Жилищно строительный кооператив

Содержание

Контрольная работа по «Жилищному праву»

Если дом был приобретен Егоровым до брака с Егоровой-

Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.(ст.256)

По иску пережившего супруга такое завещание может быть признано недействительным в 1/2 части.

К требованиям, вытекающим из наследственных правоотношений, применяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ), если иное не установлено законом.-Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

При решении споров, связанных с наличием права на обязательную долю, важно учитывать, что обязательный наследник, также как и иные наследники, должен заявить о своих правах в течение срока для принятия наследства. Восстановление указанного срока возможно на общих основаниях.

Статья 205. Восстановление срока исковой давности

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.

Между тем ст. 200 ГК РФ связывает начало течения срока исковой давности с тем днем, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пэтому суду необхоимо установить когда Егоровой стало известно о нарушении ее прав, с этого момента и начнет течь срок исковой давности, при пропуске срока исковой давности и увжительных причинах пропуска, возможно восстановление срока исковой давности в отношении Егоровой.

Задача 7

Варянова, 80 лет, заключила с Крутовой договор пожизненного содержания с иждивением, по которому она передала Крутовой занимаемую ею приватизированную квартиру. Спустя 3 года Варянова обратилась в суд с иском о расторжении договора, указывая, что Крутова уклоняется от выполнения своих обязательств по договору и не предоставляет ей никакого содержания.

Суд отказал Варяновой в иске, указав, что с момента заключения договора право собственности на квартиру перешло к Крутовой и последняя обязуется добросовестно исполнять свои обязанности по договору.

Варянова обратилась с кассационной жалобой в вышестоящий суд.

Какое решение может вынести вышестоящий суд?

Какие правовые последствия наступают в случае неисполнения одной из сторон договора пожизненного содержания с иждивением?

Понятие договора пожизненного содержания с иждивением содержится в п. 1 ст. 601 ГК РФ, согласно которому по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (получателя ренты) или указанного им третьего лица. Статья 34 ЖК РФ

В соответствии со статьей 34 ЖК РФ права обладателя ограниченного вещного права — постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, возникающего у получателя ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением, аналогичны правам отказополучателя, предоставленным по завещательному отказу (статья 33 ЖК РФ).

Досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком своих обязательств

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении его условий другой стороной. Таковым признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Если ответчица утверждает, что выполняла взятые на себя по договору обязательства, однако не представила суду достаточно достоверных доказательств своего утверждения, что она регулярно выполняла обязанность по содержанию истца в размере оговоренной суммы,то суд признает правомерным требование истца о расторжении данного договора и возврате ему в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ в собственность его квартиры.

В соответствии со вторым вариантом получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены на условиях, указанных в ст. 594 ГК РФ. Выкуп производится по цене, указанной в договоре. Выкупная цена может определяться как стоимость недвижимости на момент заключения договора либо на дату его расторжения. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене определение ее размера зависит от того, возмездно или безвозмездно было передано имущество. Если имущество было передано за плату, выкупная цена соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. Поскольку в подавляющем большинстве договоров пожизненного содержания с иждивением условие о выкупной цене отсутствует, эта цена должна определяться с учетом стоимости объема содержания в месяц, т.е. двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, если иной размер денежной оценки ежемесячного содержания не установлен договором.

Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Перечень нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными, в договоре пожизненного содержания с иждивением является более широким по сравнению с договором пожизненной ренты. К ним дополнительно относятся: отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества.

Существенное нарушение будет иметь место также, если сторона договора не обеспечивает потребности иждивенца в одежде, питании, не оплачивает коммунальные платежи, налоги, отсутствует необходимая помощь, уход, не выплачивается установленная договором сумма. Исполнение обязательств не в полном объеме (например, выплата предусмотренной договором суммы осуществляется не периодически, а с опозданием) также может быть основанием для расторжения договора пожизненного содержания с иждивением.

В данном случае получателю ренты в суде придется доказать, что условия договора нарушаются, что он действительно не получает такого содержания, на которое рассчитывал, или же ему не был предоставлен надлежащий уход. Для этого необходимо, во-первых, после каждого нарушения составлять претензию; во-вторых, сохранять все чеки, если получатель ренты за свои деньги покупает какие-либо вещи или продукты, которые по договору должен приобретать плательщик ренты. Доказательствами могут служить показания свидетелей, письменные претензии к ответчику с просьбой об исполнении договора и другие документы, подтверждающие нарушение ответчиком принятых на себя обязательств.

Задача 8

В процессе строительства дома ЖСК один из членов ЖСК, Борисов, умер. На момент смерти им была выплачена половина пая. Жена умершего, Борисова, обратилась в кооператив с требованием о приеме ее в члены ЖСК на том основании, что она является единственным наследником умершего и обладает преимущественным правом на вступление в ЖСК.

ЖСК отказался принять Борисову в члены, так как ее муж вступил в ЖСК по льготной очереди, она же таких льгот не имеет. Кроме того, она проживает в трехкомнатной квартире площадью 41 кв. м с родителями и сестрой и поэтому обеспечена жилой площадью. Борисова обратилась в суд.

Суд вынес решение в пользу истицы, ссылаясь на то, что у Борисовой возникло право собственности на паенакопление, а, следовательно, и преимущественное право на вступление в кооператив. ЖСК обратился с кассационной жалобой в городской суд.

Какое решение должен вынести городской суд?

Жилищный закон исходит из того, что в случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг, при условии, что он имеет право на часть пая (ч. 1 ст. 131 ЖК РФ).

Статья 1177 ГК РФ устанавливает правила наследования пая в потребительском кооперативе. Это корпоративные права, они входят в состав имущества наследодателя.

Частью наследственного имущества члена потребительского кооператива является его пай. Нормы ГК РФ направлены на обеспечение прав и интересов наследников. Это выражается, в частности, в том, что наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива. Наследник члена жилищного, дачного или иного потребительского кооператива имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива. Прием оформляется решением общего собрания (конференцией) членов кооператива (ч. 4 ст. 130 ЖК РФ).

Суд должен вынести решение в пользу Борисовой.

.

Задача 9

Супруги Ивановы проживают в старом жилом доме, которому уже более 40 лет, в доме нет необходимых удобств. Дом длительное время не ремонтировался, а ведомство как собственник дома отказывается делать ремонт, ссылаясь на отсутствие денежных средств. На требования Ивановых о предоставлении им другого, благоустроенного, жилого помещения руководители организации говорят, что организация не имеет свободного жилищного фонда, а также отказывается заключить с ними договор на ремонт дома.

Какую рекомендацию должен дать юрист ?

Могут ли жильцы дома образовать товарищество собственников жилья, если большинство граждан приватизировали свои квартиры?

Могут ли жильцы-собственники и наниматели сами произвести ремонт дома или уменьшить плату на жилье?

Согласно ч.3 ст.135 ЖК РФ жильцы дома могут образовать товарищество собственников жилья.

Исходя из положений статей 289 и 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В ходе реализации приобретенного путем приватизации права собственности на жилое помещение граждане могут распоряжаться им (в том числе отчуждать) по своей волей и в своем интересе.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, бремя содержания жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома, отвечающего требованиям безопасности и комфортного проживания граждан, целиком лежит на собственниках жилых помещений многоквартирного дома.

Вместе с тем согласно статье 6 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Следовательно, на основании этого Закона часть бремени собственников жилых помещений в многоквартирном доме по содержанию дома путем своевременного проведения капитального ремонта возлагается на бывших наймодателей.

Исходя из положений статьи 2 этого Закона бывшими наймодателями могли являться Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования, а также владевшие государственными и муниципальными жилыми помещениями на основании ограниченных вещных прав государственные и муниципальные учреждения и предприятия.

В результате рассмотрения приведенных выше положений законодательства представляется возможным утверждать, что между публичными образованиями (Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями), передавшими жилые помещения в многоквартирных домах, требующих капитального ремонта, в собственность граждан на основании приватизации, и соответствующими собственниками жилых помещений существует гражданско-правовое отношение.

Тема 6. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Теоретические вопросы:

1. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

2. Органы управления и контроля жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

3. Правовое положение членов кооперативов. Прием в члены жилищного кооператива и прекращение членства в нем.

4. Возникновение права собственности на жилое помещение у членов кооперативов.

5. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива. Временные жильцы.

6. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива.

7. Прекращение деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

8. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома.

Задание 1.

Укажите лиц, имеющие право на вступление в жилищные кооперативы?

Задание 2.

Перечислите лиц имеющих преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае наследования пая.

Задача № 1.

К Павловскому, являющемуся членом жилищного кооператива и проживающему в жилом помещении, предоставленном кооперативом ему и его семье в пользование, в мае приехала двоюродная сестра с целью поступления в институт. Было решено, что до 1 сентября сестра будет проживать вместе с семьей брата в квартире.

Следует ли ставить в известность об этом правление жилищного кооператива? Каково правовое положение сестры в этой ситуации?

Задача № 2.

В процессе строительства дома ЖСК один из членов ЖСК, Борисов, умер. На момент смерти он выплатил половину пая. Жена умершего обратилась в кооператив с заявлением о принятии ее в члены ЖСК, т.к. она является наследницей и потому обладает преимущественным правом на вступление в ЖСК. В кооператив обратилась также мать умершего считающая, что она имеет преимущественное право на вступление в кооператив, т.к. она и сын были зарегистрированы по месту жительства в однокомнатной квартире.

ЖСК отказал вдове в приеме в члены кооператива, т.к. она проживает в 3-х комнатной квартире с родителями, а потому не является нуждающейся в улучшении жилищных условий. Мать умершего была принята в члены кооператива.

Вдова обратилась с иском в суд, считая, что у нее при жизни мужа возникло право на паенакопление, а потому она имеет преимущественное право на вступление в кооператив.

Какое решение должен вынести суд?

Задача № 3.

Супруги Романовы занимают в 2-х комнатную квартиру в доме ЖСК. Пай за квартиру выплачен. Супруги решили обменять квартиру на аналогичную, в более престижном районе города. Вариант нашелся, но квартира была муниципальная, заселенная по договору социального найма.

Для осуществления обмена они обратились к нотариусу, который отказался удостоверить договор, сославшись на то, что такие договоры не подлежат нотариальному удостоверению. Кроме того, в соответствии с ЖК РФ наниматель вправе обменять квартиру только с другим нанимателем.

Супруги Романовы обратились за консультацией к адвокату.

Какое разъяснение должен дать юрист?

Задача № 4.

Петров И.Н. проживал в доме ЖК, но вследствие невып­латы полностью паевого взноса был исключен из него.

Обязан ли кооператив выплатить Петрову внесенную сумму? Если да, в какой срок?

Задача № 5.

Крючков П.Н., проживающий в 3-комнатной квартире в многоквартирном жилом доме, являлся членом ЖК. В связи с характером своей трудовой деятельности Крюч­ков П.Н. часто отсутствовал в своей квартире, поэтому без уве­домления правления ЖК он разрешил проживание в данной квар­тире временным жильцам, которые проживали у него более 7 ме­сяцев подряд.

Сосед снизу Петров С.П. потребовал от Крючкова возместить затраты на ремонт, который был необходим вследствие его за­топления. Крючков П.К. отказался возместить затраты на ремонт, обосновав это тем, что он в это время был на работе, а требова­ние о возмещении затрат на ремонт Петров С.П. должен предъяв­лять к временным жильцам, которые проживали у Крючкова П.Н. в тот момент и по вине которых произошло затопление кварти­ры Петрова.

Законно ли проживают временные жильцы у Крючкова П.И.?

Кто должен возместить причиненный вред?

Задача № 6.

Митин заключил с владельцем квартиры в ЖСК Асеевым договор найма жилого помещения, состоящего их 3-х комнат, на 2 года с правом продления договора на тот же срок. Через год Асеев предложил Митину выселиться из квартиры. Т.к. его семье нужна жилая площадь в связи с переездом к нему на постоянное место жительства семьи его брата из 5 человек. Митин отказался выселиться, сославшись на заключенный договор, по которому он имеет право проживать в квартире еще один год. Асеев обратился в суд с иском о выселении семьи Митина.

Какое решение должен вынести суд? Каким будет решение, если Асеев продаст часть квартиры своему брату? Правомерно ли был заключен договор найма квартиры в ЖСК? Кто правомочен решать этот вопрос?

Задача № 7.

Семья Клинкиных из 4 человек занимала по договору найма 1-комнатную квартиру. В 2007 г. Клинкин A.M. вступил в жилищный кооператив. К 2010 г. строительство дома было закон­чено, пай выплачен, и Клинкин A.M. решил оформить право собственности на новую квартиру. Но ему в этом было отказано на том основании, что для оформления права собственности на кооперативную квартиру необходимо быть зарегистрированным по
данному месту жительства. Клинкин A.M. же не хотел сниматься с регистрационного учета по прежнему месту жительства, так как дом в ближайшее время шел под снос, и Клинкины рассчи­тывали получить квартиру в новом доме на всех членов семьи.

Правомерен ли отказ Клинкину A.M. в оформлении права собственности на кооперативную квартиру без постановки на учет по этому месту жительства? Каков порядок оформления права собственности на жилое помещение?

Задача № 8.

ЖСК предъявил иск о выселении из кооперативной квартиры несовершеннолетней Лариной. Истец указал, что данную квартиру, состоящую из двух комнат общей площадью 33 кв. м., занимала член ЖСК Мамонова, которая умерла. Несовершеннолетняя Ларина с ней совместно не проживала, обеспечена жильем по месту жительства матери, членом семьи члена кооператива не была, прописалась в квартире через 2 дня после смерти Мамоновой, завещания не было, а наследницей по закону Ларина не является.

Какое решение должен вынести суд?

Задача № 9.

Гражданин Павлов обратился в суд с иском к своей бывшей супруге о вселении в квартиру, находящуюся в доме ЖСК, членом которого он не состоит. Истец указал, что паевые взносы за квартиру выплачены частично в период брака, он на этой жилой площади не проживает в связи с неприязненными отношениями, сложившимися между ним и ответчицей. Ответчица Смирнова предъявила встречный иск о признании Павлова утратившим право на жилплощадь, утверждая, что он не появлялся в квартире с момента расторжения брака, проживая постоянно у своих родителей, где обеспечен жильем, имущества его в спорной квартире нет, и плату за коммунальные услуги за себя он не вносит.

Подлежат ли удовлетворению каждый из исков?

Задача № 10.

Член ЖСК Орлов занимал с семьей из 3-х человек 1-комнатную квартиру площадью 17 кв. м., пай за нее выплатил полностью. Его супруга, по месту своей работы, в порядке улучшения жилищных условий, на всю семью получила 2-х комнатную квартиру площадью 34 кв. м., поэтому кооперативную квартиру они решили передать очереднику этого же предприятия Баранову. ЖСК отказался удовлетворить эту просьбу, пояснив, что в самом ЖСК есть члены, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Чьи доводы законны?

>Разбираемся, какие взносы обязан платить член ЖСК

Виды взносов

В ЖСК выплачиваются несколько видов взносов:

  • Паевой взнос – сколько стоит жильё. В зависимости от того, что прописано в Уставе, может вноситься сразу или в рассрочку. Но пока паевой взнос не выплачен полностью, помещение является собственностью ЖСК.
  • Вступительный взнос – одноразовый, выплачивается на момент вступления в ЖСК.
  • Членский взнос – платится каждый месяц на текущие расходы. Не путать с целевым взносом.
  • Дополнительный взнос (целевой) – вносится пайщиками на возмещение определённых расходов. Например, он может быть связан с присоединением жилого комплекса к городским сетям (приблизительно 1400 руб. с одного кв.м. общей площади).

Кто такой пайщик и кто имеет право им стать?

В статье 111 Жилищного кодекса РФ прописано, что стать членами ЖСК имеют право все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица.

Существуют ЖСК, состоящие только из юридических лиц, только из граждан и из граждан совместно с юридическими лицами.

Созданию ЖСК могут содействовать органы государственной власти РФ и местного самоуправления. В этом случае, граждане, в установленном порядке стоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют первоочередное право на вступление в ЖСК.

Таким образом, пайщиком может стать гражданин любой страны, внесший вступительный и паевой взносы, при этом соблюдающий Устав (учредительный документ ЖСК). Гражданин или юридическое лицо подаёт заявление о вступлении в ЖСК в правление. После рассмотрения заявления и утверждения на общем собрании принимается решение – принять в члены ЖСК или отказать в этом. Если решение положительное, то право стать пайщиком предоставляется с момента уплаты вступительного взноса.

Членские выплаты — что это такое?

Дом возводится на средства ЖСК, состоящие из паенакоплений, членских и вступительных взносов.

  • Вступительный взнос уплачивается гражданином при входе в ЖСК, не позднее оговоренного в Уставе срока после принятия Правлением решения о подтверждении его вступления.
  • Членский взнос платится ежемесячно с момента заключения договора, не позднее установленного срока.

Размер и порядок уплаты взносов формируются согласно Устава ЖСК.

Что покрывается этими деньгами?

Ежемесячные членские и разовые вступительные взносы покрывают текущие расходы, связанные с хозяйственной и юридической деятельностью ЖСК.

Ежемесячные членские взносы необходимы на:

  • поддержание имущества;
  • банковские услуги;
  • заработная плата работникам;
  • аренда;
  • оргтехника, канцтовары.

Паевые взносы погашают стоимость жилья. Кроме того, включают в себя:

  • страхование;
  • компенсацию кредитов и займов на строительство;
  • налоги, сборы, обязательные платежи.

Как фиксируется факт внесения денег?

Платежи по всем видам взносов фиксируются так:

  1. данные вносятся в отчёт для ревизионной комиссии;
  2. производится запись в приходном журнале;
  3. фиксируется проводка в книге учёта;
  4. выдаётся документ, подтверждающий платёж (граждане сохраняют корешок квитанции как доказательство факта оплаты).

Сейчас большинство платежей записывается в электронных системах. Если все установленные договором паевые взносы внесены, член ЖСК приобретает право на собственность жилья.

Справка о том, что пай выплачен – это единственный документ, подтверждающий право на квартиру. Такая справка выдаётся в правлении председателем ЖСК.

Справка о выплате пая содержит следующие данные:

  1. ФИО пайщика;
  2. дата вступления в ЖСК;
  3. протокол собрания правления кооператива о принятии в его члены;
  4. дату окончательной выплаты пая;
  5. размер выплаченного пая;
  6. адрес квартиры;
  7. площадь квартиры.

Можно ли не оплачивать?

Внесение пая – главная обязанность члена кооператива. Прядок и сроки оплаты прописаны в Уставе ЖСК.

При неисполнении гражданами своих обязательства, решение общего собрания имеет право исключить их из ЖСК и выселить из занимаемого жилого помещения

Данное положение регламентирует ст. 130 часть 4, а также ст. 133 ЖК РФ. Пай в жилищном кооперативе — это те деньги, которые каждый участник обязан вносить в фонд, и делать это своевременно.

Член ЖСК может быть исключён из кооператива пайщиков в судебном порядке. Основанием для исключения служит неоднократное неисполнение предусмотренных Уставом ЖСК обязательств:

  • постоянное нарушение сроков внесения взносов;
  • недоплата их более 3-х раз в год;
  • просрочка оплаты.

Если в кооперативе немного пайщиков, то решение об исключении принимается общим собранием. В больших кооперативах такое решение принимает Правление.

Каким образом происходит переуступка пая?

Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.

Такая сделка называется цессией. Перед заключением сделки и подписанием договора переуступки, выясняется:

  • каким образом предыдущий член ЖСК расплачивался с застройщиком;
  • сколько денег нужно внести для получения разрешения на переуступку;
  • дополнительные сведения:
  • порядок зачисления членов ЖСК;
  • величина первоначального вступительного взноса;
  • кем оплачивается коммуналка до оформления права на собственность;
  • требуется ли выплачивать какие-то другие суммы.

В цессии участвуют следующие стороны:

  • продавец;
  • покупатель;
  • застройщик.

Продавец должен:

  1. Cообщить своё намерение о продаже строительной компании.
  2. Получить от неё официальное согласие.
  3. Взять справку об отсутствии задолженностей.
  4. Взять выписку в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
  5. Усли есть вторая половина, оформить её согласие на продажу.
  6. Предоставить банковское подтверждение состояния задолженности.

Покупатель должен:

  1. Оформить согласие супруга на приобретение жилья.
  2. Подписать договор переуступки квартиры.
  3. Оплатить госпошлину за регистрацию.

Договор заключается в юридической фирме или в офисе застройщика, регистрируется в Росреестре или МФЦ на протяжении 10 дней.

Поскольку сделка осуществляется под надзором органа государственной регистрации, её можно считать относительно безопасной.

Покупателю важно указать полную стоимость жилья, поскольку данная сумма будет ему возвращена при появлении претензий и без её указания сделка считается недействительной.

Взыскание долга

Неоплаченный ежемесячный членский взнос удерживается из других оплат, например, паевых взносов. На сумму просроченного ежемесячного платежа начисляется пеня (если это прописано в Уставе).

Член кооператива может быть исключен из него, если без уважительных причин не исполняет свои обязанности, не совершает положенные платежи, в частности, не платит за коммунальные услуги (ч. 3 ст. 130 ЖК). После этого бывший член должен заключить договор о самостоятельной оплате коммунальных услуг (п. 6 ст. 155 ЖК).

Цель создания ЖСК:

  • строительство жилья для участников кооператива;
  • организационно-правовая форма содружества граждан, стремящихся достроить жильё в случае, когда нечестный застройщик, использующий их средства, приостанавливает строительство.

Чтобы не стать жертвой махинаций, вступающему в ЖСК, нужно скрупулёзно осведомиться о репутации застройщика, просмотреть его рекомендации и проконсультироваться с юристом.

Необходимо внимательно изучить все документы ЖСК:

  • Устав.
  • Договор с пайщиком.
  • Положение о кооперативе.

И тогда никакие аферы на жилищном рынке Вам не страшны.

Что такое ЖСК (ФЗ-215) выбираем новостройку грамотно

Очень часто, когда люди обращаются ко мне за помощью в подборе квартиры в новостройке от надежного застройщика, я спрашиваю их, рассматривают ли они покупку квартиры по ЖСК или только по ДДУ. И очень часто в ответ слышу вопрос, а что это?!

Поэтому давно назрела необходимость восполнить пробел в знаниях. Давайте будем выбирать жилье в Анапе более осознанно. И для этого нам надо разобраться со следующими вопросами:

  • что такое жск;
  • какими законами регламентируется деятельность жск;
  • жск и тсж это одно и то же или нет;
  • создание жск, кто и для чего его создает;
  • договор между жск и пайщиком, что регламентирует;
  • кто такие члены кооператива, их права и обязанности;
  • вступление в жск, что надо знать перед вступлением;
  • что такое паи, членские, целевые и иные взносы в ЖСК;
  • работает ли в жск закон о защите прав потребителей;
  • как выйти из жск. Расторжение договора и возврат денежных средств;
  • может ли жск отнять у пайщика квартиру;
  • ревизионные проверки ЖСК, кто контролирует деятельность кооперативов;
  • минусы жск;
  • преимущества жск;
  • когда наступает право собственности на квартиру в случае договора жск;
  • какие документы необходимы для регистрации права собственности;
  • как должна выглядеть справка о выплате пая;
  • можно ли обезопасить себя, вступая в жск;

Что такое ЖСК

ЖСК – это аббревиатура, дословно обозначающая следующее «Жилищно-Строительный Кооператив». Иногда их называют просто «жилищный кооператив».

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены ЖСК своими финансовыми средствами участвуют в строительстве, реконструкции и в последующем содержании многоквартирного дома.

Первые ЖСК появились в Советской России во времена НЭПа (новая экономическая политика), т.е. практически сразу после революции 1917 года. Суровые революционные настроения в правительстве того времени не дали развиться новой форме строительства и жилищные кооперативы были быстро прикрыты, как идеологически чуждое явление.

Второе дыхание ЖСК получили в 1980х годах, но нагрянувшая перестройка снова помешала дать каждой семье по квартире, и движение практически прекратило свое существование.

Третья волна ЖСК поднялась в нулевых годах этого столетия. Развитию жилищных кооперативов способствовала и способствует до сих пор острая нехватка квадратных метров на душу населения и неумеренно высокие цены на существующее жилье.

ЖСК – это, своего рода ответ населения крупным строительным компаниям на неподъемные для большинства, цены.

Важно понимать – ЖСК это некоммерческая организация. Деятельность кооператива предназначена для строительства жилья, а не для извлечения прибыли. Во всяком случае, так того требует закон о жилищных кооперативах.

Какими законами регламентируется деятельность жилищно-строительного кооператива

Деятельность ЖСК определяется и регламентируется следующими правовыми актами:

  • Жилищный Кодекс Российской Федерации, статья 110, 111, 112, статья 116;
  • Гражданский Кодекс РФ о юридических лицах (параграф 1 главы 4);
  • ФЗ-215 – регламентирует порядок заключения договора между жск и пайщиком (членом кооператива)

ЖСК и ТСЖ это одно и то же или нет

ЖСК и ТСЖ это разные понятия. ЖСК – жилищно-строительный кооператив, ТСЖ – товарищество собственников жилья. Отличаются не только названия, но и вид деятельности, и цель создания.

ЖСК – создается для строительства жилья, имеются паевые отношения, целевые взносы, направленные на строительство дома.

ТСЖ – создается в уже жилом доме, отсутствуют паевые отношения. Члены ТСЖ не обязаны погашать задолженности ТСЖ дополнительными паевыми взносами.

Создание ЖСК, кто и для чего это делает

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. Фактически учредителями кооператива могут выступать любые лица: в жилищном кодексе определено только, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Именно они голосуют за его создание и становятся его членами.

Решение собрания учредителей о создании кооператива должно быть оформлено протоколом. Также ЖСК обязан пройти госрегистрацию и получить статус юрлица. Чаще всего, целью создания жилищно-строительного кооператива является строительство многоквартирного дома.

Количество учредителей не может быть менее 5 человек, но должно быть не более количества жилых помещений в строящемся доме

В настоящее время, ЖСК, это чаще всего, профанация. Не более 1% многоквартирных домов, строящихся по данной схеме, являются действительно тем, что предполагалось изначально, т.е. коллективом людей, объединённых желанием построить дом и готовых в этом непосредственно участвовать.

Сейчас, схема строительства многоквартирных домов посредством ЖСК используются застройщиками для того, чтобы:

  • уйти от налогов;
  • уйти от ограничений, навязанных ФЗ-214;
  • уйти от ответственности за возможный срыв сроков строительства.

Стоит отметить, что если многоквартирный дом строится по схеме ЖСК, то правление (читай застройщика) не нужно сразу обвинять во всех смертных грехах и считать злодеем, который намерен кинуть дольщиков. Очень часто новостройки, которые строились по ЖСК в Анапе, имеют хорошее качество строительства и вовремя сдавались в эксплуатацию.

Что определяет договор между ЖСК и пайщиком

Договор между пайщиком и ЖСК это внутренний документ, который определяет порядок и сумму взносов пайщика в кооператив, а так же сроки и порядок передачи квартиры от кооператива пайщику.

Пайщик, являясь членом кооператива, несет ответственность за принятые на собраниях пайщиков (дольщиков), решения.

Вступление в ЖСК, что надо знать и что проверить

Для вступления в ЖСК, необходимо соблюсти следующие обязательные условия:

  • подать заявление о приеме в члены кооператива в свободной форме;
  • получить решение о приеме в члены кооператива путем общего голосования на собрании членов организации;
  • заключить договор о вступлении в ЖСК;
  • внести вступительный взнос.
  • Получить расписку, которая подтверждает факт принятия заявления в ЖСК с отметкой о том, что вы приняты в члены кооператива. Расписка может быть сделана на обратной стороне копии вашего заявления или может быть заверенной выпиской из решения общего собрания членов кооператива, если уставом предусмотрен такой порядок приема новых членов ЖСК.

Критически важно понимание того, что все вышеуказанные пункты для вступления в ЖСК должны быть выполнены. В ином случае, если вдруг придется решать вопросы с кооперативом в суде, то ваше членство в ЖСК может быть поставлено под сомнение.

Перед вступлением в ЖСК не лишним будет проверить правоустанавливающую документацию, её наличие и соответствие регламентирующему законодательству.

Итак, проверяем следующие документы:

  • устав ЖСК;
  • разрешение на строительство;
  • проектную декларацию;
  • свидетельство о праве собственности (аренды) земли, на которой строится дом;
  • данные о включении жилищно-строительного кооператива в реестр кооперативных организаций (ЖНК);
  • уточняем порядок получения жилплощади и дополнительных денежных выплат в виде взносов,

Членом ЖСК вы будете считаться только после того как получено утвердительное решение общего собрания и оплачен вступительный взнос.

Кто такие члены кооператива, их права и обязанности

Членом жилищно-строительного кооператива является любой человек, заключивший договор о вступлении в ЖСК и оплативший вступительный взнос. Права и обязанности членов ЖСК регламентируются статьей 110 ЖК РФ и определяются уставом кооператива.

Что такое паи, членские, целевые и иные взносы в ЖСК, для чего они нужны

Согласно статьи 110 Жилищного кодекса РФ, ЖСК имеет право на сбор паевых взносов. Паевой взнос – это обязательный взнос пайщика на строительство дома. Паевые взносы могут оплачиваться дольщиком, как единовременно, так и частями, в зависимости от того, как это прописано в договоре пайщика с ЖСК и в уставе кооператива.

Кроме паевых взносов, ЖСК может собирать дополнительные взносы, такие как членские взносы, взимаются при вступлении пайщика в ЖСК и иные целевые взносы. К примеру, если сметные расчеты в начале строительства оказались ошибочными, то ЖСК может потребовать от пайщиков внести дополнительные суммы на достройку дома в виде целевых взносов.

В случае выхода пайщика из кооператива, целевые взносы пайщику не возвращаются. Возврату подлежит лишь основной, паевой взнос.

ЖСК и закон о защите прав потребителей

Закон «О Защите прав потребителей» не действует в отношении пайщиков и жилищно-строительных кооперативов. Это прямо прописано в приказе Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей».

Выдержка из приказа звучит следующим образом «Установлены случаи, когда закон не используется. Это случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.).»

Поэтому, при возникновении имущественных и прочих споров между пайщиком и кооперативом, пайщик не может рассчитывать на помощь закона о защите прав потребителей.

Можно ли выйти из ЖСК. Расторжение договора и возврат денежных средств

Перестать быть членом ЖСК пайщик может в пяти случаях. Они перечислены в статье 130 ЖК РФ:

  • добровольный выход из кооператива;
  • исключение из кооператива;
  • ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
  • ликвидация жилищного кооператива;
  • смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Добровольный выход из кооператива

В первом случае, член кооператива (пайщик) добровольно решает выйти из состава жск. В этом случае, он предоставляет заявление в правление кооператива, которое рассматривается в порядке, предусмотренном п.2 ст. 130 ЖК РФ.

Правление ЖСК обязано удовлетворить заявление члена ЖСК о выходе из кооператива. Согласно действующему законодательству, причин, препятствующих тому, чтобы член ЖСК покинул кооператив, нет.

Выйти из кооператива могут как те, кто уже оплатил паевой взнос, так и те, кто его еще не оплачивал. Порядок добровольного выхода из ЖСК и финансовые вопросы, возникающие в этом случае, регулируются п.4 ст. 218 ГК РФ.

Исключение из кооператива

Исключение члена кооператива может быть осуществлено на основании решения, принятого на общем собрании членов кооператива. Такое собрание еще называют конференцией ЖСК. Данная процедура описывается в п.3. ст. 130 ЖК РФ.

Порядок решения финансовых вопросов, таких как возврат вложенных средств, описывается в ст. 132 ЖК РФ. Данная статья предусматривает возврат средств в срок не более 2х месяцев со дня выхода из членов жск.

Может ли ЖСК отнять у пайщика квартиру?

ЖСК может отнять у пайщика квартиру в том случае, если пайщик не выплатил паевой взнос до ввода дома в эксплуатацию, если грубо нарушает устав ЖСК или был исключен из кооператива

Ревизионные проверки ЖСК, кто контролирует ЖСК

Внутренние ревизионные проверки проводятся комиссией, состоящей из членов кооператива. Члены комиссии выбираются на общем собрании пайщиков на срок до 3х лет. Ревизионная проверка деятельности ЖСК должна проводиться не реже одного раза в год. Результаты проверок и свои выводы комиссия докладывает на ежегодном отчетном собрании для членов кооператива.

Внеплановую проверку финансовой деятельности ЖСК ревизор имеет право проводить в любое время.

Минусы ЖСК в современных реалиях

В любой форме строительства существуют свои плюсы и минусы. В случае с ЖСК мы имеем следующие минусы:

  • Если стройка затягивается, то члены ЖСК не имеют законных прав требовать от кооператива выплаты неустойки или иной компенсации морального вреда. Пайщики не будут признаны обманутыми дольщиками, поскольку, по сути, сами являются застройщиками своего дома.
  • При выходе из ЖСК, пайщик может претендовать только на основной пай. Все дополнительные сборы, которые были переданы им за время членства, остаются в кассе кооператива и законно тратятся на нужды кооператива.
  • Невозможно заключить договор переуступки права. Все договора переуступки, совершенные в новостройках, которые строятся по ЖСК, являются фиктивными.

Согласно п.4. ст. 218 ГК РФ право на квартиру у пайщика возникает только если он:

  1. является членом ЖСК;
  2. полностью выплатил паевой взнос;
  3. объект сдан в эксплуатацию.

Соответственно, о какой переуступке права может идти речь, если пайщик, фактически, еще не имеет права на отчуждаемую собственность до того как объект сдан в эксплуатацию. Такие сделки считаются фиктивными и не имеющими правовых последствий.

  • Проверка финансовой деятельности ЖСК бессмысленна по той причине, что имеется и зачастую используется возможность для ведения «черной» бухгалтерии. Суммы паевых взносов записываются не полностью. Соответственно получить налоговый вычет в полном объеме, не получится.

Преимущества ЖСК для граждан и для застройщиков

Когда жилищные кооперативы задумывались, то преимущества ЖСК были очевидны. Это возможность пайщиков влиять на ход строительства, и значительное удешевление строительства за счет привлечения труда пайщиков. При правильной организации, экономия пайщиков достигает 30%.

В настоящее время, пайщики этих преимуществ, фактически лишены. Преимущества схемы ЖСК остались только для застройщиков, которые «прикрываются» ЖСК для того, чтобы обходить строгую отчетность, которую они обязаны вести в соответствии с другой схемой по ФЗ-214 (ДДУ).

Поскольку правление кооператива неподконтрольно контролирующим органам извне, то, находящиеся в кассе суммы они могут тратить по своему усмотрению. Члены ЖСК, зачастую даже не знают о своем праве на то, что они имеют право проверять правление на целевое использование средств.

Еще одним плюсом для застройщика является то, что для того, чтобы начать привлекать средства граждан им не обязательно иметь на руках проектную декларацию и даже разрешение на строительство.

Когда наступает право собственности на квартиру в случае договора ЖСК или как получить жилье от ЖСК

Право собственности на квартиру в случае заключения договора ЖСК наступает следующим образом:

  • дом сдается в эксплуатацию;
  • получаете справку в ЖСК о полной выплате паевых взносов.
  • подписываете акт приема передачи жилья между ЖСК и пайщиком.

Как должна выглядеть справка о выплате пая

В справке о выплате пая должны содержаться следующие сведения

  • Ф.И.О.
  • Дата вступления в кооператив.
  • Реквизиты протокола общего собрания членов кооператива о приеме в члены пайщиков ЖСК.
  • Информация по сумме и дате полной выплаты паевого взноса.
  • Описание квартиры, на которую составлен договор, включая адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе и жилая площадь, за которую выплачен пай.
  • Подпись, фамилия и инициалы председателя (секретаря, или лица его заменяющего).
  • Оттиск печати кооператива.

Какие документы необходимы для регистрации права собственности после сдачи дома в эксплуатацию

Для того чтобы зафиксировать своё право на собственность необходимо сдать следующие документы в регистрационную палату.

  • Договор об участии в ЖСК.
  • Документ приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия).
  • Квитанция о выплате пая.
  • Справка о полной выплате паевых взносов (полном расчете) в ЖСК.
  • Кадастровый паспорт на квартиру.
  • Документ, подтверждающий членство в ЖСК.
  • Заявление, завизированное подписью председателя Правления ЖСК.

Можно ли обезопасить себя, вкладывая деньги ЖСК?

На протяжении многих лет не прекращаются попытки правительства обезопасить сферу долевого строительства. Законы постоянно совершенствуются, ответственность застройщиков постоянно увеличивается. Но, большие деньги привлекают в строительство немало аферистов.

В настоящий момент, можно констатировать факт того, что строительство многоквартирных домов как по ФЗ-215 (ЖСК), так и по ФЗ-214 (ДДУ) несет для пайщиков определенные риски стать обманутыми дольщиками.

Иными словами, гарантии того, что ваш дом будет достроен с должным качеством и в оговоренный срок, не существует!

Для того, чтобы минимизировать шансы попасть в ряды обманутых дольщиков, рекомендую перед тем как вступать в ряды ЖСК:

  • изучить изложенную здесь информацию;
  • потребовать те документы, которые вам должны предоставить в правлении ЖСК;
  • изучить нормативную документацию, регламентирующую деятельность ЖСК;
  • проверить документацию ЖСК на соответствие нормативным актам.

Только после того как вы убедились в том, что ЖСК соблюдает законы и серьезно подходит к делу, можно говорить о том, что стройка на 50% безопасна.

Для того, чтобы развеять оставшиеся сомнения необходимо узнать, строили ли организаторы ЖСК что-либо ранее. Если строили, то узнать отзывы на них, если не строили, то это заметно увеличивает шансы того, что стройка будет затянута по срокам, и не будет иметь должного качества.

Личное мнение по поводу ЖСК в Анапе

Касательно новостроек Анапы, которые строятся по ФЗ-215 (ЖСК) могу отметить что, несмотря на риски, которые несут пайщики, я всё же не отметаю полностью возможности приобретения квартир в таких новостройках.

Почему я предлагаю квартиры в новостройках, строящихся по ЖСК? Дело в том, что в Анапе не так много застройщиков, и каждый застройщик хорошо известен тем, кто разбирается в рынке недвижимости Анапы. На каждого застройщика уже собрано свое досье и я знаю, чего можно ожидать от того или иного застройщика.

Поэтому, если даже стройка идет по ФЗ-215, но послужной список застройщика хороший и я уверен в том, что дом будет построен, то такого застройщика я буду рекомендовать наравне со стройками по ФЗ-214 (ДДУ). Естественно, что предлагая квартиру в такой новостройке, я предупрежу вас о том, что эта стройка ведется по ФЗ-215.

Надеюсь, что теперь, у человека, который интересуется тем, что такое ЖСК, стоит брать квартиру в такой новостройке или нет, создастся своё впечатление о данном вопросе, и он сможет принять решение владея объективной информацией.

Для справки:

Сданные новостройки, которые строились в Анапе по ЖСК:

Краснодарская 66 В, ЖК Стройград, ЖД ул. Крымская 38, ЖД ул. Краснодарская, 59, ЖК ул. Владимирская 120, ЖК ул. Новороссийская 265, ЖК Некрасовский, ЖД ул. Советская, 23, ЖК Каскад, ЖД ул. Ленинградская 76

ЖСК в Анапе на этапе строительства:

На Стахановской, ЖК Спектр, ЖД пер. Родниковый, 19, ЖК Радуга, ЖК на Крепостной, ЖК Некрасовский 2, ЖК ул. Ленинградская 81, ЖК на Шевченко

Информация по новостройкам актульна на сентябрь 2016.>Какие проводки бухучета в ЖСК, отраженные в сметах, существуют? Оплата налогов и информация о тарифах

Что такое бухучет в ЖСК?

Бухгалтерская отчетность в ЖСК находится в ведении специалиста-бухгалтера, назначаемого на общем собрании собственников или приказом председателя кооператива. Кооператив, согласно подпункту за номером четыре пункта третьего статьи 50-й ГК России, классифицируется в качестве некоммерческой организации.

Правовой статус и нормативные характеристики жилищного кооператива, включая особенности бухучета данного юридического лица, устанавливаются в части 5-й ЖК РФ.

Согласно статье 110 ЖК РФ, на этапе возведения жилого строения средства ЖСК формируются из взносов (паев), которые используются в целях:

  • приобретения и возведения МКД;
  • реконструкции;
  • содержания МКД впоследствии.

Соответственно, на этапе возведения в обязанности главного бухгалтера или, если таковой не назначен, просто бухгалтера ЖСК входит распоряжение средствами кооператива для обеспечения возведения либо реконструкции жилья с последующим вводом в эксплуатацию.

После того, как дом многоквартирного типа возведен, а пайщики получают статус собственников жилья, функциональная часть бухгалтерии ЖСК не отличается от функционала бухгалтерии ТСЖ, определенной в статье за номером 151 ЖК РФ.

В комплексе, средства собственников в ЖСК формируются из:

  1. Паев на этапе строительства, применяемых для обеспечения возведения жилого объекта.
  2. Членских взносов:
    • вступительных – при наличии ситуации с повышением уровня расходов на благоустройство МКД и строительных мероприятий;
    • текущих – с целевым применением на обеспечение покрытия текущих и периодических учтенных расходов;
    • дополнительные – применимые в случае наступления необходимости покрыть произошедшие убытки или накопившиеся долги.
  3. Бюджетные средства, выделяемые на поддержку МКД по различным программам из государственного и муниципального бюджетов:
    • дотации с целью поддержки обслуживания, содержания и ремонтных мероприятий;
    • субсидии жилищного типа;
    • льготы, предоставляемые соответствующим категориям граждан на выплату коммунальных и прочих регулярных платежей.
  4. Коммунальные платежи граждан на покрытие текущих расходов в этой категории.
  5. Прочие средства, поступающие в виде добровольных пожертвований, инвестиций и т.д.

Обязанности по ведению бухгалтерского учета в ЖСК возлагаются на квалифицированного бухгалтера или главного бухгалтера, назначаемого председателем правления ЖСК или конференцией/общим собранием собственников, в зависимости от не противоречащих закону положений устава организации.

ВАЖНО: существуют пункты обязанностей бухгалтера и позиций по бухучету в рамках ЖСК, за неисполнение или неверное ведение которых ответственное лицо, а также председатель кооператива могут быть подвергнуты штрафам.

Также стоит учитывать, что бухгалтер является материально ответственным лицом с соответствующими правами и обязанностями.

Узнать больше информации о том, каким образом осуществляется деятельность ЖСК, вы можете из таких статей:

  • Пошаговая инструкция по созданию ЖСК.
  • Как и при помощи каких документов происходит учет деятельности ЖСК?
  • Кто имеет право на вступление в ЖСК?
  • Как происходит выход из ЖСК и на что влияет прекращение членства в кооперативе?
  • Реорганизация и ликвидация ЖСК: пошаговая инструкция проведения процедуры по причине банкротства.

Доходы-расходы

В рамках бухгалтерии ЖСК учитываются позиции расходов и доходов по нормам, принятым для некоммерческих организаций, постоянно получающих средства для населения.

Фиксация средств происходит на счете «Целевое финансирование» за установленным номером 86, к нему подключаются субсчета по источникам, с которых поступают средства.

Сокращения: К-С – кредитный счет, Д-С – дебитный счет.

Учет:

  1. Платежи обязательного типа, а также вступительные и прочие категории взносов собственников-участников:
    • Д-С – 76, расчеты с различными категориями дебиторов и кредиторов;
    • К-С – 86, целевой.
  2. Платежи, поступающие от жильцов, не входящих в число собственников:
    • Д-С – 50 и 51, касса и расчетные счета соответственно;
    • К-С – 76, расчеты с различными категориями дебиторов и кредиторов.
  3. Взносы по средствам на осуществление кап. ремонта:
    • Д-С – 55, банковские спецсчета;
    • К-С – 76.
  4. Текущие расходы в отношении управления подотчетным общедомовым имуществом:
  • Д-С – 20, 26 и др. общехозяйственные расходы, основное пр-во и т.д.;
  • К-С – 76, а также 60 – отражает расчеты с подрядчиками и по поставкам.
  • Эксплуатационные субсидии, на содержание общедомового имущества, осуществление ремонтов капитального и текущего типов, прочие дотации и бюджетные выплаты:
    • Д-С – 86;
    • К-С – 20 и 26.

    Если ЖСК в качестве НКО не осуществляет коммерческой деятельности, то, следуя упрощенной схеме, относительно декларации УСН происходит заполнение только раздела номер 3, если предпринимательские операции имели место, отчетность по ним вносится в иные соответствующие разделы Декларации.

    В соответствии с положениями статьи Налогового Кодекса РФ за номером 251, для ЖСК необходимо применять при заполнении УСН следующие коды:

    • 120 – уставные взносы членов кооператива на целевые нужды по утвержденной смете;
    • 112 – взносы, начисляемые на капремонт;
    • 112 – взносы, которые начисляются на ремонт текущего типа;
    • 170, 171, 172 – бюджетные средства всех уровней и категорий.

    СПРАВКА: раздел за номером 3 в Декларации УСН подлежит заполнению налогоплательщиком, который получает средства, предусмотренные в статье НК за номером 251, включая целевые поступления и финансирование.

    В зависимости от того, какие средства были получены (по типам), при заполнении декларации выбираются коды, вносимые в графу за номером 1 третьего раздела.

    Какие налоги платит кооператив?

    В качестве налогоплательщика-НКО, ориентированного в первую очередь на обслуживание МКД, ЖСК располагает возможностью применения пониженного тарифа при налогообложении.

    Кроме того, согласно статьи 251 НК, в категорию налогооблагаемых позиций не входят целевые средства, расходуемые на оплату коммунальных платежей, обеспечение проведения ремонта и содержания общедомового имущества. В соответствии с существующими нормами налогообложения, не учитываются под налоги целевые бюджетные средства и средства, предоставляемые жителями МКД и собственниками ЖСК.

    Соответственно, в отношении ЖСК может действовать упрощенная схема налогообложения. При этом, в зависимости от поступлений и целевого расходования средств, полученных от коммерческой деятельности в качестве потребительского кооператива, ЖСК может проходить по общей системе налогообложения. Налоги, которые платит ЖСК, включают в себя:

    • НДС;
    • налог на прибыль, которым облагаются организации;
    • акцизы;
    • налог на имущество;
    • транспортный, земельный и прочие налоги.

    ВАЖНО: бухгалтер ЖСК при оформлении налоговой декларации должен учитывать послабления в отношении такого типа кооперативов, предусмотренные ЖК и НК РФ.

    Так, в качестве посредника при осуществлении ремонтных мероприятий и оплаты коммунальных счетов, ЖСК освобождается от НДС, а если мероприятия осуществляются работниками кооператива, то налог будет доначислен. В порядке прочего, ЖСК обременен оплатами налогов на организации.

    Расчет налоговой базы кооператива происходит по принципу уменьшения значения доходов на величины понесенных расходов.

    Тарифы

    В рамках ЖСК осуществляется сбор средств на обслуживание следующих коммунальных объектов:

    1. на канализацию;
    2. водоснабжение горячего и холодного типов для МКД;
    3. центральное отопление;
    4. вывоз мусора;
    5. обслуживание общедомовой и придомовой территории;
    6. обслуживание и пользование телеантенной общедомовой категории.

    При этом, работая с подрядчиком или действуя через исполняющих соответствующие обязанности работников, ЖСК располагает возможностью формирования тарификации в рамках предусмотренных законом случаев.

    Смета и содержащиеся в ней проводки

    Смета кооператива должна содержать позиции по расходам, начисленным в течение года на содержание, обслуживание, ремонт, сохранение общедомового имущества.

    Проводки бухучета в ЖСК, входящие в смету:

    • Д-С 76.05.1, К-С 76.06.1 – начисления по коммунальным платежам (жителям);
    • Д-С 50,51, К-С 76.05.1 – выплаты ком. платежей от жильцов;
    • Д-С 62.01, К-С 76.06.1 – ком. платежи для организаций;
    • Д-С 50,51, К-С 62.01 – ком. платежи от организаций;
    • Д-С 86.02, К-С 96 – формирование резерва на осуществление обслуживания МКД;
    • Д-С 96, К-С 70, 69 – начисление в части зарплаты и налогов (ФОТ);
    • Д-С 76.06.1, К-С 60.01 – счета от поставщиков по ком. услугам;
    • Д-С 76.05.1, К-С 86.02 – платежи, начисленные для населения по вопросам ремонта и содержания имущества общедомового типа;
    • Д-С 62.01, К-С 86.02 – начисления по содержанию и ремонту для организаций;
    • Д-С 96, К-С 60.01 – начисление обслуживающей организацией за проведенные рабочие мероприятия;
    • Д-С 70, К-С 68.01 – НДФЛ (начисление);
    • Д-С 68.01, К-С 51 – НДФЛ (выплата).

    ВАЖНО: проводка должна четко отражать все основные этапы деятельности кооператива согласно уставу.

    Должность бухгалтера

    Бухгалтер в ЖСК напрямую подотчетен председателю правления и утверждается соответствующим распоряжением, также данный специалист должен представлять периодические отчеты по деятельности на собрании собственников.

    В список обязанностей бухгалтера входят:

    1. планирование расходных смет и формирование бюджета возведения МКД на этапе строительства;
    2. контроль за верным оформлением и ведением заключаемых на всех этапах функционирования ЖКС договоров;
    3. подготовка и сдача бух. отчетности;
    4. расчетные операции и оформление ЗП для сотрудников кооператива;
    5. учет и контроль основных средств и затрат;
    6. расчеты;
    7. решение вопросов по налогообложению.

    Бухгалтер должен руководствоваться:

    • законодательством РФ;
    • нормативами по бухучету;
    • должностной инструкцией и распоряжениями председателя правления.

    Права бухгалтера:

    • представительство от имени ЖСК с организациями и частными лицами в рамках вопросов финансовых и хозяйственных категорий;
    • визирование и подписание документов в рамках своей категории компетенции.

    ВАЖНО: документы по финансовой отчетности и любые иные, связанные с денежными расчетами и договорами ЖСК, без подписи бухгалтера законной силой не располагают.

    Бухгалтерия ЖСК сконцентрирована в вопросах обслуживания и поддержания МКД, средства поступают от собственников-участников кооператива, бюджетных денег, иных источников, а также коммерческой деятельности, допустимой для НКО. Все расчеты должны производиться утвержденным бухгалтером, подотчетным председателю правления и собранию собственников.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    >Бухгалтерский учет в ЖСК: что это такое и кто его ведет?

    Особенности бухучета в жилищно-строительном кооперативе

    Бухгалтерский учет для ЖСК имеет ряд особенностей, связанных с деятельностью этой организации. Затраты в ЖСК – это расходы, запланированные на текущий год.

    В основном эти расходы состоят из:

    • Затраты на общее имущество и капитальный ремонт домов.
    • Текущий ремонт и расходы на содержание имущества.
    • Средства, которые фактически тратятся на ремонт многоквартирного дома.

    Доходы ЖСК – это:

    • Различные поступления.
    • Членские взносы и другие обязательные платежи.
    • Поступления, на которые жилой фонд ремонтируется, по которым предоставляются льготы и отдельные виды услуг.
    • Доходы от хозяйственной деятельности.

    Кто занимается данным вопросом?

    Порядок бухгалтерского и налогового учета в ЖСК не регламентирован никакими законами, ввиду того, что поступающие платежи очень трудно трактовать с точки зрения налогообложения. Учетом в ЖСК управляет бухгалтерия. Именно бухгалтерия разрабатывает учетную политику для предприятия. Поручить ведение учета ЖСК может любому сотруднику, либо нанять бухгалтера для этой работы.

    Нанимать ли специалиста?

    В виду того, что учет финансов в ЖСК – это не выбор какой-либо из доступных учетных политик, а разработка своих собственных способов учета, лучше доверить это дело специалисту. Разработка политики финансового учета в ЖСК требует отдельной бухгалтерской специализации. Работник должен самостоятельно трактовать финансовую сущность деятельности предприятия и разработать способ отражения этой деятельности в отчетности

    Важно! Учет в ЖСК требует применения профессионального суждения, этот раздел бухгалтерии считается достаточно сложным.

    Распределение обязанностей

    Обязанности и бухгалтера, и главного бухгалтера в ЖСК утверждаются в должностной инструкции, которая разрабатывается индивидуально руководством каждой организации. Компетенции и обязанности сотрудников должны быть отражены в трудовом договоре.

    Главный бухгалтер

    Пример должностной инструкции для главного бухгалтера в жилищном кооперативе:

    • Бухгалтер руководствуется Конституцией РФ и уставом ЖСК, а также постановлениями начальства и общими решениями.
    • Сотрудник должен иметь соответствующее образование.
    • Сотрудник назначается и увольняется указом главы правления.
    • Прием и сдача дел проводится после ревизии, осуществляемой специальной комиссией.
    • Если сотрудник временно отсутствует, то вместо него приказом руководства назначается один из сотрудников ревизионной комиссии или один из сотрудников правления.

    Обязанности главного бухгалтера в ЖСК следующие:

    1. Организовать финансовый учет Кооператива и контролировать расход ресурсов и сохранность имущества.
    2. Разработать учетную поли­тику.
    3. Организовать работа по счетам и документам.
    4. Контролировать корректное ведение учета и отчетности в Кооперативе.
    5. Вести учет имущества и поступающих средств.
    6. Рассчитывать начисление платежей для членов предприятия.
    7. Контролировать правильное оформление документов.
    8. Анализировать хозяйственную деятельность Кооператива.
    9. Предупреждать расход средств и растраты.
    10. Оформлять материалы по хищениям и недостачам.
    11. Способствовать накоплению средств на счете.
    12. Размещать свободные средства на банковских депозитах.
    13. Обеспечивать штатную дисциплину.
    14. Разрабатывать и внедрять плановую и учетную документацию.
    15. Разрабатывать бухгалтерский баланс и другую отчетность, подавать документы в специальные органы.
    16. Вести прием жильцов дома четыре раза в месяц по 2 часа в установленное Правлением Кооператива время в помещении правления ЖСК.
    17. Оказывать методическую помощь управлению Кооператива касательно финансового учета.
    18. Повышать квалификацию.

    Что делать, если за финансы отвечает один сотрудник?

    Ведение бухгалтерии может быть поручено и главному бухгалтеру в ЖСК. Если в ЖСК только один сотрудник бухгалтерии, то его обязанности идентичны обязанностям главного бухгалтера.

    Общая система налогообложения и УСН

    На общей системе налогообложения Кооператив платит следующие налоги:

    • НДС;
    • налог на прибыль;
    • земельный налог (налог на землю).

    Справка! Упрощенная система — это вид налогообложения, при котором фирма не платит НДС, налог на прибыль и имущественный налог.

    Финансовая отчетность

    ЖСК обязаны сдавать годовую финансовую отчетность на основе всех данных за год, а также квартальную и месячную отчетность. Отчет должен быть утвержден согласно правилам, установленным учредительными документами фирмы. Важно установить, что является источником доходов в предприятии.

    Для ЖСК это:

    • Членские взносы.
    • Паевые взносы.
    • Дотации из бюджета.
    • Коммунальные платежи от собственников жилья.
    • Иные поступления.

    Расходы в ЖСК бывают следующие:

    1. На управление Кооперативом.
    2. На коммунальное хозяйство (водоснабжение, канализация).
    3. На отопление.
    4. Вывоз мусора и уборка территории.
    5. Телевизионные антенны.

    ЖСК, как и любое юридическое лицо, обязан сдавать финансовую отчетность. Баланс для ЖСК отличается тем, что содержит данные о взносах от собственников жилья: паевых, вступительных, членских. Финансовый отчет ЖСК — это документ, который показывает оборот средств, полученных от будущих собственников квартир с момента вступления в ЖСК.

    Важно! После сдачи собственниками всех взносов ЖСК становится ТСЖ.

    Бухгалтерский учет для кооператива ведет детализацию по каждому пайщику, все данные сводятся в конечном отчете.

    Список документов, которые обязан сдавать жилищно-строительный кооператив

    Стандартный пакет

    На основании п. 1 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ УК ЖКХ, как и любое другое юридическое лицо, обязаны вести бухгалтерский учет и сдавать отчетность.
    В состав финансовой отчетности УК входят:

    • Бухгалтерский баланс.
    • Отчет о финансовых результатах.
    • Пояснения к Отчету и Балансу в текстовом или табличном варианте.
    • Отчет об изменениях капитала.
    • Отчет о движении денежных средств.

    Такой список установлен частью 1 статьи 14 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, пунктами 2 и 4 приказа Минфина России от 2 июля 2010 г. № 66н. Если УК является малым предприятием, то она сдает только Бухгалтерский баланс. (п. 85 Положения, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н). Если УК использует упрощенный порядок ведения бухучета (п. 2 ч. 4 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ), то сдавать бухгалтерскую отчетность нужно по упрощенным формам.

    Установленный для данного вида организаций

    Любая некоммерческая организация обязана производить финансовый учет, подавать отчетность ежегодно, согласно закону «О бухгалтерском учете» При использовании системы УСН ЖСК не освобождается от обязанности сдавать отчетность в налоговый орган и Росстат.

    Перечень документов:

    • Бухгалтерский баланс.
    • Отчет о целевом использовании средств.
    • Отчет о финансовых результатах (В случае осуществления предпринимательской деятельности).

    Каковы проводки?

    Рассмотрим основные бухгалтерские проводки в жилищно-строительном кооперативе. Основной счет, который фигурирует в бухгалтерии ЖСК – это счет номер 86, Целевое финансирование.

    К этому счету относятся:

    • Членские паевые взносы.
    • Взносы от членов кооператива на содержание собственности.
    • Платежи за коммунальные услуги.
    • Средства, поступающие из бюджета.
    • Взносы от инвесторов и спонсорские взносы.

    Доходы от предпринимательской деятельности отражаются с помощью счета номер 90 – Продажи, а прочие доходы и расходы – счетом 91 – Прочие доходы и расходы. Расчет с заказчиками производится по счету номер 62 – Расчеты с покупателями и заказчиками. Целевые поступления проводятся по счету 86 – Целевое финансирование и по счету 76 – Расчет с дебиторами и кредиторами. Расход целевого бюджета проводится по счетам 20 или 26 – общехозяйственные расходы.

    Смета — что это такое?

    Согласно с ч. 3 ст. 148 ЖК РФ правление ЖСК должно ежегодно подавать смету доходов и расходов. Этот документ утверждается собранием членов Кооператива и служит основой для финансирования на будущий год. Основной пункт – это расходы. В этом документе обговаривается целесообразность тех или иных затрат по деятельности ЖСК.

    Если Кооператив не ведет предпринимательскую деятельность и не имеет никаких доходов, кроме членских взносов, то составление сметы бессмысленно. В этом случае доходы будут определяться расходами.

    Справка! При наличии коммерческой деятельности ЖСК, смета составляется, т.к. в этом случае доходы превышают расходы, и есть возможность уменьшить членские взносы. Бухгалтер при расходование средств руководствуется сметой.

    В документе утверждаются нормативные и фактические расходы, выявляются отклонения фактических расходов от нормативных. Смета является элементом системного финансового учета и документом, характеризующим состояние хозяйственной деятельности предприятия. Смета должна соответствовать уровню заработной платы в регионе для работников ЖСК, штатному расписанию, ценам на работы и обслуживание имущества и не зависеть от суммы доходов предприятия.

    Бухгалтерия в ЖСК имеет ряд особенностей и требует профессионального подхода. Лучше всего доверить учет финансов Кооператива профессионалу, который не только разработает учетную политику для организации, но и своевременно подаст в специальные органы всю отчетность.

    ЖСК как юридическое лицо

    ЖСК как юридическое лицо

    Общая характеристика жилищно-строительного кооператива как юридического лица

    В соответствии со ст. 116 ГК РФ, жилищно-строительным кооперативом признается — добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

    Цель создания таких кооперативов — удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива.

    Также как и ЖК, ЖСК является юридическим лицом (абз. 2 п. 2 ст. 48 ГК РФ), некоммерческой организацией абз. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ.

    Учредителями жилищно-строительного кооператива могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц.

    Единственным учредительным документом ЖСК является его устав. Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены:

      условия о размере паевых взносов его членов; срок и порядке внесения паевых взносов; о состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, включая перечень вопросов, решения по которым могут быть приняты только единогласно или большинством голосов; условие о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

    ЖСК как участник гражданско-правовых отношений отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Участники ЖСК (члены) имеют в отношении ЖСК обязательственные права (абз. 2 п.2 ст. 48 ГК РФ).

    Как и всякое юридическое лицо, ЖСК вступает в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖСК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.

    Деятельность ЖСК регулируется Федеральными законами, а при отсутствии федеральных законов, регулирующих деятельность потребительских кооперативов, следует руководствоваться соглашением сторон — Уставом ЖСК и принятых во исполнение Устава внутренних документах ЖСК.

    Кроме этого, источником правового регулирования деятельности ЖСК являются нормативные акты организаций «второго эшелона» — добровольных некоммерческих объединений ЖСК. В России таким добровольным некоммерческим объединением является некоммерческая организация – некоммерческое партнерство «Гильдия народных кооперативов «Жилье в рассрочку» (Далее – Гильдия). Главной задачей Гильдии является обеспечение защиты прав и законных интересов членов ЖСК.

    Основным документом, регулирующим деятельность ЖСК, принятым Гильдией, являются Единые Стандарты деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Далее – Стандарты). Стандарты позволяют отличить добросовестные организации от тех, кто в очередной раз решил погреть руки на чужом добре.

    В силу абз. 2 п. 3 ст. 50 ГК РФ и п. 5 ст. 116 ГК РФ, ЖСК как и всякий потребительский кооператив может «осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению цели, ради которой он создан, и соответствующую этим целям». Уставом ЖСК определено в п. 4.1., что «ЖСК не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность». Стандарты также прямо запрещают ЖСК осуществлять какую-то бы ни было предпринимательскую деятельность, существенно по сравнению с законом повышая тем самым защиту имущественных интересов членов ЖСК.

    В соответствии со ст. 49 ГК РФ, ЖСК обладают так называемой специальной правоспособностью – они вправе осуществлять лишь то, что прямо предусмотрено их уставами. Положения о правоспособности ЖСК содержатся в Уставе ЖСК.

    Деятельность ЖСК не подлежит лицензированию, а все необходимые для достижения уставных целей и задач работы и услуги, подлежащие лицензированию в соответствии с федеральным законом Российской Федерации от M12.01 N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» выполняются по гражданско-правовым договорам ЖСК с уполномоченными организациями и (или) предпринимателями без образования юридического лица. Указанные организации и (или) предприниматели без образования юридического лица должны иметь все необходимые лицензии для выполнения работ и (или) услуг для ЖСК. В настоящее время подлежат лицензированию следующие необходимые для ЖСК услуги: 1) банковские; 2) страховые; 3) оценочные; 4) строительные.

    Нормы федеральных законов Российской Федерации «О потребительской кооперации» от 19.06.92 N 3085-1 и «О некоммерческих организациях» от 12.01.96 N 7-ФЗ не подлежат применению к ЖСК в силу прямых указаний правовых норм указанных федеральных законов. Нормы федерального закона Российской Федерации «О кредитных потребительских кооперативах граждан» 7 августа 2001 г. N 117-ФЗ не распространяются на ЖСК по ряду формальных и материальных признаков.

    ЖСК подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию юридических лиц. ЖСК считается созданным с момента его государственной регистрации в соответствии со ст. 51 ГК РФ и федеральным законом Российской Федерации от 08.08.01 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц».

    Согласно Стандартам, Учредительным документом ЖСК является Устав, который должен соответствовать требованиям ст. 52, 116 ГК РФ и положениям Модельного Устава ЖСК, утвержденного Гильдией. Решение о создании, государственной регистрации, изготовлении круглой печати ЖСК и выборах Правления ЖСК и Председателя Правления (Председателя ЖСК) оформляется Протоколом Общего Собрания Учредителей ЖСК.

    Определение ЖСК вытекает из легальной дефиниции потребительского кооператива, изложенной в п. 1 ст. 116 ГК РФ. Согласно Стандартам «Жилищно-строительный кооператив – это разновидность потребительского кооператива, некоммерческая организация, основанная на членстве, добровольно учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами объединившими свои имущественные паевые взносы в целях удовлетворения потребностей в недвижимости путем строительства, инвестирования в строительство, приобретения на первичном и вторичном рынке жилой и иной недвижимости на собственные и привлеченные средства, а также для последующей эксплуатации и управления приобретенной недвижимостью».

    Управление ЖСК осуществляется в порядке, определенном нормами Устава ЖСК. Решение большинства оперативных вопросов финансово-хозяйственной деятельности по Уставу ЖСК входит в компетенцию Председателя ЖСК и Правления ЖСК, поскольку целью членства в ЖСК является не перманентное участие в деятельности Общего Собрания членов ЖСК, а приобретение необходимого жилья на доступных условиях. Кроме того, проведение Общих Собраний членов ЖСК требует определенных немалых затрат (аренда помещения на всех членов ЖСК – сотни и тысячи человек). Вместе с тем, наиболее важные вопросы, с одной стороны, не затрагивающие оперативную деятельность ЖСК, а с другой стороны, позволяющие членам ЖСК осуществлять действенный и эффективный контроль за деятельностью Председателя ЖСК и Правления ЖСК входят в исключительную компетенцию Общего Собрания членов ЖСК в соответствии с Уставом ЖСК (п. 7.4.) и не подлежат передаче на рассмотрение исполнительных органов ни при каких условиях. Внутрикооперативные отношения (права и обязанности членов ЖСК) регулируются Уставом ЖСК (главным образом разделом третьим Устава).

    Имущество кооператива согласно п. 4 ст. 218 ГК после полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищно-строительного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.

    Основу имущественной самостоятельности кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. ГК не содержит требований к минимально необходимому размеру такого фонда, ибо для различных видов кооперативов этот размер не будет одинаковым. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.

    Паевой фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов). Как прямо указывает Устав ЖСК, паевой взнос равен стоимости квартиры. То есть, объединить паевые взносы и создать кооператив — это означает передать в кооперативную собственность свою собственность в виде пая как части стоимости квартиры. Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива.

    Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. При этом данная ответственность наступает при отсутствии у кооператива иного имущества, но является солидарной по отношению ко всем таким неисправным участникам (абз. 2 п. 4 ст. 116 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 65 ГК теперь возможно и банкротство данной некоммерческой организации.

    После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищно-строительный кооператив приобретает, либо получает отвод земли и начинает возводить многоквартирный дом.
    Рассмотрев две схожие по цели создания разновидности потребительских кооперативов, такие как жилищный и жилищно-строительный кооператив можно сказать, что указанные формы жилищной кооперации в деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий не имеют, они преследуют одну и ту же цель – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооператива паевых взносов кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.

    Но несмотря на кажующуяся сходства, указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации:

    при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным, приобретаемым жилым домом; Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов – жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный возводит жилые дома, т. е. в первом случае первоначальный способ приобретения права собственности, а во втором произвольный; Третье отличие вытекает из второго, в связи с разными способами приобретения дома, у жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до его представления пайщикам.

    Правовой статус ЖСК. Статьи по предмету Жилищное право

    Вернуться к списку статей по юриспруденции

      ПРАВОВОЙ СТАТУС ЖСК

      Н.Н. ШИШКОЕДОВА
      В настоящее время жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) не редкость, поэтому мы решили уделить внимание данному объединению собственников, его правовой сущности, особенностям учета и налогообложения. В статье речь пойдет о правовых основах деятельности ЖСК.
      ЖСК — это НКО в форме потребительского кооператива
      В п. 4 ст. 110 ЖК РФ закреплено, что ЖСК является потребительским кооперативом. Потребительскому кооперативу как разновидности НКО посвящена ст. 116 ГК РФ. Согласно ей потребительский кооператив — это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
      Члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
      В свою очередь, доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой им в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.
      В Письме Минэкономразвития России от 10.04.2008 N 4416-АП/Д05 отмечено, что существуют два основных типа потребительских кооперативов:
      — кооперативы, которые в рамках своей основной уставной деятельности занимаются хозяйственной деятельностью, получая прибыль;
      — кооперативы, основная деятельность которых имеет затратный характер, причем затраты осуществляются за счет паевых взносов членов кооперативов.
      ЖСК относятся ко второму типу кооперативов, затратному.
      Согласно п. 6 ст. 116 ГК РФ правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ и законами о таких кооперативах.
      В целях определения правового положения ЖСК для них таким законом является Жилищный кодекс (гл. 11).
      Важно. Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» и Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» на ЖСК свое действие не распространяют ввиду прямого указания на это в ст. 2 и п. 3 ст. 1 названных Законов соответственно. Положения Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» также не распространяются на ЖСК (см. разъяснения Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга по этому вопросу в п. 1 Письма от 17.07.2008 N 01-1462/08-0-1).
      Правовое положение ЖСК
      Согласно ст. 110 ЖК РФ ЖСК — это добровольное объединение граждан, а также (в установленных случаях) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и управления МКД.
      Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД. При этом ЖСК, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство или реконструкцию МКД в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
      Стать членами ЖСК могут (п. 1 ст. 111 ЖК РФ):
      — граждане, достигшие возраста 16 лет;
      — юридические лица в установленных законодательством случаях (имеются в виду те юридические лица, которые были членами ЖСК, созданных до 01.12.2011, — они сохраняют право членства в данных кооперативах после внесения соответствующих изменений в ЖК РФ);
      — юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД, в случае, если ЖСК осуществляет управление общим имуществом в этом доме.
      В ЖСК должно быть не менее пяти членов. С другой стороны, общее количество членов такого кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся МКД.
      Согласно положениям ст. 112 ЖК РФ решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать такой кооператив. Решение об организации ЖСК и утверждении его устава считается принятым при условии, что за проголосовали лица, желающие вступить в ЖСК (учредители). Данные лица становятся членами ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица. Естественно, оформить решение собрания учредителей ЖСК необходимо протоколом. Как разъясняется в п. 3 Письма Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 17.07.2008 N 01-1462/08-0-1, каждый член кооператива на общем собрании имеет один голос (по членству).
      Правовое положение ЖСК определяется не только нормами Гражданского и Жилищного кодексов, но и уставом кооператива. Более того, судьи считают, что основное значение в регулировании организации и ведения деятельности ЖСК принадлежит именно его уставу, поскольку большинство норм, регулирующих деятельность ЖСК, законодатель передал на усмотрение членов кооператива, которые при разработке устава могут расширить свои возможности по управлению этим юридическим лицом (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.03.2013 N 33-4343).
      В силу требований ст. ст. 52, 116 ГК РФ и ст. 113 ЖК РФ в уставе ЖСК должны содержаться следующие сведения:
      — наименование кооператива, причем в названии должно присутствовать слово «кооператив»;
      — место его нахождения;
      — предмет и цели деятельности;
      — порядок вступления в кооператив;
      — размеры вступительных и паевых взносов;
      — состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
      — порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
      — ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
      — состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за его деятельностью;
      — порядок принятия им решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
      — порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
      — порядок реорганизации и ликвидации кооператива. Кстати, преобразовать ЖСК можно только в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ);
      — другие не противоречащие действующему законодательству положения.
      Управление деятельностью ЖСК
      Органы управления
      Органами управления ЖСК являются (ст. 115 ЖК РФ):
      — общее собрание членов кооператива;
      — конференция, если число участников общего собрания членов ЖСК больше 50 и это предусмотрено уставом кооператива;
      — правление ЖСК и председатель правления.
      В любом случае высшим органом управления является общее собрание членов ЖСК либо конференция, которые созываются в порядке, установленном уставом. Именно общее собрание членов ЖСК избирает органы управления кооператива и органы контроля за его деятельностью. Компетенция общего собрания членов ЖСК (конференции) определяется уставом кооператива.
      Действующее законодательство устанавливает минимальные предписания, которыми должны руководствоваться члены ЖСК при проведении собраний, голосований и принятии решений. Так, общее собрание членов ЖСК, согласно ст. 117 ЖК РФ, считается правомочным, если на нем присутствуют более 50% членов кооператива (простое большинство). Решение общего собрания считается принятым, если за также проголосовало простое большинство, но уже от числа присутствующих на собрании, а не от общего числа членов кооператива. Впрочем, в уставе могут быть прописаны вопросы, решения по которым принимаются голосованием, например, более 3/4 присутствующих на собрании членов ЖСК. Принятые решения считаются обязательными для всех членов ЖСК, в том числе для тех, кто на собрании не присутствовал. Все решения собрания оформляются протоколом.
      Вместе с тем положения устава ЖСК, устанавливающие повышенные требования к кворуму общего собрания и принятию отдельных решений, не только не являются недействительными, а, наоборот, приоритетны по сравнению с минимальными предписаниями ЖК РФ. Еще раз повторим: члены ЖСК вправе заключать между собой соглашения, в том числе путем принятия устава ЖСК, предусматривающие повышенные требования к процедуре проведения собраний, голосования на них и принятия решений по тем или иным вопросам (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.10.2012 N 33-13754/2012). Установление более строгих требований к критериям признания правомочности общего собрания ЖСК по сравнению с закрепленными законом является дополнительной гарантией для выявления действительного волеизъявления его членов по вопросам деятельности кооператива (Определения Санкт-Петербургского городского суда от 28.11.2012 N 33-16650, от 27.03.2013 N 33-4343).
      К сведению. Суды признают правомерными положения устава, содержащие повышенные требования к проведению общего собрания и принятию отдельных решений, например о том, что:
      — общее собрание признается состоявшимся при участии в нем не менее 2/3 (это 66,67%) числа членов ЖСК (а не простого большинства, как это установлено ст. 117 ЖК РФ);
      — вопросы о размерах паевого взноса и взносов на содержание и эксплуатацию дома, исключении из членов кооператива и его ликвидации являются правомерными при участии в их обсуждении 4/5 общего числа членов ЖСК и т.д.
      Если в уставе ЖСК содержатся подобные положения, но, к примеру, на общее собрание фактически придет 57% от общего числа членов (чего достаточно для кворума по минимальным требованиям ЖК РФ и недостаточно по требованиям устава), собрание не будет правомочным.
      Требования к должностным лицам
      Нужно иметь в виду особые требования к должностным лицам ЖСК, установленные ст. 116.1 ЖК РФ. Согласно ей членами правления ЖСК (в том числе председателем правления), членом ревизионной комиссии (ревизором) и главным бухгалтером кооператива не могут быть граждане:
      — имеющие судимость за умышленные преступления;
      — в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
      — которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (а при отсутствии в штате должности главного бухгалтера — бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов соответствующих саморегулируемых организаций или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента такого исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло меньше трех лет.
      Правление ЖСК
      Согласно ст. 118 ЖК РФ правление ЖСК избирается из числа его членов общим собранием или конференцией в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Соответственно, оно подотчетно общему собранию или конференции.
      Порядок осуществления деятельности правлением ЖСК и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом).
      Правление ЖСК осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя правления и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания его членов.
      Председателя правления ЖСК выбирает уже не общее собрание или конференция, а само правление из своего состава на срок, определенный уставом ЖСК (ст. 119 ЖК РФ).
      Обратите внимание: являясь членом ЖСК, гражданин, как и другие члены кооператива, имеет право быть избранным в том числе председателем правления. Список причин, по которым гражданин не может быть членом правления ЖСК и его председателем, приведен в ст. 116.1 ЖК РФ, он не подлежит расширительному толкованию. Таким образом, дополнительные ограничения для избрания председателя ЖСК (например, обязательное наличие зарегистрированного права собственности на жилое помещение, занимаемое гражданином на основании выплаченного паенакопления) могут быть расценены судом как незаконные и ущемляющие права отдельных членов ЖСК (Определение Московского городского суда от 22.12.2011 по делу N 33-42847).
      Функции председателя правления ЖСК сводятся к следующему:
      — обеспечение исполнения решений правления кооператива;
      — выполнение действий без доверенности от имени кооператива, в том числе представление его интересов и совершение сделок;
      — осуществление иных полномочий, не отнесенных нормами ЖК РФ или уставом ЖСК к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
      Председатель правления ЖСК при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.
      Ревизионная комиссия
      Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК общее собрание (конференция) избирает ревизионную комиссию ЖСК (ревизора) на срок не более трех лет (ст. 120 ЖК РФ).
      Количество членов ревизионной комиссии ЖСК определяется уставом кооператива. При этом нужно иметь в виду, что члены ревизионной комиссии одновременно не могут быть членами правления ЖСК, а также занимать иные должности в органах управления кооператива.
      Из своего состава ревизионная комиссия должна избрать председателя комиссии. Функции ревизионной комиссии ЖСК (ревизора) стандартны:
      — обязательная плановая ревизия финансово-хозяйственной деятельности ЖСК (не реже одного раза в год);
      — представление общему собранию членов ЖСК (конференции) заключения о бюджете кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
      — отчет перед общим собранием членов ЖСК (конференцией) о своей деятельности.
      Обратите особое внимание на то, что ревизионная комиссия ЖСК (ревизор) имеет полное право в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и имеет доступ ко всей документации, касающейся его деятельности.
      Конкретный порядок работы ревизионной комиссии ЖСК (ревизора) определяется уставом и другими документами кооператива.
      Членство в ЖСК
      В силу ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членами ЖСК, должны подать заявление о приеме в члены ЖСК в правление данного кооператива. Это заявление должно быть рассмотрено правлением в течение месяца и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива или конференции. Кроме того, нужно уплатить вступительный взнос. Именно с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием или конференцией гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК.
      Основаниями для прекращения членства в ЖСК являются (ст. 130 ЖК РФ):
      — выход из кооператива;
      — исключение члена кооператива;
      — ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
      — ликвидация ЖСК;
      — смерть гражданина, являющегося членом ЖСК.
      Заявление члена ЖСК о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном его уставом.
      Исключить члена ЖСК из кооператива могут на основании решения общего собрания членов ЖСК (конференции) только в случае грубого неисполнения им без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом ЖСК.
      В случае смерти члена ЖСК его наследники имеют право на вступление в кооператив по решению общего собрания его членов (конференции).
      * * *
      Особенностью правового регулирования деятельности ЖСК является большая значимость положений устава кооператива, в котором его члены могут установить повышенные требования к решению отдельных вопросов по сравнению с требованиями, прописанными в ЖК РФ. Поэтому к разработке устава и его актуализации нужно подходить крайне серьезно, поскольку он является своеобразной гарантией действительного волеизъявления его членов по ключевым вопросам деятельности кооператива.

      Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *