствии с порядком, определенном положениями главы 21 Кодекса, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (включая услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).

Вычет НДС для арендатора при аренде помещений | Бухгалтерия и кадры

Коммунальные службы при тепло-, энерго- и водоснабжении потребителей на стоимость своих услуг начисляют НДС. Не является исключением и доля услуг, потребляемых арендатором, когда помещение сдано внаем.

То есть, возмещая собственнику затраты на коммуналку, арендатор в составе компенсации оплачивает и сумму налога. Вправе ли он претендовать на вычет коммунального НДС? Попробуем разобраться, в каком случае это будет возможно.

Право на вычет НДС появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ):

– принятие услуг к учету;

– участие арендуемого помещения в облагаемых НДС операциях;

– наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги.

Как раз последнее из требований и есть камень преткновения. То есть вопрос о возможности вычета коммунального НДС по сути сводится к вопросу о наличии у арендатора соответствующего счета-фактуры.

Понятно, что при заключении прямых договоров с коммунальщиками проблема решается сама собой. Ведь снабжающие организации составят и предъявят арендатору все необходимые документы.

Однако подобная схема коммунальных отношений при аренде помещения встречается довольно редко.

Реализация и компенсация

Итак, за исключением случая прямых расчетов арендатора с коммунальщиками единственным возможным автором требуемого счета-фактуры является арендодатель. Рассмотрим случай, когда собственник помещения выставляет документ на коммунальные услуги от своего имени. Насколько это правомерно?

Если счет-фактуру на коммунальные услуги арендодатель перевыставил от своего имени, арендатор не вправе использовать такой документ как основание для НДС-вычета

Увы, точка зрения ведомственных специалистов по данному вопросу на сегодня малоутешительна. Так, финансисты в письме от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52 со ссылкой на постановления ВАС РФ отмечают, что реализация электроэнергии владельцем помещения арендатору невозможна.

По той простой причине, что последний сам является абонентом энергоснабжающей организации и соответственно никак не может выступать в роли энергоснабженца для арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99).

Арендатор же не может быть признан абонентом, поскольку объект, потребляющий энергию, находится не на его балансе (постановление ВАС РФ от 8 декабря 1998 г. № 5905/98). А раз нет факта реализации в целях НДС, то и сам налог на передачу электроэнергии начислять не нужно.

Значит, невозможно и выставление соответствующего счета-фактуры. Приведенные выводы Минфин распространил и на прочие коммунальные услуги в письме от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39.

А немного позднее Федеральная налоговая служба придала этим разъяснениям статус официальной позиции обоих ведомств, направив для использования в работе всем подотчетным налоговым инспекциям (письмо ФНС России от 23 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/340).

Итак, если счет-фактуру на коммунальные услуги арендодатель перевыставит от своего имени, арендатор не вправе использовать такой документ как основание для НДС-вычета. Ведь указание собственника помещения в качестве продавца коммунальных благ не соответствует реальной хозяйственной ситуации.

Подобным образом не возникает объекта реализации и в том случае, когда по условиям договора арендатор лишь компенсирует арендодателю затраты на коммуналку. Ведь в данном случае речь идет о возмещении расходов, а не о продаже услуг. Значит, НДС-объект отсутствует.

Как и обязанность арендодателя по выставлению счета-фактуры. Ну а без этого документа рассчитывать на вычет НДС, предъявленного в составе компенсации, арендатору не приходится (письма Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52, от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39).

Арендодатель-посредник

Отдельного внимания заслуживает вариант, при котором арендодатель выступает в роли посредника (ст. 1005 ГК РФ). То есть стороны заключают отдельное соглашение или указывают непосредственно в арендном контракте, что собственник помещения (агент) по заданию арендатора (принципала) приобретает за его счет, но от своего имени коммунальные услуги у снабжающих организаций.

При таком подходе у арендодателя, без сомнений, есть все основания перевыставлять счета-фактуры, полученные от коммунальщиков, арендатору. Соответственно последний сможет беспрепятственно применить НДС-вычет по затратам на коммуналку после принятия данных услуг к учету.

Здесь единственной проблемой на пути к вычету может быть претензия инспекторов к самой правомерности посреднических отношений в данном случае.

К сожалению, ни официальной позиции, ни арбитражной практики по применению описанного способа на сегодня нет.

Поэтому сторонам арендного договора, которые решают использовать подобную конструкцию правоотношений, не помешает иметь в виду налоговые риски по прибыли и НДС.

Собственник помещения может выставить коммунальный счет-фактуру от своего имени, если приобретает услуги у снабжающих организаций в качестве посредника по агентскому договору для арендатора-принципала

Маскируем коммуналку для вычета НДС

Рассмотрев большую часть способов оформления коммунальных расчетов при аренде помещений, можно констатировать, что их использование не слишком выгодно арендатору в налоговом смысле. Либо грозит вполне обоснованными претензиями со стороны инспекторов.

Впрочем, отчаиваться и прощаться с НДС-вычетом по коммуналке арендатору все же не стоит. Важно помнить, что все озвученные выводы относятся к случаю, когда коммунальные платежи он компенсирует сверх суммы арендной платы.

Таким образом, в поиске подходящего во всех смыслах варианта мы вновь неизбежно приходим к способу учета коммуналки в составе арендной платы.

Ведь для вычета коммунального НДС у арендатора он так же благоприятен, как для учета соответствующих затрат в его налоговых расходах.

Итак, по условиям арендного договора в сумму ежемесячной платы за помещение входит стоимость коммунальных услуг, которые потребляет непосредственно арендатор. Организовать это можно двумя способами.

Константа…

Коммуналку можно включить в арендные платежи фиксированной суммой. Арендодатель при этом рассчитывает желаемый размер компенсации на основании действующих тарифов и предполагаемого объема потребления арендатором коммунальных услуг. Делает это он, как правило, с учетом сезонных изменений тарифов, то есть вычисляя среднюю за год величину ежемесячного платежа.

Правда, упоминать в договоре о коммунальных расходах в данном случае не стоит. На их расчетную стоимость нужно просто увеличить сумму арендной платы и зафиксировать в контракте с арендатором полученную величину.

Именно она должна фигурировать в счете-фактуре, который собственник помещения будет выставлять арендатору по итогам месяца.

При таком подходе арендатор сможет принять к вычету весь НДС, предъявленный владельцем недвижимости (как обычный «входной» налог, начисляемый на сумму арендной платы).

Другое дело, что арендодатель не всегда четко представляет себе сумму коммуналки, которую хотел бы видеть возмещенной.

Ведь невозможно заранее определить точный объем услуг, который потребуется арендатору. Поэтому некоторые собственники предпочитают делать расчет по факту реального потребления услуг.

Для таких случаев больше подходит следующий вариант учета коммунальных затрат в составе арендной платы.

…или переменная

При использовании другого способа арендную плату в договоре изначально устанавливают в двух частях – основной и дополнительной. Первая является постоянной величиной, это ежемесячная плата непосредственно за пользование помещением.

Вторая изменяется каждый месяц и отражает стоимость реально потребленных арендатором коммунальных услуг. Напомним, что данный вариант установления арендной платы как определяемой величины абсолютно законен, поскольку механизм ее расчета останется неизменным в течение всего срока действия договора (см. п.

11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Оптимальные налоговые последствия арендатору обеспечит вариант, согласно которому коммуналка включена в сумму арендной платы в виде переменной составляющей

Описанный способ приведет к тем же налоговым последствиям, что и предыдущий. Заметим, что финансисты в письме от 19 сентября 2006 г.

№ 03-06-01-04/175 не только признали за арендатором право на коммунальный НДС-вычет в данной ситуации, но и подсказали, каким образом должен быть оформлен счет-фактура, чтобы правомерность вычета не вызывала никаких вопросов.

По мнению Минфина, к коммуналке как переменной части арендного платежа применимы те же правила налогообложения, что и к обычной плате за пользование помещением. То есть она облагается налогом на добавленную стоимость как составляющая услуги по аренде.

А значит, нет проблем с НДС-вычетом при наличии правильного счета-фактуры. Такого, в котором коммунальные услуги не выделены и никак не обозначены, а налог предъявлен с общей суммы комбинированного арендного платежа.

При использовании данного способа следует обратить внимание еще на один существенный момент. Как правило, документы на оказанные услуги от коммунальщиков поступают с некоторым опозданием, уже в следующем месяце.

Поэтому если арендная плата за текущий месяц вносится в его первых числах, то у арендодателя не будет возможности рассчитать в срок переменную составляющую платежа. Таким образом, коммунальная часть будет входить в его состав с опозданием на месяц.

Чтобы полностью обезопасить себя от претензий инспекторов, этот факт можно зафиксировать в арендном договоре.

Пример

ООО «Арсенал» арендует помещение под магазин. Фиксированная часть арендной платы по договору составляет 70 800 руб. (в том числе НДС – 10 800 руб.), а переменная отражает сумму коммунальных платежей за месяц по услугам, потребленным арендатором. «Арсенал» перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.

Согласно счетам коммунальных служб, выставленным арендодателю, общая стоимость услуг за январь 2008 года равна 17 700 руб. (в том числе НДС – 2700 руб.), а за февраль – 18 100 руб. (в том числе НДС – 2761 руб.).

Арендодатель выставил «Арсеналу» счета-фактуры на последнее число:

– января – на сумму 70 800 руб., в том числе НДС – 10 800 руб.;

– февраля – на сумму 88 500 руб. (70 800 + 17 700), в том числе НДС – 13 500 руб.;

– марта – на сумму 88 900 руб. (70 800 + 18 100), в том числе НДС – 13 561 руб.

Бухгалтер «Арсенала» при расчете налогооблагаемой прибыли за I квартал 2008 года включил в состав прочих расходов сумму затрат на арендуемое помещение и коммунальные услуги в размере 210 339 руб.

((70 800 – 10 800) + (88 500 – 13 500) + (88 900 – 13 561)). А в состав суммы, заявленной к вычету в квартальной декларации по НДС, был включен налог в размере 37 861 руб. (10 800 + 13 500 + 13 561).

Как правильно перевыставлять коммунальные услуги арендаторам

Арендатор несет ответственность не только за саму недвижимость, но и за ее содержание на основании статьи 616 ГК РФ. Содержание имущества включает в себя оплату услуг ЖКХ, связи и охраны. Обычно арендатор не контактирует с хозяйствующими организациями, предоставляющими коммунальные услуги, напрямую. Фактически расходы оплачиваются арендодателем, а затем он предоставляет арендатору расчет или копии квитанций по услугам ЖКХ. Арендатор, в свою очередь, вместе с арендной платы должен возместить коммунальные расходы арендодателя. То есть происходит перевыставление. Эту операцию нужно правильно отразить в учете.

Учет перевыставления коммунальных услуг

В законах ничего не говорится о том, что арендная плата должна включать в себя расходы на коммунальные услуги и содержание помещения. Отсутствуют нормативные акты, касающиеся порядка обеспечения арендатора услугами ЖКХ и связи. Однако в законе присутствует принцип свободы договора. Он содержится в статье 421 ГК РФ. Принцип этот заключается в том, что участники соглашения могут сами определить метод реализации оплаты коммунальных услуг.

Как правило, в договоре прописана обязанность арендатора возмещать услуги арендодателя. То есть лицо должно отчислять средства сверх установленной арендной платы.

Налог на прибыль

Прибыль субъекта, признающаяся объектом налогообложения, устанавливается плательщиком на основании полученных доходов, сокращенных на размер произведенных расходов на основании статьи 247 НК РФ. В целях определения налога на прибыль доходы от реализации и внереализационные доходы устанавливаются в порядке, указанном в статьях 248, 249, 250 НК РФ.

Услуги ЖКХ и связи используются непосредственно арендаторами, их стоимость не включаются в арендную плату, а потому оплату услуг можно отнести к возмещению расходов. Однако Минфин и налоговые структуры считают по-другому. В частности, есть письмо УФНС по городу Москва №19-11/58877 от 28 июня 2006 года. В нем сделаны эти выводы:

  • Затраты, возмещаемые арендатором, арендодатель учитывает в структуре доходов.
  • Суммы, направляемые в хозяйствующие организации ЖКХ, арендодатель учитывает в структуре доходов.

Аналогичную позицию разделяет Минфин всей страны. То есть эти нормы касаются каждого региона.

НДС

В пункте 1 статьи 146 НК РФ указано, что объектом обложения НДС считаются операции по продаже товаров и услуг. При реализации услуг продавцом выставляются счета-фактуры. Сделано это должно быть не позже 5 дней. Основание – пункт 3 статьи 168 НК РФ. Официальные структуры считают, что счета-фактуры арендодатель арендатору не выставляет. Связано это с тем, что перевыставление не предполагает реализацию услуг. То есть при получении средств в качестве возмещения расходов арендодателя объекта обложения НДС не образуется. Основание – многочисленные письма Минфина. К примеру, письмо Минфина №03-03-06/2/51 от 14 мая 2008 года.

Представители Минфина считают, что суммы НДС по счетам за коммунальные услуги не возмещаются и не учитываются в составе расходов при установлении базы по налогу на прибыль. Основание – письмо Минфина №03-03-06/1/895 от 27 декабря 2007 года.

Однако суды занимают другую позицию. В частности, есть постановление Президиума №12664/08 от 25 февраля 2009 года. В нем прописано, что без обеспечения коммерческих помещений водой, электроэнергией и прочими коммунальными услугами невозможна реализация права пользования арендуемым имуществом. То есть услуги ЖКХ непосредственно связаны с услугами по аренде помещения. Порядок расчетов, в свою очередь, неважен. Вычет НДС со стоимости услуг ЖКХ правомерен в том случае, если соблюдаются все условия реализации вычетов.

То есть вопрос с вычетом и налогообложением является неоднозначным. Разные официальные органы имеют разное мнение на этот счет. Предпочтительной является эта позиция: компания может не оформлять счета-фактуры на перевыставляемые услуги ЖКХ. По счету предъявляется вся сумма компенсации трат без выделения НДС.

Бухучет

Сумма компенсации расходов на ЖКХ в рамках бухучета не признается доходами организации. Объясняется это тем, что поступление этих средств в бюджет арендодателя не приводит к экономическим выводам (пункт 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Арендодатель – это лишь переходное звено между арендатором и организациями, предоставляющими коммунальные услуги.

Однако здесь есть важный нюанс. Если фирма в рамках налогового учета включила суммы возмещения в доходы и расходы, в бухучете нужно зафиксировать постоянное налоговое обязательство (ПНО), а также постоянный налоговый актив (ПНА). Это подтверждается ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль». ПНА и ПНО образуются из-за постоянных разниц между бухучетом и налоговым учетом.

В рамках ПБУ 18/02 под постоянными разницами подразумеваются доходы и траты, учитываемые при установлении базы по налогу на прибыль, которые не признаются для целей бухучета доходами и тратами отчетного и следующего периодов (пункт 4 ПБУ 18/02).

ПНО и ПНА признаются фирмой в том отчетном периоде, в котором они образуются. Постоянные обязательства равны величине, составляющей произведение постоянной разницы отчетного периода на ставку налога на прибыль. Подразумевается ставка, установленная законом и актуальная на отчетную дату (пункт 7 ПБУ 18/02).

Если фирма использует ПБУ 18/02, применяются эти проводки:

  • ДТ60 КТ51. Оплата услуг ЖКХ и связи включая НДС.
  • ДТ26 КТ60. Учет собственных трат на коммуналку и услуги связи.
  • ДТ19 КТ60. Частичное принятие к зачету НДС.
  • ДТ76 КТ60. Выставление актов без выделения НДС.
  • ДТ51 КТ76. Получение выплат от арендаторов.
  • ДТ99 КТ68. Постоянное налоговое обязательство.
  • ДТ68 КТ99. Постоянные налоговые активы.

Все записи в бухучете должны основываться на соответствующих документах.

Рассмотрим пример перевыставления коммунальных услуг. Организация арендовала помещение. Размер платы составляет 23 600 рублей. НДС равен 3 600 рублей. Договор аренды предполагает компенсацию расходов на услуги ЖКХ. Счета перевыставляются.

За май 2017 года совокупная стоимость услуг ЖКХ равна 11 800 рублей, а НДС – 1 800 рублей. Арендодателем потреблено 8 260 рублей включая НДС на 1 260 рублей, арендатором – 3 540 рублей включая НДС 540 рублей. По итогам месяца арендодатель передает арендатору эти документы:

  • Акт с этими позициями: услуги по непосредственно аренде (23 600 рублей) с НДС (3 600 рублей), компенсация услуг ЖКХ в размере 3 540 рублей. НДС последние выплаты не облагаются.
  • Приложение к акту, представляющее собой расчет распределения услуг ЖКХ.
  • Копии коммунальных квитанций.
  • Счет-фактура на услуги по аренде в размере 23 600 рублей с НДС на 3 600 рублей.

У арендодателя за май возникают такие расходы и доходы:

  • Входной НДС к вычету в размере 1 260 рублей.
  • Начисление НДС с реализации услуг аренды – 3 600 рублей.
  • Налоговый учет: доходы (20 000 рублей), расходы на потребленным услугам ЖКХ (7 000 рублей).

У арендатора за май образуются эти расходы:

  • Входной НДС к вычету по аренде – 3 600 рублей.
  • Траты в налоговом учете: стоимость арендованного помещения (20 000 рублей), компенсация за услуги ЖКХ (3 000 рублей).

В нормах относительно перевыставления есть противоречия. Поэтому организация должна сама принимать решение о своих действиях.

Орешкина М. А.,
экономист
1-й категории

Перевыставляем коммунальные платежи арендатору

Арендная плата часто состоит из твердой и переменной части. Такой переменной частью является «коммуналка». Важно правильно оформить перевыставление счетов от специализированных организаций арендатору.

Действующее законодательство не регламентирует способы обеспечения арендатора коммунальными услугами и иными услугами (например, услугами связи, Интернета). В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг.

На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:

  • арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
  • арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
  • арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы (арендная плата состоит из постоянной и переменной части);
  • арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом
    (по отдельному счету).

Однако заключать договоры напрямую с поставщиками некоторых коммунальных услуг они могут только в случае, если существует возможность установить приборы учета электроэнергии, тепловой энергии, газа, воды в арендуемом объекте. В отношении других коммунальных услуг заключение арендаторами отдельных договоров также технически затруднительно (водоотведение, уборка прилегающей территории) или нецелесообразно. Поэтому зачастую арендодатели заключают в интересах арендаторов договоры непосредственно с исполнителями коммунальных услуг, получая впоследствии компенсацию затрат по оплате этих услуг за счет средств арендатора. При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не является частью арендной платы (п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)).

ПЕРВОИСТОЧНИК

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

— Статья 1005 ГК РФ.

Агентский договор

В таком договоре необходимо установить:

  • предмет договора: юридические и(или) фактические действия, которые агент или субагент должен совершить по поручению принципала или агента;
  • условие о размере агентского вознаграждения, такой размер определяется в соответствии
    с п. 3 ст. 424 ГК РФ;
  • условие о порядке уплаты агентского вознаграждения. Принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Законодательство РФ не содержит специальных требований к форме агентского договора на оплату коммунальных услуг. Применению подлежат общие правила о форме совершения сделок.

Агентский договор можно составить как в виде отдельного договора, в котором арендодатель выступает в качестве агента и за агентское вознаграждение, а можно предусмотреть обязанности агента в основном договоре аренды.

Особым документом является отчет агента, из которого виден размер агентского вознаграждения.

В этом случае арендодатель выступает в роли посредника между специализированной организацией – поставщиком услуг и арендатором.

Если арендодатель сдает в аренду помещение и как посредник участвует в расчетах арендатора за коммунальные услуги, то в доходы у него включаются:

  • сумма арендной платы за сданное в аренду недвижимое имущество (п. 1 ст. 346.15 НК РФ);
  • вознаграждение за посреднические услуги, которое арендодателю выплачивает арендатор
    (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Как видите, подобный договор очень выгоден для арендодателя, поскольку договор является возмездным и арендодатель получает агентское вознаграждение.

Пример 1.

По агентскому договору:

— коммунальные услуги составляют 20 000 руб.;

— агентское вознаграждение – 5000 руб.

УСН 6% с 25 000 руб. – 1500 руб.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Агентский договор на оплату коммунальных услуг прекращается по общим основаниям прекращения обязательств, а также по специальным основаниям, установленным для агентского договора в ст. 1010 ГК РФ.

ЭНЕРГОСБЫТОВАЯ КОМПАНИЯ
Коммунальные услуги

АРЕНДОДАТЕЛЬ
Агентский договор (коммунальные услуги + вознаграждение агента)

АРЕНДАТОР
Оплата по агентскому договору

Договор на возмещение коммунальных услуг

Арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (к которым относятся и коммунальные расходы), если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ).

В данном случае покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, при этом договором аренды предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг, приходящихся на переданное в аренду помещение, компенсируется арендатором. Такие условия договора не противоречат п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Соответственно, существенными условиями являются:

  • предмет договора, то есть виды коммунальных услуг, которые возмещаются по договору;
  • стоимость услуг.

Если по договору арендатор возмещает стоимость потребленных им коммунальных услуг, у арендодателя не происходит увеличения или уменьшения экономических выгод и в бухгалтерском учете доходы и расходы не отражаются (п. 2 ПБУ 9/99, п.п. 2, 16 ПБУ 10/99).

Подтверждающими документами будут:

  • счета поставщиков коммунальных услуг;
  • документы об их оплате арендодателем (платежные поручения, кассовые чеки и др.).

Возмещая услуги компании или предпринимателю, применяющим УСН, компания, которая находится на общей системе налогообложения, не сможет принять к возмещению НДС.

Для арендодателя договор на возмещение коммунальных услуг тоже не очень выгоден, поскольку подобный договор предусматривает исключительно возмещение расходов, а не дополнительную выгоду в виде агентского вознаграждения.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Обязательность компенсации расходов вытекает из того, что потребление арендатором коммунальных услуг по договорам, заключенным арендодателем с поставщиками коммунальных услуг, без компенсации последнему понесенных им расходов должно рассматриваться как неосновательное обогащение.

Пример 2.

Сумма по договору на возмещение коммунальных услуг – 20 000 руб.

УСН с дохода – 1200 руб.

Если в договоре предусмотрено только возмещение без дополнительных услуг, то фактически арендодатель получает дополнительные расходы в виде налога.

ЭНЕРГОСБЫТОВАЯ КОМПАНИЯ
Коммунальные услуги

АРЕНДОДАТЕЛЬ
Договор на возмещение коммунальных услуг

АРЕНДАТОР
Оплата по договору на возмещение услуг без дополнительной оплаты арендодателю

Перевыставление счетов от энергоснабжающей организации

В этом случае компания или предприниматель не заключают отдельный договор, а просто перевыставляют счета. Однако перевыставление счетов не регулируется между сторонами договором и может вызвать претензии со стороны арендатора.

Возможность перевыставления счетов-фактур вытекает из налогового законодательства для лиц (в том числе для лиц, не являющихся налогоплательщиками НДС), осуществляющих, в частности, предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров комиссии, агентских договоров, предусматривающих реализацию и(или) приобретение товаров (работ, услуг), имущественных прав от имени комиссионера (агента) (п. 3.1 ст. 169 НК РФ). Отметим, что такие лица при перевыставлении счетов-фактур обязаны вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении указанной деятельности и представлять его в налоговые органы по месту своего учета (п. 5.2 ст. 174 НК РФ).

Кроме того, могут возникнуть риски у арендатора в отношении получения вычетов. В ст.ст. 171–172 НК РФ указаны условия применения вычета, но положения этих статей не содержат специальных правил о применении вычета при возмещении расходов. При этом, по мнению ФНС, счет-фактура арендодателем не перевыставляется, арендатор не имеет права на вычет (Письмо Минфина РФ от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39).

Но есть и иная практика, согласно которой именно в этом случае арендатор может получить вычет по НДС. В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08 суд подтвердил, что арендатор, который оплачивает стоимость электроэнергии арендодателю, вправе применить вычет на основании счетов-фактур, выставленных ему арендодателем.

ПОЗИЦИЯ МИНФИНА

При применении переменной части арендодатель не вправе перевыставлять арендатору счет-фактуру.

— Письмо от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51.

Переменная часть арендной платы

При согласовании расчетной (определяемой) величины арендной платы стороны указывают в договоре механизм исчисления ее размера. Для арендодателя вся переменная часть арендной платы будет доходом, то есть с переменной части нужно заплатить еще налог. Если переменная часть равна коммунальным услугам, то это невыгодно арендодателю, поскольку арендодатель с этой суммы заплатит еще налог УСН. Арендатору это также невыгодно, поскольку арендатор на общей системе налогообложения не может возместить НДС из бюджета.

Также очень важно, что сумма, учитываемая в доходах, может учитываться позже, чем возникают расходы по уплате коммунальных услуг. Стоимость коммунальных услуг арендодатель учитывает в расходах (пп. 5 п. 1 ст. 254, пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ, письма Минфина от 31.07.2014 № 03-11-11/37705, от 07.08.2009 № 03-11-06/2/148):

  • на ОСН – на последнее число каждого месяца;
  • на УСН – на дату оплаты поставщику, но не ранее последнего числа месяца.

Кроме того, проверяющие могут не признать расходы, которые несет арендодатель.

Пример 3.

Сумма по договору на возмещение коммунальных услуг – 20 000 руб.

УСН с дохода – 1200 руб.

Перевыставление счета не подразумевает дополнительные доходы арендодателя, поэтому фактически арендодатель получает убытки.

ЭНЕРГОСБЫТОВАЯ КОМПАНИЯ
Коммунальные услуги

АРЕНДОДАТЕЛЬ
Перевыставление счета

АРЕНДАТОР
Оплата по счету от энергосбытовой компании

Другие варианты

Также вариантом уплаты коммунальных платежей является включение коммунальных платежей в договор на содержание имущества. В этом случае арендодатель будет оказывать услуги в виде содержания имущества, сюда будут входить не только коммунальные услуги, но и охрана, текущий ремонт, уборка помещений и другие.

В таком договоре существенным условием будет являться условие о предмете, то есть виды услуг, которые оказываются по договору.

А вот не является существенным условие о цене оказываемых услуг. При отсутствии в договоре такого условия цена определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 54 постановления Пленума Верховного суда РФ № 6/8 от 01.07.1996).

Вместе с тем, если арендатор не оплачивает услуги по данному договору, то оплата может быть взыскана в судебном порядке. В силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (постановление ФАС Московского округа от 29.03.2010 № КГ-А40/1107-10).

Однако в этом случае арендатору на общей системе налогообложения не удастся получить вычет по НДС.

Пример сметы расходов (тыс. руб.).

Август Сентябрь
Благоустройство и озеленение придомовой территории 67 804
Расходы на исполнение трудовых функций работниками ТСЖ 440 440
Содержание и ремонт лифтов 193 193
Расходы на реконструкцию 465 500
Расходы на капитальный ремонт 780 800
Взносы в резервный фонд 55 55
Материальные расходы 278 287
Тепловая энергия 220 230
Электроэнергия 420 500
Вывоз ТБО 30 30
Уборка общедомовой территории 70 70

Подобный способ учитывает все виды расходов на содержание, а не только коммунальные услуги.

ЭНЕРГОСБЫТОВАЯ КОМПАНИЯ
Коммунальные услуги

АРЕНДОДАТЕЛЬ
Учет коммунальных услуг в составе всех услуг на эксплуатацию

АРЕНДАТОР
Оплата на основании договора на содержание имущества

Таким образом, наиболее выгодным будет вариант, предусматривающий дополнительные выгоды, например, агентский договор.

ВАЖНО В РАБОТЕ

По общим правилам, если «упрощенец» все-таки выставит покупателю счет-фактуру с выделением суммы НДС, то согласно пп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ у него появляется обязанность по уплате указанного НДС в бюджет.

Проблемы НДС, если арендатор применяет ОСН

Если арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и на сумму арендной платы НДС не начисляется, это рекомендуется также указать в договоре.

Но при этом арендатор, применяющий ОСН, не может принять НДС к вычету.

Сумму «входного» НДС арендатор не вправе принимать к вычету, так как у него отсутствует счет-фактура. Поскольку для целей НДС нет реализации, то и основание для выставления арендодателем арендатору счета-фактуры отсутствует. Таким образом, у арендатора не соблюдается одно из условий для возникновения права на вычет, установленное п. 1 ст. 172 НК РФ (письма Минфина России от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51, ФНС России от 21.03.2006 № ШТ-6-03/297@).

Для арендодателя, не являющегося энергоснабжающей организацией, операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров и, как следствие, не являются объектом обложения НДС, также компания, применяющая УСН, не является агентом по НДС. Поэтому арендодатель-«упрощенец» не имеет права выставлять арендатору счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором.

Но поскольку положительная практика в отношении перевыставления счетов все же имеется, то арендатор может все-таки на свой страх и риск принять к вычету, при условии возникновения судебного спора.

Документальное оформление

Основным документом по агентскому договору является отчет агента, в котором устанавливается агентское вознаграждение. Срок представления отчета устанавливается сторонами. Срок может быть установлен как конкретный день или период времени, в течение которого отчет должен быть передан заказчику после наступления определенного события (окончания отчетного периода, исполнения обязательств посредника).

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Порядок и своевременность направления документов сторонами посреднической сделки важны не только для контроля над ходом исполнения условий договора, но и для отражения осуществляемых операций в бухгалтерском и налоговом учете контрагентов.

Если речь идет о договоре на возмещение коммунальных услуг, то первичным документом будет акт выполнения услуг. В акте должны отражаться следующие реквизиты:

1) наименование документа;

2) дата составления документа;

3) наименование экономического субъекта, составившего документ;

4) содержание факта хозяйственной жизни;

5) величина натурального и(или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;

6) наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события;

7) подписи уполномоченных лиц.

Перевыставление счетов означает отражение сумм в счете, но при этом выставление счета от своего имени.

Оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором на основании документов, подтверждающих фактически понесенные арендодателем расходы. Например, в качестве подобных документов могут использоваться счета от энергосбытовой компании, а также смета расходов или акт.

НДС при аренде. Помещения, нежилого помещения, муниципального имущества, земельного участка

Для компаний, которые передают помещения, участки и прочее имущество в аренду, а также для фирм-арендаторов существуют особые условия налогообложения НДС. В сегодняшней статье разберем основные аспекты налогообложения НДС при аренде жилых и нежилых помещений, а также коснемся специфики учета НДС при аренде госсобственности.

НДС при аренде: общие правила

Согласно условиям НК, услуги по сдаче в аренду имущества считаются операцией, облагаемой НДС.

В перечень имущества, которое является объектом лизинга, могут, в частности, входить: (нажмите для раскрытия)

  • помещения (как жилые, так и не жилые), здания, сооружения, прочее недвижимое имущество;
  • движимое имущество (транспортные средства, производственное оборудование, компьютерная техника и т.п.);
  • земельные участки.

По общему правилу, арендодатель-плательщик НДС должен выставлять арендатору счет-фактуры, в которых сумма налога выделена отдельной строкой. Размер НДС арендодатель может принять к вычету.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Арендная плата: постоянная или переменная

В зависимости от условий договора, сумма вознаграждения, выплачиваемая арендодателю, может быть как постоянной, так и переменной. В случае, если Вы передаете в аренду небольшое помещение (например, 1 кв. м. от общей площади под размещение банкомата), то в договоре имеет смысл установить фиксированную сумму аренды. Арендная плата в таком случае считается постоянной.

Если Вы передаете в аренду помещение с большой площадью, при этом арендатор использует его под магазин (банк, представительство и т.п.), то сумму аренды целесообразно рассчитывать исходя из 2-х показателей:

  • непосредственно арендной платы;
  • стоимости коммунально-эксплуатационных услуг, которые использовал арендатор в течение отчетного периода.

Последний показатель может быть зафиксирован в договоре по среднему значению и приплюсован к сумме арендной платы. В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше).

Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель. Он будет рассчитываться исходя из фактически использованных арендатором ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения и т.п.).

Разберем условия налогообложения НДС по каждому случаю:

  1. Допустим, Вы передали недвижимость в аренду по договору, согласно которому установлена фиксированная плата и прописан НДС. В таком случае счета-фактуры необходимо выставлять ежемесячно (ежеквартально) в той сумме, что указано в договоре, в учете – начислять НДС и перечислять в бюджет. Арендодатель будет принимать к вычету сумму НДС по счету-фактуре.
  2. Представим, что плата за аренду помещения состоит из 2-х частей, одна из которых – возмещение коммунальных платежей. В данной ситуации Вы предъявляете арендодателю всю сумму коммунальных платежей с учетом НДС + непосредственно арендную плату. Со своей стороны Вы можете принять к вычету НДС от поставщиков электро-, теплоэнергии и прочих коммунальных услуг. Основания для вычета в Вашем случае следующие: Вы обязаны передать арендатору помещение в состоянии, пригодном к эксплуатации. Для этого Вами заключены договора с коммунальными службами, подведены необходимые коммуникации. То есть стоимость коммунальных услуг – расходы, необходимые для передачи помещения в аренду, следовательно, сумму НДС по ним можно принять к вычету.

Арендодатель – нерезидент

Сегодня нередки случаи, когда фирма-нерезидент передает в пользование на платной основе имущество (недвижимость) в РФ, которым владеет на правах собственников. При этом нерезидент обязан зарегистрироваться в налоговом органе для уплаты налога на имущества. Возникает ли у иностранной компании в данном случае обязательство по уплате НДС? Это зависит от ряда факторов, подробнее о которых – в таблице ниже.

Ситуация Описание
Нерезидент передает в аренду помещение на нерегулярной основе Если установлено, что передача в аренду недвижимости носит нерегулярный характер, то такая деятельность НДС не облагается. Оплачивать НДС должен арендатор, который в данной ситуации выступает налоговым агентом компании-нерезидента.
Нерезидент сдает недвижимость на систематической основе Нерезидент самостоятельно исчисляет и уплачивает НДС тогда, когда передает имущество в лизинг регулярно. В таком случае деятельность иностранной компании признается предпринимательской.
Деятельность нерезидента образует представительство в РФ Допустим, иностранная фирма приобрела в собственность несколько помещений в РФ, открыла представительство на территории РФ и осуществляет сдачу имущества в аренду. В такой ситуации нерезидент регистрируется в ФНС и признается не только плательщиком налога на имущество, но и налога на прибыль и НДС в общем порядке.

Арендуем госсобственность

Достаточно часто предприниматели и организации-юрлица размещают торговые точки (например, киоски по продаже канцтоваров) в зданиях государственной администрации, налоговой инспекции и прочих органах государственной и муниципальной власти. В связи с этим хозяйствующий субъект берет в аренду часть помещения, которое находится в госсобственности. О том, как исчислить НДС в данном случае, расскажем ниже.

Аренда госимущества

Допустим, Ваша организация оказывает банковские услуги, в связи с чем Вы арендуете помещение площадью 5 кв. м в здании муниципалитета для размещения кассы банка. Кто (Вы или госорган) должен перечислять сумму НДС в бюджет? Согласно НК, в случае, если арендодателем по договору выступает государство, то НДС по операции должен перечислить пользователь помещения, то есть арендатор. Однако на практике применяют следующую схему: договор аренду заключают не с собственником, а с балансодержателем.

В таком случае обязательства по уплате налога сохраняются за балансодержателем: (нажмите для раскрытия)

Ситуация Описание
Росимущество передает недвижимость в аренду Если Вы заключили договор аренды с Росимуществом напрямую, то обязанность по уплате НДС возлагается на Вас как на налогового агента. Аналогичное правило действует в случае заключения договоров с местными органами (например, с Региональным комитетом по управлению имуществом).
Балансодержатель передает недвижимость в аренду Допустим, договор заключен не с органами Росимущества (местными или федеральными), а с организацией, которая приняла недвижимость в оперативное управление. В таком случае обязательства налогового агента у Вас не возникает, а перечислять НДС обязан балансодержатель (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие). Аналогично – в случае заключение трехсторонних договоров, в которых имущество передает балансодержатель, а Росимущество подтверждает его права.

Пример №1.

АО «Пресс-папье» ведет деятельность в сфере розничной продажи канцтоваров. В октябре 2016 «Пресс-папье» получил в аренду часть помещения на 1-м этаже здания Национального технического института. «Пресс-папье» использует помещение под торговую точку. Аренда оформлена трехсторонним договором, согласно которого:

  • АО «Пресс-папье» выступает арендатором;
  • Национальный технический институт (балансодержатель) передает имущество в аренду;
  • Орган Росимущества (собственник) подтверждает право Национального технического института на передачу части помещения в аренду.

Ежемесячно Национальный технический институт выставляет АО «Пресс-папье» счета-фактуры на оплату услуг аренды, в которых выделена сумма НДС. Размер налога самостоятельно начисляет и выплачивает в бюджет Национальный технический институт (балансодержатель). НА АО «Пресс-папье» обязанности налогового агента не возлагаются.

Аренда земли муниципалитета

Налогообложение операций по аренде земли у государства существенно отличается от учета НДС операций по аренде госнедвижимости. Дело в том, что при аренде участка, находящегося в госсобственности, налоговых обязательств не возникает ни у фирмы-арендатора, ни у госоргана-арендодателя. Связано это с тем, что операции по аренде природных ресурсов (в том числе земли) освобождены от налогообложения НДС. Поэтому если Вы арендуете землю у государства, то обязанности налогового агента Вам исполнять не нужно. При этом указать операцию в разделе 7 декларации Вам все же придется.

Если в аренду взят участок казенного учреждения(например, у детского сада или приюта для животных), то указывать информацию в декларации Вам не нужно. Налоговые обязательства в данном случае также не возникают.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Вопрос – ответ по теме НДС при аренде

Вопрос: В сентябре 2016 АО «Молот» получил в аренду земельный участок, находящуюся в госсобственности. Договор заключен между «Молотом» и Региональным комитетом по управлению имуществом. В ноябре 2016 «Молот» передал землю в субаренду ООО «Серп». Должен ли «Молот» начислять НДС?

Ответ: В данном случае имеют место 2 операции: по получению участка в аренду, а также его субаренда. Так как аренда земли у государства не облагается НДС, «Молот» не выступает налоговым агентом по данной операции. Что касается услуг субаренды, то по ним «Молот» должен начислять НДС в общем порядке.

Вопрос: В апреле 2016 АО «Знамя» принял в аренду помещение, собственником которого выступает ООО «Вымпел». В период май – август 2016 «Знамя» за свой счет осуществил капинвестиции в помещение, которые признаны отделимыми улучшениями. Имеет ли право «Знамя» принять в к вычету сумму НДС от стоимости материалов и строительных работ?

Ответ: «Знамя» может приять к вычету НДС в составе стоимости отделимых инвестиций в общем порядке.

Вопрос: В январе 2016 АО «Пеликан» принял в аренду от ООО «Фламинго» часть нежилого помещения. В марте 2016 «Фламинго» за свой счет осуществил капитальный ремонт помещения, который признаны неотделимым улучшением. Каким образом начисляется НДС в данном случае?

Ответ: Независимо от того, получены ли улучшения на платной или бесплатной основе, обязательства по начислению НДС возлагаются на арендатора АО «Пеликан». Также «Пеликан» должен выставить счет-фактуру.

Между арендодателем и арендатором возник спор по поводу оплаты аренды, в связи с чем суд уменьшил арендную плату за первый год действия договора. За этот период арендная плата еще не вносилась. В дальнейшем аренда будет оплачиваться в размере, который был установлен договором.
Каким образом эти особенности влияют на заполнение организацией как налоговым агентом налоговой декларации по НДС?

18 июля 2019

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемом случае организация признается налоговым агентом. Однако, поскольку передача в аренду находящегося в федеральной собственности земельного участка НДС не облагается, сумма этого налога из арендной платы не удерживается.
Организация обязана представлять в налоговый орган налоговую декларацию по НДС, в разделе 7 которой отражается сумма арендной платы за налоговый период, в том числе определенная решением суда.

Обоснование позиции:
Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления в аренду федерального имущества налоговая база по НДС (далее также — налог) определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Приведенная норма не предусматривает исключений для тех или иных видов федерального имущества, переданных в аренду, в частности, для земельных участков.
Вместе с тем в соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация на территории РФ услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимаются, в частности, пошлины и сборы, взимаемые государственными органами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).
Согласно мнению, которое неоднократно высказывал Минфин России, если арендная плата, взимаемая с организаций, заключивших с органами государственной власти и управления договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности РФ, относится к платежам в бюджет за право пользования указанными земельными участками, то указанная арендная плата не подлежит налогообложению НДС (письма Минфина России от 04.03.2016 N 03-07-07/12728, от 12.02.2016 N 03-07-11/7487, от 18.10.2012 N 03-07-11/436). Представители контролирующих органов также прямо указывали, что арендная плата за право пользования земельным участком в соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ освобождена от налогообложения НДС (письма Минфина России от 30.10.2006 N 03-04-15/198, УФНС России по г. Москве от 05.10.2006 N 19-11/87962).
Аналогичные выводы можно встретить в судебной практике (смотрите, например, постановление АС Московского округа от 26.05.2016 N Ф05-5542/16).
Исходя из изложенной позиции, реализация услуг по предоставлению государственным органом в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности, НДС не облагается. Поэтому обязанности исчислить, удержать из суммы арендной платы и уплатить в бюджет НДС у арендатора земельного участка не возникает*(1).
Согласно п. 5 ст. 174 НК РФ налогоплательщики НДС (в том числе являющиеся налоговыми агентами), а также налоговые агенты, не являющиеся налогоплательщиками или являющиеся налогоплательщиками, освобожденными от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, обязаны представить в налоговые органы по месту своего учета налоговую декларацию по НДС в срок не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.
В связи с этим полагаем, что организация, являющаяся налоговым агентом в связи с приобретением в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности, арендодателем которого является государственный орган, обязана представить в налоговый орган налоговую декларацию по НДС, несмотря на отсутствие обязанности по исчислению, удержанию и уплате в бюджет этого налога.
Форма налоговой декларации по НДС (далее — Декларация), порядок ее заполнения (далее — Порядок), а также формат представления в электронной форме утверждены приказом ФНС России от 29.10.2014 N ММВ-7-3/558@.
Поскольку в рассматриваемом случае при реализации услуг по сдаче в аренду земельного участка НДС в бюджет не уплачивается, раздел 2 Декларации организация — налоговый агент не заполняет. В этой ситуации помимо титульного листа и раздела 1 Декларации (в котором при отсутствии облагаемых НДС операций проставляются прочерки — п. 3 Порядка) следует заполнить раздел 7 Декларации, в котором отражаются операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) НДС. В графе 1 раздела 7 Декларации указывается код операции — 1010251, соответствующий реализации услуг, обозначенных в пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ (п. 44.2 Порядка). Как указано в п. 44.5 Порядка, показатели в графах 3 и 4 названного раздела налоговыми агентами не заполняются (в этих графах ставится прочерк). Отметим, что данное правило п. 44.5 Порядка в редакции приказа ФНС России от 28.12.2018 N СА-7-3/853@ применяется начиная с представления налоговой декларации по НДС за 1 квартал 2019 года (п. 2 названного Приказа).
Поэтому, с нашей точки зрения, при заполнении Декларации за налоговые периоды начиная с 2019 года сумму не облагаемой НДС арендной платы за земельный участок следует указывать в графе 2 раздела 7 Декларации. Однако правоприменительной практики по этому вопросу мы не обнаружили, и не можем исключить наличие иного мнения у налогового органа. Обратим внимание, что организация вправе обратиться в свой налоговый орган с официальным запросом о порядке заполнения налоговой декларации (пп. 1 п. 1 ст. 21, п. 2 ст. 24 НК РФ).
Как отмечает в своих разъяснениях Минфин России, моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг по сдаче в аренду имущества является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг, либо последний день налогового периода (квартала), в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды (письма Минфина России от 23.01.2019 N 03-07-11/3435, от 28.02.2013 N 03-07-11/5941).
Поэтому, на наш взгляд, в графе 2 раздела 7 Декларации указывается сумма арендной платы за налоговый период, определенная в соответствии с условиями договора аренды о размере арендной платы. Отсутствие фактической оплаты аренды в связи с этим значения не имеет.
Однако в ситуации, когда суд своим решением изменяет условия договора аренды, снижая размер арендной платы, полагаем, что организация должна отражать в указанной графе за соответствующий период ту сумму арендной платы, которая указана в решении суда, вступившем в законную силу, поскольку оно является обязательным для исполнения (ст. 16 АПК РФ). Начиная с налогового периода, в котором действуют условия договора о первоначальном размере арендной платы (не измененном судебным актом), организация отражает в графе 2 раздела 7 Декларации сумму оплаты аренды, согласованную сторонами договора.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Вопрос: Организация занимается выращиванием пшеницы. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, взяты в аренду. Плата органу власти за аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не облагается НДС. Операцию по аренде земли у госоргана показывает в разделе 7 декларации по НДС, где отражаются не облагаемые НДС операции. В графе 1 проставляет код операции 1010251. В графе 2 отражается сумма перечисленной органу власти арендной платы (то есть стоимость услуги по аренде земельного участка). Все операции, осуществляемые организацией, подлежат обложению НДС. Необходимо ли организации вести раздельный учет НДС? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2019 г.)
— Вопрос: Организация, находящаяся на общей системе налогообложения, арендует земельный участок по договору с администрацией муниципального района. В связи с этим при заполнении налоговой декларации по НДС заполняет Раздел 7, код 1010251, сумма в графе 3. В связи с принятием приказа ФНС от 28.12.2018 N СА-7-3/853@ (с I квартала 2019 г.) в п. 44.5. добавлены слова «Показатели в графах 3 и 4 налоговыми агентами не заполняются (в указанных графах ставится прочерк)». Арендная плата за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, НДС не облагается. Как правильно должен заполняться Раздел 7 декларации по НДС? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2019 г.)
— Вопрос: Организация применяет УСН и арендует земельный участок, который находится в собственности г. Москвы. В договоре аренды земельного участка упоминаний об НДС не содержится. НДС данная операция не облагается. Является ли организация налоговым агентом по НДС? Нужно ли ей сдавать декларацию по НДС? Если необходимо сдавать декларацию, то какие листы нужно заполнять? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2016 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

26 июня 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите также материал:
— Вопрос: Организация заключила с территориальным органом Росимущества договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. НДС из размера арендной платы не выделен. Арендные платежи перечисляются непосредственно в федеральный бюджет. Возникают ли у арендатора обязанности налогового агента по НДС в данном случае? (журнал «НДС: проблемы и решения», N 5, май 2015 г.)

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *