Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Содержание

Обязательные (существенные) условия договора участия в долевом строительстве

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА

УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

г. ______________ «___»__________ 20__ г.

Общество с ограниченной ответственностью «______», именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице __________, действующего на основании ______________, с одной стороны, и ______________, именуемый(ая) в дальнейшем «Дольщик», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

  1. 1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ.

1.1. Если в тексте настоящего Договора не указано иное, то термины и определения имеют следующее значение:

многоквартирный дом (далее – «Здание») — Здание, строящееся с привлечением денежных средств Дольщика по адресу: __________________________________________________________.

Квартира — объект долевого строительства, то есть жилое помещение, подлежащее передаче Дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания и входящее в состав Здания. Квартира состоит из _____ комнат, будет находиться в Здании в _____ секции на _____ этаже (номер на площадке ____, строительный номер ________), общей площадью _______ в соответствии с проектной документацией.

  1. 2. ОСНОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА И ГАРАНТИИ ЗАСТРОЙЩИКА

2.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего Договора лицензии, разрешения и (или) иные документы и (или) договоры от соответствующих и уполномоченных на их представление государственных органов (лиц) Застройщиком получены (заключены), являются юридически действительными и вступившими в силу.

2.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, а именно:

    • — разрешением на строительство № ________, выданным ____________ «__»_______ 20__ г;
    • — оформленным в соответствии с действующим законодательством РФ правом собственности Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства Здания _________________________________________;
  • (реквизиты документа, удостоверяющего право собственности)
    • — _________________________________________________________________________.
  • (иные документы, которые могут быть представлены для ознакомления Дольщику)

2.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил на своем официальном сайте (ххх.ru) проектную декларацию в соответствии с законодательством РФ.

2.4. Здание будет введено в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее «___»_________ 20__ г.

2.5. Квартира будет передана Дольщику не позднее «___»_________ 20__ г.

  1. 3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

3.1. По настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания передать Квартиру Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Здания.

3.2. Право собственности на Квартиру возникает у Дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством РФ порядке.

3.3. При недостатке вложенных денежных средств на строительство расходы на строительство, не вошедшие в инвентарную (балансовую) стоимость, относятся на Застройщика.

3.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры до ее передачи Дольщику несет Застройщик.

  1. 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. По настоящему Договору Застройщик обязуется:

а) сообщать Дольщику по его требованию информацию о ходе выполнения работ по строительству Здания и Квартиры в нем;

б) обеспечить сдачу Здания в эксплуатацию не позднее «__»_____ 20__ г.;

в) передать Дольщику Квартиру с отделкой, которая включает в себя цементную стяжку полов, штукатурку стен, выравнивание потолков, настилку паркета, гидроизоляцию полов в санузле, разводку под сантехнику и водоснабжение, установку входной двери, электрической фурнитуры, радиаторов, остекление лоджий, по передаточному акту не позднее «__»_____ 20__ г.

При этом Застройщик обязуется письменно сообщить Дольщику о завершении строительства Здания и готовности Квартиры к передаче за _________ (_________) дней;

г) использовать денежные средства, полученные от Дольщика, исключительно на строительство Здания в целях, установленных действующим законодательством РФ;

д) не позднее ________ со дня подписания передаточного акта с Дольщиком совершить все действия, необходимые для регистрации права собственности Дольщика на Квартиру;

е) без доверенности вести общие дела по предмету настоящего Договора и совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами;

ж) после сдачи Здания в эксплуатацию заключить договор с эксплуатационной службой для обеспечения в Квартире коммунальных услуг, противопожарной сигнализации и других необходимых систем.

4.2. Дольщик обязуется:

а) в течение ______ после получения сообщения Застройщика о завершении строительства Здания и готовности Квартиры к передаче принять Квартиру и подписать передаточный акт при отсутствии претензий к Квартире;

б) предоставить все необходимые от Дольщика для регистрации права собственности на Квартиру документы.

4.3. Право собственности на Квартиру возникает у Дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством РФ порядке. Право собственности на Квартиру будет оформляться силами Застройщика за счет средств _______ в течение _______ после подписания передаточного акта.

4.4. Застройщик гарантирует, что Квартира свободна от прав третьих лиц, не заложена и не состоит под арестом.

4.5. Вступая в число Дольщиков по строительству Здания, Дольщик приобретает право на часть незавершенного строительством Здания, являющегося общей долевой собственностью.

4.6. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами передаточного акта о передаче Квартиры.

4.7. Обязательства Дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с п. 4.1 и разделом 5 настоящего Договора и подписания Сторонами передаточного акта о передаче Квартиры.

  1. 5. ЦЕНА ДОГОВОРА

5.1. Стоимость Квартиры по настоящему Договору составляет __________ (_______) рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра ______ (___________) рублей и общей площади Квартиры, равной _______ кв. м.

5.2. В указанную сумму включены ___________________________________________________.

5.3. Цена настоящего Договора может быть изменена после его заключения в случаях: ____________________________________________________________________________________.

  1. 6. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

6.1. Дольщик перечисляет денежные средства в размере, указанном в п. 4.1 Договора, на расчетный счет Застройщика в размерах, в порядке и в сроки, указанные в графике платежей, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 1).

6.2. Факт оплаты Дольщиком стоимости Квартиры будет подтверждаться копиями платежных поручений с отметкой банка об исполнении.

Днем исполнения обязанности Дольщика по оплате всей (части) стоимости Квартиры признается день поступления денежных средств на расчетный счет Застройщика.

  1. 7. КАЧЕСТВО ПРЕДМЕТА. ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА

7.1. Качество Квартиры, которая будет передана Застройщиком Дольщику по настоящему Договору, должно соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

7.2. Гарантийный срок на Квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в ее состав, составляет ___________ (______) года (лет) с момента подписания передаточного акта.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Квартиры, составляет ______________ (______) года (лет) и исчисляется со дня подписания передаточного акта.

Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре Квартиры и подписании передаточного акта, должны быть устранены Застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в _______ срок с момента уведомления его Дольщиком об этих недостатках.

7.3. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Квартиры, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа Квартиры или ее частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим Дольщиком или привлеченными им третьими лицами.

  1. 8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ

8.1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

8.2. Действие настоящего Договора прекращается с момента выполнения Сторонами своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, ввода Здания в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности Дольщика на Квартиру, согласно условиям настоящего Договора, и полного расчета между Сторонами.

8.3. Помимо оснований досрочного прекращения действия настоящего Договора, предусмотренных законодательством РФ, расторжение настоящего Договора до истечения срока его действия возможно в следующих случаях:

8.3.1. Дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случаях:

  • — неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Квартиры в срок, превышающий установленный п. 1.6 Договора на 2 (два) месяца;
  • — неисполнения Застройщиком обязанностей, предусмотренных законом, в случае, если Здание и (или) Квартира построены Застройщиком с отступлениями от условий Договора, приведшими к ухудшению качества Здания и (или) Квартиры, или с иными недостатками, которые делают их непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования;
  • — существенного нарушения требований к качеству Квартиры.

8.3.2. По требованию Дольщика настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  • — прекращения или приостановления строительства Здания, в состав которого входит Квартира, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный настоящим Договором срок (п. 1.6 Договора) Квартира не будет передана Дольщику;
  • — существенного изменения проектной документации строящегося Здания, в состав которого входит Квартира, в том числе существенного изменения размера Квартиры;
  • — изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав Здания;

8.4. В случае одностороннего отказа Дольщика от Договора или в случае расторжения Договора в судебном порядке по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Дольщиком в счет цены Договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Дольщиком. Указанные проценты начисляются со дня внесения Дольщиком денежных средств или части денежных средств в счет цены Договора до дня их возврата Застройщиком Дольщику.

8.4.1. Застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случаях:

  • — систематического нарушения Дольщиком сроков внесения платежей, указанных в графике платежей (Приложение № 1 к настоящему Договору), то есть нарушения срока внесения платежа более чем 3 (три) раза в течение 12 (двенадцати) месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 (два) месяца;
  • -______________________________________________________________________.

В случае одностороннего отказа Застройщика от Договора по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Дольщиком в счет цены Договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

8.5. В случае одностороннего отказа одной из Сторон от исполнения настоящего Договора Договор считается расторгнутым со дня направления другой Стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

  1. 9. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

9.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

9.2. Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями.

9.3. В случае недостижения согласия по спорному (спорным) вопросу (вопросам) в ходе переговоров Стороны могут передать спор в суд в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности.

  1. 10. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

10.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

  1. 11. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)

11.1. Стороны по настоящему Договору освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием форс-мажорных обстоятельств. При этом срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами.

11.2. Если форс-мажорные обстоятельства длятся более ________ (_______) месяцев, Стороны имеют право расторгнуть Договор до истечения срока его действия.

  1. 12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

12.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве Здания, будет считаться конфиденциальной и не подлежащей разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.

12.2. Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах Стороны обязаны немедленно (в течение ____ (_____)дней) извещать друг друга.

12.3. Все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме. Дополнительные соглашения должны быть скреплены подписями Сторон, печатью Застройщика и зарегистрированы в установленном законодательством РФ порядке. Дополнительные соглашения будут являться неотъемлемой частью настоящего Договора.

12.4. Настоящий Договор составлен на ________ (_____) страницах, включая график платежей (Приложение № 1), в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой Стороны и один для государственной регистрации. Все экземпляры имеют равную юридическую силу и являются оригиналами.

  1. 13. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) – один из наиболее доступных способов улучшения жилищных условий. Данный вариант характеризуется большим количеством нюансов и особенностей, которые важно принимать к учету перед заключением соглашения.

Что это такое?

В рамках договора долевого участия между дольщиком (покупателем) и застройщиком (продавцом) заключается соглашение, в соответствии с которым вторая сторона принимает на себя обязательства возвести многоквартирный объект по заранее установленным условиям для передачи отдельной квартиры в МКД первой стороне, оплачивающей данные работы совместно с другими вкладчиками.

С использованием ДДУ обеспечивается выполнение ряда гарантий:

  • защита от двойных сделок. После подписания проводится регистрация договора долевого участия в Росреестре. Таким образом государственными службами фиксируется право на получение конкретного объекта после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому недвижимость не может быть повторно продана другому лицу;
  • право на взыскание неустойки по договору долевого участия за нарушение сроков передачи квартиры. Если застройщик не передал квартиру до даты, определенной положениями ДДУ, покупатель может затребовать неустойку за каждый день ожидания;
  • право на расторжение договора долевого участия. Если продавец игнорирует исполнение возложенных обязательств или проводит работы некачественно, то покупатель может расторгнуть сделку без каких-либо последствий, получив при этом свои вложения, неустойку и компенсационные выплаты.

Еще одна определяющая позиция – прозрачная документация, обеспечивающая открытость информации. По нормам закона застройщик обязуется публиковать информацию о себе и строящемся объекте в средствах массовой информации. Также он должен предоставлять сведения по запросу любого человека.

Каковы существенные условия ДДУ?

В соответствии с Федеральным законом № 214 от 2004 года в договоре долевого участия должны быть отражены определенные положения, без которых документ будет признан недействительным. Это следующие условия:

  • предмет договорных отношений. Под ним следует понимать объект недвижимости, который возводится застройщиком и подлежит передаче дольщику после ввода в эксплуатацию;
  • срок выполнения работ. Данный временной отрезок является единым для каждого из участников долевого строительства. При стандартных условиях он определяется как период, по истечении которого квартира должна быть передана дольщику;
  • стоимость договора, правила и особенности уплаты. Цена соглашения представляет собой сумму средств, которая уплачивается дольщиком и выступает как вознаграждение застройщика в договоре долевого участия. Деньги могут уплачены: единовременным платежом или же несколькими переводами в течение определенного периода;
  • гарантийные сроки. Утверждаются на уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. Оговариваются достигнутыми договоренностями. Законом определены минимальные значения: 5 лет – на стандартные объекты недвижимости, 3 года – для объектов инженерной инфраструктуры. Отсчет сроков начинается со дня передачи квартиры дольщику и подписания акта приема-передачи.

Также существенной позицией признаются способы и условия, которые обеспечивают выполнение застройщиком возложенных обязательств, будь то: страхование ответственности, поручительство банка, использование залога и т.п.

Как зарегистрировать ДДУ?

Договор регистрируется в Росреестре или в Многофункциональном центре. Процедура выполняется следующим образом:

  1. В первую очередь дольщику потребуется собрать ряд обязательных документов:
  • соглашение и все бумаги в качестве приложений к нему. Количество экземпляров соответствует количеству участников долевого строительства;
  • совместное заявление дольщика и застройщика о необходимости регистрации. При стандартных обстоятельствах заполнение осуществляется в регистрирующем ведомстве;
  • удостоверение личности заявителя – паспорт гражданина. Физические лица могут действовать как лично, так и через доверенное лицо. Представители несовершеннолетних лиц должны донести свидетельство о рождении ребенка, недееспособных лиц – документ об опекунстве;
  • разрешение супруга/супруги на проведение сделки, заверенное нотариально. Нет необходимости, если и муж, и жена участвуют в долевом строительстве;
  • залог прав требования по договору долевого участия – для проведения регистрации обременения права. Актуально, если дольщик использует заемные средства. Стоит отметить, что необходима оценка прав требования по договору долевого участия. Если участник строительства не соблюдает условия кредитного соглашения, банк или иной кредитор получают данную возможность. Переуступка прав требования по договору долевого участия подразумевает передачу полномочий по требованию у застройщика объекта после его завершения;
  • документы, в которых указывается информация об объекте. Составляется застройщиком с обязательным согласованием содержания дольщиком. Уточняется местоположение квартиры на общем плане и заявленная площадь.
  1. Второй шаг подразумевает необходимость в уплате государственной пошлины, предусмотренной за проведение процедуры регистрации. Ее размер определяется с учетом статуса заявителя. Если в качестве заявителя выступает физическое лицо, потребуется уплатить 350 рублей. Прикладывать квитанцию к общему списку документов нет необходимости, так как в единой электронной базе Росреестра указываются сведения о проведении оплаты.
  2. На третьем этапе документы подаются в регистрирующее ведомство по месту нахождения возводимого объекта при личном посещении отделения или через представителя. Также бумаги можно передать через почтовую службу. После сдачи документов выдается расписка, в содержании которой должна быть указана информация такого рода: дата подачи заявки, перечень поданных бумаг, ФИО сотрудника, принявшего документы, ФИО сотрудника, у которого можно получить данные о статусе готовности.

Остается лишь дождаться внесения сведений в государственный реестр и получить подтверждение регистрации ДДУ. Срок ожидания составляет не более 10 дней при первичной регистрации договора, 5 дней – при всех последующих.

Как проводится электронная регистрация договора долевого участия в Росреестре?

Можно сэкономить время на процедуру регистрации и подать запрос дистанционным способом. Для этого нужна усиленная электронная подпись. Инструкция такова:

  1. Подать заявку на официальном сайте через специальную форму.
  2. Уточнить цель обращения.
  3. Внести кадастровый номер объекта.
  4. Прописать информацию о собственнике.
  5. Указать вариант, с использованием которого планируется получить документ после проведения регистрации.
  6. Прикрепить сканы необходимых документов.

Остается лишь подтвердить процедуру подписанием с использованием усиленной цифровой подписи и оплатить государственную пошлину.

Как проверить договор долевого участия в Росреестре?

Чтобы уточнить, был ли должным образом зарегистрирован ДДУ, потребуется выполнить ряд действий:

  1. В первую очередь следует обязательно запросить у застройщика копию договора, где проставлен штамп о выполненной процедуре регистрации.
  2. Если соглашение еще не было зарегистрировано, то нужно заявить о необходимости выдачи расписки Росреестра о приеме ДДУ на регистрацию.
  3. Третий вариант, как может быть проведена проверка регистрации договора долевого участия в Росреестре – это заказ выписки из ЕГРН через специальную форму на сайте Росреестра. На обработку запроса отводится до 5 рабочих дней.
  4. Еще один способ – получить соответствующую выписку в отделении Росреестра или через Многофункциональный центр.

При использовании третьего и четвертого вариантов можно получить информацию о всех участниках долевого строительства, которые были зарегистрированы на участке, где возводится многоквартирный дом.

Как расторгнуть ДДУ?

Расторгнуть соглашение можно с использованием четырех вариантов:

  • расторжение договора долевого участия по соглашению сторон. Обычно не подразумевает лишних сложностей, так как стороны сделки все заранее оговаривают. Однако застройщик может включить в положения соглашения невыгодные для дольщика условия. Поэтому так важно изучать предварительных договор долевого участия в строительстве и указывать на неправомерные позиции. Не нужно соглашаться на возвращение средств лишь после повторного заключения ДДУ на тот же объект с другим человеком. Также следует избегать длительных сроков возврата;
  • второй способ – в одностороннем порядке дольщиком. Для этого нужно предложить обоюдно разрешить проблему. Если не удалось – известить застройщика о расторжении, направив уведомление по почте с приложением расчетов процентов за время использования средств. Если деньги не были получены в течение 20 дней, дольщику следует обратиться в суд;
  • третий вариант – в одностороннем порядке застройщиком. Актуально, если дольщик не вносил платежи более двух месяцев или три раза нарушал сроки оплаты. Также изначально потребуется известить покупателя о необходимости погасить задолженность в течение 30 дней. Если никакого ответа не поступило, то договор расторгается, а деньги возвращаются дольщику на протяжении 10 дней. Если гражданин не явился за средствами, они переводятся на депозит нотариусу, о чем уведомляется покупатель;
  • через суд. Обычно актуально при нарушениях положений ДДУ. Иск подается по месту нахождения застройщика. Проведение разбирательств, необходимые документы и вердикт определяются с учетом обстоятельств.

В дополнении нужно учитывать нюансы расчета неустойки при расторжении договора через суд.

Как проводится расчет неустойки по договору долевого участия?

Если произошла просрочка сдачи дома по договору долевого участия или застройщик в установленный срок не устраняет недостатки, или запланировано расторжение ДДУ, то дольщик может рассчитывать на получение неустойки. Взыскание осуществляется из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за один день, если покупатель является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем; 1/150, если он – физическое лицо.

Неустойка по договору долевого участия начинает исчисляться:

  • при расторжении соглашения – с момента внесения средств дольщиком;
  • за просрочку – со следующего дня после истечения срока, указанного в положениях договора;
  • за несвоевременное устранение недостатков – по завершении периода, отведенного на исправительные работы.

Для упрощения расчетов предусмотрен калькулятор неустойки по договору долевого участия, которым можно воспользоваться .

Важно: в соответствии с вытекающими выводами из судебной практики гражданин обязан уплатить НДФЛ с неустойки по договору долевого участия, так как данная мера взыскания не преследует цель компенсировать потери дольщика.

Оформление ДДУ подразумевает необходимость в принятии к учету ряда важных юридических нюансов, поэтому для успешного участия в долевом строительстве следует привлечь юриста для получения консультации по проблемным вопросам.

Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ч.1 ст.2).

Основные права и обязанности застройщика, установленные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Обязанности застройщика

  • Предоставить и (или) опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети “Интернет” проектную декларацию на объект долевого строительства (ч.1 ст.3).
  • Предоставить проектную декларацию в Управление государственного строительного надзора субьекта федерации и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при заключении первого договора долевого участия (ч.2 ст.19).
  • Хранить оригинал проектной декларации (ч.3 ст.19), вносить в нее изменения в установленном порядке и сроки, в соответствии указанным законом (ч.ч.4, 5 ст.19). (в том числе публиковать изменения в СМИ и в сети Интернет)
  • Предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу информацию (документы) в соответствии с требованиями ч.2 ст.20.
  • По требованию участника долевого строительства предоставлять для ознакомления информацию (документы) об объекте строительства (ч.2 ст.21).
  • Использовать денежные средства участников долевого строительства исключительно для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст.18).
  • В предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передать надлежащего качества объект долевого строительства участникам долевого строительства (ч.1 ст.4, ст.6, ч.1 ст.7).
  • За месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче (ч.4 ст.8).
  • Передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии субьекта федерации для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (ч.3 ст.16).
  • В случае расторжения договора участия в долевом строительстве вернуть участнику долевого строительства денежные средства и пеню в установленном данным Федеральным законом порядке и сроки (ч.ч.2, 3, 5, 6 ст.9).
  • Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.1 ст.12).

Права застройщика

  • По истечении 14 дней с момента опубликования (размещения) проектной декларации в средствах массовой информации или сети Интернет и представления ее в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии субьекта федерации, Управление государственного строительного надзора субьекта федерации заключать договоры участия в долевом строительстве, на основании которых привлекать денежные средства граждан (ч.2 ст.3, ч.2 ст.19).
  • Расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке при невыполнении обязательств участником долевого строительства (ч.ч.4, 5, ст.5, ч.3 ст.9).
  • В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства застройщик вправе получить с участника долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч.6 ст.5).
  • Не несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства (ч.7 ст.7).
  • Не выплачивать пени предусмотренные настоящим Федеральным законом или договором при возврате денежных средств участнику долевого строительства, в случае расторжения договора по вине участника долевого строительства (ч.7 ст.9).
  • При необоснованном уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при его отказе от принятия объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч.6 ст.8).
  • В течение трех месяцев со дня направления предписания контролирующего органа застройщику, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным (ч.6 ст.23).

Если у вас возникли споры с застройщиком по договору долевого участия, обращайтесь в Коллегию адвокатов №1 и наши юристы помогут вам в разрешении любых строительных споров.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

Права и обязанности застройщика

Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщика состоят в следующем.
Застройщик обязан использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению (ст. 7 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве). Данная норма, по мнению законодателя, должна обезопасить участников долевого строительства от нерационального использования денежных средств, от их отвлечения застройщиком на строительство других объектов, от их использования в иных целях. Однако возникает вопрос о дополнительных обременениях, которые возлагает на застройщика правительство субъекта Российской Федерации при реализации инвестиционного проекта, в форме возмещения затрат на развитие социальной и инженерной инфраструктуры, а также в форме строительства и передачи объектов инфраструктуры или определенной доли площадей в построенных объектах субъекту Российской Федерации. Считается ли подобная компенсация или строительство нецелевым использованием денежных средств в понимании законодателя — остается неясным. Норма п. 1 ст. 5 Закона определяет цену договора участия в долевом строительстве как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство и на оплату услуг застройщика. В связи с обязанностью целевого использования денежных средств застройщики должны достаточно четко разграничивать эти величины, что на этапе строительства довольно проблематично. Каким образом налоговые и контролирующие органы будут решать данную проблему, пока также не ясно.

Застройщик обязан:
обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;
осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;
осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;
совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику строительства является существенным условием договора (подп. 2 п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Застройщику необходимо обеспечить соблюдение сроков выполнения строительных работ в соответствии с утвержденным проектом и ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 6 Закона). Предполагается, что в дальнейшем будут невозможны.
Застройщик гарантирует передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства в собственность после сдачи дома Приемочной комиссии и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию <*> при условии надлежащего и полного выполнения участником всех принятых на себя по договору участия в долевом строительстве обязательств. Согласно ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо — при отсутствии или неполноте условий такого договора — требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Закон установил предельные сроки передачи объекта участнику долевого строительства. После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока (п. 3 ст. 8 Закона). Участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта недвижимости в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен, то в течение семи дней с момента получения участником долевого строительства извещения от застройщика (п. 4 ст. 8 Закона).
Подробным образом регламентированы отношения по передаче объекта, не соответствующего требованиям к качеству (п. 5 ст. 8 Закона). Введение данных норм можно оценить положительно. Но законодатель не предусмотрел санкции принятия объекта за просрочку кредитором (участника долевого строительства), когда должник (застройщик) надлежащим образом выполнил обязательство. На практике распространены ситуации, когда объект к передаче готов, а участник долевого строительства уклоняется от его приемки. Ввиду того что государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства невозможна без предоставления передаточного акта >, участник долевого строительства, затягивая сроки подписания акта, тем самым экономит на налоге на имущество и на расходах по содержанию и эксплуатации объекта. Конечно, данные отношения могут быть урегулированы общими нормами ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств (гл. 25). Но в силу специфики отношений видится более правильным включение в Закон специальной нормы. Необходимо установить разумный срок приемки готового к передаче объекта долевого строительства, например один месяц, по истечении которого застройщику должно предоставляться право оформления передаточного акта в одностороннем порядке. Тем более что п. 6 ст. 4 Закона связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства с моментом его передачи от застройщика к участнику долевого строительства. Нормой ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества возлагается на его собственника, если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае Закон, используя возможности диспозитивной нормы ГК РФ, установил иной момент перехода риска.

На практике возникают ситуации, когда некоторые участники долевого строительства, подписав передаточный акт, уклоняются от регистрации права собственности, которая носит заявительный характер (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июня 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Застройщик отказывается содержать имущество, поскольку он фактически им уже не владеет, не пользуется и тем более не распоряжается. В итоге из-за неполного правового урегулирования данного отношения страдают и иные заинтересованные в содержании объекта недвижимости лица (например, собственники или будущие собственники, которые самостоятельно несут бремя содержания своего имущества, но недополученные средства на содержание имущества не позволяют должным образом содержать весь объект недвижимости в целом).
На основании ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, а право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Таким образом, норма ст. 210 ГК РФ является диспозитивной, что позволяет возложить обязанность на собственника (правообладателя) нести бремя содержания имущества на иных условиях. Представляется целесообразным включить в Закон норму следующего содержания: «Бремя содержания объекта долевого строительства с момента его передачи застройщиком участнику долевого строительства несет участник долевого строительства».
В договорах участия в долевом строительстве застройщик, как правило, принимает на себя обязанности по обеспечению оформления (составления) документов, представление которых будет требоваться действующим законодательством на момент регистрации права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости; по передаче документов в компетентный орган на оформление объекта недвижимости в собственность участника долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, в обязанности застройщика на основании Закона не входит обязательство по обеспечению оформления права собственности на объект долевого строительства. Более того, п. 4 ст. 16 Закона предусматривает право участника долевого строительства (или его наследников) обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. А застройщик обязан предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3 ст. 16 Закона).
На самом деле перечень документов, требуемых от застройщика и необходимых для регистрации прав собственности на объекты долевого строительства его участников, гораздо шире. Статья 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет общий перечень документов, которые являются основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подробный перечень документов устанавливается ведомственными актами. В частности, в Москве (на 15 июля 2005 г.) действуют следующие акты по вопросам государственной регистрации прав на объекты недвижимости, созданные в результате инвестиционной деятельности:
а) Инструкция по приему документов на государственную регистрацию прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними, утв. Приказом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы от 18 сентября 2003 г. N 110-П «О внесении изменений в Приказ по Комитету от 16 октября 2002 г. N 141-П» (приложение 1);
б) Методические указания по государственной регистрации прав на жилые помещения, созданные в результате инвестиционной деятельности по строительству (реконструкции) жилья, утв. Приказом Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29 мая 2001 г. N 77-П «О введении в действие Методических указаний по государственной регистрации прав на жилые помещения, созданные в результате инвестиционной деятельности по строительству (реконструкции) жилья».
Полный перечень документов включает в себя, например, документы с описанием объекта недвижимости, удостоверенные организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа (в Москве — это Государственное унитарное предприятие г. Москвы «Московское городское бюро технической инвентаризации» (ГУП МосгорБТИ; (далее — БТИ)), акты, изданные органами государственной власти <**>. Все отмеченные выше документы в настоящее время выдаются только застройщику, но Закон об этом умалчивает. Таким образом, участники долевого строительства не могут реализовать право на самостоятельное обращение за государственной регистрацией права собственности на объекты долевого строительства.

В связи с вышесказанным видятся следующие пути решения данной проблемы.
1. Застройщик самостоятельно передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. В связи с чем представляется целесообразным дополнить Закон нормой, возлагающей на застройщика дополнительные обязанности по предоставлению всей необходимой документации в регистрирующий орган. Причем большую часть документов достаточно подать на регистрацию один раз (первый) с заявлением о регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. При последующих обращениях с заявлениями о регистрации права собственности других участников долевого строительства на объекты долевого строительства необходимо сослаться на уже имеющийся номер регистрации права собственности на объект долевого строительства. Такой порядок подачи документов на регистрацию сформировался на практике и широко используется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Подобным образом Законом урегулированы отношения застройщика, участников долевого строительства и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Статьей 24 Закона внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Нормы ст. 24 Закона устанавливают перечень документов, представляемых застройщиком на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником, наряду с документами, которые необходимы для такой регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В состав этого перечня вошли разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества жилых и нежилых помещений, входящих в его состав, а также планируемой площади каждого из указанных помещений.
2. Участники долевого строительства самостоятельно получают в компетентных органах (БТИ, органах государственной власти субъекта Российской Федерации и пр.) необходимые документы для регистрации права собственности на объект долевого строительства. В связи с чем необходимо внесение изменений в ряд законодательных актов в части включения участников долевого строительства в круг лиц, которые вправе получать запрашиваемые у компетентных органов документы самостоятельно. Например, п. 16 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства устанавливает круг лиц, которым предоставляются сведения об объектах учета. Участники долевого строительства в этот перечень не входят. Однако, подп. «з» п. 16 Положения закрепляет возможность предоставления необходимых сведений иным лицам и органам, определенным законодательством Российской Федерации.

3. Компетентные органы сами передают необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Третий вариант является наименее приемлемым. Опыт работы с вышеуказанными организациями показывает, что в этом случае регистрация права собственности будет длиться годами.
Согласно Закону об участии в долевом строительстве на застройщика возлагается ряд новых обязанностей, по замыслу законодателя призванных обеспечить максимальную защиту участников долевого строительства. Закон устанавливает ряд требований, которые должны быть соблюдены застройщиком для того, чтобы начать привлечение денежных средств участников долевого строительства (ст. 3). Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением некоторых случаев (на основании п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Законом об участии в долевом строительстве введено новое понятие — «проектная декларация», которое включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства (ст. 19 — 21).
Наличие проектной декларации обусловлено необходимостью повысить информационную открытость деятельности застройщиков, предоставить участникам долевого строительства возможность заранее ознакомиться со сведениями, относящимися к проекту и его реализации, и оценить их.
Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет. Причем первый договор участия в долевом строительстве застройщик вправе заключить не ранее, чем через 14 дней с момента ее опубликования. Застройщик обязан предоставить проектную декларацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства. Закон также возлагает на застройщика обязанность по опубликованию изменений, вносимых в проектную декларацию, предусматривая ответственность застройщика за неисполнение данной обязанности.
Следует отметить, что проектная декларация будет являться достаточно подробным документом, из которого любое заинтересованное лицо сможет узнать максимум сведений о застройщике и о проекте строительства. В настоящее время предоставление участникам долевого строительства подобных сведений является правом застройщика, но не обязанностью.
Негативно восприняты участниками рынка ряд положений, относящихся к информационной открытости деятельности застройщика >. Основным аргументом против обязательной публикации отдельных данных является то, что подобная информация может рассматриваться как сведения, составляющие коммерческую тайну (например, информация, содержащаяся в аудиторском заключении), доступность которой может быть использована в недобросовестной конкуренции. В частности, застройщик обязан в проектной декларации указать информацию о величине собственных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (подп. 6 п. 1 ст. 20 Закона), о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства (подп. 9 п. 1 ст. 21 Закона). Непонятно, почему застройщик обязан любому обратившемуся к нему лицу предоставлять для ознакомления, согласно п. 2 ст. 20 Закона, отчетность о своей финансово-хозяйственной деятельности. Представляется, что данные нормы могут быть использованы недобросовестными конкурентами застройщика в определенных целях, т.к., даже не принимая участия в долевом строительстве, любое лицо получает возможность изучить большой объем экономической и бухгалтерской информации застройщика.

Думается, что вполне достаточно контроля финансовой устойчивости застройщика специально создаваемым для этого федеральным органом исполнительной власти (ст. 23 Закона). Например, п. 3 ст. 23 Закона устанавливает необходимость контроля за размером собственных денежных средств застройщика, за порядком расчета размера этих средств, за финансовой устойчивостью деятельности застройщика (требования к данным показателям устанавливаются Правительством РФ).
Контроль за финансовой устойчивостью застройщиков, осуществляемый специалистами, призван стать залогом эффективного сотрудничества участников инвестиционно-строительной деятельности, реально защитить участников долевого строительства от финансовых и прочих рисков. Однако включение в Закон ряда норм, относящихся к ответственности застройщика и участников долевого строительства, которые необходимо подробно рассмотреть отдельно (высокие проценты за просрочку кредитора, штрафные неустойки, невозможность одностороннего внесудебного расторжения договора с участником долевого строительства, нарушившим свои обязательства, и т.д.), ставит под угрозу саму финансовую устойчивость.
Итак, размещение проектной декларации в средствах массовой информации указывает на исполнение застройщиком обязанности информирования о планируемом строительстве его потенциальных участников, а государственная регистрация права аренды или собственности на земельный участок подтверждает законность возведения объекта строительства именно на указанной в договоре территории.
Данные требования, по замыслу законодателя, позволят избежать ситуаций, когда строительство может быть приостановлено из-за нарушений в документации (или по различным причинам вообще не начато, хотя привлечение денежных средств участников долевого строительства уже ведется).
По этим же причинам ст. 22 Закона запрещает не только привлекать денежные средства, но и рекламировать многоквартирный дом или иной объект недвижимости до выполнения застройщиком указанных выше требований. Специалисты видят в этом нововведении позитивный факт, т.к. оно позволит пресечь привлечение денег на несуществующее строительство за счет рекламы >. С другой стороны, непонятно, почему нельзя рекламировать объект, который застройщик намеревается строить в будущем (безусловно, к моменту начала привлечения денежных средств участников долевого строительства все требования законодателя будут соблюдены), с целью информирования застройщиком своего потенциального клиента о своих планах. Распространение рекламы и привлечение средств участников строительства — два этапа, разнесенные во времени, поскольку существует определенный временной промежуток между началом рекламы и обращением по ней потенциальных клиентов. Следовательно, согласно Закону, рекламная деятельность застройщика принесет результаты в виде первых договоров с участниками строительства только через весьма продолжительный отрезок времени, что приведет к дополнительным рискам в обеспечении финансирования строительства.

С позиций системного анализа, являющегося одним из методов, используемых в юридической науке, отношения между застройщиком и участником долевого строительства — это система, на входе которой финансовые, трудовые, материальные и организационные ресурсы, а на выходе — построенный объект недвижимости для участников строительства, прибыль для застройщика и полезный социальный эффект для государства, выраженный в обеспеченности граждан жильем. Цели государства по формированию рынка доступного жилья отражены в послании Президента РФ Федеральному Собранию от 26 мая 2004 г. Они основаны на нормах, закрепленных в п. 1 ст. 7 Конституции РФ, где Российская Федерация провозглашается социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. А согласно п. 2 ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Представляется правильным и обоснованным мнение большинства специалистов рынка недвижимости о необходимости корректировок Закона об участии в долевом строительстве с целью придания рассмотренной системе устойчивости, а отношениям между застройщиком и участниками долевого строительства — стабильности >. Этого можно достичь только путем установления баланса интересов сторон — участников долевого строительства, когда учитываются интересы не только кредитующей стороны (участника долевого строительства), но и застройщика. В противном случае система окажется неэффективной, что не соответствует целям и задачам ни одной из сторон.

Итак, юристы нашего центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:

— консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on — line. бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация (VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества, убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсультант по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций). разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.

Информация, находящаяся на данной странице сайта: www.juristMoscow.ru, является собственностью владельцев сайта. Все права на данную информацию защищены законом. Любое копирование информации возможно только со ссылкой на такую страницу сайта. В случае нарушения настоящих правил копирование информации, нарушитель будет применять санкции уголовного и гражданского преследования

На рынке существует много предложений от застройщиков об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других зданий.

Цены на построенные объекты заманчивые, но наученные горьким опытом граждане не спешат вступать в ряды дольщиков.

Перед тем, как подписать

Участники долевого строительства находятся в гораздо более рискованной ситуации, чем обычные покупатели недвижимости.

Тщательно выбирайте застройщика:

  • узнать включен ли в Единый реестр застройщиков,
  • выяснить примерный перечень сданных объектов,
  • собрать отзывы жильцов в построенных домах о качестве постройки,
  • изучить аудиторское заключение за последний год, а также разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года на сайте застройщика,
  • проверить есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истекли ли его сроки,
  • ознакомиться с проектной документацией и документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок,
  • прочитать заключение уполномоченных органов о соответствии проектной декларации установленным требованиям на сайте застройщика.

Внимательно изучайте договор долевого участия и подписывать после консультации с юристом. Уточните, на что обратить внимание и как защищать свои права.

Следите за отчетностью на сайте застройщика: ежегодные аудиторские заключения, сведения о застройщике в ЕГРЮЛ, этапы строительства объекта.

Смотрите на стройку своими глазами и познакомьтесь с другими дольщиками, чтобы обмениваться информацией.

Типовая форма

Договор долевого участия – важнейший ключ в отношениях между дольщиком и застройщиком.

Типовой формы договора, утвержденной законодателем, нет.

Однако есть установленные законом требования, которым должен соответствовать любой ДДУ.

Они содержатся в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Застройщики предлагают свою форму ДДУ, изменять условия в которой они не хотят либо идут на незначительные уступки по дополнительным условиям. Объясняют, мол, в Росреестре уже зарегистрирован первый ДДУ по строящемуся объекту, а согласно 214-ФЗ условия должны быть одинаковыми для всех дольщиков.

Это веский аргумент.

Однако не следует вслепую соглашаться с предложенной формой. Прежде всего, стоит разобраться, как прописаны условия в предложенном застройщиком типовом ДДУ и как они регламентированы в законе.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Обязательные условия

Существенные условия по закону – это условия, без которых соглашение считается незаключённым.

При отсутствии в ДДУ существенных условий у сторон не возникают права и обязанности.

Проверьте реквизиты договора и сторон:

  • номер и дату заключения,
  • наименование сторон.

Для граждан – это ФИО, паспортные данные, адрес места регистрации. Для организаций – это полное фирменное наименование с указанием организационно-правовой формы, ИНН, КПП, местонахождения, ФИО и основание полномочий представителя на подписание договора.

Подписывать ДДУ от имени застройщика должен генеральный директор. Если подписывает иное лицо, требуйте доверенность либо иной документ, подтверждающий право на реализацию объекта.

Проверьте застройщика в договоре в проектной декларации, разрешении на строительство и документах на земельный участок. Данные должны совпадать.

Существенные условия

Предмет договора — это описание сути отношений сторон. Предмет договора должен быть сформулирован примерно так:

«Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать готовый объект строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять построенный объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома».

Не путайте договор долевого участия с этими видами соглашений:

  • предварительным договором купли-продажи еще не построенной квартиры,
  • об участии дольщика в инвестиционной деятельности,
  • о переуступке прав на квартиру после ввода в эксплуатацию,
  • о совместном финансировании строительства.

Меры защиты дольщиков здесь не применимы.

Типовое описание квартиры и дома

В тексте должно быть полное описание многоквартирного дома в соответствии с проектом:

  • план,
  • местоположение,
  • вид, назначение, об этажность, общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость,
  • материал наружных стен и поэтажных перекрытий.

Проверьте информацию о помещении, которое покупаете:

  • назначение,
  • этаж, на котором расположена квартира,
  • общая площадь,
  • количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас.

Срок передачи по 214-ФЗ

Срок передачи готового объекта строительства должен быть единым для дольщиков.

В законе есть два понятия «ввод объекта в эксплуатацию» и «передача объекта участнику долевого строительства». Они про разное.

Проследите, чтобы условие ДДУ о сроке передачи объекта содержало конкретную дату, а не расплывчатые формулировки типа «в течение месяца после ввода объекта в эксплуатацию» или «не позднее окончания финансового года».

Это понадобится, чтобы взыскать неустойку. Чёткий срок позволит доказать в суде пропуск сроков передачи квартиры застройщиком.

Цена и оплата

Цена договора дана двумя способами:

  1. одной суммой,
  2. формулой — произведением цены единицы общей площади жилого помещения и цены одного квадратного метра.

Посмотрите, есть ли график платежей с указанием сроков и конкретных сумм.

Если вы берёте кредитные средства для оплаты цены договора, укажите:

  • номер, дату кредитного договора,
  • наименование кредитора,
  • срок действия договора,
  • сумму кредитных средств и проценты на кредит.

Пример указания гарантийного срока на объект

Качество построенного объекта должно соответствовать: условиям ДДУ, техническим и градостроительным регламентам и проектной документации.

Гарантийные обязательства застройщика на сданный в эксплуатацию объект — 5 лет, и 3 года — на входящее в состав объекта технологическое и инженерное оборудование.

Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта.

Обеспечение исполнения обязательств

Обязательства застройщика работают по принципу ипотеки, когда до выполнения обязательств недвижимость находится в залоге.

В залоге у дольщиков находятся:

  • объект строительства,
  • земельный участок или право аренды застройщика на него.

Залог оформляется с государственной регистрацией первого ДДУ.

Залог обеспечивает возмещение убытков на случай банкротства либо прекращения или приостановление строительства на срок более 2 месяцев.

На что ещё обратить внимание?

Помимо рассмотренных, застройщики включают пункты договора, касающиеся финансовых обязательств сторон, неустойки.

Посмотрите полезное видео по теме статьи:

Ответственность застройщика

За нарушение сроков передачи объекта обязан выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки:

  • 1/300 ставки рефинансирования, если дольщик – организация,
  • 1/150 ставки, если дольщик – гражданин.

Имеется ввиду %, который устанавливается Центральным Банком РФ. Такой размер компенсации предусмотрен законом. Договор не может установить планку ниже.

При просрочке сроков на устранение недостатков по жалобе застройщик обязан выплатить неустойку — 1% от стоимости объекта за каждый день просрочки.

Ответственность дольщика

Ответственность участника долевого строительства зеркальна — за нарушение сроков оплаты по ДДУ он обязан выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый день просрочки.

Форма страхования гражданской ответственности застройщика

Застройщик сам выбирает как застраховать риск ответственности перед дольщиками:

  • поручительство банка,
  • договор страхования в страховой компании
  • или Обществе взаимного страхования дольщиков.

Выгодоприобретателем будет дольщик.

Застройщик обязан передать все сведения о страховщике или поручителе, а также условиях и правилах получения компенсации.

Согласие на переуступку и регистрация в Росреестре

Посмотрите, есть ли условие об обязательном согласии застройщика на уступку прав требования по ДДУ третьим лицам.

Также посмотрите, кто регистрирует договор: вы сами или застройщик. Проверьте, включена ли в цену стоимость услуг застройщика по регистрации.

Это ключевые моменты, с которыми юристы сталкиваются на практике при разрешении споров в долевом строительстве.

Советы

  1. Без любого существенного условия договор будет считаться незаключенным.
  2. Государственная регистрация заставляет договор работать.
  3. Изучите сведения о застройщике и объекте строительства перед регистрацией.
  4. Обращайте внимание на способы защиты своих прав при возникновении спорных ситуаций: деньги, сроки, неустойка.

Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег, на этапе строительства приобретается 80% жилой недвижимости. Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме. Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание. Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не является панацеей от всех рисков. И сегодня у застройщиков остается еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ, на что обратить внимание при заключении договора, какие его условия требуют подробного и тщательного анализа, об этом и поговорим.

Информация о застройщике

Гражданам следует заранее до участия в строительстве позаботиться о своей безопасности и еще до момента подписания договора проверить застройщика. Федеральный закон обязывает застройщиков публиковать на своем официальном портале сведения о компании, в том числе финансовую и учредительную документацию, а также документы, касающиеся строящегося объекта. Зачастую достаточно посетить сайт застройщика и внимательно изучить всю опубликованную там информацию о строительной фирме и возводимом объекте, чтобы принять решение о том, стоит или нет доверять свои деньги этой компании.

С начала 2017 года закон серьезно ужесточил требования к застройщикам. Чтобы иметь возможность собирать средства граждан, компания должна соответствовать определенным условиям, указанным в 3 ст. 214 ФЗ, и обладать собственными финансовыми ресурсами. Минимальный размер уставного капитала должен быть не менее 2.5 миллиона рублей. Строительная компания, которая привлекает деньги инвесторов в нарушение законодательства, подвергается не только административному, но и уголовному наказанию.

Кроме того, по первому требованию граждан, строительная фирма обязана предоставить для изучения оригиналы или заверенные копии уставных и правоустанавливающих документов, разрешение на возведение объекта, а также декларацию проекта со всеми внесенными в нее изменениями.

Если, изучив информацию о компании и проверив ее документацию, потенциальный дольщик остался удовлетворен результатом, и решил строить свои отношения с данным застройщиком, то следующим этапом будет изучение самого договора долевого участия.

Какие условия должны присутствовать в ДДУ

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

  1. Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.
  2. Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой даты рассчитывается неустойка за просрочку. Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
  3. Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
  4. Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретные сроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
  5. Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ, вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.

Что нужно учитывать при заключении договора

При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным. Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству. Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику. К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.

Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших кабальное соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте документа человеку, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодный для себя контракт только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.

ДДУ, заключенный по 214 ФЗ, начинает действовать не сразу после подписания его сторонами, а только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре. Договор проверяется на законность и подлинность, и при обнаружении явных противоречий законодательству, документ возвращается без регистрации. Однако ДДУ не проходит проверку на наличие скрытых условий, невыгодных для дольщиков. Поэтому граждане должны самостоятельно позаботиться о своей безопасности.

Важные моменты договора

В договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Необходимо проверить, чтобы в ДДУ и проектной декларации фигурировала одна и та же компания, и чтобы именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где происходит строительство объекта.

Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно.

Самой распространенной причиной изменения цены является несоответствие фактической площади жилья проектной. Раньше в законодательстве не были установлены рамки, в пределах которых допускалось изменять площадь объекта, что позволяло застройщику менять квадратуру квартиры на свое усмотрение. Поправки, внесенные в закон в 2017 году, пресекли такую возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы, могут служить основанием для расторжения договора через суд.

Нередко в ДДУ прописываются штрафные санкции в отношении дольщиков за совершение определенных действий, например, за расторжение договора по их инициативе. Данные условия противоречат законодательству, согласно которому граждане имеют законное право отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 9 214 ФЗ, а также взыскать с застройщика неустойку.

Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание – подсудность по договору ДДУ. В соответствии с законом ОЗПП, дольщик может выбрать суд для подачи иска. Но зачастую застройщики лишают граждан такой возможности, указывая в документе конкретный суд (чаще всего располагающийся по месту нахождения своей компании), который будет заниматься рассмотрением споров по ДДУ. Ставя свою подпись на документе, дольщик фактически соглашается с данным условием, что в дальнейшем может стать препятствием для подачи иска в выбранный им судебный орган.

ДДУ – основной документ долевого строительства, к его заключению нужно подходить очень серьезно. Не стоит верить устным обещаниям застройщика и подписывать документ на невыгодных для себя условиях. Чтобы обезопасить себя и избежать неприятных последствий в будущем, обратитесь в Общество защиты прав дольщиков. Опытные юристы проведут всесторонний анализ договора, помогут обнаружить скрытые условия, скорректируют текст документа, а также проверят финансовую деятельность и репутацию застройщика, чтобы вы могли без опасений и рисков принять участие в долевом проекте. Наши координаты вы найдете в разделе «Контакты».

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Практически каждый, кто собирался купить квартиру в новостройке у компании — застройщика, сталкивался с предложением заключить договор долевого участия (ДДУ). В этой статье юристы прокомментируют, на что обратить внимание дольщику при заключении договора долевого строительства и как обнаружить подводные камни и невыгодные условия в тексте договора. Для наглядности, мы также подготовили пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру по ДДУ.

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств. Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику. Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Кто может заключить договор долевого участия

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица. Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

  • не сможет сослаться на законодательство о защите прав потребителей, если квартира окажется некачественной;
  • не получит средства из Компенсационного фонда при банкротстве застройщика.

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности. Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

Существенные условия договора долевого строительства

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

  • описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора». Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
  • характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
  • срок передачи квартиры дольщику. Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • цена квартиры и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
  • описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

Внимание! При отсутствии существенных условий договор будет считаться незаключенным, т.е. не существующим. В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют. Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа. Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Внимание! Зачастую строительный номер не совпадает с итоговым номером, который квартира получит после технической инвентаризации и регистрации.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

Оформление договора долевого участия

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым. Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации. Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Когда можно заключить ДДУ

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан. Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию. Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

  • до того, как дом будет построен;
  • после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Внимание! Подписывать ДДУ «задним числом» опасно!

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом. Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен. Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно. Если же нет, защитить свои права дольщику будет трудно. К примеру, может оказаться, что человек, подписавший договор от имени застройщика, в вымышленную дату договора вообще отсутствовал в городе. Это поставит договор под сомнение в суде, и дольщик не сможет получить квартиру по договору.

ДДУ подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

>ДДУ в новостройке — что это

Подводные камни в ДДУ

Переуступка ДДУ — что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Возможно ли наследование права требования по ДДУ

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *