Предварительный договор

Содержание

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к статье 429 Гражданского Кодекса РФ

1. Статья дает определение предварительного договора и предусматривает для заключения такого договора ряд требований, призванных создавать ясность во взаимоотношениях сторон. Предварительный договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения.

2. Предварительный договор может быть совершен посредством обмена офертой и акцептом, а также путем подписания единого документа, который чаще всего носит форму соглашения (протокола) о намерениях (см. ст. 434 и коммент. к ней).

3. На практике имеют место случаи принятия сторонами обязательств в отношении отдельных условий будущего договора (о предоставлении скидок, рассрочки платежа, о последующем обслуживании и т.д.).

Такие обязательства могут носить дву- и односторонний характер и должны признаваться имеющими правовую силу на основании норм ст. 8 ГК, согласно которой обязательства субъектов гражданского права возникают также из действий, прямо не предусмотренных законом, но порождающих обязанности (см. коммент. к этой статье).

4. При последующем отказе от совершения основного договора заинтересованная сторона вправе требовать по суду его заключения на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков (п. 4 ст. 445 ГК). Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусматривавшегося по нему исполнения.

5. В отношении условия о цене в информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.97 N 14 сообщается, что, если в предварительном договоре условие о цене указано не было, это не означает, что стороны по нему не определились. В соответствии со ст. 424 ГК при отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Другой комментарий к статье 429 ГК РФ

1. В отличие от впервые включенных в ГК норм о публичном договоре (ст. 426) и договоре присоединения (ст. 428) правила о предварительном договоре были известны российскому законодательству. Еще примечание 2 к ст. 130 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. предусматривало возможность заключения такого договора в определенной форме, а ст. 182-а, 182-б, 182-в и 218, 219 этого же Кодекса — предварительные договоры о заключении в будущем договоров купли-продажи строений и займа. Наиболее общие положения о нем (включавшие определение) содержались в утратившей силу ст. 60 Основ гражданского законодательства.

Предварительное соглашение, способствующее упрочению договорных связей, как это явствует из закона, находится в определенном соотношении с так называемым основным договором. Последний всегда направлен на достижение вполне конкретного экономического результата. По предварительному же договору, предшествующему основному, стороны обязуются заключить впоследствии любое соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на обусловленных предварительным договором условиях. При этом из числа существенных условий основного договора предварительный договор должен, во всяком случае, содержать условия о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. При отсутствии указания на срок основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

К предварительным договорам могут быть отнесены договор поручительства, заключенный для обеспечения исполнения обязательства, которое возникнет в будущем (ст. 361 ГК), договор об организации систематических перевозок грузов (ст. 798 ГК), кредитный договор, предусматривающий обязанность банка или иной кредитной организации предоставить денежные средства (кредит) заемщику (ст. 819 ГК).

Подобным договором следует признать и всерасширяющий круг действия «жилищный контракт», по которому строятся отношения между гражданином и соответствующей коммерческой организацией. Стороны обязуются в дальнейшем, по истечении срока действия контракта, заключить договор купли-продажи квартиры. Ее цена является фиксированной и зависит как от параметров заказанной квартиры, так и от срока действия контракта <1>.

———————————
<1> См.: Известия. 1995. 15 февр.

2. Как и при уклонении коммерческой организации от совершения публичного договора, в случаях нежелания стороны предварительного договора заключить основной применяются правила п. 4 ст. 445 ГК, регулирующие отношения, которые складываются при заключении договора в обязательном порядке.

3. Наряду с изложенным возможна ситуация, когда до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, этого не последует либо одна из сторон не направит другой предложение заключить такой договор. В подобном случае обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекращаются.

ПРАВИЛО ПРЕДВАРЕНИЯ

Смотреть что такое «ПРАВИЛО ПРЕДВАРЕНИЯ» в других словарях:

  • ПРАВИЛО ПРЕДВАРЕНИЯ — см. закон предварения … Словарь ботанических терминов

  • ПРАВИЛО ВАЛЬТЕРА-АЛЕХИНА — см. в ст. Правило предварения. Экологический энциклопедический словарь. Кишинев: Главная редакция Молдавской советской энциклопедии. И.И. Дедю. 1989 … Экологический словарь

  • Алёхин, Василий Васильевич — В Википедии есть статьи о других людях с такой фамилией, см. Алёхин. Василий Васильевич Алёхин Дата рождения: 5 (17) января 1882(1882 01 17) Место рождения: Курск, Курская губерния … Википедия

  • Двухтактный двигатель — … Википедия

  • Ньютон, Исаак — У этого термина существуют и другие значения, см. Ньютон. Исаак Ньютон Isaac Newton … Википедия

  • Предупреждение и пресечение преступлений — I. Общее понятие. Охрана государственной, общественной и личной безопасности от преступлений, произвольных посягательств и опасных действий, все равно, исходят ли они от отдельных лиц или совокупности их, составляет важнейшую задачу полиции… … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона

  • Двухтактные двигатели — Двухтактный двигатель поршневой двигатель внутреннего сгорания в котором рабочий процесс в каждом из цилиндров совершается за один оборот коленчатого вала, то есть за два хода поршня. Такты сжатия и рабочего хода в двухтактном двигателе… … Википедия

  • Приданое — имущество, которое приносит мужу жена или за нее другие для облегчения издержек брачной жизни. Институт П. при всей своей распространенности происхождения сравнительно позднего. Он находится во внутреннем противоречии с господствовавшей в… … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона

  • Прекрасное — Одна из главных этно социо исторически детерминированных категорий классической эстетики, характеризующая традиционные эстетические ценности, выражающая одну из основных и наиболее распространенных форм неутилитарных субъект объектных отношений,… … Энциклопедия культурологии

  • ПРЕКРАСНОЕ — эстетическая категория, характеризующая явления, обладающие высшим эстетическим совершенством. В истории мысли специфика П. осознавалась постепенно, через соотнесение его с др. рода ценностями утилитарными (польза), познавательными (истина),… … Философская энциклопедия

Правило предварения

В 1951 г. В.В. Алехин установил правило предварения для растений: северные влаголюбивые растения в пределах южных границ ареала располагаются на северных склонах и на дне балок, а южные по мере продвижения на север переходят на лучше прогреваемые южные склоны (рис.).

Это особенно проявляется на южных и северных границах лесной зоны. По южным склонам из средней тайги глубоко в северную проникают ельники-черничники и ельники-кисличники. В Якутии на северных склонах растут холодовыносливые леса даурской лиственницы, а южные покрыты сосновыми лесами. На южных окраинах лесной зоны по северным склонам сохраняются леса, а по южным произрастает уже типичная степная растительность.

Оно имеет большое значение при проведении геоботанических исследований, поскольку позволяет предсказывать состав растительности еще не обследованных мест и прежний ее облик там, где она уничтожена.

Естественно, что правило предварения носит относительный характер. Менее четко оно выражено в гористой местности, так как там отмечается более сложная совокупность экологических факторов.

Принцип стациальной верности

Под стацией обычно понимают место обитания вида. В связи с тем, что виды и слагающие их популяции избирательно относятся к факторам среды, они заселяют строго определенные стации с соответствующими экологическими условиями.

Понятие стация применяется только по отношению к виду. Каждый вид имеет свой набор стаций. Между крайними показателями избирательности вида к местообитаниям существует много переходов. Азиатская саранча, например, живет только на болотистых стациях, а итальянская саранча более пластична и заселяет целинные степные участки, залежные земли, пастбища.

Набор стаций настолько характерен для каждого вида, что может служить не менее существенным его отличительным признаком, чем морфологические и другие особенности.

Это имеет практическое значение при определении вредных и полезных видов.

Свойство видов избирательно заселять те или иные стации обозначается как принцип стациальной верности. Данный принцип является важной экологической закономерностью.

Обязательная нотариальная форма предварительного договора?

Про мошенничества с предварительными договорами уже столько сказано… В 2016 г. я с трудом собрал все схемы, с которыми сталкивался и которые касаются предварительных сделок. Вот они, все десять штук .
Как это не смешно, но в 2017 г. нарисовалась одиннадцатая комбинация.
Владелец 1/2 доли в праве на квартиру подписал предварительный договор, принял крупный задаток и сейчас уклоняется от основной сделки. Деньги не возвращает. Кричит, что предварительный договор купли-продажи доли подлежит нотариальному удостоверению, и что без нотариального удостоверения договор ничтожен. По логике этого продавца, обязать его продать свою долю суд не сможет. Выплачивать семизначную сумму задатка аферист планирует из своей пенсии.
Ситуация вдвойне неприятна тем, что покупатель – дочь ответчика, и владелица другой 1/2 доли.
Ну что тут сказать…
С одной стороны, с лета 2016 г. ситуация в правовом регулировании действительно поменялась, с другой – все это мы уже проходили. Такие споры уже были, просто они не касались недвижимости. Сразу вспоминается вот что.
Абзацем 1 п. 11 статьи 21 Федерального закона от 08.02.1998 «Об обществах с ограниченной ответственностью» уже давно установлено, что «сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки».
Абзацем 3 этого же пункта определено, что разрешается заключать договоры, устанавливающие обязательство совершить в будущем при возникновении определенных обстоятельств сделку, направленную на отчуждение долей в уставном капитале. По сути, здесь речь идет о предварительных договорах, совершенных под условием.
Соответственно, по этим нормам закона уже формировалась судебная практика. Ответчики по таким искам также в какой-то момент «передумали» заключать договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО, и также ссылались на то, что предварительный договор нотариально не удостоверен и ничтожен. В понимании этих ответчиков и в соответствии с п.2 ст. 429 ГК РФ, «предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность». По сути, относительно ничтожности сделки Гражданский кодекс РФ уже давно дублировал указания ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Что интересно, данный спор был урегулирован Высшим арбитражным судом РФ, причем со свойственной ему элегантностью.
Может быть, я просто ностальгирую по практике ВАС РФ, но смотрите сами, как все было решено в определении от 05 марта 2012 года по делу № А50-11309/2011: «Решением от 16.08.2011 Арбитражный суд Пермского края отказал в удовлетворении иска Евдокимова Д.А. к Колесникову И.А. о признании недействительным по мотиву несоблюдения нотариальной формы заключенного между ними предварительного договора от 30.06.2010 купли-продажи доли в уставном капитале общества… и о применении последствий недействительности этой сделки… В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора Евдокимов Д.А. просит отменить их… Изучив судебные акты и доводы заявителя, суд не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации… Предметом оспариваемого договора, как установлено судами, является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу отчуждения доли (части доли) в уставном капитале хозяйственного общества. Следовательно, по мнению судов, несоблюдение нотариальной формы предварительного договора купли-продажи доли не влечет за собой недействительность этой сделки».
Ранее нижестоящий 17 ААС РФ также привел очень интересною мотивировку: «принимая во внимание, что в абз. 3 пункта 11 статьи 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью названы две сделки, требующие нотариальное удостоверение: договор, в котором выражена воля отчуждателя на передачу доли в случае возникновения определенных обстоятельств; сделка, непосредственно направленная на отчуждение доли, то рассматриваемый договор не требует нотариального удостоверения и считается заключенным в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Заключенная на его основании сделка подлежит нотариальному удостоверению»
Я уверен, что эта позиция является совершено верной.
Абсолютная глупость – нотариально удостоверять предварительный договор, по которому не переходят деньги или имущество.
При этом, конечно, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017), а конкретно ст. 42 названного закона, предписывает нотариальную форму для «сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество». Но ведь и ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» содержит такие же указания, просто в нем речь идет о другом объекте.
Хотелось бы подвести черту, но, к сожалению, это трудно сейчас сделать.
ВАС РФ, как вы знаете, ликвидирован, и у судебной системы России осталась только одна голова. По этой причине в настоящее время довлеет судебная практика Верховного суда России, который относительно предварительных договоров и их формы, насколько мне известно, еще не высказывался. Будет ли новая судебная практика руководствоваться названным определением ВАС РФ сказать не могу.
Опасения связаны вот с чем. Например, ранее Высший арбитражный суд РФ всегда не приветствовал передачу денег по предварительному договору, а переданный по предварительной сделке задаток всегда считал авансом. Это было совершенно правильно, так как задатком не может обеспечиваться безденежное обязательство, а предварительный договор – всегда безденежный, его природа — безденежна. В тоже время Верховный суд РФ допускал наличие задатка в отношениях по предварительной сделке, и просто закрывал глаза на то, что такая схема противоречит самой природе задатка, у которого всегда есть платежная функция. Практики на эту тему – масса. В итоге, после ликвидации ВАС РФ позиция Верховного суда РФ стала доминировать.
Возможно, что Верховный суд РФ все-таки и по затронутому вопросу выскажется иначе, и тогда уж точно придется предварительные договоры купли-продажи долей в праве собственности нести к нотариусам.
Не хотелось бы, конечно.

ВС решал, нужно ли нотариально удостоверить предварительный договор

Сергею Боярцеву и Андрею Киселеву принадлежало по 50% доли в «Тройка-Девелопмент» — именно они выступили учредителем компании. В феврале 2010 года Киселев подал заявление о выходе из состава учредителей, его доля перешла юридическому лицу. Спустя полгода компания продала 50% доли некому Кирьянову. В 2015 году Боярцев заключил с Анатолием Оводом предварительный договор купли-продажи предприятия. Он обязался передать Оводу свою долю в 50%, а потом и оставшиеся 50% — когда право на них перейдет от Кирьянова обратно к компании.

Обзор практики ВС Верховный суд выпустил третий обзор практики в 2018 году

Основной договор должен был быть заключен в течение семи дней после внесения сведений в ЕГРЮЛ, касающихся переизбрания директора «Тройки-Девелопмент» и возврата доли Кирьяновым. Эти события произошли в ноябре. Но стороны все же не заключили основной договор. Боярцев хотел вернуть аванс Оводу, но последний не согласился и отправился в суд.

Две инстанции пришли к выводу, что раз предварительный договор не был нотариально заверен, то он является ничтожным. Суд округа отправил дело на пересмотр — он указал на необходимость дать правильную правовую квалификацию предварительному договору. По мнению суда, такой договор не предусматривает заверения у нотариуса.

С этим поспорил Боярцев, который пожаловался в Верховный суд. «Суды первой и апелляционной инстанций, с учетом фактических обстоятельств спора, правильно исходили из того, что судебный акт по настоящему делу не может повлиять на права или обязанности названных лиц, так как сведения в отношении них исключены из реестра», — указал ВС и отменил решение суда округа. (дело № А55-8181/2016).

  • Экономколлегия ВС
  • Верховный суд РФ

Предварительный договор — это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.
Использование предпринимателями предварительного договора имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится возможность исполнить основной договор.

Предварительный договор в общем понимании

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной (например, простая письменная, нотариальная). Если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Условия предварительного договора и сроки

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора. В случае если предварительный договор не позволяет установить предмет или другие существенные условия основного договора, то он будет являться не заключенным.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, контрагент может обратиться в суд с требованием заключить основной договор, а также взыскать убытки вызванные уклонением.

Если в течение срока, установленного в предварительном договоре, основной договор не был заключен сторонами, то обязательства по его заключению прекращаются.

Ниже приведен образец предварительного договора:

Скачать образец предварительного договора

Особенности конструкции предварительного договора на примерах

Отсутствие возможностей исполнить основной договор в момент заключения предварительного не является основанием для признания предварительного договора недействительным.

Пример 1. ЗАО «Ромашка» (Продавец) и ООО «Лютик» (Покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилого здания. По условиям предварительного договора компании договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества. В соответствии с предварительным договором ЗАО «Ромашка» обязалось оформить за собой право собственности на здание в течение 1 года с момента подписания предварительного договора. Сторонами в предварительном договоре также было оговорено: стоимость здания, порядок взаиморасчетов и срок, в течение которого должен быть заключен основной договор (2года).

После оформления права собственности ЗАО «Ромашка» стало уклоняться от заключения основного договора. ООО «Лютик» неоднократно обращалось с просьбой заключить основной договор и в последствии подало исковое заявление в арбитражный суд с требованием о понуждении его заключения.

ЗАО «Ромашка» отстаивая свои интересы в арбитражном суде, заявило, что при заключении предварительного договора у последнего отсутствовало право собственности на имущество. В силу этого предварительный договор является ничтожным.

В рассматриваемом случае продавец необоснованно уклонялся от заключения основного договора. В соответствии со ст. 429 ГК РФ при заключении предварительного договора существование имущества, являющегося предметом будущего договора, не требуется. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Подписанное сторонами письмо о намерениях по своей юридической природе не может выступать в качестве предварительного договора.

Пример 2. ЗАО «Василек» (заказчик) и ООО «Одуванчик» (исполнитель) по результатам проведенных переговоров составили письмо о намерениях, в котором изложили все договоренности между собой.

Письмом исполнитель отказался от дальнейшего сотрудничества и подписания основного договора. Заказчик обратился в суд с требованием о обязать исполнителя заключить основной договор на основании предварительного договора.

Однако по своему характеру и содержанию письмо о намерениях, является документом, носящим предварительный характер и составленным сторонами по результатам переговоров. Данное письмо содержит намерение сторон заключить в будущем контракт, но не содержит условий, указывающих на обязанность заключения данного контракта. В данном случае письмо о намерениях не может считаться предварительным договором. Поэтому каждая из сторон, подписавшая данное письмо, была вправе в любое время отказаться от заключения контракта.

Предварительный договор считается не заключенным в случае отсутствия в нем существенных условий основного договора.

Пример 3. Между ИП «Сидоров» (далее Арендатор) и ИП «Петров» (далее Арендодатель) заключен предварительный договор аренды помещения в нежилом здании. По его условиям стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора аренды помещения, но, не указали его площадь и расположение. Данное здание на момент заключения предварительного договора строилось.
В предварительном договоре отсутствовали сведения, позволяющие определенно установить объект аренды. В данном случае предварительный договор не содержал всех необходимых существенных условий основного договора, поэтому предварительный договор считается не заключенным.

Предварительный договор купли-продажи доли в ООО считается недействительным, если не соблюдена нотариальная форма.

Пример 4. Данную ситуацию отлично поясняет одно из наших завершенных дел — Возврат аванса по предварительному договору купли-продажи бизнеса.

>Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры: инструкция и образец

Что это такое?

Одним из предварительных шагов по перепродаже квартиры, комнаты или доли является соглашение о продаже, заключенное между сторонами (продавцом и покупателем).

Оно подтверждает намерения сторон и подразумевает, что они договорились о размере стоимости, был внесен залог, а обусловленные денежные средства ожидают окончательного подтверждения платежа.

Также устанавливаются сроки заключения основного контракта (п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ). На этом этапе официальное подтверждение продажи или передачи документов ожидает тщательной проверки покупателем всех деталей контракта, завершения формальностей, касающихся банковских кредитов и других условий.

Это соглашение, которое строго определяет условия, регулирующие продажу недвижимого имущества и подразумевает, что:

  • Стороны договорились о всех аспектах купли-продажи.
  • Покупателем был внесен депозит.

Документ разрабатывается как готовый бланк для заполнения квитанции.

Для чего нужен преддоговор?

Такая бумага служит для продавца подтверждением получения депозита. Этот документ используется любым лицом, желающим продать или приобрести недвижимое имущество (главным образом, квартиру в жилищном кооперативе). Агенты по продаже недвижимости могут приобрести этот документ один раз и сохранить его для повторного использования клиентами.

Включает в себя:

  1. Все требуемые положения для защиты интересов обеих сторон.
  2. Пояснительные примечания, охватывающие все аспекты, включая исполнение и другие.
  3. Возможные варианты действий в соответствии с особыми ситуациями.

Должен быть удобным и понятным, а также способным адаптироваться к особенным требованиям любой из сторон.

Деловая бумага обеспечивает:

  • Соблюдение существующих положений законодательства.
  • Широкий охват возможных обстоятельств и соответствующие меры.
  • Отметку о срочном характере документа.
  • Наличие данных о продавце.
  • Наличие условий передачи.
  • Идентификацию квартиры, комнаты или доли.
  • Правильное оформление квитанции, заверяющей получение оплаты.
  • Соответствующие правовые положения – гарантии, исключения, компенсации и так далее.

Как правильно составить?

В «шапке» бланка договора купли-продажи квартиры указываются следующие данные:

  • Название деловой бумаги.
  • Место создания (город).
  • Дата создания.

В первой части основного положения указываются:

  • Полное имя продавца.
  • Информация о продавце (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).
  • Полное имя покупателя.
  • Информация о покупателе (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).

Во второй части:

  • Письменное обязательство к будущей сделке.
  • Подробное описание квартиры (комнаты, доли).
  • Местонахождение собственности.
  • Подтверждение прав собственности продавца.

Как правильно оформить условия сделки:

  • Цена (прописывается цифрами и словами).
  • Сумма задатка.
  • Сумма сделки.
  • Срок выплаты.

Другие существенные аспекты:

  1. Вид составленного документа.
  2. Регистрация прав на недвижимое имущество в уполномоченных государственных органах.
  3. Расходы на нотариальное удостоверение.
  4. Срок передачи продавцом квартиры (свободной от регистрации и проживающих лиц).
  5. Расходы по регистрации основного договора.
  6. Ответственность сторон по выполнению обязательств.
  7. Срок для заключения сделки.
  8. Гарантии и компенсации (ст. 380-381 ГК РФ).

Документ выдается на руки и подписывается в двух экземплярах обеими сторонами.

Необходимые документы

От продающей стороны необходимы:

  • Документы на недвижимость и свидетельство о гос. регистрации собственности.
  • Паспорт.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Сертификат на квартиру.
  • Выписка из домовой книги.

Покупатель при себе должен иметь:

  • Паспорт.
  • Справка о доходах (в случае с ипотекой).
  • Оценочный сертификат на недвижимость.
  • Еще один любой документ для подтверждения личности.

Указание сторон сделки

Ответственность участников прописывается отдельными подпунктами контракта, начинается со слов «Продавец (или покупатель) обязуется…» и содержит перечень обязательств к выполнению. В конце деловая бумага скрепляется подписями обеих сторон.

Предмет преддоговора

Суть предварительного договора купли-продажи заключается не в покупке квартиры как таковой, а лишь в обозначении намерений сторон в будущем заключить основной контракт.

Описание объекта

Описательная информация о квартире, комнате или доле содержится в отдельном пункте бумаги и подразумевает наличие следующих данных:

  1. Номер квартиры (комнаты).
  2. Количество комнат.
  3. Город, в котором находится собственность.
  4. Улица.
  5. Номер дома.
  6. Общая жилая площадь.

Правоустанавливающие бумаги

Кроме паспортных данных покупателя и продавца, со стороны последнего необходимы следующие правоподтверждающие бумаги:

  • Предыдущий договор купли-продажи (дата соглашения, номер контракта, где, как, когда зарегистрирован, номер записи в гос.учреждении).
  • Свидетельство о государственной регистрации права (серия, кем и когда выдано).
  • Запись регистрации (номер).

Установление порядка расчетов

Прописывается отдельным пунктом и регулирует размер задатка (обычно 10% от общей суммы) и полной стоимости, а также вид выплаты.

Срок исполнения

Устанавливается как временной промежуток, в течение которого необходимо заключить основную сделку.

Дополнения в случаях с внесением задатка

Внесение задатка является договорным способом обеспечения сделки. Регулирующий пункт находится после основных положений документа.

Дополнительно указываются возможные случаи невыполнения одной из сторон своих обязательств, а также размер соответствующей компенсации. Подобные ситуации описаны ниже:

  1. Если покупатель по какой-либо причине не выполнил условия контракта, то взнос в полном объеме остается у продавца.
  2. В случае, когда нарушителем является продавец, в течение 5 рабочих дней после истечения обусловленного срока сделки, покупатель должен получить выплату в размере двойной суммы задатка.

При внесении аванса

Аванс является обязательной мерой только если того требует продавец, при этом размер денежной выплаты устанавливается произвольно. В документе описывается в том же месте, что и задаток. Здесь также рассматриваются случаи невыполнения условий договора и отмечается объем соответствующей компенсации. Подобные ситуации описаны ниже:

  1. В случае неисполнения покупателем своих обязательств по настоящему договору или отказа от подписания основного договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты) последний выплачивает продавцу штраф в размере эквивалентном 30 % внесенного аванса.Факт наступления указанных обстоятельств должен быть подтвержден актом, составляемым продавцом и покупателем. В день составления указанного акта договор считается прекращенным в связи с невозможностью исполнения.
  2. Продавец обязан вернуть покупателю все полученные от покупателя денежные средства (аванс) полностью в случае неисполнения продавцом обязательств по договору и расторжения договора при обнаружении покупателем обстоятельств препятствующих заключению основного договора на согласованных сторонами условиях: период возврата аванса при этом составляет 7 дней.

Нюансы при покупке комнаты в коммуналке

Особенность заключается в отличии перечня документов, предоставляемых продавцом:

  1. Кадастровый паспорт.
  2. Выписка из ЕГРН об отсутствии ареста и обременения на комнату.
  3. Справка о зарегистрированных лицах.
  4. Поквартирная карточка.
  5. Справка об оплате коммунальных платежей.
  6. Банковские реквизиты.

Добавляется требование о запрете любых действий, ведущих к изменению технических и правовых характеристик. Продавец обязуется уведомить других собственников комнат о продаже с указанием условий сделки в течение трёх дней с момента подписания контракта. Также может быть добавлен пункт об имуществе в комнате и его стоимости.

Особенности в случаях с приобретением доли жилья

В первой части деловой бумаги, кроме прочего, отмечается:

  • Размер доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
  • Стоимость доли.
  • Правовые основания продавца о владении.

Во второй части:

Срок на уведомление других участников общей долевой собственности о продаже доли с указанием существенных условий продажи.

Нужно ли регистрировать?

Государственная регистрация подобного документа не требуется. Законодательные органы объясняют это тем, что в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора купли-продажи. В текущее время, регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор купли-продажи недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Возможно ли подписание по доверенности?

Подписание подобной бумаги о купле-продаже доверенным лицом происходит в общем порядке процедуры, описанной выше. Особенность заключается в нескольких видах доверенностей.

  1. Одноразовая – позволяет представителю выполнить одно конкретное действие, фиксируемое текстом документа.
  2. Специальная – позволяет выполнять обусловленный перечень близких по значению действий от имени владельца.
  3. Генеральная – наделяет представителя привилегиями высшего уровня и предоставляет максимальную свободу действий.

  • Цены на услуги нотариуса

    Услуги нотариуса в данном вопросе являются добровольной мерой, за исключением случаев с покупкой доли. Расходы могут быть распределены равномерно или полностью возложены на покупателя. Примерная стоимость указана ниже. Для подтверждения договоров ценой равной 1 млн. рублей или менее:

    • Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
    • Между посторонними лицами – 3 тысячи рублей + 0.4% от общей суммы.

    от 1 млн. до 10 млн. рублей:

    • Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
    • Между посторонними лицами – 7 тысяч рублей + 0.2% от общей суммы.

    Свыше 10 млн. рублей:

    • Между родственниками – 23 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
    • Между посторонними лицами – 25 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.

    Можно ли расторгнуть, на каких основаниях?

    Поводом для расторжения контракта могут являться следующие случаи:

    • Если покупатель не успел выплатить оговоренную денежную сумму, то сделка аннулируется по истечению одного года. Стороны могут добровольно и по взаимному желанию продлить действие документа.
    • По инициативе продающего, если тот желает ускорить процедуру продажи, а потенциальный клиент не успевает уладить банковские проблемы в срок. В этом случае продавец выплачивает покупателю двойную сумму залога.
    • По инициативе покупающего при наличии серьезных расхождений между фактическим состоянием собственности и описанием в договоре. Здесь покупатель получает обратно весь размер денежного взноса.

    Внимание: Как правильно расторгнуть подобное соглашение — регулируется п.1 ст. 452 ГК РФ. Всем гражданам, которые собираются оформлять сделку купли-продажи, нужно знать не только о том, как составить предварительный договор, но и о правилах составления и заключения основного соглашения и других документов. На нашем сайте вы найдете следующие статьи на эту тему:

    • Как оформить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии?
    • Можно ли восстановить договор и как это сделать?
    • Процедура регистрации договора купли-продажи.
    • Составление договора с риэлтором и агентством на куплю-продажу квартиры.
    • Секреты составления договора купли-продажи доли в квартире.
    • Что такое акт приема-передачи по договору купли-продажи квартиры?
    • Инструкция по составлению договора купли-продажи квартиры.
    • Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры.

    Таким образом, предварительный договор купли-продажи составляется для решения финансовых вопросов, порядка проведения процедуры и уточнения условий обмена. Он также служит как заверение сторон о выполнении своих частей соглашения.

    Документ регулируется гражданским кодексом РФ и может быть обжалован в суде. Понимание законодательного аспекта темы может в существенной мере сократить недопонимание между сторонами и ускорить процесс осуществления сделки.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Условие предварительного договора, по которому основной будет заключен, если одна из сторон совершит определенные действия, все еще неоднозначно воспринимается судами

    На сегодняшний день ответ судов на вопрос, можно ли в предварительном договоре прописать условие о том, что основной договор будет заключен, если одна из сторон совершит какие-либо действия, является неоднозначным.

    Наглядным примером разброса позиций является дело № А56-49422/2013, в котором стороны заключили предварительный договор, предусматривавший обязанность сторон заключить договор аренды в течение 30 дней с момента оформления арендодателем права собственности на объект, помещение в котором должно было быть предметом договора аренды.

    Договор предусматривал обязанность арендатора перечислить арендодателю гарантийный платеж в сумме около 2 млн руб. Стороны договорились, что после того, как арендодатель приобретет право собственности, он должен будет направить арендатору подписанный основной договор. Если он этого не сделает в течение 30 дней, то ему придется вернуть гарантийный платеж арендатору, а также уплатить штраф. Если же в течение 30 дней после получения основного договора арендатор не подпишет его, гарантийный платеж остается у арендодателя, а предварительный договор будет считаться расторгнутым.

    В мае 2013 г. арендодатель зарегистрировал право собственности на объект. А вот письмо с подписанным договором аренды направил арендатору только в июле 2013 г. Посчитав, что основной договор на подписание направлен не был, арендодатор потребовал от арендодателя вернуть гарантийный платеж, уплатить штраф, а также компенсировать расходы на ремонт помещения.

    Суды разных инстанций принимали различные решения, и дело прошло не один круг рассмотрения. Основных подходов к разрешению этого спора было два.

    Первый подход: срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен сторонами в предварительном договоре с нарушением правил ст. 190 ГК РФ, поскольку событие, с которым стороны связали срок исполнения обязательства, не отвечает признакам неизбежности. А это значит, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, ими не определен, поэтому следует применять абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ, в результате чего основной договор подлежал бы заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть не позднее сентября 2013 г. Следовательно, основной договор не был заключен по вине арендатора, который получил его до истечения годового срока, но не подписал.

    Второй подход: поскольку на момент заключения предварительного договора сторонам было неизвестно, наступит ли обстоятельство, с которым связывается начало течения срока для направления арендатору основного договора (регистрация права собственности на объект), в соответствии с п. 2 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием. Из этого следует, что это арендодатель не успел направить основной договор на подписание арендатору и предварительный договор был расторгнут по его вине.

    Как указала кассация, повторно рассматривая спор, следует различать предварительный договор, устанавливающий обязанность совершить сделку в согласованный сторонами срок (при его отсутствии в соответствии с правилами абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ), и договор, совершенный под условием (условная сделка), когда наступление правовых последствий зависит от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (постановление АС Северо-Западного округа от 29.01.2015 № Ф07-1027/2014 по делу № А56-49422/2013).

    В итоге в передаче дела на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ было отказано, судья, рассматривавшая вопрос о передаче, поддержала первый подход (Определение Верховного суда РФ от 26.06.2015 № 307-ЭС15-4456 по делу № А56-49422/2013).

    Иными словами, рассматривая спор, суды не могли прийти к единому мнению относительно того, является соглашение сторон, достигнутое в предварительном договоре, условием или же сроком заключения основного договора.

    Между тем практически одновременно с итоговым решением по приведенному выше делу Пленум ВС РФ в п. 52 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» прямо указал, что по смыслу п. 3 ст. 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки. В качестве примеров таких соглашений он привел:

    • заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара;

    • заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя.

    Из приведенных Пленумом ВС РФ примеров можно заключить, что момент регистрации арендодателем своего права собственности на имущество, представляющее предмет будущего договора аренды, следовало отнести все же не к сроку, а к отлагательному условию заключения основного договора.

    В дальнейшем такой подход Пленума ВС РФ получил развитие и в конкретной судебной практике. Так, например, в одном деле (постановление АС Северо-Западного округа от 26.01.2016 по делу № А56-18923/2015) стороны контракта согласовали условие о том, что оплата заказчиком работ будет зависеть от получения подрядчиком положительного заключения экспертизы и согласования необходимой для начала работ документации. Суды признали такое условие законным.

    Между тем необходимо учитывать, что во втором примере речь идет об условии исполнения обязательств, предусмотренных самим основным договором, а не условии предварительного договора о порядке заключения основного. Сказать наверняка, как в случае конфликта суды оценят условие о том, что договор купли-продажи участка будет заключен, только когда продавец приведет в порядок документы, на сегодняшний день сложно. Поэтому, заключая предварительный договор, следует учитывать возможные риски непредвиденного толкования такого условия судом.

    Предварительный договор

    В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры.

    Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

    Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

    Предварительный договор и гражданское законодательство

    В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

    Преимущества предварительного договора

    Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

    Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

    Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

    • документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.

    • перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов).

    • осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу.

    • операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.

    • один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

    Форма предварительного договора

    Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

    style=»text-align: left;»> Условия предварительного договора

    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

    Предварительный договор и срок заключения основного договора

    Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

    Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

    Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

    Отличие предварительного договора от основного договора

    Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

    Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

    В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

    Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

    Когда предварительный договор прекращает действие

    Предварительный договор прекращает действие:

    • в случае заключения сторонами основного договора;

    • если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *