Статьи по оценке недвижимости

Время чтения: 13 минут

Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене. Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости. Обсудим, что включает в себя эта услуга, кто имеет право проводить подобные мероприятия и во сколько они обойдутся заказчикам в 2019 году.

Содержание

Общая информация

Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Актуальность оценки в условиях современного рынка

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Нормативная база оценки в РФ

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • . Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. . Документ уточняет:
    • объекты оценивания;
    • требования к процедуре оценки;
    • порядок постановки задания оценщику;
    • особенности анализа рыночной информации;
    • использование разных подходов в оценочной деятельности;
    • процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.

Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.

Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить оценку.

Кто проводит оценку

Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

  • соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
  • обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
  • хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
  • осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Обращаем внимание, что с 01.04. 2019 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Требования к процедуре оценки недвижимого имущества

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

  • оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
  • итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
  • цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
  • итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
  • оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

Пройдите социологический опрос!

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

  • на рынке присутствуют конкурентные объекты;
  • стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
  • цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
  • объект представлен на открытом рынке;
  • стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

  • Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
  • Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
  • Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
  • Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
  • Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Подходы при оценивании

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. , существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

  • Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
  • Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
  • Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Процедура оценки

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

  1. Заключение договора и постановка задания.
  2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
  3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
  4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
  5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя. Если она нужна в целях налогообложения – на плательщика налога, при оформлении страхового полиса – на покупателя страховки и прочих, в чьих интересах проводится оценка.

Принципы оценки недвижимости

Основные понятия и принципы оценки не определены в ФЗ № 135 – это лишь теоретические правила, не отраженные законодательно. Они являются базой проведения оценочных работ, которой в первую очередь должен руководствоваться оценщик.

Существует 3 группы принципов, каждая из которых включает:

  • Принцип позиции пользователя. Предполагает отражение пользы объекта, определение наиболее выгодной для него цены и оценку будущих выгод.
  • Принципы взаимосвязи частей недвижимости, в рамках которых цена основана на наиболее выгодном использовании каждой отдельной части единого недвижимого имущества.
  • Принципы позиции рынка, по которым цена определяется в соответствии с условиями, диктуемыми рынком.

Принцип наиболее эффективного использования обобщает эти три группы, полноценно отражая задачи оценки недвижимости.

Узнайте подробнее, как на практике применятся принципы оценки недвижимости.

Методика оценивания

Существует несколько наиболее распространенных качественных и количественных методов оценивания, а также множество их сочетаний. Их выбор осуществляет оценщик, допускается комбинирование методик. В них отражается, как происходит оценка недвижимости в зависимости от целей и поставленных заказчиком задач.

К самым распространенным методам относят:

  • Сравнительный – анализ средних цен сегмента рынка, к которому принадлежит предмет оценки, и расчет стоимости на основе сравнения характеристик изучаемого и других объектов.
  • Метод капитализации. Предполагает определение текущей стоимости в виде чистого дохода, который может быть получен.
  • Метод дисконтирования финансовых потоков. Позволяет определить текущий размер нестабильных потенциальных доходов, которые собственник получит в будущем.

Технология оценки недвижимости может предполагать использование сразу нескольких методик.

Подробности содержатся в материале «Методы оценки недвижимости».

Оценка коммерческих объектов

Коммерческим считается любой объект, эксплуатация которого должна приносить выгоду. Следовательно, логичен выбор доходного подхода оценивания. То есть нынешняя разумная стоимость должна включать будущую прибыль, которую может и, вероятнее всего, получит собственник от эксплуатации или отчуждения такого объекта.

Основной вид прибыли от коммерческих объектов – арендная плата, поэтому при их оценке следует рассчитывать чистый доход от аренды, за вычетом основных расходов арендодателя на:

  • текущий ремонт;
  • коммунальные платежи;
  • клиринговые услуги;
  • страхование и так далее.

В этой ситуации при проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно, ведь расчет стоимости аренды требует изучения состояния объекта.

Применяется и сравнительный подход. При расчете цены коммерческого объекта оценщик исходит из того, что покупатель не заплатит больше, чем стоит на рынке похожий объект.

Больше информации об особенностях бизнес-объектов в статье «Оценка коммерческой недвижимости».

Оценка жилых объектов

Оценка стоимости помещения в жилом доме – наиболее распространенный вид оценочных действий. Жилой считается любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания в ней людей: квартиры и комнаты в общежитиях, дома и загородные дачи, коттеджи, апартаменты, пентхаусы и так далее.

Главные основания ее оценки:

  • получение ипотечного кредита и оформление залога;
  • вступление в наследство;
  • совершение сделок – оценка недвижимости при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее;
  • разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе.

При оценивании жилой недвижимости чаще всего применяется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая справедлива с учетом положения на рынке, цен на другие похожие объекты, спроса и предложения.

Важен и учет индивидуальных характеристик. Например, процедура оценивания малогабаритного эконом-жилья будет отличаться от того, как правильно оценить элитную недвижимость.

Все подробности в материале «Оценка жилой недвижимости».

Оценка и экспертиза

Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.

Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:

  • дефекты несущих конструкций;
  • скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
  • неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
  • прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.

Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.

Подробности содержатся в материале «Оценка и экспертиза недвижимости».

Оценивание для судебного разбирательства

Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности.

Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи.

Многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, скрупулезно рассмотренные судьей, могут быть поставлены под сомнение.

Если объективность оценочного отчета представится судье сомнительной, ее результаты учтены не будут, а суд назначит новую экспертизу.

Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья.

Больше информации об этом в статье «Оценка недвижимости для суда».

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

  • в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
  • сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
  • отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

  • сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
  • анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
  • описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
  • процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
  • основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает:

  • цели оценки;
  • описание изучаемого объекта;
  • вид стоимости, подлежащей определению;
  • размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
  • сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
  • информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
  • ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

  • описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
  • перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
  • характеристики объекта;
  • цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
  • вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
  • допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Срок действия результатов оценивания

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Согласно законодательству, цену, полученную по результатам оценки, можно рекомендовать для совершения сделки в течение полугода с момента составления отчета.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

Размер вознаграждения оценщика

Цена на услуги оценщика недвижимости не регулируется законодательно. Каждый субъект оценочной деятельности, осуществляющий частную практику, волен самостоятельно регулировать стоимость своих услуг.

Как правило, гонорар оценщика зависит от его подготовки, авторитета среди других специалистов и гарантий объективности результатов, которые он может дать заказчику.

На то, сколько стоит оценка недвижимости, влияют и другие субъективные факторы:

  • местонахождение объекта и регион расположения;
  • класс недвижимости. Оценивание бизнес-недвижимости стоит дороже;
  • площадь объекта. Чем больше объект, тем дороже оценка;
  • срочность оказания услуг;
  • цели, для которых проводится расчет стоимости;
  • глубина исследования и прочие особенности ситуации.

Стоимость услуг следует прописать в договоре. Средние цены колеблются от региона к региону. В столице стоимость оценки коммерческих объектов начинается от 20 тыс. рублей, жилых – от 5-6 тыс. рублей.

Узнайте подробнее о том, как проводится независимая оценка недвижимости.

Самостоятельная оценка недвижимости

Далеко не все готовы платить за оценочные мероприятия, особенно если цена необходима для публикации объявления о продаже квартиры. Самый простой способ, как оценить недвижимость самому, – изучить доступные предложения на рынке, найти аналогичные объекты, сравнить их характеристики и рассчитать примерную собственную цену, учитывая индивидуальные особенности своей квартиры.

Как правило, на цену влияют следующие факторы:

  • этаж. Крайние этажи оцениваются дешевле;
  • развитость инфраструктуры. Наличие поблизости детских садов, школ, остановок транспорта, супермаркетов, больниц, стоянок и прочих объектов инфраструктуры повышает стоимость, их отсутствие – снижает;
  • Состояние жилья. Свежий ремонт, оборудование, новая сантехника потенциально повышают цену.

Узнайте больше о других ценообразующих факторах из материала «Как оценить стоимость квартиры».

Кадастровая цена

Один из общедоступных видов цен на недвижимость – кадастровая стоимость (КС). Она определяется по результатам оценки, проведенной под контролем Росреестра. Такая стоимость рассчитывается в целях налогообложения и устанавливается в каждом регионе отдельно по решению органов местного самоуправления.

Оценка недвижимости БТИ предполагает применение методов массового оценивания, что неизбежно влечет большую погрешность при определении стоимости, и может завысить/занизить сумму подлежащего уплате налога.

Сведения о КС оцененных объектов общедоступны. Проще всего их получить посредством . Для этого нужно перейти по ссылке и кликнуть мышью по интересующему участку на карте.

О других способах получения сведений рассказывает статья «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости».

Оценка недвижимости – это совокупность действий оценщика, направленных на определение наиболее вероятной стоимости объекта в данных обстоятельствах. Процедура проводится по разным причинам, но только экспертами-оценщиками с квалификационным аттестатом. Они собирают и анализируют необходимую информацию и по результатам анализа рассчитывают наиболее вероятную цену. Итоги вносятся в отчет, который является результатом оценки. Он считается документом доказательного характера и, пока в суде не доказано иное, признается объективным.

Оценка стоимости недвижимого имущества



Длительное время взимание имущественных налогов в РФ происходило по устаревшей схеме. Основу для расчетов составляла инвентаризационная стоимость недвижимости, которая не опиралась на рыночные механизмы ценообразования. Поэтому налоговые поступления в бюджет были не большими.

Развитие фискальной политики России потребовало внедрения для повышения собираемости налогов кадастровой стоимости недвижимости. Ее оценку стали выполнять в соответствии с ФЗ№ 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» .

Законодательство РФ регламентирует основные направления хозяйственной деятельности, акцентируя внимание проблемам грамотной оценки недвижимого имущества и особенно оценке земли. К этому подталкивает развивающийся свободный рынок недвижимости, который активно развиваться только при создании основополагающих правовых и экономических условий для проведения как кадастровой, так и рыночной оценки недвижимости.

Производство стоимостной оценки недвижимости является тяжелым процессом, состоящим в правильном и грамотном определении стоимостной оценке объекта недвижимости.

Для определения стоимостной оценке недвижимости применяются ее следующие виды:

  1. Оценка по рыночной стоимости объекта, которая может быть определена по цене недвижимость отчуждаемой на свободном рынке. Она является условной продажной рыночной ценой.

В этом случае на цену сделки не оказывают влияние различные обстоятельства. Она определяется исходя из анализа множество как непредсказуемых фактов, так и поведения участников рынка.

  1. Оценка объекта по инвестиционной стоимости производится для конкретного лица при инвестициях в объект. Для установления инвестиционной стоимости не нужно учитывать ее возможности по отчуждению. Этим она отличается от рыночной стоимости. Инвестиционная стоимость служит измерителем эффективности применения самих инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности ее отчуждения по ней на открытом рынке не обязателен.

  1. Оценка объекта по ликвидационной стоимости производится по цене, за которую его можно быстро продать. Она рассчитывается по вероятной цене, за которую объект можно отчуждать. При определении ликвидационной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств. Поэтому продавец вынужден продавать объект недвижимости не на рыночных условиях, а в основном по более низким ценам. Этим она отличается от рыночной стоимости и составляет обычно только 75–80 % рыночной цены .
  2. Оценка объекта кадастровой стоимости производится по сумме, устанавливаемой при проведении государственной кадастровой оценки службой кадастрового учета. Эта оценка осуществляется для целей налогообложения. В ходе ее осуществления учитывается много факторов. При этом кадастровая оценка проводится на объекты недвижимости, которые стоят на учете в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) .

Оценку кадастровой стоимости недвижимости проводят различные экспертные компании, или сама кадастровая палата .

Кадастровая оценка не проводится так часто, как это делается при определении рыночной стоимости. Нормативно нужно оценивать объект 1 раз в 5 лет, но не чаще чем 1 раз в 3 года. Чаще всего кадастровая стоимость недвижимости оказывается меньше ее рыночной стоимости .

Сейчас плановая кадастровая оценка имущества будет проводиться только с 2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости .

Эту сферу деятельности затрагивает также Приказ № 74 Минэкономразвития РФ от 20.01 2017 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…» .При этом оценку зданий и различных построек проводится оценщики страховых компаний и различные другие по балансовой стоимости, учитываемой в бюро технической инвентаризации и договорах.

Требования по оценке определяются соответствующими стандартами, имеющими силу нормативных актов .

Минэкономразвития Приказом от 25.09.2014 № 611 ввело в оборот Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Данный нормативный документ является обязательным при экспертизе недвижимости, но не подлежит применению при определении рыночной стоимости предприятия.

Как показывает зарубежный опыт, оценка стоимости недвижимости близка к реальной, определяемой рыночным способом. Для более полного и грамотного определения стоимости имущества применяются три метода оценки или подхода:

1) затратный подход;

2) доходный подход;

3) сравнительный подход.

  1. Затратный подход, учитывающий расходы на воспроизводство объекта с учетом его износа и старения. Воспроизводственными являются затраты по созданию копии объекта с учетом применявшихся для этого различных материалов.

Основой подхода является принцип замещения, по которому определяется разницу между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения. Первая определяется по величине издержек на создание объекта из аналогичных материалов. Вторая оценивается по размеру затрат для возведения объекта, но уже с использованием новых материалов

Надежность затратного метода является его преимуществом при проведении оценки объекта и земли, на которой он находится. Недостатком этого метода является его сложность при проведении оценки износа старых строений. Однако затраты этого метода не равны его рыночной стоимости.

Суммарная стоимость недвижимости при затратном методе состоит из стоимости не изношенной недвижимости и земли. Однако при этой оценке появляется противоречие, которое выражается в том, что наиболее хороший природный ресурс получает по нему меньшую оценочную стоимость.

  1. Доходный подход основывается на том, какие доходы ожидаются от использования недвижимости. Поэтому он применяется только к доходным объектам, так как его основу составляет только максимальный доход.

При оценке этим методом, определяемая величина доходов от объекта превращается в его стоимость, поэтому он стал сегодня самым применимым методом оценки недвижимости.

Однако, будущие прогнозируемые доходы от поступлений арендной платы и перепродажи недвижимости, имеют большую погрешность, зависящие от рыночной ее стоимости и их определение на длительную перспективу затруднительно. В этом недостаток затратного метода.

  1. Сравнительный подход основан на сопоставлении стоимости объектов недвижимости со стоимостью аналогичную недвижимость, по которой есть данные о цене. Сравниваемый похожий объект должен быть сходный по экономическим, техническим и другим параметрам с аналогом.

Простота и обоснованность являются главными преимуществами сравнительного метода, а также он учитывает инфляцию и изменения рынка финансов.

Однако, его зависимость от стабильности рынка относится к недостаткам этого подхода. Также, к негативным явлениям следует отнести сложность сбора информации о рыночных ценах.

Как показывает практика, метод сравнения дает неудовлетворительные результаты в условиях больших темпов инфляции и при резком изменении экономической обстановки.

Сравнительный подход, в современных условиях, практически не применяется из-за его приблизительного характера и может использоваться только при проверке результатов других подходов при оценке объектов строительства и земли.

Применение рассмотренных 3 методов дает понятие о стоимости объекта с разных сторон: как со стороны продавца, так и со стороны покупателя или инвестора. При наличии свободных рыночных отношений, оценки недвижимости всех специалистов сходятся в одной цене. В реальности, то есть фактически, каждый участник рынка сам определяет условия и вырабатывает свое представление о ходе событий. Поэтому все 3 подхода применяются редко и их результаты могут значительно различаться.

На практике, предприятия используют в основном один или редко два подхода для оценки недвижимости. Выбор метода зависит от стабильности получаемого предприятием дохода.

Таким образом, получаемые от различных методов оценки, стоимости объектов недвижимости не являются идеальными, а они только являются предлагаемыми ценами продавца и покупателя или инвестора.

Это происходит в случаях, если есть резерв времени для установления цены, учитывающей стоимостные оценки всех подходов и выбор для любого участника рынка.

Однако, простое усреднение результатов оценки, полученной при расчетах различными методами, является ошибкой потому, что при этом происходит сложение несравнимых величин. Это затраты при создании объекта по затратной методике и стоимость будущих доходов при доходной методике. А также еще и цены рынка за аналогичные объекты при сравнительной методике.

Поэтому при оценке недвижимости специалисты моделируют действия покупателей и продавцов, определяя стоимость объектов как результат согласования подходов участников рынка.

Часто реально трудно определить грань между подходами, потому что в пределах одного подхода возможно применение элементов, относящихся к другим подходам.

Для нивелировки разницы различных подходов к оценке недвижимости, в конце 2018 года в ФЗ от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые бы приблизили конечный результат ее оценки к фактической, то есть, рыночной стоимости .Однако окончательное решение вопросов оценки стоимости недвижимого имущества законодательно перенесено на начало 2020 года .

Практически этими вопросами в Калининградской области занимается Министерство экономики области, которое учредило для этого государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости». Он проводит государственную кадастровую оценки недвижимости на территории Калининградской области.

Литература:

  1. Налоговый кодекс РФ. //ФЗ от 31.07.1998. № 146 с изменениями ФЗ от 29.09.2019 № 325.
  2. ФЗ от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».(В ред. от 28.11.2018)
  3. ФЗ от 3.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке».
  4. ФЗ от 28.11.2018 № 451 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
  5. ФЗ от 17.10.2019 № 343 «О внесении изменений в статью 21 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
  6. Приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611 «Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
  7. Антонов И. «Кадастровая оценка объекта недвижимости в России». // Оценка недвижимости. 29.03.2019 https://pravovdom.ru/ocenka.
  8. Иванова Е. «Как и кто проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости». //Оценщик.Ру. 10.2019. www.vnovgorode.ru.
  9. Татьяна фон Адеркас. «В 2019 году кадастровую стоимость недвижимости установят в 65 регионах». // Рос реестр Федеральная кадастровая палата. 21.08.2019. https://kadastr.ru
  10. Конева Т. «Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это? Кто проводит». Недвижимость и закон. https://prodatkvartiry.ru/dokumenty.
  11. Чемакин В. «Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна». // Этажи. 7.02.2019. https://j.etagi.com/ps/ocenka-nedvizhimosti.

Понятие правовой оценки и ее роль в правовом регулировании Текст научной статьи по специальности «Право»

11. Tugarinov V.P. The theory of values in Marxism. — M, 1968.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Music O.A., Fatykhova E. M. Legal assessment: problems and contradictions//Power. — 2010. — No. 4.

12. Philosophical Dictionary / Miroshnichenko V. N., Ostapenko L. Century, Shakhova E. Century — M, 2004.

Рецензия

на статью Максимова Геннадия Борисовича ПОНЯТИЕ ПРАВОВОЙ ОЦЕНКИ И ЕЕ РОЛЬ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ

В рецензируемой статье рассматриваются вопросы понимания правовой оценки. В результате анализа традиционных подходов к пониманию юридической квалификации как важнейшему правоприменительному действию, в работе дана аргументация теоретического вывода о юридической квалификации как особого вида правовой оценки.

Автором предпринята попытка раскрыть роль правовой оценки в механизме правового регулирования с учетом специфики отдельных ее видов. Особое внимание уделяется значимости правовой оценки в процессе непосредственной реализации права.

Автор приводит мнения ряда авторов, оценка представляется как некоторый процесс, в ходе которого ценностная сущность события, факта, явления актуализируется в форме той или иной ценности или относится к разряду не ценности.

Автор заявляет о высокоэффективном и целесообразном регуляторе общественных отношений, право отражает в себе весь накопленный опыт справедливого удовлетворения человеческих потребностей и в связи с этим у личности вырабатывается правовая установка на юридически значимое поведение, то есть готовность воспринимать и оценивать фактические обстоятельства с позиции права, действовать в соответствии с правовой оценкой.

Статья рекомендуется к публикации, поскольку автор отражает свежий взгляд на проблему и задает примеры возможности расширения диспозитивных начал.

Кандидат юридических наук, доцент Н.Л. Дворников

Правовая оценка документов

Документы сопровождают все сферы человеческой жизни и деятельности. От того, насколько правильно они составлены и оформлены, зависят права юридических и физических лиц на совершение юридически значимых действий. Ненадлежащее содержание, сомнительная подлинность документов могут нанести значительный материальный ущерб и вызвать негативные правовые последствия для их обладателей.

Что такое правовая оценка документов

Правовая оценка, или юридическая экспертиза, документов представляет собой ряд действий, которые направлены на проверку их соответствия действующему законодательству и целям подписания этих документов.

Проводить правовую оценку должны профессиональные юристы с практическим опытом. Только они смогут дать точное экспертное заключение о легитимности документа. Опыт юридической работы показывает, что даже простые опечатки, неточности могут служить основанием для отказа в совершении и регистрации различного рода сделок.

Правовая оценка документов проводится в компании «ЮрАссистент» специалистами высокой квалификации в городе Москве.

Процесс включает несколько этапов:

  • проверку подлинности документов, правильности оформления, наличия необходимых реквизитов – подписей, печатей, виз и т.п., а также проверку содержания на предмет соответствия законам;
  • собственно анализ документа, целью которого является определение наличия подтверждения реальных прав и полномочий его предъявителя, определение рисков для каждой конкретной ситуации;
  • подготовку рекомендаций по устранению ошибок, коррекции текстов и минимизации возможных потерь.

Критерии качества статей

Все эти критерии обязательны в любой статье. Если работая в Интернете копирайтером вы будете их придерживаться, можете смело поднимать себе цену (см. статью “Работа копирайтером удалённо: работайте меньше — получайте больше“). Поэтому рассмотрим, как правильно написать статью с точки зрения каждого из них.

Как оценить качество статьи

  1. С грамотностью всё понятно, да не всегда. Уверенные в своей безупречности копирайтеры продолжают делать глупые ошибки. Сомневаетесь? Забейте в поисковике Яндекса то или иное правило русского языка и найдите точный ответ.
  2. Информативность – критерий качества статьи, который означает, что в ней должно быть как можно больше полезных сведений. Не пишите о том, что является общеизвестной истиной (например, “рожать больно”, “кожа со временем стареет”, “земля вращается вокруг солнца” и т. п.), ищите факты, которые могут быть интересны и полезны, и заполняйте ими статью.
  3. Что в вашем понимании значит “читабельно”? Для меня это означает удобную форму изложения материала и предельно простое, лаконичное объяснение фактов.
  4. Наличие подзаголовков, нумерации, деления текста на небольшие абзацы (в среднем 200-400 символов каждый) – всё это позволит читателю выбрать из потока символов именно то, что ему нужно. Уважайте время людей, вряд ли кому-то понравится читать текст, представленный огромным абзацем со сплошным набором букв.
    Предложения не должны быть слишком длинными. Если они сложные, то пусть состоят из двух, максимум трёх простых высказываний.Если необходим SEO текст, то плотность ключевых слов (т.е. процент ключевиков от общего количества символов в тексте) не должна зашкаливать, иначе текст станет похожим на набор бессвязных слов.
  5. Соответствие потребностям читателя – это ещё один критерий качества статьи, который подскажет, как правильно написать статью. Постарайтесь понять то, что нужно вашей целевой аудитории, что для неё представляет наибольшую ценность, и дайте ей это! Не отвлекайтесь на ерунду: пишите по существу.Часто новички, которые пишут для свободной продажи, не знают, какую тему подобрать. Это можно сделать на бирже текстсейл, прочитав “Последние новости”. Там указан ТОП самых популярных категорий за каждый месяц. Кроме того, изучите “Поисковые запросы”, ссылка на которые находится слева в меню сайта.
  6. Логика должна присутствовать в каждом тексте. Если мысли путаются, перескакивают с одного места на другое без имеющихся на то причин, если они изложены нелогично – всё это легко заметно и сразу отталкивает человека от чтения. Мысли, которые плавно перетекают одна в другую и связываются между собой по цепочке, невольно ведут читателя к прочтению всей статьи целиком.
  7. Краткость, которая также влияет на качество. Часто новички, не понимая, как правильно написать статью, начинают освещать в ней слишком много и не могут вписаться в определённый объём. Им кажется, что важно всё, или наоборот, не понимают значимости той или иной информации и суют в текст всё подряд. Ещё раз обратимся к четвёртому пункту. Обращайте внимание только на то, что может быть чрезвычайно важно для целевой аудитории, а не для вас. Ставьте себя на место своих читателей.
  8. Клише, то есть избитые фразы, которыми изобилуют “шедевры” новичков, могут подпортить их репутацию раз и навсегда. Изучите список клише, которые убивают любые , в том числе и продающие тексты.

Ещё один совет того, как правильно написать статью. На биржах для фрилансеров есть множество авторов с большим рейтингом. Изучайте их работы: о чём они пишут, как преподносят материал, как рекламируют себя и т.п.

На сегодня всё. С критериями разобрались, однако это ещё далеко не всё, чему нужно будет научиться. Поэтому следите за обновлениями блога, подписывайтесь на них по электронной почте. В скором времени выйдут другие очень важные посты!

Как оценить качество статьи?

Биржи копирайтинга – это идеальный вариант для получения большого количества статей, которые можно разместить на собственном сайте. При использовании таких проектов, вебмастера существенно снижают свои трудозатраты и получают возможность быстро наполнить свои ресурсы.

Единственный важный момент – это качество текстов, к сожалению, далеко не всегда оно является удовлетворительным. Как это исправить? Если вы планируете долго работать с биржами, то параллельно с покупкой статей создавайте белые списки авторов. В дальнейшем это поможет вам получать тексты от проверенных копирайтеров.

Покупка качественного контента

Перед тем как добавить очередного автора в белый список, необходимо сделать оценку качества его работы. Как оценить качество статьи? Сделать это можно используя несколько критериев:

  1. Смысловая нагрузка. Материал можно считать качественным только в том случае, если смысловое содержание статьи четко выделяется и не перекрывается большим количеством воды. Помимо этого, копирайтер у которого вы заказываете или покупаете статью, может быть профи, но в другой тематике, поэтому основная идея написания текста будет размытой. После покупки нескольких статей обязательно проверьте, понятна ли вам как читателю идея автора.
  2. Стиль изложения. Некоторые копирайтеры составляют тексты от третьего лица, а некоторые от первого. Кто-то старается стать «своим» для читателей, в то время как другие представляют текст составленный профессионалом. В зависимости от общего стиля изложения информации на вашем сайте, необходимо принимать решение о том, какие авторы выражают информацию в нужной для вас форме.
  3. Грамотность. Очень важный показатель, который не сложно проверить. Автор статей обязательно должен быть грамотным и в его работах не должно быть никаких грамматических, пунктуационных, стилистических и прочих ошибок. Чтобы выполнить проверку орфографии, можете использовать такие сервисы как .
  4. Уникальность. Программ для проверки уникальности много, а также в этих программах можно устанавливать различные настройки. Самой качественной программой является , в настройках устанавливайте шингл слов равный трем, таким образом вы сможете проводить тщательную проверку текстов и выделять наиболее качественные.
  5. Оптимизация. Самые качественные статьи – это оптимизированные статьи. Если вы являетесь вебмастером, то должны обладать, хотя бы минимальными знаниями в области SEO. Если автор добавляет в тексты ключевые слова, различные списки и структурирует материал, то это весомая причина добавить его в белый список.

Сделать качественную оценку работе копирайтера нелегко, но оценив по каждому критерию, вам будет проще сделать выводы. Хотите получать качественные тексты для своего сайта? Найдите грамотных и хороших авторов.

Вам также будет интересно:
— 15 советов для копирайтеров
— Профессия контент-менеджер
— Как работать в сети без вреда для глаз?

Статьи об оценке

Главная > Библиотека > Статьи об оценке

В этом разделе собраны статьи и документы, посвященные становлению, развитию и текущему положению дел на рынке оценки. Информационные и справочные материалы, касающиеся специфики оценочной деятельности и услуг, предоставляемых нашей компанией. Более детально с перечнем услуг, Вы можете познакомится на страницах услуги оценки, финансовый и управленческий консалтинг

  • Статьи общей тематики

  • Об оценке ущерба

  • Об оценке земли

  • Об оценке недвижимости

  • Об оспаривании кадастровой стоимости

  • Об оценке имущества

  • Об оценке интеллектуальной собственности

  • Об оценке бизнеса и предприятий

  • Об оценке ценных бумаг

Статьи общей тематики

  • История оценочной деятельности — статья об истории развития оценочной деятельности в России.
  • Когда нужны услуги оценщика — материал данной статьи поможет Вам сориентироваться, в каких случаях стоит прибегать к услугам оценщиков.
  • Проведение оценки — приведен стандартный порядок проведения работ по оценке любого имущества.
  • Ответственность оценщика — Вы должны знать, что оценщик тоже рискует и несет перед Вами материальную ответственность.
  • Когда необходима независимая оценка — в статье приведены случаи, когда привлечение оценщика обязательно.
  • Рыночная оценка — в статье рассмотрены основные аспекты рыночной оценки.
  • Случаи оценки (rar-архив, 21 кБ) — полный перечень случаев, предусмотренных законодательством РФ, когда необходимо проведение независимой оценки.
  • Центры оценки — для чего, когда и как необходимо пользоваться услугами бюро оценки
  • Стоимость оценки — узнайте, как формируется цена на услуги оценки и почему они не могут стоить дешево
  • Возмещение вреда при ошибках в оценке — публикация рассказывает о том, каким образом вы можете получить возмещение вреда, причиненного вам оценочной компанией — ущерб от неправильной оценки.
  • Недостоверный отчет об оценке — чем грозит заказчику получение и использование недостоверного или ошибочного отчета об оценке.
  • Организации и общества оценщиков — зачем нужны саморегулируемые организации оценщиков. Чем они полезны оценочным компаниям и обычным заказчикам услуг.
  • Профессиональные оценщики Сбербанка — роль оценочных компаний при получении гражданами кредитов в банках
  • Оценщики Москвы — как найти и выбрать оценочную компанию в столице
  • Экспертиза оценки — эта процедура необходима, если вы не уверены в правильности отчета оценщика или его порядочности
  • Эксперты по оценке — наша компания предлагает услуги специалистов во всех областях оценочной деятельности
  • Центр оценки и экспертиз — наша компания оказывает услуги в рамках проведения оценочной экспертизы
  • Где сделать оценку — как выбрать правильную оценочную компанию

Оценка ущерба

  • Экспертиза ущерба — если Вашему имуществу нанесен ущерб, нужно провести его экспертизу. Как и для чего — написано в статье.
  • Залив квартиры. Что делать — здесь в виде алгоритма представлена последовательность Ваших действия при заливе любого помещения, для того, что бы Вы могли грамотно отстаивать свои права и получить компенсацию.
  • Если соседи затопили квартиру — обширное дополнение к предыдущей статье, практические рекомендации — что делать и как вести себя если Вы стали виновником залива. Статья будет полезна и тем, кого залили
  • Ущерб или убытки? — в публикации дано определение ущербу и убыткам. Поясняется разница между двумя этими понятиями.
  • Как самостоятельно оценить ущерб от затопления квартиры — в статье приведены методология и особенности оценки при нанесении ущерба жилому помещению для целей определении размера компенсации.
  • Акт залива квартиры — как правильно документально оформлять залив помещения
  • Независимая экспертиза квартиры после залива — зачем и в каких случаях вам стоит обратиться к оценщикам, если ваше жилое помещение было залито.
  • Возмещение ущерба виновником — не всегда виновник обязан платить за причиненный ущерб. В каких случаях есть возможность законно избежать ответственности.
  • Возмещение морального вреда при заливе квартиры — в каких случаях вы можете требовать возмещение морального вреда от виновника залива
  • Возмещение ущерба от залива квартиры — как правильно действовать, чтобы получить полную компенсацию за имущество, пострадавшего при заливе.
  • Взыскание ущерба при затоплении — как действовать, чтобы полностью возместить ущерб причиненный имуществу заливом помещением.
  • Заявление о затоплении квартиры — решение спора по компенсации ущерба виновником в досудебном порядке
  • Решение суда по заливу квартиры — что делать, если суд вынес неправомерное решение (или оно вас не устраивает по другим причинам) в деле по возмещению ущерба от залива квартиры.
  • Залив квартиры и суд — как привлечь виновника ущерба к ответственности и возместить свои потери через обращение в суд
  • Судебная практика по заливам квартир — обзор судебной практики и решений по делам о заливах помещений за 2009 и 2010 годы.
  • Страхование квартиры от залива — как получить полную компенсацию ущерба, причиненному помещению в результате залива, от страховой компании
  • Оценка ущерба при затопе квартиры — перечень ваших действий, если вашу квартиру затопило.
  • Оценка стоимости восстановительного ремонта — как правильно оценить стоимость ремонта квартиры, после затопления, чтобы полностью получить компенсацию с виновника.
  • Оценка ущерба имуществу — зачем она нужна и в каких случаях стоит прибегнуть к ней, чтобы отстоять свои интересы

Оценка земли

  • Оценка земель населенных пунктов — в статье изложены особенности оценки земли в городе. А также даны рекомендации по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков
  • Методики оценки земли — в материале кратко охарактеризованы основные подходы, применяемые оценщиками для оценки земли
  • Цели оценки земли — описано большинство общих случаев, когда прибегают к оценке земли
  • Оценка городских земель — чем руководствуются оценщики при оценке земли в городах
  • Оценка земель промышленности и предприятий — в материале кратко охарактеризованы особенности оценки земли предприятий
  • Особенности оценки земли и земельных участков — в статье описаны те нюансы, которые оценщик обязательно учитывает для того, чтобы итогом его работы стал отчет об оценке, который выгоден заказчику.
  • Кадастровая стоимость земельных участков — информация будет полезна для тех, кто сомневается в правильности расчета кадастровой стоимости своего участка земли.
  • Оценка земли для налогообложения — особенности, плюсы и минусы для владельцев.
  • Виды и принципы оценки земли — как выбрать правильные принципы оценки земельного участка, чтобы получить максимальный доход от его использования.
  • Онлайн оценка земельных участков — узнайте стоимость своего участка земли онлайн

Оценка недвижимости

  • Продажа и покупка доли в квартире — в публикации вы найдете информацию о том, что нужно знать при покупке доли в квартире и зачем нужна ее оценка.
  • Оценка квартиры для банка — если вы решились взять ипотечный кредит, скорее всего банк вам предложит его под залог покупаемой вами квартиры
  • Расчет стоимости квартиры онлайн — на этой странице вы можете мгновенно получить приблизительную оценку вашего жилья.
  • Бесплатная оценка квартир — здесь вы можете получить расчет стоимости вашего жилья бесплатно
  • Калькулятор оценки квартир онлайн — рассчитайте стоимость вашей недвижимости с помощью калькулятора
  • Оценка квартиры БТИ — стоит ли соглашаться собственнику с той ценой, которая указана в справке от БТИ
  • Оценка аренды квартиры онлайн — вы можете рассчитать величину арендной платы прямо у нас на сайте
  • Ипотечный калькулятор онлайн — собрались брать ипотеку, кредит под залог недвижимости? Узнайте цену вашей недвижимости на нас на сайте онлайн!

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

  • Оценка кадастровой стоимости — зачем проводится кадастровая оценка недвижимости и как простому собственнику сохранить и защитить свои интересы при проведении этой процедуры
  • Оспаривание кадастровой стоимости квартиры — в статье приведены все необходимые сведения для того, чтобы уменьшить ваши траты на уплату налога на недвижимость
  • Снижение кадастровой стоимости — в статье указаны общие сведения о том, как и зачем необходимо использовать возможность переоценки кадастровой стоимости.
  • Переоценка кадастровой стоимости — в каких случаях выгодно прибегать к оспариванию кадастровой стоимости.
  • Государственная кадастровая оценка квартиры — зачем она нужна и как ее оспорить, если она завышена или занижена
  • Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в 2018 году — актуальные сведения для граждан о пересмотре кадастровой стоимости в текущем году

Оценка имущества

  • Оценка недвижимого имущества — в публикации рассмотрены основные аспекты оценки недвижимого имущества.
  • Оценка имущества для суда — в статье рассмотрен частный случай оценки имущества для суда, который может понадобиться в ходе судебного разбирательства
  • Центр оценки собственности и материальных активов — в разделе рассмотрены особенности оценки всех видов имущества.
  • Оценка стоимости машин — из статьи вы можете узнать об особенностях оценки машин и оборудования.
  • Оценка движимого имущества — рассмотрены основные аспекты оценки движимого имущества
  • Акт оценки имущества — что содержит отчет об оценке имущества
  • Оценка имущества должника — для чего и как оценивают арестованное имущество
  • Оценка государственного и муниципального имущества — оценка имущества нужна не только частным лицам и бизнесу, но и органам государственной власти
  • Страховая оценка имущества — для чего необходимо прибегать к оценке имущества при его страховании
  • Способы и подходы к оценке имущества — как выбрать оптимальный подход в оценке, чтобы получить лучший результат
  • Виды, цели и порядок оценки имущества — зачем и как проводится оценка имущества
  • Оценка арестованного и конфискованного имущества — в каких случаях требуется судебная оценка собственности
  • Оценка имущества при разделе или разводе — обычная эта процедура обязательна, чтобы предотвратить ненужный конфликты и споры
  • Оспаривание оценки имущества — что делать, если вы считаете, что оценку вашей собственности провели неверно.
  • Оценка имущества для залога — почему важно предварительно оценить свое имущество при передаче его в залог
  • Оценка имущества при вступлении в наследство — зачем может понадобиться помощь оценщика при получении вами наследства
  • Калькулятор оценки авто онлайн — оцените свой автомобиль прямо на нашем сайте
  • Таможенная оценка товаров — как установить справедливую цену ваших товаров при пересечении границы и не заплатить лишних денег на таможне
  • Оценка при выкупе имущества — если вы собираетесь приобрести какое-то имущество у другой компании, не лишним будет знать его рыночную стоимость
  • Судебная оценка — зачем нужна данная процедура всем сторонам процесса

Оценка интеллектуальной собственности

  • Оценка нематериальных активов — статья посвящена проблемам и особенностям оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности.
  • Что такое МСФО — в статье поясняется что такое МСФО, сравнительно новое понятие для рынка оценочной деятельности России
  • Оценка деловой репутации — статья посвящена проблемам оценки деловой репутации или гудвилла.

Оценка бизнеса и предприятий

  • Экспертная оценка бизнеса — в статье рассмотрены методики оценки бизнеса. Автор пытался дать ответ на вопрос «Как правильно оценить свой бизнес»
  • Оценка рыночной стоимости компании — публикация дает ответ на вопрос «Насколько важно и нужно знать рыночную стоимость Вашей компании»
  • Оценка основных фондов предприятия — в статье рассмотрено влияние оценки основных фондов на финансово-экономические показатели предприятия.
  • Оценка внеоборотных активов предприятия — в статье дается объяснение тому, что представляют из себя внеоборотные активы и почему они нуждаются в оценке.
  • Инвентаризация имущества предприятия — разъяснены необходимость и особенности инвентаризации имущества
  • Оценка взносов в уставной капитал — публикация поясняет особенности оценки взносов в уставной капитал предприятия
  • Оценка платежеспособности — cтатья рассматривает аспекты оценки платеже- и кредитоспособности.
  • Оценка фирмы — оценка фирмы является одним из частных случаев оценки бизнеса и предприятий
  • Оценка доли в бизнесе — в статье рассмотрены аспекты оценки доли в бизнесе для вступления в права наследства
  • Оценка предприятий при ликвидации и реструктуризации — для чего нужно оценивать предприятия при их закрытии или реструкторизации
  • Оценка при слияниях и поглощениях компаний — зачем собственнику так нужна оценка при покупке или продаже части бизнеса

Оценка ценных бумаг

  • Ценные бумаги — статья содержит краткое описание всех ценных бумаг, встречающихся на рынке, дает представление об таких характеристиках ценных бумаг, как инвестиционная и управленческая привлекательность.
  • Оценка стоимости пакетов акций — в статье рассмотрены особенности оценки пакетов ценных бумаг.

Самостоятельная оценка

  • Оценить квартиру бесплатно — здесь вы можете самостоятельно узнать стоимость вашей квартиры
  • Стоимость квартиры в Москве онлайн — здесь можно установить стоимость вторичного жилья в Москве по районам
  • Стоимость аренды квартир в Москве — полезный сервис для тех, кто хочет снять или сдать квартиру
  • Рассчитать стоимость автомобиля — сервис для самостоятельного расчета стоимости вашего авто
  • Узнать стоимость недвижимости — вы можете рассчитать стоимость вашей недвижимости самостоятельно.

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании. Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено. Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.Платформа ОФД 📌 Реклама ОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование — в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

  • Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
  • Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
  • Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

  • цель оценки;
  • описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
  • вид определяемой стоимости объекта оценки;
  • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  • дату определения стоимости объекта оценки;
  • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
  • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
  • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей. Стоимость оценки недвижимости начинается от 5 000 рублей 3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Оценщик чаще всего иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
  • цель оценки;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
  • иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *