Многоквартирные жилые дома

Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения.

Что в 2019 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.

Но порой архитектурные особенности здания затрудняют определение правильного статуса строения. Что в 2019 году подразумевается под домом блокированной застройки?

Содержание

Общие аспекты

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

  • придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
  • отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
  • общий вход к отдельным блокам отсутствует;
  • отсутствуют помещения совместного пользования;
  • в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
  • имеется выход на территорию коллективного пользования.

Каковы его особенности

Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

При постановке на кадастровый учет Такое здание оформляется как целостное строение. Зарегистрировать лишь отдельный блок не получится
В наследство можно передать часть дома Вместе с прилегающей частью участка
Блокированная застройка признается цельным строением С отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Нормативное регулирование

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Градостроительный Кодекс

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

Жилищный Кодекс

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

Что значит дома блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.

Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.

В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.

Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.

какова цена за оценку земли для оспаривания кадастровой стоимости смотрите в статье: оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости.

Как получить субсидию на приобретение жилья госслужащим, .

Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:

Расположение дома на отдельном участке земли Являющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком
Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имущество Что в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов

Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.

Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:

Таунхаус Здание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа. Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией
Виолетта Элитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом
Лэйнхаус Блокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс. Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом
Дуплекс Двухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной
Квадрохаус Включает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж

Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.

Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.

Как признать его таковым

Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:

  • БТИ;
  • органы местного самоуправления;
  • судебные инстанции.

Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.

Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.

Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.

Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:

Не располагает едиными внутридомовыми системами Предоставления коммунальных услуг, а именно водоснабжение, отопление, электроснабжение и прочие услуги предоставляются непосредственно от поставщика
Обладает общим оборудованием За пределами жилых блоков с целью обслуживания независимых секций

Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.

Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.

Технический план

Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.

Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:

Информация о здании Необходимая для постановки объекта на кадастровый учет
Сведения о частях здания При выполнении кадастровых работ
Данные о здании с присвоенным кадастровым номером Необходимые для внесения записи в ЕГРН

План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.

В Письме Росреестра № 14-02689-ГЕ/17 от 6.03.2017 сказано, что при вводе в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки каждый его блок ставится на кадастровый учет в виде отдельного здания, обладающего «жилым» назначением.

В том же письме говорится о необходимости подготовки технического плана для каждого отдельного блока блокированной застройки. При этом для каждого блока должен предусматриваться отдельный земельный участок.

Таким образом, основанием учета блоков в доме блокированной застройки выступают разрешение на ввод в эксплуатацию всего дома и технические планы для каждого блока.

Нюансы при межевании участка под ДБЗ

Согласно определению ДБЗ каждый отдельный блок дома должен располагаться на отдельном земельном участке с выходом на территорию общего пользования.

Такие нормы обуславливают особенности межевания участка под блокированную жилую застройку.

Если объект располагается на земле, предназначенной под индивидуальное жилое строительство, должна соблюдаться допустимая площадь под индивидуальную застройку.

То есть площадь участка под отдельным блоком должна быть не менее размера. Установленного Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Межевание участка необходимо при постановке его на кадастровый учет. При межевании границей смежных участков признается общая стена блоков и по линии стены осуществляется раздел общего участка.

Выполняют процесс межевания кадастровые инженеры, выдавая по окончании работ межевой план. На его основании участку присваивается уникальный кадастровый номер, и участок ставится на кадастровый учет.

После того как межевание окончено и определены границы участка, собственники дома вправе обратиться в администрацию за передачей земли в собственность или для выкупа участка. Главным условием считается наличие права собственности на дом.

Как получить разрешение на строительство

В основном при получении разрешения на строительство дома блокированной застройки проблем возникать не должно, если проект подробно отображает тип строения и приняты в расчет все строительные нормы.

Видео: большая реконструкция

Но общие правила таковы, что возведение одного дома на нескольких земельных участках неправомерно. Предварительно нужно объединить участки.

Порядок действий для получения разрешения на строительство ДБЗ будет таким:

Объединить используемые участки В единый и отобразить процесс в межевом плане
Получить разрешение на строительство единого дома Состоящего из нескольких блоков, с размещением его на едином участке
Ввести готовый объект В эксплуатацию
Поделить участок меж собственниками Посредством подготовки отдельных межевых планов (ДБЗ ставится на кадастровый учет как единый объект из нескольких секций, но право у каждого собственника есть только на свой блок)

Кадастровая база будет содержать сведения об отдельном блоке вместе с частью прилегающей земли. Аналогично информация будет указываться и в выписке из ЕГРН.

При возведении дома блокированной застройки без разрешения на строительстве узаконить объект и учесть его в Кадастре необходимо через суд.

Судебная практика

В вопросах признания дома объектом блокированной застройки судебная практика такова, что судебные решение нередко оспариваются, иски отправляются на новое рассмотрение.

Апелляционное определение может полностью изменить предыдущее решение. Обусловлено это именно неоднозначностью определений.

Чаще всего случаи обращения в суд по поводу домов блокированной застройки связаны с такими ситуациями, как:

Признание законности возведения ДБЗ на участке Предназначенном под ИЖС
Признание объекта домом Блокированной застройки
Попытка оформления в частную собственность доли земельного участка под ДБЗ Такие иски сразу отклоняются, поскольку землю под таким объектом можно оформить только в долевую собственность при коллективном обращении всех собственников
Определение лиц Ответственных за обслуживание здания и капитальный ремонт
Порядок использования дома Блокированной застройки

Как пример из судебной практики можно рассмотреть Определение СК по гражданским делам ВС РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.2016.

Суть дела в том, что владелец блока в ДБЗ провел реконструкцию своей части (возвел второй этаж).

Собственник другой секции потребовал приведения жилья в прежнее состояние, мотивируя это отсутствием согласия со своей стороны и нарушением своих жилищных прав, поскольку дом имеет единый фундамент и после реконструкции на фасаде образовалась трещина.

Как получить землю в аренду под ИЖС, как получить землю под ИЖС.

Как можно получить земельный участок молодой семье, .

Образец искового заявления о выписке из квартиры, .

Позицию истца поддержали суды двух инстанций. Но Верховный Суд отправил дело на пересмотр, указав на необходимость определения статуса дома, поскольку именно этот момент выступает основополагающим при разрешении спора.

В 2019 году понятие дома блокированной застройки обрело достаточно четкое определение. Этому способствовали и разъяснения различных органов, и судебная практика.

Однако порядок пользования такими объектами регламентирован не в полной мере. И отдельные ситуации требуют судебного рассмотрения.

Дома совмещенного типа не всем приходятся по душе. У жильцов возникает множество проблем.

Расскажем, с чем могут столкнуться собственники дома блокированной постройки, как получают разрешения на строительство таких домов, и кто может управлять жильем.

Что такое дом блокированной постройки и его примеры

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса. Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены. Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Таковыми могут являться:

  1. Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
  2. Виолетта. Это тоже таунхаус, но — элитного типа. В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.
  3. Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
  4. Лейнхаус. Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.
  5. Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

Особенности домов блокированной постройки

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

  1. Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
  2. Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
  3. У каждого блока свой отдельный вход.
  4. В каждом блоке собственные коммуникации.
  5. Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
  6. Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка — это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Для этого нужно:

  1. Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.
  2. Оформить межевой план для исходного участка.
  3. Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его — и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

Признание прав собственности на дом блокированной постройки

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

  1. БТИ или службу кадастра.
  2. Местную администрацию.
  3. Судебные органы.

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Преимущества и недостатки домов блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:

  1. Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
  2. Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.
  3. Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
  4. Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
  5. Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
  6. Неповторимый стиль и дизайн помещений. Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:

  1. Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
  2. Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
  3. Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.
  4. Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
  5. Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.

С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.

Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.

Как поменять разрешенное использование земельного участка

В отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, действующая в настоящее время система в качестве критерия отнесения к жилым помещениям называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания. Тем самым не исключена возможность отнесения к индивидуальному жилищному фонду и жилых строений, если они пригодны для проживания.

Но среди видов жилых помещений, перечисленных в статье 16 Жилищного кодекса РФ, понятия жилые строения нет. Поэтому их пригодность для постоянного проживания, в отличие от жилых домов, должна доказываться и устанавливаться. Ранее это было возможно в соответствии с законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики»: жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, можно было переоформить в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности. Однако этот закон утратил силу с марта 2005 года в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, который такой возможности уже не предусматривает.

Следует также помнить, что КС РФ не признал неконституционным фактический запрет на возведение на садовом земельном участке жилого дома, а не жилого строения, установленный ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Соответственно, возведение на садовом участке жилого дома будет незаконным. Тем же, кто желает построить-таки жилой дом и жить в нем постоянно, нужно либо возвести жилое строение и признать его жилищем, либо до начала строительства изменить разрешенное использование земельного участка. Признание гражданами жилых строений пригодными для постоянного проживания осуществляют суды общей юрисдикции (то же самое действие юридическими лицами осуществляется в арбитражном суде).

Строительство на приусадебной земле

Кроме строительства на земле, предназначенной под садоводство, жилого строения и признания его жилищем, существует и другой путь законно возвести на землях населенного пункта жилье. Он, в частности, предполагает изменение разрешенного использования земельного участка на земли под личное приусадебное хозяйство (ЛПХ) или под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В соответствии со статьей 4 Федерального закона номер 112 «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок – это участок в границах населенного пункта, который используется для ведения личного подсобного хозяйства, то есть непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции в целях удовлетворения личных потребностей. На приусадебном земельном участке можно возводить и жилой дом, и жилое строение.

При этом специалисты, как правило, рекомендуют строить сразу именно дом, так как налоговые органы придерживаются мнения, что физическое лицо не может получить имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в части расходов, произведенных на строительство жилого строения (письмо УФНС России по Москве от 29.09.2009 № 20-14/4/101409). Является ли ваше здание жилым домом или строением, определяет проект строительства.

В случае возведения жилой постройки на землях ЛПХ нужно принять во внимание и еще один существенный факт. Несмотря на то, что такие участки не относятся к землям сельскохозяйственного назначения, они прежде всего должны использоваться для производства сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 4 112-ФЗ) и лишь потом – для возведения на нем дома и других зданий. Это значит, что, во-первых, неиспользование подобной земли для производства сельскохозяйственной продукции может повлечь ответственность по статье 8.8 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП; для граждан штраф составляет от 500 до 1 тысячи рублей); во-вторых, после трех лет неиспользования по назначению участок после предварительного уведомления может быть изъят у собственника путем продажи с публичных торгов (статьи 284 и 286 Гражданского кодекса РФ). Пока эти положения применяются только к участкам из земель сельхозназначения, а не земель поселений, тем не менее, необходимо иметь ввиду, что буква закона обязывает не только строить на приусадебном земельном участке, но и выращивать там фрукты, овощи и так далее.

Плюсы и минусы ИЖС

Гораздо больше подходят для капитальной загородной недвижимости земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Одно из главных преимуществ этой категории земель – то, что при переводе земли в ИЖС и строительстве на ней дома собственник, согласно Налоговому кодексу, вправе рассчитывать на налоговый вычет, равный сумме фактически произведенных расходов. Однако, необходимо помнить, что если в течение 10 лет с даты государственной регистрации прав на земельный участок дом так и не построен, и на него, соответственно, не зарегистрированы права собственности, то зпо прошествии этих 10 лет земельный налог в отношении участка будет начисляться с двойным коэффициентом.

Другой плюс ИЖС – при предоставлении земель этой категории обязательно выдаются технические условия для инженерной инфраструктуры (в том числе и для газификации — статья 48 Градостроительного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения»).

При предоставлении участков под ЛПХ технические условия, напротив, могут не выдаваться. В этом случае орган местного самоуправления обязан выдать технические условия подключения перед началом строительства на соответствующем участке в ходе подготовки градостроительного плана земельного участка. Конкретные условия подключения будут определяться местоположением участка, наличием инфраструктуры, местными программами газификации.

При этом если для подключения строящихся объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не требуется создание этих сетей, плата за подключение не взимается.

Что касается обязательств, то все упомянутые выше санкции за неиспользование земельного участка для ЛПХ в течение трех лет распространяются и на собственников участков для ИЖС, но уже за незастройку участка, а не за сельскохозяйственную запущенность. То есть земли ИЖС в течение трех лет обязательно нужно начать использовать по прямому назначению, для строительства жилья, иначе участок у собственника может быть изъят.

Порядок изменения целевого назначения

Порядок изменения разрешенного использования участка зависит от того, утверждены ли для соответствующей территории правила землепользования и застройки (ПЗЗ). При наличии утвержденных ПЗЗ изменения в них вносятся в предусмотренном этими правилами порядке. Общие требования к этой процедуре установлены в статьях 31 – 32 Градостроительного кодекса РФ. Она предполагает подачу заявления об изменении правил землепользования и застройки в местную комиссию по землепользованию и застройке, которое после вынесения комиссией заключения проходит согласование у главы местной администрации. После этого проводятся публичные слушания, о которых уведомляются прежде всего правообладатели соседних земельных участков и недвижимости, расположенной на них. Представительный орган местного самоуправления утверждает соответствующие изменения, и тогда новое разрешенное использование земельного участка может быть учтено в Государственном кадастре недвижимости и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В случае, когда ПЗЗ на соответствующей территории не приняты, до 2012 года (срок, до которого закон обязывает все территории принять правила) решение об изменении одного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой принимает глава местной администрации (статья 4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»). И если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, то изменение производится без процедуры публичных слушаний.

Адвокат адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры», магистр юриспруденции Антон Алексеев

Блокированная застройка

Типичная рядовая застройка улицы в английском городе

Блоки́рованная застро́йка — тип малоэтажной жилой застройки, при котором расположенные в ряд однотипные жилые дома блокируются друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких домов имеет отдельный вход, небольшой палисадник и, иногда, гараж.

Наибольшее развитие такая модель городского планирования получила в Великобритании колониального периода конца XVII в. — начала XX в. Блокированную застройку, как правило, отличают от одно- или двухсемейных домов, сблокированных попарно, называемых блокированными жилыми домами.

Первый ансамбль рядовой застройки был возведён в Париже на площади Вогезов в 1605—12 гг. В Англии первые образцы блокированной застройки появились после Великого лондонского пожара 1666 года. В XVIII веке в Англии создаются подлинные ансамбли рядовой застройки (лондонские Гросвенор-сквер, Парк-Кресчент, Бейзуотер, батская Квин-сквер).

Район Лоренсвилля в Питсбурге (США)

С развитием Промышленной революции и индустриализации английских городов, массовая блокированная застройка небольшими типовыми домами позволила решить вопрос жилья для рабочих заводов, доков и фабрик. В итоге к концу XIX века облик многих промышленных городов Англии (Манчестер, Ливерпуль) определялся длинными рядами предельно экономичных, но угнетающе мрачных и перенаселённых кирпичных домов с 2-ярусными квартирами. Ситуация стала меняться лишь в 1960—70-е гг., когда многие из таких кварталов были реконструированы, либо снесены — и площадки застроены зданиями, отвечающими современным архитектурным и градостроительным требованиям, принятым в Великобритании.

Жилая застройка блоками распространена также в США (старые кварталы Филадельфии, Бостона, Питтсбурга, Сан-Франциско), в Нидерландах, Скандинавии, Бремене, в бывших британских колониях (Австралия, Индия и др.).

Рядовая застройка в Бремене (Германия)

Определение Градостроительного Кодекса РФ (ч.2, ст.49):

жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Определение СП 55.13330-2011:

…блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:

  • не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
  • не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

> См. также

  • Градостроительное проектирование

Литература

  • Работа Джона Саммерсона «John Wood and the English town-planning tradition» 1947 года, ставшая часть издания «Heavenly Mansions» 1963 года.
  • Творение Саммерсона «Georgian London».
  • Том 5 издания 1998 года «The Encyclopedia of Malaysia» за авторством Чена.
  • Hayward, Mary Ellen. The Baltimore Rowhouse / Mary Ellen Hayward, Charles Belfoure. — Princeton Architectural Press, 2001. — ISBN 978-1-56898-283-0.
  • Howells, T. Morris, C. Terrace houses in Australia. The Rocks, N.S.W. : Lansdowne, 1999. ISBN 1-86302-649-5
  • Градостроительный Кодекс РФ
  • СП 55.13330-2011 «Дома жилые одноквартирные»

Ссылки

  • Посвящённая блокированной застройке страница на сайте университета Лестера

Форматы жилья с иностранными названиями английского происхождения такие как таунхаус, дуплекс и им подобные пользуются большим спросом среди наших граждан. Но в российском законодательстве эти дома причисляются к малоэтажным домам блокированной застройки. Некоторые люди еще не знают, что из себя представляют эти жилища и как обстоят дела с их строительством и оформлением. Ответы на эти вопросы подробно раскрыты далее по тексту.

Что значит дом блокированной застройки

Дом блокированной застройки имеет от 2 до 10 автономных жилых блоков высотой не выше трех этажей. В нем имеются общие стены без проемов с соседними блоками. Каждый индивидуальный блок предназначен для проживания одной семьи. Автономность заключается в наличии подведенных коммуникаций, своего земельного участка и отдельного входа.

Законодательная база

  • Градостроительный кодекс РФ (фиксирует определение дома блокированной застройки);

  • Жилищный кодекс РФ (описывает свойства здания, характеризующие жилой дом блокированной застройки);

  • Земельный кодекс РФ (разъясняет вопросы, связанные с оформлением земельных участков под строительство домов).

Статус дома блокированной застройки

Каждый жилой блок таунхауса оформляется в собственность как отдельный дом со своим земельным участком, который тоже оформляется в собственность. Площадь земельного участка в зависимости от проекта равна от 100 до 300 кв. метров. Эта территория может использоваться для обустройства зоны отдыха с барбекю и озеленения. Впереди имеется парковочное место для одного автомобиля. Метраж предусмотрен генеральным планом г. Михайловска и документом ПЗЗ. Если в будущем владелец решит продать свой дом, то ему не нужно будет спрашивать на это разрешения у своих соседей.

Дом автономен – он имеет свое газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Соответственно для каждого собственника выделены отдельные лицевые счета на газ, электричество и воду. Индивидуальное отопление позволяет экономить на коммунальных платежах. Это является немаловажным фактором при выборе таунхаусов нашими клиентами в жилом районе «Гармония» в 9 километрах от Ставрополя.

Когда дом признается домом блокированной застройки

Дома блокированной застройки являются юридически законными на территории нашей страны. Разрешение на их строительство отображается в Градостроительном кодексе РФ и в ряде СП (строительных предписаний). Стоит отметить, что многие организационные процедуры выполняются застройщиком заранее, порядок прохождения дальнейших инстанций сокращается до минимума.

  • Застройщик подготавливает проектную документацию;

  • Получает разрешение на строительство;

  • Строит объект и вводит его в эксплуатацию.

Когда выдается разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:

  • Градостроительный кодекс РФ;

  • Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);

  • Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;

  • Собственно, разрешающая документация.

Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.

Итого необходимы:

  • Проектная документация;

  • Градостроительный план земельного участка;

  • Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.

Управление домами блокированной застройки

Дома блокированного типа не считаются многоквартирными, поэтому все работы по ремонту и их содержанию возлагаются на самих жителей. Индивидуальный жилой дом не предусматривает плату за капремонт и услуги управляющей компании. По всем интересующим вопросам по поводу управления подобным видом жилой недвижимости рекомендуется обращаться к юрисконсультам и прочим специалистам в сфере недвижимости.

О земельных участках

Жилой район «Гармония» – это разные типы застройки по индивидуальным проектам:

  • Среднеэтажная многоквартирная жилая застройка (считается от 4 до 8 этажей);

  • Индивидуальная застройка (таунхаусы, дуплексы, флэтхаусы и особняки);

  • Коммерческие помещения (магазины и прочее);

  • Социальное строительство (детский сад, спортивный комплекс) в том числе религиозной направленности (храм святого Артемия, духовно-просветительский центр, дом Милосердия);

  • Инженерная инфраструктура (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, автодороги);

  • Благоустройство (аллея «Ласточек», зоны отдыха, арт-объекты, спортивные площадки).

Строительство домов в жилом районе «Гармония» близ Ставрополя ориентируется на ГК РФ. Планирование и развитие территории рассчитано на ближайшие 5-10 лет согласно генеральному плану развития города Михайловска.

Основной градостроительный документ жилого района «Гармония» это утвержденный проект планирования развития территории в 702 гектара. На данный момент почти освоен первый этап застройки в 182 гектара.

В планировании учитывается:

  • Количество жителей;

  • Количество единиц жилья;

  • Социальные объекты;

  • Объекты инженерной инфраструктуры.

Исходя из этого рассчитывается плотность застройки и количество людей на 1 кв. метр.

Варианты оформления строения в собственность

При покупке дома в блокированном доме у застройщика следует запросить следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);

  • Разрешение на строительство, разрешение на ввод;

  • Договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи.

Выводы

Конструкция домов блокированной застройки высокоэкономичная и эффективная: имеются все удобства при существенном сокращении затрат на возведение внешних стен. Плотность постройки позволяет такому жилью быть более доступным по стоимости чем отдельностоящие дома и даже квартиры. Ценители современного комфорта городского жилья с удовольствием предпочитают селиться именно в жилом районе «Гармония».

Что такое многоквартирный дом?

С точки зрения архитектуры, многоквартирный дом является строением различной формы, этажности и планировки. Со стороны действующего законодательства все несколько сложнее, ведь от статуса жилого объекта напрямую зависит способ его содержания, а также права и обязанности собственников помещений, расположенных в здании.

Трактовка многоквартирного дома в Жилищном кодексе

С юридической точки зрения, многоквартирный дом – это здание, содержащее в себе две и более квартиры с выходом в помещения общего пользования или на территорию земельного участка, прилегающего к МКД.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-84-13 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.


Согласно п.3, ст.16 ЖК РФ, квартирой считается обособленная площадь, состоящая из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.

В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в п.1, ст.36, многоквартирный дом рассматривается как недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности. При этом, кроме квадратных метров, указанных в Свидетельстве, владельцам помещений принадлежат:

  • помещения, не относящиеся к квартирам и предполагающие общее пользование (лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические помещения, лифты и т. д.);
  • помещения, предназначающиеся для проведения культурных мероприятий и организации досуга собственников недвижимости МКД;
  • крыши, инженерные конструкции и оборудование, расположенное как в доме, так и за его пределами;
  • земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, и объекты, расположенные на данном участке.

Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании п.1, ст. 37 ЖК РФ).

Существует несколько законодательных актов, определяющих порядок установления статуса МКД и регламентирующих права собственников помещений, расположенных в нем:

Наименование документа Его суть
Постановление Правительства №47 от 20.01.06. Законодательный акт, устанавливающий основные требования к жилым помещениям.
Градостроительный кодекс Свод законов, определяющих порядок территориального планирования, проектирования и строительства зданий.
СНиП 31-01-2003 Свод правил, содержащий в себе основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам.
Постановление Правительства № 491 от 13.08.06. Акт, регламентирующий содержание общего имущества в МКД.
Постановление Правительства № 290 от 03.04.13. Документ, содержащий в себе перечень минимальных услуг, необходимых для поддержания функциональности имущества в МКД.
Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.03. Законодательный акт, содержащий в себе правила и нормы технической эксплуатации жилых помещений.
Постановление Правительства № 416 от 15.05.13. Нормативно-правовой акт, определяющий стандарты управления МКД.

Виды многоквартирных домов

Многоквартирный дом – понятие, обобщающее несколько видов зданий, классифицирующихся по следующим признакам:

  1. По назначению:
    • квартирные дома, предназначенные для постоянного проживания;
    • общежития, предназначающиеся для временного или постоянного проживания.
  2. По количеству этажей:
    • малоэтажные (достигающие двух этажей);
    • среднеэтажные (дома от трех до пяти этажей в высоту);
    • многоэтажные (более шести этажей);
    • здания повышенной этажности (от 11 до 16);
    • высотные (более 16 этажей).
  3. По количеству квартир:
    • двухквартирные;
    • многоквартирные.
  4. По структуре:
    • коридорные (вход в квартиры с общего коридора);
    • секционные (несколько квартир, имеющих выход в одно общее помещение);
    • галерейные;
    • блокированные;
    • смешанного типа.
  5. По материалам, из которых изготовлены основополагающие конструкции:
    • кирпичные;
    • панельные;
    • монолитные;
    • смешанного типа (каменные или бетонные стены с деревянными перекрытиями).

От материалов несущих конструкций напрямую зависит срок эксплуатации здания. Панельные дома могут служить 100-120 лет, тогда как монолитные и кирпичные – до 150 лет.

Требования, предъявляемые к многоквартирным домам

Основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам, указаны в своде правил СНиП 31-01-2003, введенном 20.05.2011. Регламент распространяется на проектирование и строительство МКД и включает в себя требования к:

  1. расположению строения;
  2. коммуникациям, установленным внутри здания;
  3. высотности;
  4. квартирам и помещениям общего пользования;
  5. деятельности организация, располагающихся в коммерческих помещениях жилого дома;
  6. несущим конструкциям и т. д.

Данный законодательный акт не распространяется на объекты блокированной постройки, мобильные здания.

Отличия частного дома от МКД

Согласно п.3, ст.48 Градостроительного кодекса РФ, частным домом (или объектом индивидуального строительства) является здание, состоящее не более чем из трех этажей и предназначенное для проживания одной семьи. Отсюда одним из явных отличий МКД от частного дома является этажность (многоквартирные дома неограничены законодательством в количестве этажей). Кроме того, МКД рассчитаны на проживание большего количества семей, не связанных друг с другом.

Еще одним принципиальным различием рассматриваемых объектов становится наличие общей собственности в многоквартирных домах. Частные же постройки, как правило, не имеют общих лестничных площадок, лифтов и технических помещений, а земельный участок, на котором расположено строение, принадлежит одному или нескольким собственникам.

Определение МКД предполагает наличие управляющей компании, ТСЖ или кооператива. Собственники частного дома платят исключительно за коммунальные услуги, не делая взносы на текущее содержание жилищного фонда, капитальный ремонт и т. д.

Многоквартирный дом блокированной постройки

Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.

Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.

Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).

Возможна ли смена статуса дома?

Нередко, после пристройки дополнительных сооружений или сноса части здания, статус объекта может быть изменен (при согласии всех владельцев помещений, расположенных в строении). Основанием для обращения в органы местного самоуправления становятся следующие документы:

  1. План жилого дома, содержащий в себе техническое описание объекта, составленный на основании разрешения на строительство и проектной документации.
  2. План жилого дома с техническим описанием объекта и составленный в строгом соответствии с паспортом помещения (если последнее возведено после принятия Градостроительного кодекса РФ).
  3. План дома с описанием, составленный в соответствии с декларацией и судебным актом, признающим право собственности на самовольную постройку (если объект возведен с нарушениями Градостроительного кодекса).
  4. План дома с техническим описанием, составленный на основании декларации, если прочие документы отсутствуют или утеряны без возможности восстановления.

Смена статуса жилого дома влечет за собой изменения в правах и обязанностях собственников помещений, а также способе управления объектом недвижимости.

Особенности МКД

Многоквартирные дома отличаются от прочих жилых объектов и имеют ряд особенностей:

  • Жилые и коммерческие помещения, расположенные в МКД, не могут оставаться без собственника, поэтому взносы на текущий и капитальный ремонты, ОДН начисляются в любом случае.
  • Данный вид недвижимости отличается большим количеством собственников помещений, обязанных нести ответственность не только за личное имущество, но и за содержание помещений, конструкций общего пользования.
  • В связи с тем, что все коммуникации имеют централизованный характер, ограничить в потреблении ресурсами отдельную квартиру попросту невозможно. Поэтому наказание должников может заключаться исключительно в отключении электроэнергии.
  • Ненадлежащий контроль над ресурсообеспечивающими коммуникациями приводит к сбоям в подаче коммунальных услуг для многих пользователей помещений.
  • Ввиду большого количества проживающих, конфликтные и спорные ситуации между собственниками не редкость, а возникают они по причине нарушения режима дня, захвата территории общего пользования и т. д.
  • МКД, как и любой объект недвижимости, подвержен износу. Именно поэтому с течением времени на его содержание и текущий ремонт уходит все больше денежных средств.
  • Многоквартирные дома требуют обязательного наличия управляющей организации, контролирующей своевременную и полноразмерную подачу необходимых ресурсов, техническое состояние всех сооружений и коммуникаций, надлежащий уход за придомовым земельным участком.
  • В отличие от домов блокированной постройки и частных жилых объектов, МКД участвуют в федеральных и региональных программах, а значит финансирование капитального ремонта, реконструкции или реставрации происходит не только на деньги собственников, но и за счет бюджетных средств.


Проблемы определения понятия многоквартирного дома в рамках действующего законодательства Российской Федерации Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.4 Кузьмина Оксана Александровна

аспирант Российского университета дружбы народов

ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОНЯТИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА В РАМКАХ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Kuzmina Oksana Aleksandrovna

PhD student, Peoples Friendship University of

PROBLEMS OF DEFINITION OF AN APARTMENT BUILDING UNDER THE CURRENT LEGISLATION OF THE RUSSIAN FEDERATION

Аннотация:

В статье автором сделана попытка определиться с понятием «многоквартирный дом» в общем смысле, поскольку указанный термин не закреплен на законодательном уровне. Отсутствие единства в судебной практике и разъяснений уполномоченных органов порождают нестабильность в экономической деятельности. Наличие пробелов в законодательстве в данном вопросе, отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования ведет к многочисленным нарушениям прав и интересов заинтересованных лиц.

Ключевые слова:

нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом, собственник квартиры, общее имущество дома, имущественный комплекс.

Пунктом 15 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрены следующие назначения зданий: нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом.

Исходя из текста Федерального закона № 214-ФЗ , понятие «многоквартирный дом» очень часто употребляется законодателем, но в ст. 2 указанного закона, которая раскрывает основные понятия, данное понятие не раскрывается .

В федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» используется понятие «многоквартирный жилой дом» . Однако законодателем также не установлено понятие «многоквартирного жилого дома».

При этом на подзаконном уровне в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 47 (далее — Положение № 47 от 28.01.2006 г.), многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Постановлением Правительства Московской области от 16.01.2012 г. № 24/54 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области» установлены виды допустимых застроек жилых домов, к которым относятся: многоквартирные жилые дома, блокированные жилые дома и индивидуальные жилые дома .

Согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее — Жк РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что законодательство различает понятия многоквартирного жилого дома, многоквартирного дома и жилого дома.

Согласно положениям п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ), объектами индивидуального жилищного строительства признаются отдельно

стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи .

Следовательно, действующим законодательством РФ определены критерии, характеристики, признаки объекта индивидуального строительства.

Следует отметить, что, исходя из определения многоквартирного дома, приведенного в Положении № 47 от 28.01.2006 г., «такое условие признания дома многоквартирным, как число этажей не ниже трех, не установлено» .

Вместе с тем, согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Следовательно, многоквартирный дом является жилым, а по своей конструкции может быть блокированной застройки и неблокированной застройки .

Отметим, что одним из существенных признаков жилых домов блокированной застройки является наличие выхода для каждого из блоков на территорию общего пользования .

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам, несмотря на то что принципиальным отличием жилых блоков в домах блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также в ряде случаев отсутствие помещений общего пользования многоквартирного дома .

В то же время Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, при вынесении Постановления от 29.05.2012 по делу №А56-53455/2010А, решая вопрос об отнесении малоэтажного блокированного жилого дома к многоквартирным домам указал, что в случае, если жилой дом по своим конструктивным характеристикам является жилым домом блокированной застройки, но не имеет помещений общего пользования, его нельзя охарактеризовать как многоквартирный дом, несмотря на формирование самостоятельных технологических помещений, например таких, как помещение водомерного узла и электрощитовой. Помещение, предназначенное для проживания одной семьи, в жилом доме блокированной застройки не является индивидуальным жилым домом, но и не является квартирой в многоквартирном доме .

Неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома», «многоквартирные жилые дома», «жилые дома», требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака .

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Здесь необходимо отметить, что, в соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В ст. 289 ГК РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля права собственности на общее имущество дома. На праве общей долевой собственности собственникам квартир принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, что следует из ст. 290 ГК РФ.

Аналогичное положение, касающееся общего имущества многоквартирного дома, содержится в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. Указанной нормой права установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. К таким помещениям отнесены межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-

техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства; иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество) .

Собственники нежилых помещений наряду с собственниками квартир владеют на праве общей долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома. Так, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, правом общей долевой собственности на общее имущество обладают только собственники квартир, в то же время ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, являющаяся специальной нормой, наделяет таким правом собственников помещений .

В этой связи объем прав собственников помещений в данном доме в отношении земельного участка и расположенных на нем объектов определяется, исходя из совокупности положений гл. 6 ЖК РФ. При этом на собственников помещений в многоквартирном доме накладываются и определенные ограничения, а именно ограничение права на выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме .

Таким образом, ныне действующее законодательство раскрывает понятие многоквартирного дома как некоего имущественного комплекса через совокупность положений п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 и ст. 36 ЖК РФ. В частности, Положение содержит определение многоквартирного дома, на основании которого жилой дом может быть отнесен к числу многоквартирных, а ст. 36 ЖК РФ устанавливает последствия такого отнесения, то есть определяет перечень общего имущества, в отношении которого возникают права у собственников помещений в многоквартирном доме. Следует отметить, что соответствующая правовая конструкция в качестве основного критерия выделяет именно количество жилых помещений, возникновение же права собственности на общее имущество в таком жилом доме является по большей части не критерием отнесения объекта к числу многоквартирных домов, а следствием такого отнесения .

Так сколько же должно быть квартир в здании, чтобы оно считалось многоквартирным домом? Согласно разъяснениям Минэкономразвития РФ, любой жилой дом, в котором находится более одной квартиры, является многоквартирным . При этом оно не должно быть предназначено для проживания одной семьи.

Анализируя приведенное выше, приходим к выводу, что действующее законодательство относит двух-, трех-, четырехквартирные дома к числу многоквартирных, что обусловлено прежде всего наличием нескольких жилых помещений в данном доме . Это можно подтвердить судебной практикой. Так, при рассмотрении дела № А35-8952/2012 судом было установлено, что между застройщиком и участником по правилам закона № 214-ФЗ был заключен договор участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого участник принимает участие в строительстве квартала малоэтажных многоквартирных домов блокированного типа, состоящего из 5 двухэтажных шестиквартирных и 1 двухэтажного двухквартирного блокированных домов. Дополнительными соглашениями к договору участия в долевом строительстве количество квартир уменьшено до четырех . Учитывая изложенное, приходим к выводу о том, что закон № 214-ФЗ применим и в случае строительства двухквартирного жилого дома. Это еще раз подтверждает, что двухквартирный жилой дом является многоквартирным и это не противоречит действующему законодательству.

Кроме того, Верховный суд РФ, рассмотрев апелляционную жалобу Б. о признании недействующим абз. 1 п. 6 Положения от 28 января 2006 г. № 47 в определении от 03.10.2013 г. № АПЛ13-410, делает вывод о том, что под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ .

Резюмируя сказанное, можно сделать следующие выводы. Многоквартирные дома отличаются от объектов индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ). Исходя из практического применения закона № 214-ФЗ, многоквартирным домом может признаваться и двухквартирный дом.

При этом жилые помещения в многоквартирном доме (в данном случае — квартира) могут быть самостоятельными объектами жилищных прав (п. 1 ст. 15 ЖК РФ), в частности права собственности. В случае выделения отдельных квартир многоквартирный дом перестает быть самостоятельным объектом права . С позиции современного законодательства пределом делимости всякого многоквартирного дома, включая и двухквартирный, и, соответственно, самостоятельным объектом права собственности в нем является квартира .

Многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются его пространственные части — жилые и нежилые помещения. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является .

Ссылки и примечания:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». {КонсультантПлюс}.

2. Рыбин С.В. Объекты долевого строительства в многоквартирном доме // Налоги. 2008. № 42. {КонсультантПлюс}.

3. Ст. 75 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2013 по делу № А41-23513/13. {КонсультантПлюс}.

5. Вопрос: О критериях, характеристиках, признаках объекта жилищного строительства. (Письмо Минэкономразвития РФ от 14.10.2010 № Д23-4161). {КонсультантПлюс}.

6. Вопрос: Может ли двухэтажный жилой дом признаваться многоквартирным для целей формирования земельного участка, на котором расположен жилой дом? Л.Л. Горшкова, Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения (Консультация эксперта, 2010). {КонсультантПлюс}.

7. Вопрос: О критериях, характеристиках, признаках объекта жилищного строительства (письмо Минэкономразвития РФ от 14.10.2010 № Д23-4161). {КонсультантПлюс}.

8. Вопрос: О возможности отнесения жилого дома блокированной застройки к многоквартирным жилым домам (письмо Минэкономразвития РФ от 26.08.2010 № Д23-3390). {КонсультантПлюс}.

9. Там же.

10. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2012 по делу № А56-53455/2010. {КонсультантПлюс}.

11. Письмо Минэкономразвития РФ от 17.10.2011 № ог-д23-1694 «О статусе жилого дома блокированной застройки». {КонсультантПлюс}.

12. Семенихин В.В. Жилищно-коммунальное хозяйство // ГроссМедиа. РОСБУХ. 2010. {КонсультантПлюс}.

13. Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ // Библиотечка «Российской газеты». 2012. Вып. 12. {КонсультантПлюс}.

14. Студилко А.А. К вопросу о необходимости защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах // Российская юстиция. 2012. № 6. {КонсультантПлюс}.

15. Там же.

16. Вопрос: Об особенностях государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а также признаках отнесения объекта недвижимости к многоквартирным жилым домам (письмо Минэкономразвития РФ от 23.06.2010 № Д23-2280). {КонсультантПлюс}.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

17. Студилко А.А. Указ. соч.

18. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2013 по делу № А35-8952/2012. {КонсультантПлюс}.

19. Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2013 № АПЛ13-410 «Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 01.07.2013 № АКПИ13-593, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца первого пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47». {КонсультантПлюс}.

20. Вопрос: Может ли многоквартирный жилой дом являться предметом договора купли-продажи? Если может, то в каких случаях? А.А. Черная, юрист, адвокатское бюро «Михайленко, Сокол и партнеры» (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011). {КонсультантПлюс}.

21. Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в здании // Статут. 2008. {КонсультантПлюс}.

22. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. § 3 Многоквартирный дом как объект гражданских прав // Статут. 2006. {КонсультантПлюс}.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *