Инвестиционная недвижимость МСФО

Содержание

Инвестиционное имущество (Investment property)

Признание, оценка и раскрытие информации об инвестиционном имуществе регламентируется IAS 40 «Инвестиционное имущество». Инвестиционное имущество представляет собой объекты собственности, такие как земля и здания (может быть часть здания), либо оба элемента совместно, удерживаемые компанией в целях получения дохода от аренды и/или дохода от прироста их стоимости.

Если часть объекта недвижимости используется для получения арендной платы, а другая для производства товаров (работ, услуг), то компания обязана их учитывать отдельно. Однако, если только незначительная часть используется для производства, то стандарт допускает классификацию объекта как инвестиционного имущества. Недвижимость, которую арендует материнская или дочерняя компания не относится к инвестиционному имуществу, поскольку для группы компаний это недвижимость занимаемая владельцем.

Инвестиционное имущество признается, когда существует вероятность поступления будущих экономических выгод и ее стоимость можно достоверно определить.

Первоначально инвестиционное имущество оценивается по фактическим затратам на покупку, которые состоят из стоимости имущества и прямых затрат на покупку. В последствии, компания должна определить в учетной политике выбранный метод учета инвестиционного имущества: либо по справедливой стоимости, либо по фактическим затратам. При этом выбранный метод учета нужно применять для всех объектов инвестиционной недвижимости.

Справедливая стоимость объекта – это сумма, на которую данный объект может быть обменен при совершении сделки между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами. Изменения справедливой стоимости отражаются на счете прибылей и убытков того периода, в котором они возникли.

Модель учета по фактическим затратам предполагает учет инвестиционной собственности по стоимости ее приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (если имеются), что соответствует учету основных средств.

Перевод в категорию инвестиционного имущества или исключение из нее происходит при изменении назначения имущества:

— окончание договоров аренды и перевод имущества в недвижимость, занимаемую владельцем;

— началом реконструкции в целях продажи, при переводе в запасы;

— началом операционной аренды по договору.

Признание инвестиционного имущества должно быть прекращено, когда от объекта не предполагается получение экономических выгод. Выбытие объекта инвестиционного имущества происходит при его продаже или передаче в финансовую аренду.

Обязательным раскрытием информации является: модель учета инвестиционного имущества, критерии для классификации инвестиционного имущества, степень оценки, произведенной независимым оценщиком, суммы арендного дохода от инвестиционного имущества, прямых операционных расходов и накопленного изменения справедливой стоимости.

IAS 40 — Как учитывать инвестиционную недвижимость по МСФО?

Многие бухгалтеры ошибочно полагают, что существует только один стандарт, который касается долгосрочных материальных активов: МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Хотя верно то, что необходимо применять МСФО (IAS) 16 для учета большинства ваших долгосрочных материальных активов, это не единственный стандарт для учета этой категории активов.

Рассмотрим основные положения стандарта МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», определяющие, что такое инвестиционная недвижимость, ее первоначальный и последующий учет, модель справедливой стоимости и другие вопросы.

Что представляет собой МСФО (IAS) 40?

Учет по МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» идентичен учету по МСФО (IAS) 16 «Основные средства», за исключением того, что:

  • результаты переоценки по IAS 40, как положительные, так и отрицательные, попадают в прибыли и убытки (а не в резерв переоценки), а также
  • нет никакой амортизации, если переоценка проводится каждый год.

Какова цель IAS 40?

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает учет и раскрытие информации в отношении инвестиционной недвижимости.

Но что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость — это земля, здание (или его часть) или и то и другое, предназначенное для следующих конкретных целей:

  • Получение арендной платы;
  • Повышение стоимости капитала; или
  • И то и другое. (см. параграф IAS 40.5)

Здесь большое значение имеет цель удержания актива. Если вы удерживаете здание или земельный участок для любой из следующих целей, то этот актив нельзя классифицировать как инвестиционную недвижимость:

  • Производство или продажа товаров или услуг,
  • Административные цели или
  • Продажа в рамках операционной деятельности.

Если вы используете свое здание или землю для первых двух целей, вам следует применять МСФО (IAS) 16; а стандарт IAS 2 «Запасы» подходит, когда вы используете здание или землю для продажи в ходе операционной деятельности.

Классификация инвестиционной недвижимости.

Примеры инвестиционной недвижимости.

Что конкретно можно отнести к инвестиционной недвижимости?

Вот несколько примеров (см. параграф IAS 40.8):

  • Земля, предназначенная для перепродажи в долгосрочной перспективе по более высокой цене (в результате прироста стоимости) или для будущего неопределенного использования (т.е. вы еще не знаете, для чего будете ее использовать).
    Однако, если вы покупаете землю и собираетесь через некоторое время построить на ней производственный цех для ведения основной деятельности, то эта земля НЕ является инвестиционной недвижимостью.
  • Здание, принадлежащее предприятию и сдающееся в аренду в рамках одного или нескольких договоров операционной аренды. Это включает здание, которое в настоящий момент пустует, но вы планируете сдавать его в аренду.
  • Любая недвижимость, которую вы фактически строите для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
    Здесь будьте внимательны, потому что, если вы строите здание для какой-либо третьей стороны, оно НЕ является инвестиционной недвижимостью и к нему вы должны применять МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство» или МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями».

Когда признавать инвестиционную недвижимость в учете?

Правила признания инвестиционной недвижимости в основном такие же, как в МСФО (IAS) 16 для основных средств, т. е. вы признаете инвестиционную недвижимость в качестве актива только в случае выполнения двух условий:

  • Вероятно, что будущие экономические выгоды, связанные с этим активом, будут переданы компании; а также
  • Стоимость актива можно надежно оценить.

Как осуществляется первоначальная оценка инвестиционной недвижимости?

Инвестиционная недвижимость первоначально оценивается по себестоимости, включая стоимость транзакции (затраты на приобретение).

Себестоимость инвестиционной недвижимости включает:

  • Стоимость приобретения и
  • Любые непосредственно связанные с приобретением расходы, такие как судебные издержки или консалтинговые услуги, налоги на имущество и т.д.

В себестоимость нельзя включать:

  • Любые расходы на запуск.
    Однако, если эти расходы на запуск напрямую связаны с функционированием инвестиционной недвижимости, вы можете их включить. Но НЕ включайте общие расходы на запуск.
  • Операционные убытки, которые компания понесла до того, как объект недвижимости достиг запланированного уровня пользования, и
  • Сверхнормативный расход материальных, трудовых или прочих ресурсов, возникщий при строительстве объекта недвижимости.

Если оплата за инвестиционную недвижимость откладывается, вам необходимо дисконтировать сумму этого платежа до приведенной (текущей) стоимости, чтобы установить эквивалент денежной стоимости на текущий момент.

Также следует упомянуть, что на самом деле вы можете классифицировать активы, находящиеся в финансовой аренде как инвестиционную недвижимость, и в этом случае первоначальная стоимость рассчитывается в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда».

Как осуществляется последующая оценка инвестиционной недвижимости?

После первоначального признания у вас есть 2 варианта для оценки вашей инвестиционной недвижимости (параграф IAS 40.30 и далее).

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и оценивать всю свою инвестиционную недвижимость с использованием той же модели (на самом деле есть исключения из этого правила).

Последующая оценка инвестиционной недвижимости.

Вариант 1: Оценка по модели справедливой стоимости.

В соответствии с моделью справедливой стоимости (англ. ‘fair value model’) инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату. (см. параграф IAS 40.33).

Оценка по справедливой стоимости определена в стандарте МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Прибыль или убыток от переоценки по справедливой стоимости признается в составе прибыли или убытка.

Иногда справедливую стоимость нельзя достоверно оценить после первоначального признания. Это возможно в исключительно редких случаях, и в этом случае МСФО (IAS) 40 предписывает (см. параграф 53):

  • Оценить инвестиционную недвижимость по себестоимости, если она еще не завершена и находится в стадии строительства; или
  • Оценить инвестиционную недвижимость с использованием модели первоначальных затрат, если она завершена.

Вариант 2: Оценка по модели первоначальных затрат.

Второй вариант для последующей оценки инвестиционной недвижимости — это модель первоначальных затрат (англ. ‘cost model’).

Эту модель оценки IAS 40 не описывает это подробно, а ссылается на стандарта IAS 16 «Основные средства». Это означает, что вам нужно применять ту же методологию, что и в МСФО (IAS) 16.

Как перейти на другую модель оценки инвестиционной недвижимости?

Можете ли вы фактически перейти от модели затрат к модели справедливой стоимости или, наоборот, от модели справедливой стоимости к модели затрат?

Ответ «ДА», но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах.

Что это означает на практике?

Переход от модели первоначальной стоимости к модели справедливой стоимости, вероятно, будет соответствовать этому условию, и поэтому вы можете это сделать, если будете уверены, что сможете регулярно оценивать справедливую стоимость и что модель справедливой стоимости подходит лучше.

Однако противоположное изменение (переход от модели справедливой стоимости к модели первоначальных затрат) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности. Поэтому вы не должны этого делать, но если все же делате, то редко и по уважительным причинам.

Как перевести активы из и в инвестиционную недвижимость?

Когда мы говорим о трансфертах (переводах из категории в категорию), связанных с инвестиционной недвижимостью, мы имеем в виду реклассификацию. Например, вы реклассифицируете здание, ранее учитывавшееся как основные средства согласно МСФО (IAS) 16, в инвестиционную недвижимость согласно МСФО (IAS) 40.

Перевод возможен, но только при изменении характера использования актива или цели удержания актива, например (см. параграф IAS 40.57):

  • Вы начинаете сдавать в аренду недвижимость, которая ранее использовалось в качестве административного здания (перевод в инвестиционную собственность собственности, использовавшейся ранее владельцем, согласно МСФО IAS 16).
  • Вы прекращаете сдавать в аренду здание и начнете использовать его сами.
  • Вы владели землей без определенной цели, и недавно решили построить на ней жилой дом для продажи квартир (перевод из инвестиционной недвижимости в запасы).

Как отражается в бухгалтерском учете перевод недвижимости из категории в категорию?

Это зависит от типа перевода и выбранной учетной политики для инвестиционной недвижимости.

Если вы решили учитывать свою инвестиционную собственность по модели первоначальных затрат, тогда проблем с переводами нет, вы просто продолжаете вести учет так, как вели раньше.

Однако, если вы выбрали модель справедливой стоимости, то все немного сложнее:

  • Когда вы переводите актив в инвестиционную недвижимость, тогда оценочной стоимостью актива будет справедливая стоимость на дату перевода. Разница между балансовой стоимостью актива и справедливой стоимостью рассматривается и учитывается таким же образом, как переоценка по МСФО (IAS) 16.
  • Когда вы переводите актив из инвестиционной недвижимости, стоимостью актива также будет справедливая стоимость на дату перевода.

Как прекратить признание инвестиционной недвижимости?

Правила прекращения признания (т.е. когда вы можете ликвидировать инвестиционную недвижимость и исключить ее из учета) в IAS 40 аналогичны правилам в IAS 16.

Вы можете прекратить признание своей инвестиционной недвижимости при двух обстоятельствах (см. параграф IAS 40.66):

  • При выбытии актива или
  • Когда инвестиционная недвижимость более не эксплуатируется и ее выбытие в дальнейшем не должно принести экономических выгод.

Вам необходимо рассчитать прибыль или убыток от выбытия (см. параграф IAS 40.69) как разницу между:

  • Чистым доходом от выбытия актива и
  • Балансовой стоимостью актива.

Прибыль или убыток от выбытия признается в составе прибыли или убытка.

Прекращение признания инвестиционной недвижимости.

Раскрытие информации об инвестиционной недвижимости.

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает множество раскрытий информации, которые должны быть представлены в финансовой отчетности, включая:

  • описание выбранной модели,
  • то, как была оценена справедливая стоимость,
  • критерии классификации инвестиционной недвижимости,
  • переводы инвестиционной недвижимости из категории в категорию в течение отчетного периода.

За дополнительной информацией о раскрытиях следует обратиться к параграфам 74-79 IAS 40.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

⇐ Предыдущая12

1. Справедливая стоимость – это сумма, за которую актив: Может быть обменен осведомленными независимыми сторонами, заинтересованными в совершении сделки.

2. Инвестиционной собственностью может быть: 1. Земля. 2. Здание. 3. Часть здания. 4. Земля и здание вместе. 5. Все вышеперечисленное.

3. Инвестиционная собственность может учитываться у: 1. Владельца. 2. Арендодателя, в рамках финансовой аренды. 3. Арендатора, в рамках финансовой аренды.

4. Используемые собственником средства: 2. Не могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

5. Средства, которые находятся у арендатора в операционной аренде, могут учитываться в качестве инвестиционной собственности, но только если: 2. Арендатор учитывает имущество по справедливой стоимости.

6. Если средства находятся у арендатора в операционной аренде и классифицируются в качестве инвестиционной собственности, то: 2. Вся инвестиционная собственность будет учитываться по справедливой стоимости.

7. Что является примером инвестиционной собственности: 1. Земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала. 2. Земля, предназначенная для будущего использования. Такая земля считается предназначенной для увеличения стоимости капитала. 3. Здание, которым банк владеет (в том числе на условиях финансовой аренды) и сдает его в операционную аренду. 4. Не занятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду. 5. Средства, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности. 6. Средства, создаваемые для третьих лиц. 7. Не сдаваемые в аренду средства. 8. Средства, приобретаемые для использования в качестве инвестиционной собственности. 9. Существующая инвестиционная собственность, перестроенная с целью длительного использования в качестве инвестиционной собственности. 10. Средства, сдаваемые в финансовую аренду.

4. 1-4 + 9.

8. Если средства частично являются инвестиционной собственностью, и частично не сдаются в аренду, компания должна учитывать их в качестве3. Каждая часть должна учитываться отдельно.

9. Если компания предоставляет значительные дополнительные услуги арендаторам, связанные со сданными им в аренду объектами: 1. Средства должны классифицироваться в качестве не сдаваемых в аренду, а не в качестве инвестиционной собственности.

10. Материнская компания сдает в аренду средства своей дочерней компании. Средства могут классифицироваться в качестве инвестиционной собственности: 3. В отдельной финансовой отчетности материнской компании.

11. Затраты на ремонт и техническое обслуживание обычно: . 2. Признаются в качестве расходов в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.

12. Если затраты, связанные с капитальным ремонтом (например, заменой стен) капитализируются: 2. Любые оставшиеся затраты с момента предыдущей стен должны быть списаны

13. Элементами затрат на объект инвестиционной собственности являются: i. Цена покупки ii. Юридические услуги. iii. Налог на передачу титула собственности. iv. Накладные расходы, связанные с приобретением объекта. 1. i-iv 2. i-iii 3. i-ii 4. i

14. Следующие затраты: (i) затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения средств в состояние, при котором они могут функционировать в режиме, который определяют менеджеры компании), (ii) операционные убытки, возникающие до того, как инвестиционная собственность достигает запланированного уровня эксплуатации, (iii) сверхнормативный объем производственных отходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, привлеченных к строительству или реконструкции

объекта собственности, должны учитываться в качестве:

1. Непредвиденных расходов. 2. Капитализироваться в качестве основных средств. 3. Расходов.

15. Если платеж за объект инвестиционной собственности отложен за пределы периода кредитования, то любой дополнительный платеж, превышающий стоимость актива, будет учитываться в качестве: 2. Затрат по займам.

16. Процентный доход от арендованной собственности должен оцениваться: 1. По справедливой стоимости. 2. По текущей стоимости минимальных арендных платежей. 3. По наибольшей величине из 1и 2. 4. По наименьшей величине из 1и 2.

17. В случае, когда один или более активов обмениваются на новый актив, новый актив оценивается: 1. По стоимости замещения имущества. 2. По справедливой стоимости. 3. По ликвидационной стоимости.

18. В случае обмена активов, когда приобретенный актив не может быть точно оценен: 1. Используется стоимость переданного актива. 2. Используется ликвидационная стоимость. 3. Актив не может капитализироваться.

19. Банк в учетной политике может принять способ учета инвестиционной собственности либо по фактической стоимости приобретения либо по переоцененной стоимости. Выбранный способ учета должен применяться: 1. Ко всем основным средствам. 2. Ко всей инвестиционной собственности. 3. К крупным объектам основных средств.

20. Доход, возникающий в результате изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности, должен включаться: 1. В резерв переоценки. 2. В качестве непредвиденных или чрезвычайных статей. 3. В отчет о прибылях и убытках.

21. Справедливая стоимость включает: 1. Специальные финансовые условия. 2. Операционные издержки, возникающие при продаже. 3. И 1 и 2. 4. Ни 1 ни 2.

22. Справедливая стоимость включает: 1. дополнительную стоимость, полученную в результате создания портфеля инвестиционной собственности;

2. количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов; 3. юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности; 4. налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности. 5. Все из 1-4. 6. Ничего из 1-4.

23. Стоимость использования включает: 1. дополнительную стоимость, полученную в результате экономического эффекта от приобретения собственности в разных районах (диверсификация инвестиций в недвижимость); 2. количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов; 3. юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем; 4. налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем. 5. Все из 1-4. 6. Ничего из 1-4.

24. Справедливая стоимость учитывает будущие капитальные затраты, связанные с улучшением собственности: 1. Дисконтируя их до текущей стоимости. 2. Как условные обязательства. 3. Не отражает их.

25. При использовании модели учета по фактической стоимости актив учитывается по: 1. Фактической стоимости. 2. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации. 3. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

26. Перевод объектов в инвестиционную собственность, или из нее, осуществляется только в случае изменения порядка эксплуатации объекта, подтвержденного следующими событиями: 1. начало использования объекта владельцем – перевод из инвестиционной собственности в состав средств, не сдаваемых в аренду; 2. начало подготовки к продаже – перевод из инвестиционной собственности в запасы; 3. сдача в аренду – перевод из состава средств, не сдаваемых в аренду, в инвестиционную собственность; 4. начало сдачи в операционную аренду – перевод из запасов в инвестиционную собственность; 5. — перевод из средств, находящихся в процессе строительства или реконструкции, в инвестиционную собственность. 6. Любого из 1-5. 7. Ни одного из 1-5.

27. Если банк принимает решение продать объект инвестиционной собственности без проведения работ по реконструкции, эта собственность: 1. Переводится в запасы.

2. Продолжает классифицироваться как инвестиционная собственность. 3. Переводится в собственность, используемую для собственных нужд компании.

28. Если банк начинает реконструкцию имеющихся объектов инвестиционной собственности с целью их дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности, эти объекты: 1. Переводятся в запасы. 2. Продолжают классифицироваться как инвестиционная собственность. 3. Переводятся в состав средств, используемых для собственных нужд.

29. Если банк использует способ учета по фактической стоимости приобретения, переводы объектов из инвестиционной собственности в собственность, используемую для собственных нужд, или запасы, и обратно: 1. Не влияют на балансовую стоимость активов. 2. Должны сопровождаться переоценкой активов на дату перевода. 3. Запрещены.

30. При переводе активов, учитываемых по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в состав средств, используемых для собственных нужд или запасы, эти активы в дальнейшем учитываются: 1. По первоначальной стоимости. 2. По справедливой стоимости на дату изменения способа эксплуатации. 3. По первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации.

31. При переводе имущества из запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью этой собственности на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью: 1. Признается в отчете о прибылях и убытках. 2. Дисконтируется до текущей стоимости. 3. Признается в качестве условного обязательства. 4. Списывается в течение всего срока полезной службы актива.

32. Когда банк завершает строительство или реконструкцию объектов инвестиционной собственности, которые будут учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью этих объектов на дату окончания строительства или реконструкции и их предыдущей балансовой стоимостью: 1. Признается в отчете о прибылях и убытках. 2. Дисконтируется до текущей стоимости. 3. Признается в качестве условного обязательства.

4. Списывается в течение всего срока полезной службы актива.

33. Компенсация от третьих лиц за обесцененные, утерянные или конфискованные средства должна признаваться в качестве дохода: 1. Когда произошла потеря объекта. 2. Когда компенсация признается дебиторской задолженностью. 3. Когда произошло поступление денежных средств.

34. Балансовая стоимость объекта перестает учитываться (списывается с баланса): 1. При его выбытии. 2. При заключении договора финансовой аренды. 3. В любом из этих двух случаев.

35. Доход, полученный в результате продажи инвестиционной собственности, должен признаваться в качестве: 1. Прироста капитала. 2. Дохода в отчете о прибылях и убытках. 3. Выручки.

36. Прибыль или убыток, возникающие при продаже инвестиционной собственности, это: 1. Полученные денежные средства. 2. Полученные денежные средства минус балансовая стоимость актива. 3. Полученные денежные средства минус ликвидационная стоимость актива.

ВЫРУЧКА

1.Выручка: Это валовое поступление экономических выгод в ходе обычной деятельности компании, приводящее к увеличению капитала, иному, чем за счет взносов акционеров; 2.Справедливая стоимость:

1) Справедливая стоимость представляет собой цену, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки;

3.Суммы торговых и оптовых скидок: 2) Вычитаются из суммы выручки;

4.В случае с беспроцентным кредитом или долгосрочным кредитом:

1) Выручка не признается до получения средств; 2) Определяется чистая дисконтированная стоимость будущих поступлений; 3) Должен быть создан резерв по сомнительным долгам.

5. При обмене товаров:

1) Операция обмена не отражается в бухгалтерском учете; 2) В операции не задействованы денежные средства; 3) Возникает выручка.

6.В случае если сделка подразумевает последующее обслуживание проданного товара:

1) Эта сделка не приводит к возникновению выручки; 2) Выручка, относящаяся к предоставлению данной услуги, признается в течение всего периода обслуживания; 3) Эта сделка всегда рассматривается как операция кредитования.

7.Сочетание сделок, например, в рамках договора продажи и обратной покупки:

1) Рассматривается как одна сделка; 2) Отражается отдельно в части продажи и обратной покупки; 3) Запрещено законом.

8.Выручка от продаж признается:

1) В любое время, когда продавец принял решение признать выручку; 2) В конце каждого отчетного периода; 3) Когда определенные условия признания были выполнены.

9.Обычный кредитный риск, связанный с продажами:

1) Лучшая причина для отсрочки признания выручки; 2) Не является причиной для отсрочки признания выручки; 3) Подробно отражается в отчете аудиторов.

10.Если компания сохраняет значительные риски, то:

1) Выручка не будет признана; 2) Не существует проблем для признания выручки; 3) Страхование является обязательным.

11.Если получение выручки зависит от получения выручки покупателем в результате продажи товаров третьей стороне: 1) Сделка не признается в качестве продажи; 2) Сделка может состояться с согласия акционеров; 3) Признание выручки откладывается.

12.В случае, когда меры валютного контроля ставят под угрозу перевод суммы выручки:

1) Признание выручки возможно только после получения разрешения на перевод средств; 2) Сделка отменяется; 3) Должен быть создан резерв под безнадежный долг.

13.После того, как сумма признана в качестве выручки, риск невыплаты рассматривается как:

1) Снижение суммы выручки; 2) Расходы на безнадежные и сомнительные долги; 3) Сумма, относимая на статью кредиторская задолженность.

14.Если покупателю предоставляются гарантии, затраты на гарантийное обслуживание признаются:

1) В качестве расходов; 2) Как уменьшение суммы выручки; 3) В последующий период.

15.Выручка от предоставления услуг признается путем указания на:

1) Первоначальные расчеты и оценки; 2) Платежи, полученные авансом; 3) Стадию завершенности сделки на отчетную дату.

16.Стадия завершенности, затраты на дату отчетности и затраты для завершения сделки:

1) Не учитываются; 2) Отражаются в отчетности; 3) Могут быть надежно оценены.

17. Проверка и пересмотр оценки:

1) Означает, что финансовый результат сделки не может быть надежно оценен; 2) Означает, что финансовый результат сделки может быть надежно оценен; 3) Аннулирует сделку.

18.Авансовые и промежуточные поступления от клиентов:

1) Являются доказательством стадии завершенности; 2) Могут не отражать стадии завершенности; 3) Должны учитываться как кредиторская задолженность.

19.В случае вероятности возмещения расходов, признается:

1) Вся выручка; 2) Только часть выручки, равная расходам; 3) Выручка не признается.

20.Выручка от процентов должна признаваться:

1) На пропорционально-временной основе, учитывая

эффективную доходность актива; 2) На денежной основе; 3) На пропорционально-временной основе, учитывая период погашения задолженности.

21.Лицензионные платежи должны признаваться: 1) На денежной основе; 2) На основе начислений; 3) По факту.

22.Дивиденды должны признаваться:

1) На денежной основе; 2) На основе начислений; 3) Когда установлено право акционеров на получение выплаты.

Упражнения и вопросы

Определите, когда и в каком объеме выручка может быть признана в следующих ситуациях.

Если выручка признается, укажите в своих ответах Дебет и Кредит:

1. Вы собираетесь осуществить очередную ежемесячную поставку партии товаров и узнаете, что Ваш клиент перестал осуществлять доставку. Он обращается к вам с просьбой оставить товары на хранение у себя до того, как он найдет альтернативный способ доставки, при условии, что ответственность за риски лежит на нем.

2. Вы продаете ковры сети магазинов розничной торговли. Приемочный контроль является обязательным условием, а выполняющий эту работу специалист заболел. За последние 3 года случаев возврата ковров не было.

3. Вы продаете калориферы оптовику. Письменное уведомление о возврате товара принимается в течение 30 дней после продажи.

4. В апреле Вы поставили Вашему агенту 40 компьютеров по консигнационному договору. В ноябре агент продает компьютеры, но средства поступают вам только в декабре.

5. Вы продаете программное обеспечение по Интернету. Клиенты могут оплачивать заказы при получении товара.

6. Ваша компания строит складские помещения. Вы получаете авансы и промежуточные платежи в ходе строительства склада. Когда строительство завершено, 2% от общей суммы еще Вам не выплачено, но вскоре должно быть выплачено.

7. Покупатель осуществляет оплату за товары 5 числа каждого месяца. Отгрузка осуществляется 10 числа каждого месяца, а приемка поставленной продукции – 15 числа.

8. Вы продаете портфель акций в январе за $10.000, с предусмотренной условиями договора последующей обратной покупкой в марте за $10.500.

9. Вы предлагаете контракт на техническую поддержку оборудования на 5 лет, в соответствии с контрактом оплата должна осуществляться авансом. 10. Вы продаете оборудование за $100.000, оплата производится в рассрочку в течение года. Процентная ставка составляет 10%. Сумма процентных платежей включена в цену.

11. Вы продаете гостиницу, при этом Ваша фирма принимает обязательство по ремонту системы водостока. Ваш рабочий будет отсутствовать в течение двух месяцев.

12. Вы устанавливаете телефонную сеть для клиента в 20-ти

идентичных зданиях, в рамках одного контракта.

13. Вы продаете копировальный аппарат за $30.000, включая годовую гарантию. Справедливая стоимость гарантии – $2.400. Копировальный аппарат требует ежеквартального технического обслуживания.

14. В июле, в качестве агента, вы заказываете выступление группы музыкантов, которое должно состояться в танцевальном зале один раз в марте и один раз в мае. Ваша комиссия составляет $4.000.

15. Клиент подписывает страховой полис, в соответствии с которым Ваша компания получает комиссию $5.000. Платежи будут осуществляться ежемесячно в течение 2 лет. Сбор платежей будет осуществляться по месту жительства клиента. Комиссия по каждому сбору будет составлять $100.

16. Вы предоставляете заем в размере 100.000 долларов США под 12% на 3 года. Проценты выплачиваются в конце каждого года. Ваше вознаграждение за управление кредитом составляет 3.600 долларов США и выплачивается авансом.

17. Вы предлагаете заем в размере $100.000 под 15% годовых на 4 года. Проценты выплачиваются в конце каждого года. Вознаграждение за принятое обязательство о выдаче кредита составляет $4.800 и выплачивается авансом. Заем снимается в 1й день 3-го года.

18. Вы предоставляете заем на 4 года. Вознаграждение за обслуживание, выплачиваемое авансом, составляет $32.000. Ежеквартально Вы проводите аудит отчетности Вашего клиента и пересматриваете финансовые результаты, для подтверждения надлежащего выполнения договора о займе.

19. Вы организуете синдицированный займ в размере $2.000 млн. Вы предоставляете 5% от суммы займа. Ваш процентный доход составляет 8%, в то время как другие члены синдиката имеют лишь 6%.

20. В октябре Вы продаете билеты на выставку, которая состоится в декабре.

21. Для того чтобы стать членом клуба автомобилистов, Вам нужно заплатить вступительный взнос $100 долларов США и годовой членский взнос $600. Каким образом автомобильный клуб должен признать выручку?

22. По договору франчайзинга предприятие по обслуживанию автомобилей должно купить у Вас боксы для технического обслуживания. Право собственности переходит после установки и проверки оборудования местными властями.

23. Вы назначаете комиссию за передачу монопольного или льготного права в размере $80.000, к оплате в начале года. Вы также назначаете ежемесячное вознаграждение $6.000. Ежемесячно Вы осуществляете фиксированный объем поставок стоимостью $7.200, включая Вашу нормативную чистую прибыль в объеме $1.200. Поставки сверх предусмотренных договором объемов оплачиваются отдельно.

24. $30.000 из суммы уплачиваемой Вам комиссии за передачу монопольного или льготного права отводится на обучение 60 сотрудников компании, купившей такое право.

25. Вы настаиваете, чтобы в компании, купившей у Вас право на производство продукции, ежегодно за возмещаемую Вам плату проводился организованный Вами финансовый и внутренний аудит.

26. У Вас есть контракт на разработку программного обеспечения на $50.000. $10.000 из этой суммы относится к

сервисной поддержке после продажи. На данный момент завершено 20% разработки. Клиент оплатил $18.000 и выплатит остаток после окончательного завершения разработки.

27. Принадлежащие Вам права на торговую марку Вы продаете в Грузии за $70 млн. сроком на 10 лет.

28. Принадлежащие Вам права на лекарство Вы продаете в США и Европе за $100 млн. на неограниченный срок, но с условием, что Вы сами будете способствовать в получении разрешения от Федерального агентства по надзору за качеством лекарственных препаратов.

Ответы на упражнения и вопросы:

1. Выручка может быть признана немедленно. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка

2. Выручка может быть признана немедленно. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка

3. По истечении 30 дней, если возврата не происходит, выручка может быть признана. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка (по окончании 30 дней)

4. Выручка признается в ноябре, когда компьютеры проданы агентом. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка (в ноябре) 5. Выручка может быть признана, когда Ваш представитель доставил товары и получил наличные. Дебет: денежные средства. Кредит: выручка

6. Если работа завершена, выручка может быть признана. Дебет: дебиторская задолженность, доходы будущих периодов. Кредит: выручка

7. Признание выручки осуществляется после приемки товаров. Дебет: доходы будущих периодов. Кредит: выручка

8. Это, в сущности, операция финансирования, следовательно, выручка не признается.

9. Разделите выручку на 60, и каждый месяц признавайте 1/60 от суммы выручки. Дебет: денежные средства. Кредит: доходы будущих периодов (день1й) Дебет: доходы будущих периодов. Кредит: выручка (ежемесячно)

10. Немедленно признается выручка в сумме $90.909 (100.000/110%) и проценты к получению в сумме $9.091, и соответственно, дебиторская задолженность в сумме $100.000. Дебет: дебиторская задолженность $100.000 Кредит: Выручка $90.909, процент к получению $9.091.

11. Отложите признание выручки до тех пор, пока не будет отремонтирован водосток.

Дебет: денежные средства. Кредит: доходы будущих периодов.

12. Признается 5% выручки по мере завершения работ в каждом здании. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка (по мере завершения установки в каждом здании)

13. Признается $27.600 выручки от продаж немедленно и $600 в качестве выручки от реализации услуг после каждого техосмотра. Дебет: денежные средства $30.000. Кредит: выручка $27.600, доходы будущих периодов $2.400.

14. Признается $2.000 после каждого выступления группы. Дебет: дебиторская задолженность $2.000. Кредит: доходы будущих периодов $2.000 после каждого выступления.

15. Единовременно признается комиссия в размере $2.600 и $100 после получения каждого платежа. Дебет: дебиторская задолженность $5.000. Кредит: выручка $2.600, доходы будущих периодов $2.400.

16. Проценты начисляются ежемесячно, и комиссия признается ежемесячно ($100 в месяц). Дебет: займ к получению $100.000, денежные средства $3.600. Кредит: денежные средства $100.000 доходы будущих периодов $3.600 (в день предоставления займа) Дебет: дебиторская задолженность $1.000, доходы будущих периодов $100 Кредит: проценты к получению $1.000, доход от вознаграждения $100 (ежемесячно).

17. Проценты начисляются ежемесячно в течение 3го и 4го годов, и $200 комиссии признается ежемесячно в течение 3-го и 4-го годов.

Дебет: дебиторская задолженность $4.800. Кредит: Доходы будущих периодов $4.800 (в день 1)

Дебет: займ к получению $100.000. Кредит: денежные средства $100.000 (при снятии средств)

Дебет: дебиторская задолженность $1.250, доходы будущих периодов $200. Кредит: Проценты к получению $1,250, доход от вознаграждения $200 (ежемесячно после снятия средств).

18. Признается вознаграждение $2.000 по мере завершения каждого пересмотра. Дебет: денежные средства $32.000. Кредит: доходы будущих периодов $32.000 (в день 1) Дебет: доходы будущих периодов $2.000. Кредит: доход от вознаграждения $ 2.000 (после пересмотра).

19. Каждый год вы учитываете $6 млн. в качестве процента к получению, и $2млн. в качестве вознаграждения за синдицирование. Дебет: займ к получению $100 млн. Кредит: денежные средства $100 млн. (в день 1) Дебет: денежные средства $8 млн. Кредит: проценты к получению $6 млн., комиссия $2 млн. (после получения процентов) 20. Выручка будет признаваться после проведения выставки в декабре. Дебет: денежные средства. Кредит: доходы будущих периодов (в октябре).

21. Сумма $100 может признаваться в качестве выручки клуба

автомобилистов после Вашей регистрации. Выручка от членских взносов признается по $50 в месяц. Дебет: денежные средства $700. Кредит: выручка $100, доходы будущих периодов $600.

22. Сделка признается в качестве продажи после успешного проведения проверки. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: доходы будущих периодов (в день 1) Дебет: доходы будущих периодов. Кредит: выручка (после проведения проверки). 23. Признается только $65.600 ($80.000 -($1200 *12)= $65.600) в качестве вознаграждения в начале года. Остаток рассматривается как авансовый платеж ежемесячного вознаграждения и признается в размере $1200 в месяц дополнительно к ежемесячному вознаграждению. Дебет: денежные средства $80.000. Кредит: выручка $65.600, доходы будущих периодов $14.400 (в день 1) Дебет: доходы будущих периодов $1.200. Кредит: выручка $1.200. (ежемесячно).

24. По мере завершения обучения каждого сотрудника признается выручка в размере $500.

Дебет: доходы будущих периодов $500. Кредит: выручка $500.

25. Признается не как выручка, а как возмещение затрат Вашей компании на проведение аудита. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: затраты на аудит.

26. Признается 20% ($50.000 -$10.000) = $8.000 выручки. Дебет: денежные средства $18.000, Кредит: выручка $8.000, доходы будущих периодов $10.000

27. Признается $7 млн. в год. Дебет: денежные средства $70 млн. Кредит: выручка $7 млн., доходы будущих периодов $63 млн. (год 1).

28. Выручка в сумме $100 млн. признается и считается продажей после получения подтверждения Федерального агентства по контролю за качеством лекарственных препаратов. Дебет: дебиторская задолженность $100 млн. Кредит: доходы будущих периодов $100 млн.

⇐ Предыдущая12

Дата добавления: 2017-02-25; просмотров: 3912 | Нарушение авторских прав

Рекомендуемый контект:

Похожая информация:

Поиск на сайте:

Международный учет: инвестиционное имущество

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 3 апреля 2015 г.

Содержание журнала № 8 за 2015 г.Ю.А. Иноземцева, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Учет инвестиционного имущества по МСФО: от первоначального признания до выбытия

В российском бухучете нет специального ПБУ, регулирующего учет объектов, которые приносят организации доход в виде арендных платежей. Такие активы у нас отражаются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» и считаются разновидностью основных средствп. 5 ПБУ 6/01.

В международном учете есть особый вид активов, которые называются инвестиционным имуществом (ИИ), они немного похожи на наши доходные вложения. О том, как учитывать эти объекты, говорится в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество». В статье мы разберем основные положения этого стандарта.

Что такое инвестиционное имущество

ИИ — это земля или здание, находящиеся в распоряжении компании (на праве собственности или аренды) с целью полученияпп. 5, 7 IAS 40:

  • <или>арендных платежей от операционной (краткосрочной) аренды;
  • <или>доходов от прироста их стоимости за счет увеличения рыночной цены.

Если недвижимость предназначена для сдачи в аренду, то в качестве ИИ она может признаваться, только если компания сдает ее в операционную (краткосрочную) аренду.

Если недвижимость сдается в финансовую (долгосрочную) аренду, она не является ИИ, а учитывается у арендодателя в соответствии с МСФО (IAS) 17 «Аренда». Дело в том, что по правилам МСФО при финансовой аренде объект отражается в учете арендатора. А у арендодателя числится только дебиторская задолженность арендаторап. 36 IAS 17. Отметим, что определение операционной аренды как краткосрочной, а финансовой как долгосрочной является несколько упрощенным. Подробно признаки финансовой аренды приведены в пп. 8, 10 IAS 17.

Если компания приобрела, например, земельный участок, но еще не определилась с тем, как будет его использовать, считается, что участок куплен с целью прироста его стоимости и должен учитываться как ИИ.

Если здание предназначено для продажи в ближайшее время, но на период поиска покупателей сдается в аренду, оно должно учитываться как запасы, а не как ИИ. Потому что основной доход от этого актива организация получит при его продаже.

Для группы компаний квалификация актива в качестве ИИ имеет некоторые особенности.

Например, одна из компаний группы сдает в аренду здание другой компании группы и в своей отчетности признает его ИИ. Вторая компания использует его в качестве ОС. Значит, в консолидированной отчетности это здание нужно признать ОС. Так как в конечном счете, с точки зрения группы компаний, это здание используется не как ИИ, а для собственных нужд. Напомним, что в консолидированной отчетности активы, обязательства, капитал, доходы, расходы и потоки денежных средств материнского предприятия и его дочерних предприятий представляются так, как если бы группа компаний была единой компанией.

Может возникнуть вопрос: почему в международном учете, в отличие от российского, ИИ и ОС — это разные виды активов? Притом что одни и те же объекты имущества — земля и здания — могут быть при определенных условиях как ОС, так и ИИ.

Основное отличие ИИ от других видов активов (в частности, от ОС) заключается в том, что денежные потоки от ИИ компания получает независимо от других активов, принадлежащих ей. Иначе говоря, ИИ способно приносить выгоду как бы само по себе, в то время как выгоды, которые приносит ОС, тесно связаны с рисками компании в целом.

Например, если здание сдается в операционную аренду и приносит организации доход в виде фиксированных арендных платежей — это ИИ.

А если в здании расположена гостиница и компания получает доходы от размещения гостей, то здание отеля — это ОС, так как доход, который получит компания, зависит от результатов гостиничного бизнеса в целомп. 12 IAS 40.

Если же здание используется для размещения заводоуправления, оно также будет учитываться как ОС, так как приносит организации доходы только вместе с другими ее активами.

Иногда бывает так, что здание частично сдается в аренду, а частично используется в основной деятельности компании. Здесь возможны два варианта учета. Можно учесть части здания как отдельные активы (ОС и инвестиционную недвижимость). Если же этого сделать нельзя, то здание будет учитываться как инвестиционная недвижимость, только если в основной деятельности используется незначительная его часть. Иначе все здание нужно учитывать как ОСп. 10 IAS 40.

Признание и первоначальная оценка

ИИ следует признавать как актив, если:

  • существует вероятность поступления экономических выгод от ИИ;
  • его стоимость можно надежно оценитьп. 16 IAS 40.

К примеру, прежде чем строить объект недвижимости, застройщик должен получить от государства разрешение на строительство, а также, возможно, арендовать земельный участокподп. 5 п. 3 ст. 8, п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Однако застройщики часто несут существенные затраты еще до получения разрешения. Эти затраты подлежат признанию их ИИ, только если нет никаких сомнений в том, что разрешение будет получено. В противном случае они не признаются активом, а списываются в расходы, так как неизвестно, будут ли получены экономические выгоды.

Первоначально ИИ должно оцениваться по фактическим затратам (затраты на приобретение плюс прямые необходимые затраты)п. 20 IAS 40. При этом сверхнормативные потери сырья, трудовых или прочих ресурсов, возникшие при строительстве недвижимости, не включаются в стоимость ИИ, а списываются в расходы, так как такие затраты не являются необходимыми. Нормы расходования ресурсов организация устанавливает самостоятельно.

Как правило, вновь построенный объект недвижимости не сразу выходит на запланированный уровень дохода. Тем не менее организация несет затраты на его содержание (отопление, водоснабжение здания). Эти затраты также не включаются в стоимость ИИ, а признаются в расходах в полном объемеп. 23 IAS 40.

Если ИИ приобретается на условиях отсрочки платежа, то актив принимается к учету по цене на условиях немедленной оплаты, а разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в расходах как проценты по займамп. 24 IAS 40.

Если имущество, квалифицированное как ИИ, принадлежит компании на правах аренды, то оно признается в учете по наименьшей из двух величинп. 25 IAS 40:

  • <или>по справедливой стоимости недвижимости;
  • <или>по приведенной стоимости минимальных арендных платежей.

Если понесены существенные затраты на капитальный ремонт объекта ИИ, эти затраты капитализируются (учитываются как объект ИИ или включаются в стоимость отремонтированного объекта ИИ)п. 19 IAS 40. Затраты на текущий мелкий ремонт включаются в расходы в том периоде, когда они понесенып. 18 IAS 40.

Оценка после первоначального признания

Что касается учета на последующие отчетные даты, то компания может выбрать один из двух методов учета ИИ после первоначального признания и применять его ко всем объектамп. 30 IAS 40:

  • <или>по справедливой стоимости (СС);
  • <или>по фактическим затратам (по первоначальной стоимости).

Однако если объект принадлежит компании на правах операционной (краткосрочной) аренды, то она может его учитывать только по справедливой стоимостип. 34 IAS 40.

Если компания выбрала модель учета по справедливой стоимости, то изменить его на модель учета по первоначальной стоимости нельзя, так как считается, что модель учета по СС дает более достоверную информациюподп. «b» п. 14 IAS 8; п. 31 IAS 40.

На практике ИИ чаще всего оценивается по справедливой стоимости, а не по фактическим затратам.

Оценка по справедливой стоимости

В соответствии с этой моделью учета после первоначального признания ИИ оценивается по СС на конец каждого отчетного периода. Стандарт определяет СС как цену, за которую можно продать актив в рамках коммерческой сделки на добровольной основе между участниками рынкап. 5 IAS 40. Это означает, что на дату совершения операции стороны располагают достоверной информацией об объекте недвижимости и состоянии рынка, продавец не вынужден продавать здание, а покупатель не вынужден его покупать.

СС недостроенного объекта ИИ определить сложнее, чем СС готовых зданий. Потому что объекты в процессе строительства продаются сравнительно редко и активного рынка на них нет. Поэтому стандарт разрешает до окончания строительства учитывать недостроенный объект ИИ по первоначальной стоимости, даже если компания выбрала модель учета инвестиционной собственности по СС для уже имеющихся у нее объектов ИИ.

Все суммы уценок и дооценок ИИ до СС включаются в доходы или расходы за этот отчетный периодпп. 33—35 IAS 40. Например, компания приобрела ИИ за 10 000 000 руб. Затраты по юридическому сопровождению покупки составили 500 000 руб. ИИ принято к учету в оценке 10 500 000 руб. (10 000 000 руб. + 500 000 руб.). Предположим, на отчетную дату СС не изменилась и составила 10 000 000 руб. Значит, организация должна списать в расходы 500 000 руб. (10 500 000 руб. – 10 000 000 руб.).

Напомним, что, в отличие от ИИ, суммы дооценки ОС относятся в капитал (то есть в российском бухучете — на счет 83).

Если ИИ оценивается по СС, то амортизация на него не начисляется.

В отличие от ОС, ИИ (учитываемое по справедливой стоимости) не разделяется в учете на компоненты. То есть, например, лифты, системы кондиционирования и другие элементы здания числятся в учете в составе единого объекта ИИ — здания. Стоимость этих элементов уже содержится в цене, которую покупатель уплачивает продавцу, то есть отдельно эта сумма не выделяетсяп. 50 IAS 40.

Если ИИ строится на заемные деньги и оценивается по СС, то у компании есть возможность выбора: при первоначальном признании проценты можно включать в стоимость ИИ, а можно списать в расходы. Поскольку при переоценке по СС разница между фактическими затратами на приобретение ИИ и его СС в любом случае включается в доходы (расходы), то выбранный вариант учета процентов по кредитам не влияет на прибыль и чистые активы.

Оценка по фактическим затратам

ИИ, учитываемое по фактическим затратам, отражается в учете по правилам, установленным для ОС с моделью учета по первоначальной стоимостип. 30 IAS 16.

Это значит, что актив должен быть признан по первоначальной стоимости и амортизироваться в течение СПИп. 56 IAS 40. Кроме того, актив следует регулярно тестировать на обесценение и при необходимости обесцениватьпп. 30, 63 IAS 16.

Если ИИ учитывается по фактическим затратам, то объект принимается к учету с разбивкой на компоненты так, чтобы существенные части с различными СПИ амортизировались отдельнопп. 43, 44 IAS 16.

Модель учета по фактическим затратам применяется на практике гораздо реже, чем модель учета по СС, так как:

  • компании все равно придется определить СС, чтобы раскрыть ее в пояснениях к отчетности;
  • в случае роста СС в отчетности компании доходов отражено не будет, а вот в случае ее снижения появятся расходы от обесценения ИИ, так как правило об обязательном снижении стоимости актива при его обесценении распространяется на ИИ так же, как на ОСп. 63 IAS 16.

Если объекты ИИ учитывались по фактическим затратам, а затем компания решила учитывать их по СС, то прирост стоимости объектов отражается непосредственно в нераспределенной прибыли, а не через доходы (расходы).

Реклассификация

Реклассификация — это изменение квалификации актива при изменении способа его использования. Так, если назначение ИИ меняется, то объект нужно учесть в соответствии с его новым назначением. Это возможно, если принято решениеп. 57 IAS 40:

  • <или>об использовании ИИ в качестве ОС, то есть в основной деятельности компании;
  • <или>о проведении реконструкции для последующей продажи. В этом случае объект ИИ переводится в категорию запасов. Если же продажа объекта, учитываемого по СС, происходит без предварительной реконструкции, то он учитывается как ИИ вплоть до выбытияп. 58 IAS 40.

Если, наоборот, компания начинает сдавать в аренду здание, ранее использовавшееся как ОС или предназначенное для продажи, то актив нужно перевести из ОС (или запасов) в ИИподп. «с», «d» п. 57 IAS 40.

Если предприятие использует модель учета по фактическим затратам, то объект переводится между категориями ОС, ИИ и запасов по балансовой стоимостип. 59 IAS 40.

Если используется модель учета по СС, то правила такие. Объекты переводятся из ИИ в ОС или запасы по справедливой стоимости на дату изменения назначенияп. 60 IAS 40. Если последняя переоценка проводилась давно, то балансовая стоимость объекта, учитываемого по СС, может отличаться от его СС на дату реклассификации.

Если производится реклассификация из ИИ в ОС, то разницу между балансовой стоимостью объекта и его новой СС нужно учитывать как переоценку ОС по правилам МСФО (IAS) 16п. 61 IAS 40; пп. 39, 40 IAS 16. А если объект переводится в запасы, то разница учитывается в доходах (расходах).

Выбытие

Объект ИИ исключается из баланса, когда он выбывает или изымается из эксплуатациип. 66 IAS 40.

Это происходит при его продаже или передаче в финансовую арендуп. 67 IAS 40.

Иногда ИИ выбывает не полностью, а частично — при замене крупных частей актива. Так, если компания заменяет крупную часть объекта ИИ и признает затраты на покупку новой части и ее замену в балансовой стоимости актива, она должна списать стоимость замененной части. Для активов, которые оцениваются по фактическим затратам, стоимость крупной замененной части можно определить, так как, вероятно, она амортизировалась отдельно.

Если ИИ оценивается по СС, то не вполне очевидно, как оценить и списать стоимость замененной части. Ведь если существенные части актива изношены, это, скорее всего, уже повлияло на СС этого актива. Если компания затрудняется определить балансовую стоимость замененной части в ИИ, то можно просто увеличить балансовую стоимость объекта на стоимость нового элемента и, не списывая стоимость изношенной части, провести переоценку ИИ по ССп. 68 IAS 40.

Финансовый результат от выбытия ИИ в отчете о совокупном доходе (у нас — отчет о финансовых результатах) показывается свернуто как сальдо между поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью активап. 69 IAS 40.

***

Основная сложность в применении IAS 40 находится не в сфере бухучета, а в адекватной оценке справедливой стоимости ИИ. Ведь в периоды кризисов рыночная стоимость ИИ может быть сильно занижена. Впрочем, определением СС объектов занимаются не бухгалтеры, а профессиональные оценщики (несмотря на то что IAS 40 этого не требует).

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Бухгалтерский учет / бухгалтерская отчетность»:

2019 г.

  1. Ответы на «бухотчетные» вопросы, № 8
  2. Управленческий ОФР, № 6
  3. Учетная политика — 2020, № 23
  4. «Валютное» ПБУ 3/2006 подправили, № 2
  5. Новый профстандарт для бухгалтеров, № 12 Бухотчетность: вопросы после сдачи, № 12 Памятка по профстандарту «Бухгалтер», № 12
  6. Предоставление акционерам бухотчетности, № 10

4.4. Ias 40 «Инвестиционная недвижимость»

Цель стандарта. Целью стандарта (IAS 40) является установление порядка учета и раскрытия информации в отношении инвестиционной недвижимости.

Сфера применения стандарта. IAS 40 применяется при признании, оценке, раскрытии информации об инвестиционной недвижимости.

Не применяется в отношении:

— биологических активов, относящихся к сельскохозяйственной деятельности и учитываемых в соответствии с IAS 41 «Сельское хозяйство»;

— невозобновляемых ресурсов, таких как нефть, природный газ, других полезных ископаемых.

Определение инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость — недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду и (или) получения доходов от увеличения стоимости капитала.

К инвестиционной недвижимости не могут относиться активы, предназначенные для использования в производстве, при оказании услуг, административных целей, а также предназначенные для продажи или используемые при поставке товаров. К объектам инвестиционной недвижимости могут относиться:

— не предназначенные для реализации в ближайшее время земельные участки, удерживаемые для извлечения выгод от прироста капитала на долгосрочной перспективе;

— земельные участки, предназначение которых на дату составления отчетности не определено;

— здание, являющееся собственностью организации или полученное по договору финансовой аренды и переданное в аренду по договору операционной аренды;

— незанятое здание, предназначенное для передачи в аренду по договору операционной аренды;

— объекты недвижимости, создаваемые организацией и предназначенные для использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Недвижимость — это земля и (или) здание либо часть здания.

К объектам инвестиционной недвижимости не относятся:

— недвижимость, которая предназначена для реализации или находится в стадии подготовки к реализации и учитывается в соответствии с IAS 2 «Запасы»;

— недвижимость, которая находится в процессе сооружения или развития по поручению других лиц и учитываемая в соответствии с IAS 11 «Договоры на строительство»;

— недвижимость, переданная арендатору по договору финансовой аренды;

— недвижимость, эксплуатируемая владельцем;

— недвижимость, предназначенная для использования владельцем или находящаяся в процессе подготовки для использования владельцем;

— недвижимость, занимаемая владельцем, но в дальнейшем предназначенная для реализации;

— недвижимость, занимаемая наемными работниками организации по договору аренды.

Недвижимость, занимаемая владельцем, — это недвижимость, предназначенная собственником или арендополучателем по договору финансовой аренды для использования в производстве продукции, оказания услуг, осуществления работ или для административных нужд.

Денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, отделимы от денежных потоков и прочих активов организации, и в частности от недвижимости, занимаемой владельцами. Денежные потоки от инвестиционной недвижимости представляют собой потоки от арендной платы или доходов от прироста капитала.

Пример. Организации на правах собственности принадлежит здание. Большая часть здания передана в операционную аренду, и только незначительная часть здания эксплуатируется администрацией организации. Части объекта, переданного в аренду и занимаемого администрацией организации, нельзя продать по отдельности. Учитывая то, что большая часть здания передана в операционную аренду и лишь незначительная часть занимается владельцем, объект полностью относится к инвестиционной недвижимости.

Пример. Организация передала в операционную аренду здание, принадлежащее ей на правах собственности. По договору с арендатором организация-владелец оказывает дополнительные услуги по охране и текущей эксплуатации здания. Эти услуги носят незначительный характер по отношению ко всему соглашению в целом. Данный объект будет относиться к инвестиционной недвижимости.

Пример. Организация является владельцем гостиничного комплекса. Организация-владелец управляет гостиничным комплексом; услуги, предоставляемые постояльцам, занимают значительную часть в общем объеме услуг. В данном случае гостиничный комплекс не является инвестиционной недвижимостью, а представляет собой недвижимость, занимаемую владельцем.

В отдельных случаях отнесение объекта к инвестиционной недвижимости затруднено и требует профессионального суждения. Например, когда организация — владелец недвижимости передает ее в операционную аренду, но при этом оказывает дополнительные услуги по эксплуатации объекта самостоятельно или с привлечением сторонней организации. Здесь важно оценить передачу рисков, связанных с эксплуатацией объекта. В некоторых случаях однозначного решения по классификации объекта быть не может. Организация должна разработать критерии, применяемые данной организацией по классификации объектов в качестве инвестиционной недвижимости, и последовательно их применять.

Иногда в индивидуальной и консолидированной финансовой отчетности один и тот же объект может классифицироваться по-разному.

Пример. Дочерняя организация владеет зданием, которое арендует и занимает материнская компания. При составлении индивидуальной финансовой отчетности дочерней организации данный объект будет классифицирован как инвестиционная недвижимость. Относительно финансовой отчетности всей группы — данный объект занимается собственником и не будет относиться к инвестиционной недвижимости.

При признании инвестиционной недвижимости необходимо соблюдение основополагающих определений, изложенных в документе «Принципы». В частности, актив должен контролироваться организацией, от него ожидается получение будущих экономических выгод, и стоимость объекта подлежит достоверной оценке.

Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости при приобретении (создании) представляет ее себестоимость. Формирование себестоимости инвестиционной недвижимости сходно с формированием первоначальной стоимости основных средств. Так, в себестоимость входят стоимость приобретения, все прямые затраты, необходимые для приведения объекта в состояние готовности для эксплуатации. Организации при формировании себестоимости инвестиционной недвижимости признают и капитализируют затраты в момент их совершения.

Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости

при приобретении (создании)

Затраты включаемые

Затраты невключаемые

Все затраты, необходимые для приобретения, установки, создания и доведения объекта до состояния, пригодного к эксплуатации, в том числе: — покупная цена, невозмещаемые налоги; — затраты на доставку и установку; — расходы на демонтаж в конце срока полезного использования актива

Все затраты, напрямую не связанные с приобретением, установкой, созданием и доведением объекта до состояния, пригодного к эксплуатации, в том числе: — административные и другие накладные расходы; — затраты на пусковые работы (за исключением случаев, когда они необходимы для доведения объекта до готовности к использованию)

— сырье, материалы, заработная плата в пределах норм; — капитализированные затраты по займам (IAS 23); — услуги профессиональных организаций; — прочие аналогичные затраты

— сверхнормативные потери сырья, материалов, труда; — операционные убытки по подготовке актива, например по поиску арендаторов; — торговые скидки; — прочие аналогичные затраты

Пример. Организация приобрела офисное помещение, предназначенное для сдачи в операционную аренду. Стоимость объекта составила 20 млн руб. Затраты на юридическое сопровождение сделки составили 30 тыс. руб. Во время покупки объекта была привлечена организация, которая проводила мониторинг рынка по поиску надежных арендаторов. Затраты на поиск арендаторов составили 10 тыс. руб.

Приобретение инвестиционной недвижимости:

Д-т сч. «Инвестиционная недвижимость» (20 млн руб.)

К-т сч. «Кредиторская задолженность» (20 млн руб.).

Капитализация прямых затрат по приобретению объекта:

Д-т сч. «Инвестиционная недвижимость» (30 тыс. руб.)

К-т сч. «Кредиторская задолженность» (30 тыс. руб.).

Затраты на поиск надежных арендаторов:

Д-т сч. «Расходы периода» (10 тыс. руб.)

К-т сч. «Кредиторская задолженность» (10 тыс. руб.).

При отсрочке оплаты инвестиционной недвижимости при приобретении объект оценивается в сумме денежных средств, уплаченных изначально, без учета сумм отсрочки платежа. Сумма, относящаяся к отсрочке платежа, признается расходом на выплату процентов на период предоставления рассрочки.

Пример. Организация приобрела земельный участок стоимостью 18 млн руб. Первоначально организация должна уплатить 15 млн руб. Остальные 3 млн руб. — с рассрочкой платежа. Из них 1 млн руб. — в следующем отчетном периоде и 2 млн руб. — в последующих отчетных периодах. Первоначальной стоимостью объекта недвижимости признается сумма 15 млн руб. Расходом на выплату процентов на период предоставления рассрочки признается сумма, относящаяся к отсрочке платежа; из нее краткосрочной задолженности — 1 млн руб. и долгосрочной — 2 млн руб.

Признание затрат на приобретение земельного участка:

Д-т сч. «Земельный участок» (15 млн руб.)

К-т сч. «Поставщик» (15 млн руб.).

Признание задолженности по отсрочке платежа:

Д-т сч. «Расходы будущих периодов» (1 млн руб.)

К-т сч. «Краткосрочная кредиторская задолженность» (1 млн руб.);

Д-т сч. «Расходы будущих периодов» (2 млн руб.)

К-т сч. «Долгосрочная кредиторская задолженность» (2 млн руб.).

Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости при передаче в аренду признается как наименьшая из двух величин — справедливой стоимости объекта и дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей.

При операциях обмена неденежных активов (с доплатой или без доплаты денежными активами) на инвестиционную недвижимость оценка последней производится по справедливой стоимости. Исключение составляют случаи, когда актив признается по балансовой стоимости:

— операция обмена не носит коммерческого характера;

— справедливая стоимость обмениваемых объектов не может быть надежно оценена.

После первоначального признания инвестиционной недвижимости возникает потребность в поддержании объекта в рабочем состоянии или улучшении его технических возможностей. Затраты, улучшающие технические параметры объекта сверх его первоначальных возможностей, капитализируются. К таким расходам могут относиться:

— расходы на модернизацию, увеличивающие срок полезного использования объекта;

— замещение частей объекта (крыши, внутренних стен, окон и т.п.);

— улучшение качества земельных участков (мелиорация и т.п.);

— прочие аналогичные расходы.

Организация не должна признавать в стоимости инвестиционной недвижимости затраты на повседневное ее обслуживание. Такие затраты относятся на расходы периода, в котором понесены. В основном такие расходы состоят из затрат на рабочую силу и расходные материалы. Как правило, такие расходы аккумулируются по статье «Ремонт и техническое обслуживание недвижимости». К таким расходам могут относиться:

— расходы на профилактические осмотры;

— расходы на текущий ремонт;

— расходы на приобретение комплектующих частей;

— затраты на рабочую силу и расходные материалы;

— прочие аналогичные расходы.

Организация имеет право самостоятельно выбрать модель учета инвестиционной недвижимости. В отличие от учета основных средств, по отношению к которым выбранная модель оценки применяется к классам (классификационным группам) основных средств, выбранная модель должна применяться ко всем объектам инвестиционной недвижимости за некоторыми исключениями.

Модели оценки инвестиционной недвижимости

после ее признания

По первоначальной стоимости (себестоимости)

По справедливой стоимости

Оценивается по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения

Оценивается по справедливой стоимости

IAS 40 «Инвестиционное имущество» допускает изменение модели оценки инвестиционной недвижимости. Однако отмечено, что добровольное изменение учетной политики должно привести к более значимому и достоверному представлению учетной информации. Вряд ли переход с модели оценки по переоцененной стоимости к модели по первоначальной стоимости предоставит пользователю более достоверную информацию. В качестве приоритетной модели стандартом рекомендуется модель оценки по справедливой стоимости.

Если организация выбрала модель оценки по первоначальной стоимости, то в балансе инвестиционная недвижимость будет отражаться по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. В этом случае необходимо соблюдать порядок учета, предусмотренный IAS 16 «Основные средства». При этом необходимо отдельно выделить группу недвижимости, которая отвечает критериям признания как предназначенная для продажи. Инвестиционная недвижимость, предназначенная для продажи, будет оцениваться в соответствии с IFRS 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращаемая деятельность». Такие объекты оцениваются по наименьшей из двух величин: балансовой стоимости или справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу.

Пример. Организация владеет земельным участком, признанным инвестиционной недвижимостью. Балансовая стоимость недвижимости составляет 7 млн руб., учет ведется по первоначальной стоимости за вычетом убытков на обесценение. Земельный участок не относится к амортизируемому объекту. По истечении первого года было определено, что стоимость объекта снизилась на 1 млн руб. По истечении второго года было определено, что стоимость недвижимости увеличилась на 2 млн руб.

Признание убытка от обесценения за 1-й год:

Д-т сч. «Убыток от обесценения инвестиционной недвижимости» (2 млн руб.)

К-т сч. «Инвестиционная недвижимость» (2 млн руб.).

Компенсация убытка от обесценения за 2-й год:

Д-т сч. «Инвестиционная недвижимость» (1 млн руб.)

К-т сч. «Доход от компенсации убытка» (1 млн руб.).

Если организация после первоначального признания инвестиционной недвижимости выбрала модель оценки по справедливой стоимости, то эта модель должна применяться ко всей инвестиционной недвижимости, за исключением случаев, когда невозможно достоверно определить справедливую стоимость на постоянной основе.

Справедливой стоимостью инвестиционной недвижимости признается сумма, на которую можно обменять инвестиционную недвижимость в сделке между хорошо осведомленными, желающими ее совершить сторонами. Следует отличать справедливую стоимость за вычетом затрат на продажу от справедливой стоимости. При определении справедливой стоимости не проводится уменьшение на сумму затрат, которые могут быть произведены при реализации сделки. Также справедливая стоимость отличается от ценности от использования объекта в соответствии с IAS 36 «Обесценение активов». Ценность от использования определяется исходя из конкретного случая и влияния факторов, присущих только определенному объекту в данной организации. Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости не увеличивается на ожидаемые экономические выгоды и не уменьшается на произведенные затраты для целей ее обновления.

Пример. Организация владеет инвестиционной недвижимостью (офис), которая оценивается в 30 млн руб. Было принято решение о проведении капитального ремонта помещения, затраты на который оцениваются в 1 млн руб. Предполагается, что в результате проведенного ремонта справедливая стоимость офиса увеличится до 36 млн руб. На балансе объект будет отражаться в стоимости 30 млн руб. Переоценить стоимость офиса можно только после того, как расходы будут фактически произведены.

Справедливая стоимость наиболее достоверно определяется из договоров купли-продажи на такие же или аналогичные объекты и предполагает их оценку осведомленными и желающими совершить сделку сторонами.

При применении модели оценки по справедливой стоимости инвестиционной недвижимости важно не допустить двойного учета активов и обязательств, которые могут быть признаны как отдельные объекты учета.

Пример. У организации на балансе числится инвестиционная недвижимость — здание, оборудованное лифтами и системой для кондиционирования воздуха. Здание, лифты и система для кондиционирования воздуха имеют разный срок полезного использования, и, если бы учет велся в соответствии со стандартом IAS 16 «Основные средства», они могли бы представлять разные классификационные группы. Если учет ведется в соответствии с IAS 40 «Инвестиционное имущество», то все эти объекты учитываются, как правило, как общий объект — здание.

Пример. Организация предоставляет в аренду меблированный офис, который признается инвестиционной недвижимостью. Если исходить из содержания сделки, то в аренду может предоставляться часть здания — офис и отдельно мебель. Часть здания может быть инвестиционной недвижимостью, а мебель — нет. В случае когда в аренду предоставляется меблированный офис, то мебель является составляющей частью инвестиционной недвижимости и не должна учитываться в качестве отдельного актива.

Пример. Организация предоставила в аренду инвестиционную недвижимость. По договору аренды был начислен доход. В справедливую стоимость инвестиционной недвижимости не включается сумма дохода, так как организация его отражает как отдельную статью.

В результате проведения переоценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости ее стоимость может увеличиться. В этом случае положительная разница признается доходом. Результат положительной переоценки признается в отчете о прибылях и убытках.

Если в результате проведения переоценки стоимость инвестиционной недвижимости уменьшается, то разница признается убытком, который отражается в отчете о прибылях и убытках.

При сопоставлении моделей учета основных средств по переоцененной стоимости и инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости следует учесть, что в соответствии с IAS 16 «Основные средства» сумма дооценки относится в капитал, а сумма уценки — на убытки и отражается в отчете о прибылях и убытках.

Модель оценки основных средств по переоцененной стоимости

Модель оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости

Сумма дооценки относится к капиталу — «Прирост от переоценки». Результат положительной переоценки не признается в отчете о прибылях и убытках. Исключение составляют ранее переоцененные в меньшую сторону объекты. В прибыли признается дооценка в пределах ранее проведенной уценки

Сумма дооценки признается доходом и отражается в отчете о прибылях и убытках (отчете о совокупных доходах)

Сумма уценки отражается: — первоначально уменьшается сумма ранее созданного для рассматриваемого объекта счета «Прирост от переоценки»; — если кредитовое сальдо счета «Прирост от переоценки» исчерпано или счет не создавался, то разница относится на убытки и отражается в отчете о прибылях и убытках

Сумма уценки признается убытком и отражается в отчете о прибылях и убытках (отчете о совокупных доходах)

В соответствии с IAS 40 «Инвестиционное имущество» амортизация не начисляется, если учет инвестиционной недвижимости ведется по справедливой стоимости.

Амортизация

Модель оценки основных средств по переоцененной стоимости

Модель оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, которая может быть достоверно определена

Амортизируются амортизируемые объекты основных средств в соответствии с требованиями IAS 16 «Основные средства»

Не амортизируется

Можно предположить, что при этой модели учета у организации определена наиболее достоверная стоимость недвижимости. Учет по справедливой стоимости установлен Стандартом как приоритетный для инвестиционной недвижимости, и экономические выгоды поступают в этом случае как прирост стоимости, а не ценность от использования в качестве основного средства.

Пример. Организация владеет двумя земельными участками. Один из них эксплуатируется организацией самостоятельно и относится к основным средствам, другой признан инвестиционной недвижимостью. К основному средству применяется модель оценки по переоцененной стоимости. К инвестиционной недвижимости — модель оценки по справедливой стоимости. Справедливая стоимость основного средства увеличилась на 1 млн руб. Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости увеличилась на 2 млн руб.

Переоценка основного средства:

Д-т сч. «Основное средство» (1 млн руб.)

К-т сч. «Прирост от переоценки (1 млн руб.).

Переоценка инвестиционной недвижимости

Д-т сч. «Инвестиционная недвижимость» (2 млн руб.)

К-т сч. «Доход от изменения стоимости инвестиционной недвижимости» (2 млн руб.).

Если бы объект основных средств относился к амортизируемому, то переоценке подлежала бы не только балансовая стоимость актива, но и накопленная амортизация.

Пример. Дополним условие предыдущего примера. Справедливая стоимость основного средства уменьшилась на 1,5 млн руб. Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости уменьшилась на 2,5 млн руб.

Переоценка основного средства:

Д-т сч. «Прирост от переоценки» (1 млн руб.)

К-т сч. «Основное средство» (1 млн руб.);

Д-т сч. «Убыток от обесценения основного средства» (500 тыс. руб.)

К-т сч. «Основное средство» (500 тыс. руб.).

Переоценка инвестиционной недвижимости:

Д-т сч. «Убыток от изменения стоимости инвестиционной недвижимости» (2,5 млн руб.)

К-т сч. «Инвестиционная недвижимость» (2,5 млн руб.).

Если организация выбрала для инвестиционной недвижимости модель оценки по справедливой стоимости, то такая модель должна применяться на постоянной основе на протяжении всего срока использования актива в качестве инвестиционной недвижимости.

В некоторых случаях достоверно определить справедливую стоимость затруднительно. Обычно это впервые признанные инвестиционной недвижимостью активы. Например, в отношении находящегося в стадии сооружения объекта инвестиционной недвижимости. Для таких объектов не всегда существует активный рынок, и достоверно определить его справедливую стоимость не представляется возможным. Такие объекты должны учитываться по себестоимости до момента, когда справедливая стоимость может быть достоверно определена. Учет по себестоимости ведется в соответствии с IAS 16 «Основные средства». При этом ликвидационная стоимость устанавливается равной нулю.

Необходимо уточнить, что IAS 40 «Инвестиционное имущество» требует применения только одной модели оценки инвестиционной недвижимости для всех групп. Комбинация методов не предусмотрена. Выше был рассмотрен случай исключения из общих правил. Как только объект можно будет достоверно оценить по справедливой стоимости, следует переходить на данную модель оценки по справедливой стоимости. Инвестиционная недвижимость, которая оценивается по справедливой стоимости и в отношении которой сложно определить справедливую стоимость (сокращение количества сделок на рынке, отсутствие доступной информации и т.п.), не допускает перехода на модель оценки по первоначальной стоимости.

Пример. Организация оценивает инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости. Организацией было приобретено офисное здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду и классифицированное как инвестиционная недвижимость. Предыдущим владельцем здание было продано по очень низкой цене, так как расходы на его содержание стали слишком высоки. По расчетам покупателя, если здание реконструировать и провести более удобные подъездные пути, то затраты окупятся через три года. Было выявлено, что для рассматриваемого объекта активного рынка нет и отсутствует возможность достоверно оценить его справедливую стоимость. Здание оценивается по первоначальной стоимости в соответствии с IAS 16 «Основные средства». Реконструкция здания еще не была завершена, но были проведены подъездные пути и появился спрос на недвижимость в данной местности. Справедливая стоимость может быть достоверно определена, и организация перешла на модель оценки по справедливой стоимости в отношении здания. В следующем году произошло наводнение, и спрос на недвижимость в данной местности резко упал. Несмотря на то что количество сделок по купле-продаже недвижимости в этой местности резко сократилось и доступ к информации ограничен, здание по-прежнему должно оцениваться по справедливой стоимости, переход на модель оценки по первоначальной стоимости в отношении только одного объекта МСФО не предусмотрен.

Как только объект начинает отвечать критериям признания инвестиционной недвижимости, организация обязана его переклассифицировать в данную категорию.

Пример. Закончился период, в течение которого владелец занимал недвижимость. Владелец еще не определился — сдать объект в аренду или продать. Здание должно быть классифицировано как инвестиционная недвижимость.

Пример. Организация осуществляет торговлю загородными коттеджами. Соответственно, объекты классифицированы как товары, предназначенные для продажи, и учитываются в соответствии с IAS 2 «Запасы». Несколько коттеджей руководство организации решило не продавать, а сдать в операционную аренду. Недвижимость должна быть переклассифицирована в инвестиционную недвижимость.

При переклассификации в инвестиционную недвижимость и учете по модели первоначальной стоимости дополнительных условий IAS 40 «Инвестиционное имущество» по раскрытию информации не предусмотрено.

При переходе недвижимости из категории основных средств в категорию инвестиционной недвижимости, оцениваемой по справедливой стоимости, учет в соответствии с IAS 16 «Основные средства» должен вестись вплоть до даты переклассификации объекта. На дату переклассификации объекта разницу между балансовой стоимостью и справедливой стоимостью следует учесть как переоценку в соответствии с IAS 16 «Основные средства».

При переклассификации недвижимости из категории запасов в категорию инвестиционной недвижимости, оцениваемой по справедливой стоимости, необходимо на дату переклассификации разницу между справедливой стоимостью и балансовой стоимостью отразить как прибыль или убыток.

Если инвестиционная недвижимость перестает отвечать критериям признания инвестиционной недвижимости, то она должна быть переклассифицирована в соответствующий объект — основное средство или запас.

Пример. Владелец инвестиционной недвижимости начинает использовать объект в качестве офиса компании. Как только произошло это событие, объект переклассифицируется из категории инвестиционной недвижимости в основное средство.

Пример. Владелец инвестиционной недвижимости принимает решение о реконструкции объекта и его продаже. Как только объект перестал отвечать критериям признания инвестиционной недвижимости, он переклассифицируется в запас.

При переклассификации инвестиционной недвижимости в объект основных средств или запас последующий их учет будет осуществляться в соответствии с IAS 16 «Основные средства» или IAS 2 «Запасы». На дату переклассификации объект принимается к учету в качестве основного средства или запаса по его себестоимости (балансовой стоимости).

Следует различать переклассификацию и выбытие. Выбытие инвестиционной недвижимости осуществляется в форме продажи, передачи в финансовую аренду, при выводе из эксплуатации как объекта, не отвечающего критериям признания актива.

Если объект отвечает критериям признания инвестиционной недвижимости до момента продажи, то переклассификацию в запас делать нет необходимости. Как только принято решение о реализации инвестиционной недвижимости, нуждающейся в предпродажной подготовке, ее следует перекласифицировать в запас. При реализации инвестиционного актива выручка признается в соответствии с IAS 18 «Выручка». Финансовый результат признается доходом или расходом в отчете о прибылях и убытках и представляет собой разницу между признанной выручкой и себестоимостью реализуемого объекта.

Раскрытие информации

Организация должна раскрыть следующую информацию:

— применяемая модель учета — по справедливой стоимости или себестоимости;

— основание признания инвестиционной недвижимостью прав на недвижимость по договорам операционной аренды;

— условия разграничения инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем, при спорных случаях классификации;

— условия определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, такие как рыночные данные, особые факторы, повлиявшие на определение;

— указание на мнение профессионального оценщика или факт отсутствия подобной оценки в отношении инвестиционного актива;

— все суммы, признанные как прибыль или убыток в отношении использования, обслуживания и переоценки инвестиционной недвижимости.

Дополнительно при применении модели учета по справедливой стоимости:

— сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец периода с указанием причин изменения величины статьи;

— условия, на основании которых объект инвестиционной недвижимости, который должен учитываться по справедливой стоимости, оценивается по первоначальной стоимости. Также описание такого объекта, возможный диапазон справедливой стоимости в стоимостном выражении.

Дополнительно при применении модели учета по себестоимости:

— применяемые методы амортизации;

— срок полезной службы;

— накопленную амортизацию и убыток от обесценения в начале и конце периода;

— сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода;

— изменения в стоимости инвестиционной недвижимости, в том числе прирост при объединении предприятий;

— активы, предназначенные для продажи или включенные в группы выбытия;

— курсовые разницы при пересчете функциональной валюты в валюту представления;

— переклассифицированные объекты из инвестиционной недвижимости;

— при выбытии указать факт выбытия;

— балансовую стоимость на момент выбытия;

— финансовый результат от выбытия.

Признание и оценка инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО (ias) 40

В статье приводятся критерии признания инвестиционной недвижимости в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО). На конкретных примерах рассматриваются объекты инвестиционной недвижимости. Особое внимание уделяется вопросам оценки при признании инвестиционной недвижимости. Показывается, как представляется инвестиционная недвижимость в индивидуальной и консолидированной отчетности.

В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» инвестиционной недвижимостью является недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого.

Инвестиционная недвижимость не предназначена для использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей или для продажи в ходе обычной деятельности. В этом заключается основное отличие инвестиционной недвижимости от других объектов.

В связи с тем что инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, денежные потоки, генерируемые ею, как правило, не связаны с остальными активами организации. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем.

Денежные потоки, возникающие в процессе производства или поставки товаров или услуг (или использования недвижимости в административных целях), относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки товаров или услуг. Учет недвижимости, занимаемой владельцем, производится в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Пример 1. Организация приобрела здание для размещения в нем производственных цехов и офиса. Это здание является недвижимостью, занимаемой владельцем.

Объекты инвестиционной недвижимости. Объектом инвестиционной недвижимости является земля, которая предназначена не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, а удерживается для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе.

Пример 2. Организация приобрела земельный участок, поскольку предполагает, что через 5 лет, когда рядом будет построен спортивный комплекс, стоимость земли увеличится и ее можно будет продать значительно дороже. Такой земельный участок относится к инвестиционной недвижимости.

В том случае если организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля предназначена для прироста капитала и будет отнесена к инвестиционной недвижимости.

Инвестиционной недвижимостью является также здание, которое находится в собственности организации или в ее распоряжении по договору финансовой аренды, которое предоставляется в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Пример 3. Организация имеет в собственности здание, которое предоставляется в операционную аренду по нескольким договорам. Второе здание взято в финансовую аренду и предоставляется в операционную аренду по одному договору. Оба здания являются объектами инвестиционной недвижимости.

Здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды, также является инвестиционной недвижимостью.

К инвестиционной недвижимости относится также недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Пример 4. Организация осуществляет строительство здания, которое предполагается сдавать в операционную аренду по нескольким договорам. Это здание является инвестиционной недвижимостью.

Как инвестиционная недвижимость может классифицироваться и учитываться доля в недвижимости, которая находится в операционной аренде у арендатора, но только при выполнении следующих условий:

  • эта недвижимость во всем остальном отвечает определению инвестиционной недвижимости;
  • арендатор использует модель учета по справедливой стоимости применительно к данному активу.

Двойное назначение объектов инвестиционной недвижимости. В некоторых случаях часть объекта инвестиционной недвижимости может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть — для производства или поставки товаров или услуг либо для административных целей. В связи с этим возникает вопрос о том, как отражать эти части.

Если такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду, организация учитывает указанные части объекта по отдельности.

Пример 5. Организация имеет в собственности трехэтажное здание. Два первых этажа могут быть независимо друг от друга сданы в финансовую аренду, на третьем этаже располагаются офисные помещения самой организации. В данном случае одна часть здания (два первых этажа) классифицируется как инвестиционная недвижимость, другая часть (третий этаж) — как основное средство.

Если части объекта нельзя продать по отдельности, то объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если лишь незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров или услуг либо для административных целей.

Пример 6. Организация имеет в собственности трехэтажное здание площадью 300 кв. м. По отдельности этажи здания продать нельзя. На третьем этаже располагаются офисные помещения самой организации, которые занимают две комнаты общей площадью 30 кв. м, доля которых составляет 10% от площади здания. Поскольку эта доля незначительна, здание целиком может быть квалифицировано как инвестиционная недвижимость.

Следует отметить, что определение соответствия объекта статусу инвестиционной недвижимости требует профессионального суждения. В связи с этим для соблюдения последовательности принимаемых решений организация должна разработать критерии для разграничения инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем. Так, при определении критерия «незначительная часть» можно воспользоваться мнением, выраженным Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО). МКСО считает, что если собственник занимает менее 20% имущества, а оставшуюся часть сдает в аренду, то такое недвижимое имущество можно считать инвестиционным.

Вспомогательные услуги. В некоторых случаях организация предоставляет арендаторам принадлежащей ей недвижимости вспомогательные услуги. Организация учитывает такую недвижимость как инвестиционную, если эти услуги носят незначительный характер по отношению ко всему соглашению в целом.

Пример 7. Владелец офисного комплекса предоставляет арендаторам услуги по охране и текущей эксплуатации здания. Стоимость этих услуг составляет 10% от суммы арендной платы. В данном случае офисный комплекс рассматривается как инвестиционная недвижимость.

Если оказываемые услуги являются значительными, то в этом случае речь идет о недвижимости, занимаемой владельцем. Например, если организация владеет и управляет гостиницей, то услуги, предоставляемые постояльцам, носят существенный характер по отношению ко всему комплексу гостиничных услуг. В данном случае гостиница, управляемая организацией-владельцем, представляет собой не инвестиционную недвижимость, а недвижимость, занимаемую владельцем.

Иногда трудно определить, являются ли вспомогательные услуги настолько существенными, чтобы объект недвижимости нельзя было отнести к категории инвестиционной недвижимости.

Пример 8. Владелец гостиницы иногда передает выполнение отдельных функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров управления бывают самыми разными. С одной стороны, владелец может по существу занимать положение пассивного инвестора. С другой — владелец передает сторонней организации отдельные функции оперативного управления, при этом продолжая нести значительный риск изменений денежных потоков, связанных с работой гостиницы.

Алгоритм решений при отнесении гостиницы к объектам инвестиционной недвижимости представлен на рисунке.

Алгоритм решений при определении гостиницы как объекта инвестиционной недвижимости

———————————-¬
¦ Гостиница ¦
L——————T—————
————————+———————¬
¦ ¦
————+————¬ ——————————+————¬
¦Управляемая владельцем¦ ¦ Управляемая третьей стороной по договору¦
L———-T———— ¦ управления ¦
¦ L———————T———————
¦ —————-+——————-¬
¦ ———-+———¬ ————————-+—-¬
¦ ¦ Владелец — ¦ ¦ Владелец несет значительный ¦
¦ ¦пассивный инвестор¦ ¦ риск изменений денежных ¦
¦ L———T——— ¦ потоков, связанных ¦
¦ ¦ ¦ с работой гостиницы ¦
¦ ¦ L—————-T————-
¦/ ¦/ ¦/
————+————¬ ———+———¬ ——————+————¬
¦ Недвижимость, ¦ ¦ Инвестиционная ¦ ¦ Недвижимость, занимаемая ¦
¦занимаемая владельцем,¦ ¦ недвижимость, ¦ ¦ владельцем, МСФО (IAS) 16 ¦
¦ МСФО (IAS) 16 ¦ ¦ МСФО (IAS) 40 ¦ ¦ ¦
L———————— L—————— L——————————

Решить проблему отнесения гостиницы к инвестиционной недвижимости можно только путем вынесения обоснованного профессионального суждения. При данных обстоятельствах организация обязана раскрывать критерии отнесения объекта к инвестиционной недвижимости в пояснениях к финансовой отчетности.

Инвестиционная недвижимость в индивидуальной и консолидированной отчетности. Иногда организация владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская организация. Такая недвижимость не может быть классифицирована в консолидированной отчетности как инвестиционная, поскольку с позиции группы она является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с точки зрения организации, владеющей этой недвижимостью, она является инвестиционной. Поэтому в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает указанную недвижимость в составе инвестиционной недвижимости.

Пример 9. Дочерняя компания «Альфа» сдает здание завода в аренду своей материнской компании «Сигма». В индивидуальной финансовой отчетности компании «Альфа» это здание будет отражено в качестве инвестиционной недвижимости. В консолидированной отчетности группы здание завода будет показано в качестве недвижимости, занимаемой владельцем.

Признание инвестиционной недвижимости. Инвестиционную недвижимость разрешается признавать в качестве актива только в том случае, когда:

  • существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью;
  • себестоимость данной инвестиционной недвижимости поддается достоверной оценке.

При признании инвестиционной недвижимости в качестве актива действуют общие правила признания актива, изложенные в Принципах подготовки и представления финансовой отчетности.

В целях признания инвестиционной недвижимости в качестве актива организация должна оценить степень вероятности получения будущих экономических выгод от объекта и установить, переходят ли к организации риски, связанные с использованием этой недвижимости. Будущая экономическая выгода, заключенная в активе, — это потенциал, который войдет прямо или косвенно в поток денежных средств или эквивалентов денежных средств организации.

В целях достоверной оценки инвестиционной недвижимости организация должна оценить все свои затраты на момент их понесения. Эти затраты включают в себя как те, которые были понесены изначально в связи с приобретением инвестиционной недвижимости, так и те, которые были понесены впоследствии с ее приращением, частичным замещением или обслуживанием.

Пример 10. Организация приобрела земельный участок стоимостью 500 000 долл. США, который предполагается сдавать в операционную аренду.

На участке расположено ветхое здание склада готовой продукции, которое необходимо снести. Расходы по сносу этого здания составили 3000 долл. США. На земельном участке были проведены работы по благоустройству, расходы по которым составили 2000 долл. США. Стоимость инвестиционной недвижимости составит 505 000 долл. США (500 000 + 3000 + 2000).

Затраты на обслуживание и замену. Согласно МСФО (IAS) 40 затраты на повседневное обслуживание инвестиционной недвижимости не включаются в ее себестоимость, а отражаются как расходы по мере их понесения. Эти затраты состоят главным образом из затрат на рабочую силу и расходные материалы, а также могут включать затраты на приобретение комплектующих частей. Назначение этих расходов во многих случаях обозначается как «ремонт и техническое обслуживание» объекта недвижимости.

Пример 11. Организация «Глобус» имеет в своей собственности здание торгового центра, которое сдается в операционную аренду по нескольким договорам. Затраты на уборку, ремонт и техническое обслуживание здания, производимые организацией «Глобус» по мере их понесения, отражаются как расходы в отчете о совокупном доходе.

Затраты на частичную замену инвестиционной недвижимости новыми частями увеличивают ее балансовую стоимость при условии соблюдения критериев признания. Примером такой частичной замены является замена в здании внутренних стен. Замещенные части инвестиционной недвижимости подлежат списанию.

Пример 12. Организация «Глобус» имеет в своей собственности здание торгового центра, которое является объектом инвестиционной недвижимости. Организация меняет в здании внутренние стены. Балансовая стоимость здания составляет 500 000 долл. США, в том числе стоимость старых внутренних стен — 30 000 долл. США. Новые внутренние стены стоят 50 000 долл. США. После замены внутренних стен балансовая стоимость здания составит 490 000 долл. США (470 000 + 50 000 — 30 000).

Замена внутренних стен будет отражена следующими бухгалтерскими записями (см. таблицу).

Корреспонденция счетов

Дебет Кредит Сумма,
долл. США
Инвестиционная недвижимость
(новые внутренние стены)
Денежные средства (или другие
затраченные активы)
50 000
Расходы по выбытию
инвестиционной недвижимости
Инвестиционная недвижимость
(старые внутренние стены)
30 000

Оценка при признании инвестиционной недвижимости. Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости должна производиться по ее себестоимости. В состав себестоимости приобретенной инвестиционной недвижимости входят: цена приобретения и любые прямые затраты. Прямые затраты включают, например:

  • стоимость профессиональных юридических услуг;
  • налоги на передачу недвижимости;
  • прочие затраты по сделке.

В себестоимость инвестиционной недвижимости не включаются такие затраты, как:

  • затраты на пусковые работы (кроме случаев, когда они необходимы для приведения объекта недвижимости в состояние, пригодное для его использования, в соответствии с намерениями руководства организации);
  • операционные убытки до выхода инвестиционной недвижимости на запланированный уровень сдачи помещений в аренду;
  • сверхнормативные потери сырья;
  • затраты на труд;
  • другие ресурсы, понесенные при сооружении или развитии объекта недвижимости.

Инвестиционная недвижимость может быть приобретена на условиях отсрочки платежа. В этом случае себестоимостью объекта инвестиционной недвижимости является его цена в эквиваленте денежных средств на дату признания. Разница между ценой в эквиваленте денежных средств и общей суммой платежа признается как расходы на выплату процентов в течение срока кредита.

Пример 13. Организация приобретает здание для сдачи в операционную аренду по стоимости 500 000 долл. США на условиях отсрочки платежа сроком на 1 год. При условии единовременной оплаты здание может быть приобретено по стоимости 480 000 долл. США. В данном случае здание будет приниматься на учет по стоимости 480 000 долл. США, а разница 20 000 долл. США (500 000 — 480 000) будет являться расходом по процентам и отражаться в отчете о совокупном доходе в течение срока действия кредита.

Вместе с тем МСФО (IAS) 23 «Затраты по займам» позволяет капитализировать проценты и включать их в себестоимость приобретенного объекта инвестиционной недвижимости, который относится к квалифицируемому активу.

Первоначальная стоимость права в недвижимости, переданного по договору аренды и классифицированного в качестве инвестиционной недвижимости, должна быть такой, как это предписано для финансовой аренды в МСФО (IAS) 17 «Аренда». В данном случае актив подлежит признанию по меньшей из двух величин: справедливой стоимости объекта недвижимости и дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная сумма подлежит признанию в качестве обязательства.

Пример 14. Организация получила в аренду здание, которое может сдавать в субаренду. Справедливая стоимость здания составляет 500 000 долл. США, а дисконтированная стоимость минимальных арендных платежей — 465 000 долл. США. В данном случае здание на баланс арендатора принимается на сумму 465 000 долл. США, поскольку дисконтированная стоимость минимальных арендных платежей ниже справедливой стоимости, что отражается следующей бухгалтерской записью:

Д-т сч. «Инвестиционная недвижимость» К-т сч. «Обязательства по аренде» — принято на баланс арендатора здание — на сумму 465 000 долл. США.

Если переданное по договору аренды право в недвижимости классифицируется как инвестиционная недвижимость, то учету по справедливой стоимости подлежит именно это право, а не объект недвижимости, на котором оно основано.

Пример 15. Организация получила в аренду часть здания, которое может сдавать в субаренду. В данном случае инвестиционная недвижимость будет отражена не по справедливой стоимости здания, а по справедливой стоимости права передачи части здания в субаренду.

Себестоимость объектов инвестиционной недвижимости, приобретаемых в обмен. Один или более объектов инвестиционной недвижимости могут быть приобретены путем обмена на другой или другие неденежные активы либо на сочетание денежных и неденежных активов. Себестоимость объекта инвестиционной недвижимости, приобретенного путем обмена, оценивается по справедливой стоимости.

Оценка по справедливой стоимости производится тогда, когда организация определяет наличие в операции обмена коммерческого содержания по степени ожидаемого изменения своих будущих потоков денежных средств в результате совершения данной операции. Операция обмена имеет коммерческое содержание, если:

а) конфигурация (риск, сроки и сумма) проистекающих от полученного актива денежных потоков отличается от конфигурации денежных потоков, проистекающих от переданного актива;

б) специфичная для организации стоимость той части ее деятельности, на которую влияет данная операция, изменяется в результате обмена;

в) разница в (а) или (б) составляет значительную величину по сравнению со справедливой стоимостью активов, ставших предметом обмена.

Пример 16. Организация обменивает оборудование балансовой стоимостью 480 000 долл. США на здание, которое будет передаваться в операционную аренду. Справедливая стоимость здания, определенная независимым оценщиком, составляет 500 000 долл. США. Себестоимость полученного путем обмена здания составит 500 000 долл. США.

Оценка по справедливой стоимости полученного актива не может быть произведена, когда операция обмена не имеет коммерческого содержания или справедливая стоимость ни полученного, ни переданного актива не поддается достоверной оценке. Если приобретенный объект не оценивается по справедливой стоимости, то его себестоимость оценивается по балансовой стоимости переданного актива.

Пример 17. Организация обменивает оборудование балансовой стоимостью 480 000 долл. США на здание, которое будет передаваться в операционную аренду. Справедливая стоимость здания и оборудования не может быть достоверно определена. Себестоимость полученного путем обмена здания будет равна балансовой стоимости переданного оборудования и составит 480 000 долл. США.

Справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости может быть достоверно определена при осуществлении сопоставимых рыночных операций. Вместе с тем она может быть надежно установлена и тогда, когда:

  • вариативность пределов, в которых производятся обоснованные расчетные оценки справедливой стоимости, незначительна для данного актива;
  • вероятность различных оценок внутри этого предела может быть обоснованно определена и использована при оценке справедливой стоимости.

Если организация способна достоверно определить справедливую стоимость либо полученного, либо переданного актива, то для определения себестоимости полученного объекта инвестиционной недвижимости используется справедливая стоимость переданного актива. Исключением являются случаи, когда справедливая стоимость полученного актива представляется более очевидной.

Список литературы

  1. Международные стандарты финансовой отчетности 2009: Издание на русском языке. М.: Аскери-АССА, 2009.

Л.И.Куликова

Д. э. н.,

профессор

Казанский (Приволжский)

федеральный университет

Инвестиционная недвижимость — это имущество, приобретенное с целью получения дохода от инвестиций в виде дохода от аренды, будущей перепродажи имущества или и того и другого.

Примерами инвестиционной недвижимости могут служить земельные участки, здания, изолированные помещения, гаражи, машино-места и так далее. Обозначенное имущество может принадлежать индивидуальному инвестору, группе инвесторов или корпорации.

Инвестиционная собственность может быть долгосрочным или краткосрочным вложением. В последнем случае имущество покупается, перестраивается или реконструируется и продается с прибылью в течение короткого периода, обычно исчисляемого несколькими месяцами.

Инвесторы иногда проводят исследования, чтобы определить лучшее и наиболее выгодное использование имущества.

Если недвижимость пригодна для коммерческого использования и проживания, инвестор взвешивает все «за» и «против», пока не выяснит, какая из них имеет самую высокую потенциальную норму прибыли. Затем он использует ее соответствующим образом.

Инвестиционная собственность часто ассоциируется со вторым домом: первый – для проживания инвестора и членов его семьи, второй – для извлечения прибыли.

Например, семья может приобрести коттедж или другую собственность для отдыха, чтобы использовать их самостоятельно, или же обладатель жилья в городе может приобрести апартаменты или загородный домик в качестве временного жилья на выходные.

Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Возможности бюджетных учреждений по содержанию и использованию инвестиционной недвижимости, как правило, ограничены законодательно во избежание коррупционных проявлений, связанных с возможными злоупотреблениями со стороны чиновников.

Некоммерческие организации в принципе лишены возможности сдавать наличествующие помещения в аренду или иным образом извлекать имущественную выгоду от недвижимых активов.

Для большинства государственных органов получение дохода за счет передачи во временное владение или пользование числящихся на балансе объектов недвижимости запрещено, поскольку по своим признакам такая деятельность весьма схожа с предпринимательской.

Сталкиваясь на рынке с предложениями о вложении средств в те или иные недвижимые объекты, следует тщательно изучить их правовой статус, дабы не попасться на уловки мошенников или нечистых на руку госслужащих.

Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости

Согласно международному стандарту бухгалтерского учета инвестиционной собственности SSAP 19, последняя должна отражаться в бухгалтерском балансе по рыночной стоимости и не подлежит амортизации.

Указанный стандарт имеет наибольшее распространение в англоязычных странах (США, Канада, Великобритания и другие).

Для правильного отражения конкретного объекта недвижимости в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной недвижимости требуется установление его соответствия законодательно определенным критериям. Обычно речь идет о том, что:

  • рассматриваемое имущество сдается во временное пользование (аренду) сторонним лицам (организациям) на возмездной основе;
  • субъект бухгалтерского учета рассчитывает извлекать экономическую выгоду от такого имущества;
  • имеется реальная возможность денежной оценки указанного имущества.

Главный критерий отнесения имущества к инвестиционному – факт сдачи его в аренду. Использование этого же имущества в текущей деятельности предприятия или субъекта хозяйствования влечет за собой его признание операционным имуществом.

Базовой единицей бухучета будет выступать инвентарный объект (конкретное здание или сооружение, помещение и т.п.).

Документальный учет операций производится по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы» и субсчету 03-1 «Инвестиционная недвижимость». Операционная же недвижимость отражается по счету 01 «Основные средства».

Международный стандарт финансовой отчетности IAS 40: «инвестиционная недвижимость»

IAS 40 «Инвестиционная собственность» применяется к учету имущества (земли и/или зданий), предназначенного для получения арендной платы или повышения стоимости капитала (или обоих).

Инвестиционные свойства первоначально оцениваются по себестоимости и, за некоторыми исключениями, могут впоследствии оцениваться с использованием модели затрат или модели справедливой стоимости.

Изменения справедливой стоимости могут включаться в состав прибыли или убытка.

IAS 40 был переиздан в декабре 2003 года и применяется к годовым периодам, начинающимся 1 января 2005 года или после этой даты.

Примерами инвестиционной недвижимости, подлежащей учету в соответствии с обозначенным стандартом, могут служить (1) земля, удерживаемая для долгосрочного прироста капитала; (2) земельные участки или строящиеся здания, удерживаемые для неопределенного будущего использования, например, для сдачи под операционную аренду.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

Недвижимость обретает статус инвестиционной после оформления в отношении ее договорных обязательств между собственником и заинтересованным в потреблении ее полезных свойств пользователем.

Для грамотного управления такой недвижимостью собственнику придется прибегнуть к исчислению множественных численных показателей, которые в совокупности и будут определять ее инвестиционную привлекательность.

К таким показателям, в частности, причисляют чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью денежный поток, валовый потенциальный доход, чистую приведенную стоимость актива и ряд других.

К примеру, чистый операционный доход (NOI) являет собой совокупный годовой доход от аренды недвижимости, получаемой от сдачи в аренду после вычета всех расходов, понесенных в результате хозяйственных операций.

Отдельному учету подлежат ежемесячные арендные платежи. Их совокупный объем за год определяет общий годовой доход.

Разница между этим показателем и операционными расходами за тот же период образует прибыль (если она положительна) или убытки (если она отрицательна) собственника имущества.

Денежный поток эквивалентен чистому операционному доходу после вычета расходов на обслуживание долга, то есть платежей по ипотеке.

Положительный поток денежных средств указывает на то, что инвестиционные объекты в сфере недвижимости приносят прибыль, а отрицательный поток денежных средств указывает на необходимость отказа от инвестиций, поскольку те генерируют одни лишь убытки.

До принятия ответственных инвестиционных решений полезно рассчитать валовую потенциальную ренту (валовый потенциальный доход, то есть общая сумма арендной платы, которую недвижимость может реализовать, если она будет полностью занята, а все арендаторы будут исправно уплачивать арендную плату), которую сулят вложения в конкретный объект.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *